AMENDEMENT

Après l'article 52 bis, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Art. L. 631-7.- Dans les communes de l'agglomération parisienne, au sens du recensement général de la population ainsi que dans toute autre commune après délibération du conseil municipal, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. Toutefois, les communes de l'agglomération parisienne peuvent, après avis du Préfet par délibération, différer la mise en œuvre de cette procédure d'autorisation préalable ou en suspendre l'application par période maximale de six ans.

« Sont considérés comme locaux destinés à l'habitation, les logements sous toutes leurs formes y compris les logements foyers, les logements de gardien, chambres de service, logements liés à une activité professionnelle ou inclus dans un bail commercial, les locaux donnés en location par des loueurs en meublé au sens du premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 49-458 du 2 avril 1949 modifiée, accordant le bénéfice du maintien dan les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés. Sont également considérés comme locaux destinés à l'habitation les annexes de ces logements.

« L'usage d'habitation est apprécié sur la base des éléments figurant au fichier des propriétés bâties révisé en 1970, en tenant compte des changements d'usage définitifs autorisés depuis cette date et ayant donné lieu à une compensation effective.

« L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire au nom de la commune, le cas échéant après avis du maire d'arrondissement, en application d'un règlement pris après délibération du conseil municipal et enquête publique.

« Sont toutefois délivrés, au nom de l'Etat, par le Préfet après avis du maire et, le cas échéant  après avis du maire d'arrondissement, les autorisations concernant les demandes émanant de l'Etat, de la région, du département, de leurs établissements publics et concessionnaires ainsi que d'Etats étrangers ou d'organisations internationales.

« Le règlement, qui tient compte du programme local de l'habitat s'il existe,  définit notamment, les conditions de délivrance de l'autorisation qui peut être subordonnée à la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Des règles différenciées peuvent être adoptées par arrondissement, par quartier, par îlot ou par rue, en tenant compte de la nécessité de protéger la fonction résidentielle et afin d'assurer des services de proximité à la population résidante. Le règlement fixe également les conditions d'exercice dans une partie d'un local d'habitation, d'une profession qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial si ce local constitue en même temps la résidence du demandeur.

« Les conseils municipaux des communes de l'agglomération parisienne doivent délibérer au plus tard au 1er janvier 2005, soit pour décider de mettre en œuvre la procédure d'autorisation préalable et d'élaborer le règlement prévu à l'alinéa précédent, soit pour en différer l'application par période maximale de six ans. Jusqu'au 1er janvier 2005, ou jusqu'à l'adoption du règlement qui ne peut être postérieure au 1er janvier 2006, les dispositions en vigueur à la date de la présente loi continueront à être appliquées. Au-delà du 1er janvier 2006, aucune autorisation ne pourra être délivrée en l'absence de délibération du Conseil municipal adoptant le règlement ou différant l'application de la procédure d'autorisation préalable.

« Les communes qui ne font pas partie de l'agglomération parisienne mais qui souhaitent néanmoins appliquer le dispositif doivent adopter un règlement dans les conditions fixées au sixième alinéa. »

II. 1° L'article L. 631-7-1 du même code est  ainsi rédigé :

« Art. L. 631-7-1.  L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est  mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire.

« L'usage des locaux définis à l'article L. 631-7 n'est en aucun cas affecté par les dispositions de l'article 2262 du Code Civil. Toutefois, dans le cas où l'autorisation accordée est assortie d'une compensation, l'autorisation accordée est attachée au local et non à la personne. Cette précision doit alors figurer dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

« Dans les communes où un règlement a été adopté :

« - les personnes ayant changé sans autorisation, avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'usage d'un local visé au deuxième alinéa, bénéficient d'une autorisation à titre personnel si elles justifient de l'usage des lieux à des fins autres que d'habitation depuis au moins 10 ans à la date d'entrée en vigueur de la loi n° …..du ….. ;

« - les autorisations définitives accordées antérieurement, ayant donné lieu à une compensation effective sont attachées au local et non à la personne.

« Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

« Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis ou la déclaration de travaux tient lieu de la demande de changement d'usage et le permis de construire ou la non opposition à la déclaration de travaux tient lieu, pour le demandeur, de l'autorisation prévue au présent article. »

2° Les locaux régulièrement affectés à un usage autre que l'habitation qui, à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, sont temporairement affectés à l'habitation en vertu d'une déclaration d'affectation temporaire des locaux, peuvent, nonobstant les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, retrouver leur affectation antérieure sur simple déclaration adressée au maire avant l'expiration du délai mentionné dans la déclaration d'affectation temporaire. Les locaux qui, à l'expiration de ce délai, demeurent affectés à l'habitation sont régis par les dispositions applicables aux locaux à usage d'habitation.

III. Les articles L 631-7-2, L. 631-8 et L.631-9 du même code sont abrogés.

IV. Dans l'article L 631-7-3 du même code les mots: « Par dérogation aux dispositions de l'article L 631-7 » sont supprimés.

V. 1° - Le premier alinéa de l'article L. 651-2 du même code est ainsi rédigé :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article est condamnée à une amende civile de 25 000 euros ; le juge ordonne le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation et à l'expiration du délai accordé prononce une astreinte pouvant aller jusqu'à 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés. »

2° - Aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 651-3 du même code, les valeurs de « 6 000 € » et « 12 000 € » sont remplacées respectivement par les valeurs de « 8 000 à 80 000 € » et «  120 000 à 160 000 € ».

Le texte de l'article L. 631-7 attribue compétence au Préfet du département pour se prononcer par dérogation sur les demandes de changement d'usage portant sur locaux d'habitation existants.

Or, depuis plus de 20 ans, les textes relatifs à la décentralisation ont confié aux maires le soin de fixer et d'appliquer les règles en matière d'urbanisme sur le territoire de leur commune. L'article L. 631-7 dans sa rédaction actuelle maintient donc une dualité de législation qui aboutit à confier à deux autorités distinctes le pouvoir de décision sur les modalités d'occupation des sols sur le territoire d'une commune.

Le présent projet de loi apparaît donc comme l'occasion pertinente pour rétablir la cohérence des décisions en cette matière, en regroupant entre les mains du maire le pouvoir de fixer et de mettre en œuvre la réglementation concernant l'usage des édifices existants, de même qu'il décide dès à présent (dans le PLU) de la destination des édifices à créer.

De surcroît, il faut considérer que le texte est aujourd'hui plus que cinquantenaire, et qu'il a été élaboré dans un contexte dont les composantes ont fondamentalement évolué. La révision de cette législation apparaît donc également indispensable pour des raisons d'actualisation et de simplification des normes et des procédures.

Il convient de souligner que l'ensemble des acteurs concernés, administratifs et professionnels, appellent de leurs vœux cette actualisation depuis de nombreuses années.

C'est d'ailleurs pour cette raison que cette révision législative a fait l'objet, tout au long de l'année 2003, d'une concertation approfondie sous l'égide du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement , entre les administrations et les professionnels concernés. Ainsi le texte proposé ci-après s'inspire-t-il avec fidélité du large consensus issu de cette concertation.

Ainsi, le I répond à un double objectif. Le premier est de simplifier le dispositif en réduisant d'une part le champ d'application et d'autre part en ne laissant subsister que deux catégories de locaux. Le deuxième vise à donner aux communes la maîtrise de leurs prérogatives en matière de logement, en leur permettant d'apprécier de la nécessité ou non de mettre en œuvre le dispositif, de le différer ou de le suspendre, et en leur transférant la compétence de l'autorisation comme en  matière d'urbanisme.

Le II a pour but de maintenir le caractère personnel de l'autorisation afin d'évaluer la situation des besoins en matière de logement. Le changement d'usage ne revêt pas pour autant un caractère définitif sauf s'il y a compensation.

Afin de stabiliser les droits des occupants de bonne foi, il est instauré une disposition permettant une prescription décennale.

Dans un souci de simplification et afin de disposer d'un véritable outil d'aménagement local, l'autorisation de changement d'usage résulte de la délivrance d'un permis de construire lorsqu'il y a nécessité de réaliser des travaux.

Le III supprime :

- l'usage du certificat administratif. Il ne se justifie plus dès lors que le fichier des propriétés bâties révisé en 1970 est accessible à tous.

- les dérogations prévues pour les stations balnéaires, climatiques, thermales ainsi que pour les locaux affectés avant 1939 à la location saisonnière ou occupés pendant la saison par leur propriétaire qui ne répondent plus aux préoccupations d'aujourd'hui. Il n'y a donc pas lieu de maintenir cette disposition.

- la possibilité d'étendre les mesures de l'article L 631-7  à d'autres communes puisque le nouveau dispositif le prévoit.

Le IV est une adaptation technique liée au champ d'application en vue de généraliser la protection de tout local à usage d'habitation dans lequel est exercée une activité professionnelle.

Le V prévoit une aggravation des sanctions compte tenu des enjeux financiers générés par les transactions liées aux changements d'usage.