AMENDEMENT

Après l'article 19, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

 I.  Après le chapitre IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un chapitre … ainsi rédigé :

« Chapitre …

« Résidences-services

« Art. 41-1 - Le règlement de copropriété peut étendre l'objet social du syndicat, défini à l'article 14 de la présente loi, à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou autres qui ne peuvent être fournis que par des établissements relevant de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

« Art. 41-2 - Un conseil syndical est obligatoirement institué dans les copropriétés visées à l'article précédent. Il peut se voir déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services créés.

« Art. 41-3 - Les charges relatives aux services créés sont réparties conformément aux termes de l'article 10 alinéa premier de la présente loi. Elles sont assimilées à des dépenses courantes pour l'application de l'article 14-1 de ladite loi.

« Art. 41-4 - Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité de l'article 26 alinéa 1er. »

« Art. 41-5 - Si le maintien d'un ou plusieurs services mentionnés à l'article 41-1 est de nature à compromettre gravement l'équilibre financier du syndicat, le président du tribunal de grande instance, saisi, après que l'assemblée générale a été amenée à se prononcer, par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider la suppression de ce ou de ces services. ».

La notion de «  résidences-services » revêt un double aspect, concernant à la fois le statut de la copropriété des immeubles bâtis et la prestation de services aux occupants.

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis utilise déjà le terme de «  services », sans pour autant désigner le champ couvert par l'expression «  résidences-services ». Une définition de ces «  résidences-services » est indispensable afin de permettre l'établissement d'un dispositif de suppression des «  services » de la résidence, tout en excluant clairement les «  services » de la copropriété.

Actuellement, le fonctionnement des résidences-services est en contradiction avec le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ainsi, l'article 14 de la loi précitée limite-t-il la personnalité morale du syndicat à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes. La création et l'animation des services, qui sont souvent des services à la personne et non à l'immeuble, échappent aux dispositions prévues par ce texte.

La définition proposée exclut les établissements relevant de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles afin d'ôter tout risque de confusion avec les résidences médicalisées.

L'amendement prévoit de rendre obligatoire l'institution, déjà possible, d'un conseil syndical afin de mieux prendre en compte la dualité de ces résidences-services.

Au sens de l'article 14-1 de la loi, les dépenses relatives à la fourniture de «  services » sont des dépenses courantes mais ne paraissent pas pouvoir entrer dans le champ du budget prévisionnel, les services en question ne relevant ni de la maintenance ni du fonctionnement ou de l'administration des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble. L'amendement propose donc d'intégrer ces dépenses au budget prévisionnel de la résidence, en excluant les résidences-services de la dichotomie instaurée par les articles 14-1 et 14-2 de la même loi.

Par ailleurs, si l'on considère que les services offerts aux résidents sont une modalité essentielle de la jouissance de leurs parties privatives, toute modification du règlement de copropriété sur ce point ne peut être faite, aujourd'hui, qu'à l'unanimité, compte tenu des dispositions de l'article 26 alinéa 5. L'amendement propose de faciliter les conditions de vote, en ouvrant la possibilité au syndicat des copropriétaires de «  résidences-services » de voter la suppression d'un service à la majorité des membres du syndicat représentant deux tiers des voix (article 26 alinéa 1).

Enfin, en cas de difficultés de gestion ou à titre subsidiaire, en cas d'échec du syndicat des copropriétaires dans la recherche d'une solution, l'intervention du juge est indispensable afin, dans un souci de prévention des difficultés, de réagir dès que le moindre souci de gestion compromet gravement l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires.