Alinéa 2, première phrase

Après la seconde occurrence du mot :

habitation,

insérer les mots :

y compris pour les bâtiments ruraux qui n’ont plus de vocation agricole

Cet amendement de précision entend répondre au défi de la reconquête du bâti vacant et/ou dégradé, en particulier à travers l'incitation à la réhabilitation des bâtiments ruraux qui n'ont plus d'usage agricole.

En effet, les communes rurales sont particulièrement exposées, sur leurs bans communaux, à la présence d’habitations vacantes, dégradées ou en état de ruines. Par ailleurs, elles sont soumises aujourd'hui aux règles de mise en œuvre de l'objectif du "zéro artificialisation nette" et à l'impératif de sobriété foncière qui en découle. 

A l'heure où de plus en plus de françaises et de français éprouvent des difficultés à se loger face, d'une part, à l'insuffisance de l'offre de logements et, d'autre part, au prix prohibitif des biens, faciliter la transformation des bâtiments ruraux à usage agricole en logements, pourrait contribuer à apporter une réponse à ces préoccupations.

Ainsi, cet amendement vise à conforter les dispositions adoptées à l'article 1er de la présente proposition de loi, en précisant que l'autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d'urbanisme aura, en particulier, la possibilité de permettre la transformation de bâtiments ruraux qui ont perdu leur usage agricole en habitations même lorsque les documents d'urbanisme en vigueur s'opposent à une telle transformation, sur avis conforme de l'autorité compétente en matière de documents d'urbanisme.

I. – Alinéa 2

1° À la fin de la première phrase

Remplacer les mots :

, même si le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu ne l’autorise pas

par les mots :

en dérogeant aux règles relatives aux destinations du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu

2° Au début de la deuxième phrase

Remplacer les mots :

La dérogation aux règles relatives aux destinations du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu

par les mots :

L’autorisation de changement de destination

3° À la dernière phrase

Remplacer les mots :

la dérogation

par les mots :

l’autorisation de changement de destination

II. – Alinéa 3, au début

Remplacer les mots :

La dérogation

par les mots :

L’autorisation de changement de destination

III. – Alinéa 4

Remplacer la première occurrence du mot :

la

par le mot :

une

IV. – Alinéa 5

Remplacer les mots :

la demande de dérogation est transmise par l’autorité compétente mentionnée au premier alinéa

par les mots :

l’autorité compétente mentionnée au premier alinéa du présent article transmet également une demande de dérogation

Amendement de clarification rédactionnelle.

Alinéas 3 à 5

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

« Un décret en Conseil d’État fixe les conditions dans lesquelles l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu est associée à l’octroi de la dérogation mentionnée au premier alinéa.

Si les précisions introduites par la commission au Sénat sont bienvenues pour encadrer les procédures administratives dans le respect des prérogatives à donner aux élus locaux selon les compétences et leurs visions du territoire, elles relèvent du pouvoir réglementaire.

Cet amendement propose donc d’alléger la rédaction de la loi et de confier au pouvoir réglementaire le soin de reprendre les précisions introduites dans le texte de la commission relatives au déroulement précis de la procédure administrative, en tenant notamment compte des délais resserrés introduits pour garantir la rapidité des décisions et des opérations.

Après l’alinéa 2

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Dans les communes qui font l’objet d’un arrêté de carence pris en application de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, la dérogation mentionnée au premier alinéa du présent article est conditionnée à la réalisation de logements locatifs sociaux selon les modalités prévues à l’article L. 302-9-1-2 du même code.

Dans les communes carencées au titre de la loi SRU, cet amendement propose de préciser explicitement que la dérogation au PLU peut être accordée uniquement si l’opération de transformation de bâtiments de destination autre qu'habitation en habitations prévoit la réalisation de 30% de logements sociaux selon les modalités déjà prévues pour les communes carencées à l’article L302-9-1-2 du CCH.

Après l’alinéa 2

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Dans les communes qui font l’objet d’un arrêté de carence pris en application de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, la dérogation mentionnée au premier alinéa du présent article est conditionnée à la réalisation de logements locatifs sociaux selon les modalités prévues à l’article L. 302-9-1-2 du même code. 

La transformation de bureaux en logements doit être l’occasion de répondre au besoin de logements sociaux, qui seront mis en péril par l'affaiblissement de la mise en œuvre de la loi SRU par le projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables du gouvernement.
C'est pourquoi, dans les communes carencées au titre de la loi SRU, cet amendement propose de préciser explicitement que la dérogation au PLU peut être accordée uniquement si l’opération de transformation de tout bâtiment de destination autre qu'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation prévoit la réalisation de 30% de logements sociaux selon les modalités déjà prévues pour les communes carencées à l'article L302-9-1-2 du code de la construction et de l'habitation.

Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :

« Art. L. 152-6-…. – Sur le territoire des communes qui ne respectent pas les taux mentionnés aux I et II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, l’autorisation mentionnée à l’article L. 152-6-5 du présent code ne peut être délivrée qu’en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux au sens du IV de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. »

Par cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K proposent que, sur le territoire des communes qui ne respectent pas les taux de logements locatifs sociaux fixés par la loi SRU, le changement de destination des immeubles de bureaux en habitations soit impérativement destiné à la réalisation de logements sociaux.

Après l’alinéa 2

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Dans le cadre d’un changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que l’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, les locaux concernés par la procédure prévue au présent article doivent répondre aux critères de décence définis par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location.

Cet amendement vise à préciser que les habitations issues de la transformation de bâtiments de destination autre qu’habitation en habitations répondent à des critères de décence et de qualité. En l’état, la présente proposition de loi n’apporte aucune garantie quant à la qualité des logements et des équipements lors de ces transformations. 

Pourtant, il existe des exigences de dimensions, d’ouverture et de ventilation, ou de confort acoustique que ne remplissent pas nécessairement les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux ni les locaux affectés à des administrations publiques.
La loi se doit de prévenir la multiplicité des situations d’abus possibles dans la pratique. 

C’est pourquoi, cet amendement vise à garantir que les opérations de transformations ainsi permises répondent aux critères de décence définis par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location.

Après l’alinéa 2

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Dans le cadre d’un changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que l’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, les locaux concernés par la procédure prévue au présent article sont attribués prioritairement aux personnes mal logées et aux personnes mentionnées à l’article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cet amendement vise à ce que tout changement de destination, aboutissant à la création de logements, soit prioritairement orienté vers la satisfaction des besoins des personnes mal logées et/ou des demandeurs DALO.

Le rapport 2023 de la Fondation Abbé Pierre révèle qu'en France, plus de quatre millions de personnes se trouvent sans logement ou dans des conditions de logement précaires.

Dans ce contexte de détresse sociale, et avec l'affaiblissement de la mise en œuvre de la loi SRU par le projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables du gouvernement, il est impératif d’orienter autant que possible les logements livrés vers les populations prioritaires. C’est le seul moyen d'œuvrer activement à la garantie du droit au logement. 

Par conséquent, il nous semble pertinent que les logements issus d'un changement d'usage de bâtiment soient prioritairement destinés aux personnes mal logées et aux demandeurs DALO.

Après l’alinéa 2

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Dans le cadre d’un changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que l’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, les locaux concernés par la procédure prévue au présent article sont attribués prioritairement aux étudiants bénéficiant d’une bourse sur critères sociaux et aux étudiants dont le lieu d’études supérieures ne dépend pas du rectorat d’origine.

Cet amendement vise à attirer l'attention sur la pénurie de logements pour les étudiants dans un marché locatif déjà très tendu.

Nous proposons que lorsqu'un changement de destination aboutit à la création de logements, ceux-ci soient prioritairement attribués aux étudiants boursiers ou à ceux dont le lieu d'études est en dehors de leur académie d'origine.

Aujourd'hui, en France, pour 3 millions d'étudiants, il n'y a que 233 430 logements sociaux, dont 173 430 gérés par le CROUS et 60 000 logements sociaux pour étudiants gérés par des bailleurs sociaux, des organismes HLM. Cela signifie qu'il y a un logement CROUS pour plus de 16 étudiants.

Le déficit en logements étudiants est criant et cette situation découle en grande partie d'une insuffisance de construction de logements, y compris sociaux, due au désengagement de l'État. En 2022, seuls 33 000 logements sociaux étaient destinés aux étudiants, bien en deçà des besoins. Malgré l'objectif de construire 60 000 logements étudiants d'ici 2022, seulement 16 327 étaient achevés en juin 2021.

Cette réalité crée une lutte pour le logement, obligeant de nombreux étudiants à faire des compromis sur le confort, l'emplacement et le budget, au détriment parfois des normes de décence. Ainsi, il est juste que les logements issus d'un changement d'usage soient prioritairement affectés aux étudiants dans le besoin. C’est la visée de cet amendement.

Après l’article 1^er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la première phrase du premier alinéa du I de l’article L. 1231-2 du code général des collectivités territoriales, après les mots : « habitat dégradé », sont insérés les mots : « et la transformation des bâtiments à destination autres qu’habitation en habitations ».

L'amendement vise à préciser que parmi les missions de l'Agence nationale de cohésion des territoires, l'ANCT, figure celle de conseiller et de soutenir les collectivités territoriales dans la conception, la définition et la mise en œuvre de leurs projets en faveur de la transformation de locaux de bureaux en logements qui fait partie de celles qu'elle exerce déjà relativement à la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, la transition écologique, et la lutte contre l'artificialisation des sols.

Alinéa 3

Supprimer les mots : 

instituée dans la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale 

Le présent texte établit la soumission des opérations de transformation de locaux en logements à la taxe d'aménagement. Les membres du groupe SER partagent cet objectif qui apparait justifié et équilibré. 

Lors de l'examen en commission du texte, le rapporteur a cependant souhaité limiter cette soumission à la part communale de la taxe d'aménagement. Les auteurs du présent amendement ne partagent pas cette limitation. 

Tout d'abord, cette mesure réduit les ressources des départements sans pour autant modifier significativement les conditions économiques des projets portés, eu égard au caractère somme toute modeste des montants de taxe d'aménagement acquittés.

De manière plus générale, conduire une action publique basée prioritairement sur les baisses de recettes fiscales, a fortiori dans un contexte de raréfaction de l'argent public n'apparait ainsi par opportun, encore moins venant d'un groupe parlementaire n'ayant de cesse de dénoncer les déséquilibres budgétaires que connait aujourd'hui notre pays. 

Au surplus, la part départementale de la taxe d'aménagement permet de financer des opérations d'aménagement conduites par le département, mais également les CAUE - Conseils d'architecture, de l'urbanisme et de l'environnement, qui connaitront sans conteste une augmentation de leur engagement du fait de ces opérations. Les priver de ressources nouvelles sans que cela ne modifie les équilibres économiques des projets seraient ainsi regrettable pour ne pas dire contre-productif. 

C'est pourquoi les auteurs du présent amendement proposent que l'intégralité de la taxe d'aménagement soit perçus pour de telles opérations et non pas seulement la part communale. 

Alinéa 3

Compléter cet alinéa par les mots : 

y compris lorsqu'il s'agit de bâtiments ruraux qui n'ont plus de vocation agricole

Alinéas 9 et 10

Supprimer ces alinéas.

Le présent texte traite de la soumission à la taxe d'aménagement pour les opérations de transformations de locaux en logements. Lors de l'examen en commission, le rapporteur a proposé qu'un abattement général de 50% soit appliqué lors de telles opérations. En effet, parce que la taxe aurait déjà été acquitté lors de la "première vie" du bâtiment, il ne serait pas pertinent de la prélever à nouveau. Si cela est exact, il n'en demeure pas moins que la transformation de locaux en logements induira des coûts conséquents, directs ou indirects, pour les collectivités territoriales. 

Dans un contexte de raréfaction des deniers publics et de recul de l'autonomie fiscale et financière des collectivités territoriales, cette proposition n'apparait pas opportune aux yeux des auteurs du présent amendement. Les membres du groupe SER considèrent en effet qu'un tel abattement n'est pas de nature à modifier les équilibres économiques des projets portés par les acteurs économiques du secteur. Il s'agit donc d'une complexification du droit, d'un nouveau démembrement fiscal et d'une fragilisation des ressources des collectivités territoriales qui n'aura pas d'impact économique concret sur les projets portés. 

C'est pourquoi les auteurs du présent amendement proposent la suppression de cet abattement inutile. 

Après l’alinéa 10

Insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

« Pour les opérations de transformation de bureaux en logements, l’abattement appliqué sur les 100 premiers mètres carrés des locaux d’habitation à usage d’habitation principale est de 75 %.

« …. – Un abattement de 75 % est appliqué sur les valeurs mentionnées au 1° de l’article 1635 quater H pour les locaux d’habitation à usage d’habitation principale issus d’opérations de transformation de bâtiments tertiaires. »

La transformation des bureaux en logements est l'une des piste essentielle pour répondre à la crise du logement mais nous n'atteindrons cet objectif qu'en incitant ces opérations de transformation. 

C'est l'objet de cet amendement qui propose d'augmenter l'abattement de la taxe d'aménagement sur les 100 premiers mètres carrés des résidences principales, en le faisant passer de 50 à 75%. 

Ainsi, en allégeant la charge fiscale pesant sur les nouvelles constructions, cette mesure incitera à convertir les bureaux en logements compensant, tout ou en partie les coûts associés à cette transformation qui sont généralement de 10 à 15% plus élevés que ceux d'une construction neuve classique. 

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le III de l’article 1383 du code général des impôts est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Dans le cas d’une conversion d'un bâtiment à usage agricole en maison, les I et II s’appliquent pour une durée de cinq années supplémentaires. Cette exonération exceptionnelle est applicable jusqu’en 2031. »

II. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement entend répondre au défi de la reconquête du bâti vacant et/ou dégradé et à l'impératif de sobriété foncière qui s'impose aux collectivités territoriales dans le cadre de la mise en œuvre de l'objectif du "zéro artificialisation nette" (ZAN) à travers un aménagement de la fiscalité applicable aux bâtiments ruraux qui ont perdu leur usage agricole et, partant, leur exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dont ils bénéficiaient auparavant lorsqu'ils avaient un usage agricole.

En effet, ce changement de fiscalité lors de la modification de destination des bâtiments ruraux ayant perdu leur vocation agricole n'est pas sans conséquence pour les acquéreurs non dépendants du régime agricole de ces bâtiments ruraux. Elle peut directement venir compromettre la réalisation des travaux de rénovation et de transformation de ces bâtiments en logements. 

Aussi, afin d'amoindrir le coût fiscal pour les propriétaires de ces biens et de favoriser la transformation de ces bâtiments en habitations, cet amendement vise à maintenir une exonération de TFPB sur un bâtiment à usage agricole lors de sa conversion en maison, pendant une durée supplémentaire de cinq ans. Cette mesure serait applicable jusqu'en 2031 pour toutes les opérations de ce type et s'inscrirait ainsi dans le calendrier du ZAN et des enjeux de reconquête du bâti vacant et/ou dégradé et de sobriété foncière. 

Alinéa 2

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

L’ordre de succession ne peut aboutir à la disparition d’une destination habitation.

Cet amendement vise à apporter une précision sur l’ordre de succession des destinations permis par la création du permis de construire réversible.

Les mesures de réversibilité des bâtiments à construire doivent répondre à l’enjeu de protéger la production de logements. Le caractère non modifiable de l’autorisation reste donc à préciser et l’ordre de destination revêt à cet égard une importance primordiale. Or le dispositif ne fixe pas le cadre d’un ordre protecteur des destinations « habitation ». Un immeuble d’habitation pourrait ainsi être reconverti en bureaux si l’ordre des destinations du permis de construire le permettait, ce qui ne serait pas conforme à l’esprit de la proposition de loi.

Cet amendement vise donc à préciser que l'ordre de succession du permis ne peut aboutir à la disparition de logements.

Alinéa 7

Supprimer cet alinéa.

Le présent amendement à supprimer la précision explicite de la possibilité pour le permis à destination multiple de bénéficier de la dérogation prévue à l'article 1er.

En effet, cette précision n'est pas nécessaire, dans la mesure où cette possibilité de dérogation s'applique automatiquement, puisque le permis multi-destination se voit appliquer les règles de droit commun.

Cette rédaction pourrait créer à l'inverse un risque d'a contrario, excluant implicitement les autres dérogations prévues à la section 2 du chapitre II du titre V du livre Ier du code de l’urbanisme. Ce risque d’a contrario créerait une insécurité juridique importante pour les porteurs de projet.

L’exposé des motifs de cet amendement, soutenu par le Gouvernement, mentionnant clairement l’analyse selon laquelle la dérogation évoquée par la commission s’appliquera aux permis multi-destination, il est donc proposé la suppression de la mention législative explicite qui créerait une insécurité juridique sur les autres dérogations mobilisables et non mentionnées.

Alinéa 7

Supprimer cet alinéa.

Le présent amendement vise à supprimer la précision explicite de la possibilité pour le permis à destination multiple de bénéficier de la dérogation prévue à l'article 1er.

En effet, cette précision n'est pas nécessaire, dans la mesure où cette possibilité de dérogation s'applique automatiquement, puisque le permis multi-destination se voit appliquer les règles de droit commun. 

Cette rédaction pourrait créer à l'inverse un risque d'a contrario, excluant implicitement les autres dérogations prévues à la section 2 du chapitre II du titre V du livre Ier du code de l’urbanisme. Ce risque d’a contrario créerait une insécurité juridique importante pour les porteurs de projet. Il est donc proposé de supprimer cette mention législative. 

I. – Alinéa 10

1° Deuxième phrase

Remplacer le mot :

dix

par le mot :

vingt

2° Dernière phrase

Remplacer le mot :

deux

par le mot :

trois

et le mot :

cinq

par le mot :

dix

II. – Alinéa 12

Supprimer les mots :

, notamment les modalités d’information du titulaire du permis, en cas de modification des règles d’urbanisme mentionnées au 3° opposables au projet ayant fait l’objet du permis

Le présent amendement vise à augmenter le délai de validité du permis multi-destination introduit par la commission des affaires économiques au Sénat.

En effet, l’esprit initial de la disposition vise à maximiser la souplesse dont bénéficieront les porteurs de projet qui solliciteront un permis multi-destination. Cette souplesse est indispensable pour compenser les probables surcoûts liés à la conception d’un bâtiment qui sera par définition largement réversible.

Il importe donc que cette souplesse s’applique sur une période suffisamment longue, sans avoir à en demander la prolongation. Si le texte initial ne prévoyait même pas de durée limite, laissant la liberté aux porteurs de projet, les débats ont fait apparaître une logique de limitation dans le temps, notamment du fait de possibilité que les secteurs dans lesquels sont autorisés les permis multi-destinations puissent évoluer en profondeur sur longue période.

Le texte issu de la commission propose un délai de validité de 10 ans, prolongeables de 5 ans deux fois, sur demande du bénéficiaire, soit 20 ans au maximum, c’est-à-dire la date à laquelle des travaux lourds doivent avoir lieu, et de nouvelles autorisations d’urbanisme sollicitées le plus souvent (déclaration préalable ou permis de construire).

Toutefois, ces nouvelles autorisations ne rechargeront a priori pas le droit au changement de destination. Or, un projet immobilier s’amortit sur une cinquantaine d’années aujourd’hui, et il importe donc que les projets d’investissement faits initialement pour assurer la réversibilité du bâtiment soient bien amortis sur cette durée.

Aussi, il est proposé que la durée de validité soit de 20 ans de base, et soit prolongeable ensuite, à la demande des bénéficiaires, de 10 ans, jusqu’à 3 reprises.

L’augmentation de la durée de validité aurait par exemple été indispensable pour assurer une transformation rapide de nombreux bureaux franciliens, construits à la fin des années 1990 (soit il y a plus de 20 ans), et pour lesquels des permis multi-destinations de longue durée de validité auraient été nécessaires – et bienvenus, pour en assurer la transformation rapide en logements.

I. – Alinéa 10

1° Deuxième phrase

Remplacer le mot :

dix

par le mot :

vingt

2° Dernière phrase

Remplacer le mot :

deux

par le mot :

trois

et le mot :

cinq

par le mot :

dix

II. – Alinéa 12

Supprimer les mots :

, notamment les modalités d’information du titulaire du permis, en cas de modification des règles d’urbanisme mentionnées au 3° opposables au projet ayant fait l’objet du permis

Le présent amendement vise à augmenter le délai de validité du permis multi-destination introduit par la commission des affaires économiques au Sénat.

En effet, l’esprit initial de la disposition vise à maximiser la souplesse dont bénéficieront les porteurs de projet qui solliciteront un permis multi-destination. Cette souplesse est indispensable pour compenser les probables surcoûts liés à la conception d’un bâtiment qui sera par définition largement réversible.

Il importe donc que cette souplesse s’applique sur une période suffisamment longue, sans avoir à en demander la prolongation. Si le texte initial ne prévoyait même pas de durée limite, laissant la liberté aux porteurs de projet, les débats ont fait apparaître une logique de limitation dans le temps, notamment du fait de possibilité que les secteurs dans lesquels sont autorisés les permis multi-destinations puissent évoluer en profondeur sur longue période.

Le texte issu de la commission propose un délai de validité de 10 ans, prolongeables de 5 ans deux fois, sur demande du bénéficiaire, soit 20 ans au maximum, c’est-à-dire la date à laquelle des travaux lourds doivent avoir lieu, et de nouvelles autorisations d’urbanisme sollicitées le plus souvent (déclaration préalable ou permis de construire).

Toutefois, ces nouvelles autorisations ne rechargeront a priori pas le droit au changement de destination. Or, un projet immobilier s’amortit sur une cinquantaine d’années aujourd’hui, et il importe donc que les projets d’investissement faits initialement pour assurer la réversibilité du bâtiment soient bien amortis sur cette durée.

Aussi, il est proposé que la durée de validité soit de 20 ans de base, et soit prolongeable ensuite, à la demande des bénéficiaires, de 10 ans, jusqu’à 3 reprises.

L’augmentation de la durée de validité aurait par exemple été indispensable pour assurer une transformation rapide de nombreux bureaux franciliens, construits à la fin des années 1990 (soit il y a plus de 20 ans), et pour lesquels des permis multi-destinations de longue durée de validité auraient été nécessaires – et bienvenus, pour en assurer la transformation rapide en logements.

Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les dispositions du présent article ne sont pas applicables dans les communes ne respectant pas le taux mentionné au I ou le cas échéant au II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation.

Cet amendement a pour but d'exclure les municipalités qui ne respectent pas l'obligation d'avoir au moins 20 % ou 25 % de logements sociaux parmi leurs résidences principales de se voir accorder un permis de construire réversible à usage successif.

Il est indispensable que, dans les municipalités carencées, toute nouvelle construction soit principalement orientée vers la résorption du retard en matière de logements sociaux et qu'il ne soit pas possible d'échapper à cette obligation.

Cet amendement vise donc à promouvoir la mixité sociale et à garantir l'accès à un logement abordable pour toutes et tous.

Après l’article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

En vue de favoriser la transformation des bâtiments de destination autres que d’habitation en bâtiment d’habitations, le Gouvernement remet au Parlement, dans un délai d’un an après l’entrée en vigueur de la présente loi, un rapport présentant les solutions et propositions permettant de faire converger les règles de construction et de réhabilitation applicables aux immeubles destinés aux bureaux d’une part, et aux logements d’autre part.

La mutabilité des bâtiments telle que visée dans cette proposition de loi doit s’accompagner d’une réflexion approfondie en matière d’harmonisation des réglementations existantes entre les bureaux et les logements, pour faciliter la mixité fonctionnelle et l’évolution d’usage.

Cet amendement d’appel a pour objectif d’inciter le gouvernement à s’engager plus avant dans cette démarche sans laquelle, les ambitions de transformer des locaux de bureaux en habitations risquent de rester vaines.

Compléter cet article par les mots :

, gérées par le réseau des œuvres universitaires et scolaires mentionné à l’article L. 822-1 du code de l’éducation ou régies par des établissements publics d’aménagement

Cet amendement vise à rétablir la rédaction issue de l’Assemblée nationale qui vise à réserver le bonus de constructibilité aux résidences universitaires gérées par le CROUS. 

La commission a élargi la possibilité de faire bénéficier le bonus de constructibilité à l’ensemble des résidences universitaires, qui peuvent être régies par une multiplicité d’acteurs, privés, institutionnels ou associatifs. Par cette modification, la commission vise à faire bénéficier du bonus de constructibilité les résidences universitaires privées. 

Il semble souhaitable de réserver cette extension de la majoration du volume constructible prévu par le PLU aux acteurs publics notamment aux résidences universitaires gérées par le CROUS ou régies par les établissements publics d’aménagement.

Compléter cet article par les mots :

, gérées par le réseau des œuvres universitaires et scolaires mentionné à l’article L. 822-1 du code de l’éducation

Cet amendement propose de reprendre le texte issu de l’Assemblée nationale, qui permet d’accorder aux résidences universitaires des CROUS qui ne sont pas conventionnées en logement social le même bonus de constructibilité (maximum 50%) que celui accordé aux logements sociaux, et notamment aux résidences universitaires sociales, y compris celles des CROUS.

Cet amendement propose donc de revenir à l’idée initiale, et de ne pas élargir le bonus de constructibilité dédié aux opérations sociales à n’importe quelle opération de résidence universitaire, y compris des opérations de résidences universitaires privées, dont l’équilibre économique n’appelle pas les mêmes besoins en matière de constructibilité.

En effet, un élargissement trop important pourrait freiner les volontés politiques des élus locaux à définir des secteurs où de telles majorations seraient possibles, en ne parvenant plus à contrôler les objets immobiliers bénéficiant de ces dérogations.

Le projet de loi visant à développer le logement abordable offrira par ailleurs un cadre plus global pour débattre du sujet des dérogations accordées aux projets immobiliers, notamment au travers de sa partie dédiée aux simplifications.

Compléter cet article par les mots :

, gérées par le réseau des œuvres universitaires et scolaires mentionné à l’article L. 822-1 du code de l’éducation

Cet amendement propose de reprendre le texte issu de l’Assemblée nationale, qui permet d’accorder aux résidences universitaires des CROUS qui ne sont pas conventionnées en logement social le même bonus de constructibilité (maximum 50%) que celui accordé aux logements sociaux, et notamment aux résidences universitaires sociales, y compris celles des CROUS.

Cet amendement propose donc de revenir à l’idée initiale, et de ne pas élargir le bonus de constructibilité dédié aux opérations sociales à n’importe quelle opération de résidence universitaire, y compris des opérations de résidences universitaires privées, dont l’équilibre économique n’appelle pas les mêmes besoins en matière de constructibilité.

En effet, un élargissement trop important pourrait freiner les volontés politiques des élus locaux à définir des secteurs où de telles majorations seraient possibles, en ne parvenant plus à contrôler les objets immobiliers bénéficiant de ces dérogations.

Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé : 

« Le bénéfice de cette dérogation est conditionné à l’occupation des logements ainsi créés à titre de résidence principale pour une durée d’au moins trois ans à compter de la livraison des travaux permettant le changement de destination des locaux concernés. »

L’alinéa 3 de l’article 6 de la proposition de loi telle qu'adoptée à l'Assemblée nationale prévoyait, à peine de nullité de l’approbation de la décision de l’assemblée générale, d’imposer l’usage à titre de résidence principale des locaux transformés en habitations pendant 3 ans.

Cet alinéa a été supprimé en commission sur le motif d’une rédaction inopérante.

Il est proposé de réintégrer cette obligation d’usage en tant que résidence principale suite à l’octroi d’un changement de destination, avec une nouvelle rédaction qui tient compte des observations émises en commission.

Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé : 

« Le bénéfice de cette dérogation est conditionné à l’occupation des logements ainsi créés à titre de résidence principale pour une durée d’au moins trois ans à compter de la livraison des travaux permettant le changement de destination des locaux concernés. »

Cet amendement vise à rétablir la mesure qui prévoit d'imposer l'usage à titre de résidence principale des locaux transformés. Il s’agit d’exclure du bénéfice de la dérogation au changement de destination, lorsque celle-ci contrevient au règlement de la copropriété, la location de courte durée afin d’éviter que ce dispositif favorise en particulier la création de meublés de tourisme.

Le changement de destination qui aboutit à la création de logements doit permettre de créer du logement pérenne plus rapidement et à un coût plus abordable au regard d’un bâti existant. D’autant que la majorité de ces projets se fera dans les métropoles, là où la tension est importante.

La commission a supprimé cette garantie qui est pourtant un levier utile pour lutter contre le développement des meublés de tourisme pour favoriser l’habitation à usage de résidence principale. 

La commission a justifié cette suppression car l'objectif serait en réalité atteint par les dispositions spécifiques permettant des zonages dédiés dans le cadre des PLU tels qu'ils sont prévus par la proposition de loi relative aux meublés de tourisme. Mais ces dispositions, par ailleurs en cours d’examen et non définitivement adoptées, ne visent que les constructions nouvelles ou bien dans le cadre du changement d’usage. Or, en l’espèce, il s’agit bien de viser les changements de destination qui ne concernent que les constructions existantes. C’est pourquoi, il semble nécessaire d’imposer cette mesure également dans ce cadre.

Après l’article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa du I de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Un copropriétaire peut modifier la destination de ses parties privatives à usage d’habitation en bureau ou en commerce. Par dérogation au premier alinéa du présent I, lorsque cette modification contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. 

« À peine de nullité de l’approbation de l’assemblée générale, le bénéfice de cette dérogation est conditionné à l’occupation des bureaux ou des commerces ainsi créés pour une durée d’au moins trois ans à compter de la livraison des travaux permettant le changement de destination des locaux concernés. »

Cet amendement a pour objectif de faciliter la transformation d’un logement en bureau ou en commerce.

Selon le principe de parallélisme des formes, dans la mesure où l’article 6 de la présente proposition de loi interdit de s’opposer au changement d’usage d’un appartement en assemblée générale de copropriétaires lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de bureaux en logements, il apparaît cohérent de faciliter l’inverse, à savoir lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de logements en bureaux ou commerces.

Afin de garantir l’utilisation de ces nouveaux bureaux, il convient également de conditionner le bénéfice de cette dérogation au fait d’occuper ces bureaux ou commerces pendant une durée minimale de trois ans à compter de la fin des travaux.

Après l’article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa du I de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Un copropriétaire peut modifier la destination de ses parties privatives à usage d’habitation en bureau ou en commerce. Par dérogation au premier alinéa du présent I, lorsque cette modification contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. »

Cet amendement a pour objectif de faciliter la transformation d’un logement en bureau ou en commerce.

Selon le principe de parallélisme des formes, dans la mesure où l’article 6 de la présente proposition de loi interdit de s’opposer au changement d’usage d’un appartement en assemblée générale de copropriétaires lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de bureaux en logements, il apparaît cohérent de faciliter l’inverse, à savoir lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de logements en bureaux ou commerces.

Après l’article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa du I de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Un copropriétaire peut modifier la destination de ses parties privatives à usage d’habitation en bureau ou local professionnel. Par dérogation au premier alinéa du présent I, lorsque cette modification contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. 

« À peine de nullité de l’approbation de l’assemblée générale, le bénéfice de cette dérogation est conditionné à l’occupation des bureaux ou des locaux professionnels ainsi créés pour une durée d’au moins trois ans à compter de la livraison des travaux permettant le changement de destination des locaux concernés. »