Alinéa 8

Compléter cet alinéa par les mots :

ou, pour les contrats en cours, lorsque le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, au plus tard trois ans après la date de conclusion, de renouvellement ou de tacite reconduction du contrat ;

Cet amendement précise que le niveau de performance minimal énergétique retenu pour l’obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard 3 ans après la conclusion du bail. 

Il vise à éviter qu’en cas de bail long (la loi impose un minimum de 6 ans pour les locations non-meublées par personnes morales), le bailleur soit dispensé pendant 6 ans de toute obligation de rénovation énergétique.

S'il convient d'apporter de la souplesse aux propriétaires bailleurs envisageant des travaux au moment d'une fin de bail, et donc de la potentielle libération du logement, ces travaux ne peuvent en revanche pas être repoussés ad vitam eternam. 

Il convient de rappeler que la date du 1er janvier 2025 est connue depuis le vote de la loi Climat et Résilience en 2021. Charge aux pouvoirs publics d'accompagner cette obligation de rénovation énergétique.

Alinéa 9, première phrase

Supprimer les mots :

ou par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires datant de moins de trois ans

Cet amendement vise à corriger une potentielle exemption de l’obligation de travaux de rénovation énergétique. 

Il prévoit de supprimer la possibilité du propriétaire bailleur d’être dispensé de ses obligations de décence énergétique par le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Cette faille juridique pourrait inciter les propriétaires réunis en assemblée générale à voter systématiquement contre des travaux de rénovation énergétique, chaque propriétaire pouvant ensuite s’abriter derrière les décisions de l’assemblée générale pour refuser d’engager des travaux. 

Si la commission a encadré cette possibilité de manière à rendre légitime cette décision si elle est intervenue il y a moins de trois ans, cette précision ne nous semble pas suffisante pour éviter les effets de contournement.

En effet, le fait de pousser les copropriétaires à proposer de nouveau des travaux en assemblée générale tous les trois ans afin de limiter les refus de complaisance, nous semble être inefficace, d’autant plus car il ne s’agit que de la soumission d’une résolution, et non d’un plan de travaux établi.

Autrement dit, le refus de l’assemblée générale des copropriétaires comme un motif valable de non-réalisation des travaux de rénovation thermique prévus par le calendrier de la loi Climat et Résilience serait la porte ouverte à toutes les dérives en matière de contournement du calendrier légal pour les syndicats de copropriétés réfractaires, et pourrait même encourager des propriétaires bailleurs à voter contre les travaux de rénovation en dépit de leurs obligations légales.

Alinéa 10, première phrase

Remplacer le mot : 

cinq

Par le mot : 

trois 

Cet amendement entend établir une limite plus raisonnable concernant la possibilité offerte aux bailleurs de continuer à louer un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique lorsque l'assemblée générale de copropriété a voté des travaux de rénovation thermique.

L’article 1er prévoit un délai raisonnable de cinq ans maximum à compter duquel les travaux de rénovation doivent être réalisés à la suite de la signature d’un contrat portant sur des travaux de nature à permettre l’atteinte du niveau de performance minimal. Si nous pouvons soutenir cette mesure, il nous apparaît nécessaire de la borner davantage dans le temps. 

Afin de rester fidèle à l’esprit du calendrier d’obligation de rénovation énergétique des passoires thermiques adopté dans la loi Climat et Résilience tout en le clarifiant et le sécurisant, cet amendement vise ainsi à plafonner à trois ans le délai raisonnable dans lequel les travaux devront être réalisés. Un délai maximal de trois ans apparaît suffisant pour recueillir les votes, collecter les fonds et engager les travaux.

Alinéa 12

Supprimer cet alinéa. 

Cet amendement s’oppose à l’extension des exemptions prévues dans cette proposition de loi à l’ensemble du parc, maisons individuelles y compris qui a été opérée en commission des affaires économiques. 

Pour justifier cette extension, il est indiqué que le taux de passoires est plus élevé dans les maisons individuelles (23 %) que dans les logements des immeubles en monopropriétés (20 %) et dans les appartements de copropriétés (17 %).

Le chiffre évoqué est quelque peu de mauvaise foi, car il parle de taux. Certes, le taux de passoires est plus élevé en maison individuelle qu’en copropriété. Néanmoins, en volume, il y a moins de passoires en maisons individuelles qu’en copropriété.

Selon l’étude de l'observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) de décembre 2024 : « Les passoires sont plus fréquentes au sein des maisons individuelles (19 % soit 468 000 logements) qu’au sein des appartements (15 % soit 835 000 logements). Pour les appartements, le taux de passoires énergétiques est un peu plus élevé dans les immeubles en monopropriété (16 % soit 295 000 logements) qu’en copropriétés (14 % soit 540 000 logements). »

Le simple fait que le propriétaire ait signé un contrat portant sur des travaux de nature à permettre l’atteinte du niveau de performance minimal suffise à considérer le logement comme décent pendant toute la durée des travaux ne nous semble pas suffisant.

C’est pourquoi, étendre le champ de la proposition de loi au logement individuel dans ces conditions semble être inopportun.

Alinéa 13

Supprimer cet alinéa. 

L’article 1er prévoit que l’obligation de rénovation énergétique est levée si le locataire fait obstacle aux travaux.

Cette exemption de l’obligation des travaux est dangereuse même si le bailleur ne pourra pas considérer que le locataire a refusé les travaux, s’il ne lui a pas soumis au préalable un devis. 

Juridiquement, le locataire ne dispose d’aucun moyen de bloquer la réalisation des travaux. Par ailleurs, une telle mesure nie le déséquilibre dans le rapport de force propriétaire/locataire, et le fait que certains propriétaires pourraient abuser de leur position de force pour inciter les locataires à renoncer aux travaux. 

Alors que les passoires thermiques sont d’abord habitées par les classes populaires, les propriétaires pourraient inciter les locataires à renoncer aux travaux, arguant d’une hausse de loyer une fois ceux-ci réalisés, ainsi que de l’inconfort ou de la nécessité de relogement que leur réalisation pourrait engendrer. 

Si elle était adoptée, cette mesure, qui ne se justifie pas juridiquement, créerait une faille qui pourrait gravement porter atteinte à l’obligation de rénovation énergétique des passoires thermiques.

Après l’alinéa 16

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« La réduction de loyer prend fin au terme des travaux de rénovation énergétique, à moins que la consommation énergétique du logement, estimée dans le document mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, demeure supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface de référence et par an. »

La commission des affaires économiques a supprimé la disposition faisant persister la réduction de loyer dans le cas où le propriétaire a exécuté tous les travaux ordonnés par le juge mais que la performance énergétique de son logement demeure supérieure à 450 kilowattheure par mètre carré et par an. 

Il s’agit d’un recul et cet amendement prévoit de rétablir cette continuité de réduction de loyer . 

Cette disposition initialement adoptée en commission à l’Assemblée nationale vise à prévoir une mesure spécifique pour les logements dits « G+ », qui sont considérés comme énergétiquement indécents depuis le 1er janvier 2023.

La gravité de l’indécence énergétique de ces logements justifie que le juge puisse prononcer, en ce qui les concerne, une baisse de loyer permanente, qui reste proportionnée au préjudice subi par le locataire, mais ne s’arrête pas à la fin des travaux que le juge a ordonnés, quand ces travaux ne permettent pas de sortir du statut de G+.

Le loyer sera donc diminué du montant du surcoût énergétique infligé au locataire jusqu’à ce que le bailleur prouve, avec un DPE, que la consommation conventionnelle a diminué en dessous du seuil de 450 kWh / m²/an.

Alinéa 7

Rédiger ainsi cet alinéa : 

– au b, le mot : « six » est remplacé par le mot : « sept », le mot : « remplacement » est remplacé par le mot : « traitement », et après le mot : « ventilation » sont insérés les mots : « les travaux d’amélioration du confort d’été » ; 

Cet amendement vise à créer un septième poste de travaux pour permettre un rénovation énergétique intégrant le confort ou l’habitabilité d’été pour lutter contre les bouilloires thermiques. 

Si l’article 2 vise à prévoir la prise en compte du confort intérieur d’hiver et d’été dans le cadre de la définition de la rénovation énergétique performante, il importe de prévoir également les travaux d'adaptation aux vagues de chaleur et ceux d’amélioration du confort d’été.

Cet amendement a pour objectif d’inciter à l’adaptation des bâtiments aux vagues de chaleur alors que 70 % des Français déclarent déjà souffrir de la chaleur dans leur logement durant l’été. L’intégration du confort d’été paraît également incontournable alors que les études font ressortir la surmortalité à l’occasion des vagues de chaleur.

9 logements sur 10 ne sont pas adaptés au sens de l’indicateur « confort d’été » du DPE. Ces travaux sont intégrés au dispositif MaPrimeRenov’ Parcours Accompagné depuis le 1er janvier 2024, et éligibles aux prestations de rénovation énergétique bénéficiant de la TVA à 5,5% depuis le 1er janvier 2025. 

En outre, les pouvoirs publics envisagent de les intégrer au dispositif MaPrimeRenov’ Parcours par geste, comme cela été annoncé lors de la présentation du PNACC 3.

Afin d’inciter à la réalisation des travaux d’adaptation des logements, le présent amendement propose d’intégrer le confort d’été dans les postes de travaux à étudier de manière obligatoire dans le cadre d’une rénovation globale et performante, notamment dans le cadre du parcours Accompagné de MaPrimeRénov’. 

Enfin, cet amendement vise à traduire complètement dans la loi la proposition n° 6 :” Intégrer le confort d’été dans la note attribuée à l’issue du DPE comme dans son volet propositions de travaux” du rapport de la commission d'enquête sur l'efficacité des politiques publiques en matière de rénovation énergétique de Guillaume Gontard et Dominique Estrosi Sassone, publié le 5 juillet 2023.

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le 2° de l’article L. 327-3 du code de l’urbanisme est complété par les mots : « ainsi que la maintenance et l’entretien de ces équipements ».

Le présent amendement vise à compléter le 2° de l’article L. 327-3 du code de l’urbanisme afin de donner aux SPLA-IN la compétence pour réaliser ou pour confier des missions globales de conception, de construction, de réhabilitation, d’entretien, et notamment de gros entretien, ou de maintenance d’équipements d’intérêt collectif et de services publics relevant de la compétence d’une collectivité territoriale ou d’un groupement de collectivités territoriales actionnaire.

La réalisation par les SPLA-IN de l’ensemble des prestations relevant du cycle de vie d’un bâtiment permettra en effet de mettre en conformité et garantir la durabilité des équipements construits et l’atteinte d’objectifs de performance énergétiques et environnementales par ces équipements. Les équipements collectifs visés pourront notamment être des chaufferies collectives devant être prises en charge pour la rénovation de copropriétés ayant actuellement une mauvaise étiquette énergétique.

Cet amendement permettra ainsi d'inscrire l’intervention des SPLA-IN dans la durée et garantira la pérennité des investissements effectués dans le cadre de ces interventions, lesquelles peuvent s'inscrire dans le périmètre d'opérations de requalification de copropriétés dégradées ou d'opérations de rénovation urbaine.

Cet enjeu est majeur pour la qualité des équipements construits ainsi que pour la maîtrise et la sécurisation du goût global des opérations, pour l’exécution des deniers publics.

Ces missions pourront être réalisées par les SPLA-IN dans le cadre de la commande publique, telle que définie notamment à l’article L. 2171-3 du code de la commande publique.

Après l’alinéa 9

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« Lorsqu’un bâtiment ancien ne bénéficie d’aucune mesure de protection patrimoniale, les travaux de rénovation énergétique faisant l’objet d’un financement public ou d’un soutien fiscal ne peuvent être engagés que si les matériaux et techniques utilisés sont compatibles avec les caractéristiques structurelles, hygrothermiques et architecturales du bâti.

« Un décret précise les modalités de cette compatibilité, la liste des techniques et matériaux à proscrire, ainsi que les conditions de qualification des professionnels intervenants. » ;

Sans créer de nouvelles contraintes pour les propriétaires, le présent amendement introduit une exigence de cohérence entre les objectifs poursuivis par la politique de rénovation énergétique et les aides qu’elle peut offrir avec les besoins spécifiques du bâti ancien. 

Ainsi les aides publiques à la rénovation énergétique seront conditionnées à la compatibilité technique des travaux avec les caractéristiques du bâtiment ancien, même lorsqu’il ne bénéficie d’aucune protection patrimoniale formelle.

Le patrimoine non protégé est souvent plus vulnérable car il ne bénéficie d’aucune protection. En encourageant les rénovations vertueuses et respectueuses des caractéristiques spécifiques de ces constructions anciennes, nous nous assurerons de sa durabilité.

Aujourd’hui, les bâtiments anciens non protégés, bien que souvent construits en matériaux respirants et biosourcés (pan de bois, torchis, pierre, terre…), ne font l’objet d’aucune exigence spécifique dans le cadre des aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, CEE, etc.). En conséquence, des matériaux ou techniques inadaptés — en particulier les isolants synthétiques étanches — sont couramment utilisés, au risque de dégrader gravement le bâti : condensation, pourrissement, fissuration, perte de confort et de performance.

Après l’alinéa 4

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

...) Après le 17°, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La pose de matériaux isolants de type polystyrène expansé, polystyrène extrudé ou polyuréthane sur les façades extérieures des bâtiments anciens comportant des structures en pan de bois, apparentes ou non, est proscrite quel que soit leur statut de protection patrimoniale. » ;

Les structures en pan de bois (colombages), typiques de nombreux territoires français, en particulier dans l’Est, le Sud-Ouest et la Normandie, sont constituées de matériaux bio-sourcés et perspirants (bois, torchis, terre, chaux). Leur fonctionnement hygrothermique repose sur un équilibre entre respiration du mur, régulation de l’humidité et inertie thermique.

La pose d’isolants synthétiques non perspirants, tels que le polystyrène ou le polyuréthane sur ces façades, provoque des désordres majeurs telles que la condensation interne, le pourrissement du bois, le décollement des enduits, l’altération irréversible de la structure et enfin la perte de valeur patrimoniale et architecturale.

Ces techniques, bien que parfois économiquement attractives, sont inadaptées aux caractéristiques physiques de ces bâtis. Elles engendrent à court ou moyen terme des pathologies du bâtiment, un inconfort accru pour les occupants, et une empreinte carbone négative si l’on tient compte des réparations et des destructions qu’elles entraînent.

Il est donc nécessaire d’interdire explicitement le recours à ces matériaux sur ce type de façade, afin de préserver le bâti ancien, la sécurité des habitants, et d’encourager le développement de solutions d’isolation compatibles (laine de bois, chanvre, enduits terre, etc.), déjà éprouvées dans le cadre de rénovations patrimoniales exemplaires.

Après l’alinéa 4

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

...) Après le 17°, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La pose de matériaux isolants de type polystyrène expansé, polystyrène extrudé ou polyuréthane sur les façades extérieures des bâtiments anciens comportant des structures en pan de bois, apparentes ou non, et quel que soit leur statut de protection patrimoniale, est subordonnée à une autorisation préalable délivrée par l’autorité compétente en matière d’urbanisme, après avis d’un professionnel qualifié en bâti ancien. Cet avis évalue la compatibilité de la technique envisagée avec les caractéristiques thermiques et hygrothermiques du bâtiment. » ;

Il s’agit d’un amendement de repli.

De nombreuses façades anciennes en pan de bois — visibles ou recouvertes d’enduits — sont aujourd’hui mises en danger par des techniques d’isolation inadaptées, en particulier la pose d’isolants synthétiques non perspirants (polystyrène, polyuréthane en ITE. Ces matériaux, incompatibles avec les capacités respirantes et régulatrices de ces murs, entraînent condensation, pourrissement des bois, décollement des enduits, voire des risques structurels.

Toutefois, afin de ne pas instaurer une interdiction généralisée, cet amendement propose un mécanisme de régulation par autorisation préalable, assorti d’un avis technique qualifié, permettant de prévenir les dégradations du bâti ancien, responsabiliser les porteurs de projets et les professionnels du bâtiment et encourager des solutions d’isolation cohérentes avec les propriétés physiques du bâti.

Ce compromis permet de préserver la liberté de rénovation, tout en garantissant un minimum de contrôle technique pour des structures particulièrement sensibles et patrimoniales, même lorsqu’elles ne sont pas classées ou protégées.

Après l’article 1^er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :

1° Au huitième alinéa, l’année : « 2028 » est remplacée par l’année : « 2030 » ;

2° Au neuvième alinéa, l’année « 2031 » est remplacée par l’année : « 2033 ».

Cet amendement vise à retarder de deux ans les échéances définies dans la loi Climat et Résilience de 2021, en ce qui concerne les objectifs de décence énergétique des logements dans les Départements et Régions d'Outre-Mer.

En effet, les territoires ultramarins font face à une crise du logement, avec une offre souvent insuffisante et peu adaptée aux réalités locales. A La Réunion, le nombre de demandes de domiciliation a bondi de 60% entre 2020 et 2023, et dans le même temps, seule une demande sur dix de logement social a été satisfaite. Dans un contexte de vie chère, cette crise du logement Outre-mer constitue une véritable bombe sociale à retardement.

Face à ces réalités, le calendrier de la loi Climat et Résilience, en ce qui concerne les objectifs de décence énergétique dans les DROM (exclusion des logements classés G en 2028 et des logements classés F en 2031), ne paraît pas tenable.

Cela d'autant plus que l'intervention de l'ANAH en Outre-mer est jugée inadaptée par de nombreux acteurs, et qu'il y a une absence de données sur le nombre de logements par niveau de performance énergétique dans ces territoires.

L'Etat a d'ailleurs déjà repoussé l'instauration du DPE opposable dans les DROM, initialement prévue à 2024, à 2028, afin de pouvoir adapter les critères de performance thermique aux caractéristiques ultramarines. 

Il apparaît ainsi plus raisonnable de repousser de 2 ans le calendrier de décence énergétique des logements dans les DROM, au 1er Janvier 2030 pour les logements classés G et au 1er Janvier 2033 pour les logements classés F.

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport évaluant l'action de l'Agence nationale de l'habitat dans les territoires ultramarins régis par l'article 73 de la Constitution.

De l'avis de nombreux acteurs du secteur du logement, l'intervention de l'Anah en Outre-mer est jugée inadaptée aux réalités de ces territoires, ce malgré le décret n°2023-1258 du 22 décembre 2023 faisant évoluer le champ de compétences de l’Anah dans les territoires ultramarins.

Cet amendement propose donc la remise d'un rapport d'évaluation au Parlement, afin de pouvoir juger de cette réalité avec précision et ainsi pouvoir adapter l'intervention de l'Anah en Outre-mer aux spécificités de ces territoires, leur permettant de mieux poursuivre leurs objectifs de rénovation énergétique. 

Après l’alinéa 5

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

...) Après le neuvième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :

« Dans les communes relevant des zones définies à l’article 3 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

« 1° À compter du 1^er janvier 2032, entre la classe A et la classe F ;

« 2° À compter du 1^er janvier 2036, entre la classe A et la classe E ;

« 3° À compter du 1^er janvier 2038, entre la classe A et la classe D. » ;

Le présent amendement propose d’adapter la trajectoire de rénovation énergétique dans les stations de montagne, dans le cadre du droit à la prise en compte des différences, prévu à l’article 8 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne.

Considérant la trajectoire actuelle de réalisation des travaux de rénovation énergétique à l’échelle nationale (340 801 rénovations énergétiques en 2024, pour un coût de 3,29 Mds € d’aides, selon l’Agence nationale de l’Habitat), la résorption énergétique des logements classées F ou G ne serait effective que plusieurs années après l’entrée en vigueur des interdictions de location.

La trajectoire sera d’autant plus difficile à tenir dans les territoires de montagne, où le parc immobilisé se caractérise par des petites surfaces, construites avant les premières réglementations thermiques de 1974, en altitude où la consommation énergétique est plus élevée. Les ressources matérielles et humaines n’y sont pas aussi mobilisables qu’en plaine, alors même que l’ampleur des travaux est plus conséquente en montagne.

De plus, dans les 436 communes disposant de stations de ski, le phénomène est encore plus lourd puisque 28% des logements sont classés F ou G (contre 13 % au niveau national), et cette proportion grimpe à 33,8% dans les Alpes. À l’horizon 2034, près des deux tiers des logements en stations pourraient donc être interdits à la location longue durée sans travaux de rénovation, posant un défi majeur pour ces territoires, retirant des biens du marché et pénalisant l’accueil des vacanciers et voyageurs, notamment dans la perspective des Jeux olympiques et paralympiques d’Alpes 2030.

C’est pourquoi il convient d’adapter les délais prévus par la loi Climat & Résilience, dont l’ambition doit évidemment être préservée, pour soutenir l’économie de la montagne et l’attractivité touristique de ces territoires.

Alinéa 7

Rédiger ainsi cet alinéa : 

– au b, le mot : « six » est remplacé par le mot : « sept », le mot : « remplacement » est remplacé par le mot : « traitement », et après le mot : « ventilation » sont insérés les mots : « les travaux d’amélioration du confort d’été » ; 

L’article 2 de la présente proposition de loi en introduisant le confort d’été dans la définition d’une rénovation performante constitue une avancée pour favoriser l’adaptation des logements aux vagues de chaleur.

Afin de garantir l'effectivité de cette disposition, le présent amendement propose d'intégrer systématiquement le confort d'été parmi les postes de travaux à étudier dans le cadre d'une rénovation globale et performante, notamment dans le parcours Accompagné de MaPrimeRénov'. Tout en conservant une liberté de choix pour les propriétaires, cette mesure favoriserait une prise de conscience et inciterait à la réalisation de travaux aujourd'hui trop souvent ignorés.

Cette mesure n’entrainerait aucune obligation de réaliser les travaux pour le propriétaire occupant, le bailleur ou le syndic de copropriété, mais permettrait de les sensibiliser sur le niveau d’adaptation du logement et sur les travaux éventuels à réaliser, alors ces travaux sont trop souvent négligés dans le cadre d’une rénovation énergétique. 

Cet amendement traduit l’action 2.1.2 de la mesure 9 du Plan National d'Adaptation au Changement Climatique, présenté le 10 mars 2025, dans lequel est indiqué que « l’intégration d’un critère de confort d’été dans cette définition permettrait donc de massifier ce type de travaux ».

L'enjeu est majeur : 70 % des Français déclarent souffrir de la chaleur dans leur logement durant l’été, et cette proportion ne cessera d’augmenter avec la multiplication des vagues de chaleur, touchant même des territoires historiquement épargnés comme le Nord et l’Est de la France. Selon une étude de Pouget Consultants pour IGNES (avril 2023), le nombre de logements exposés à au moins 20 jours de canicule par an passera de 9,4 millions en 2020 à 21 millions d’ici 2030.

Ce problème ne se limite pas aux logements : il affecte également les écoles, crèches, bureaux et établissements médico-sociaux, amplifiant les risques sanitaires. Durant l'été 2024, Santé Publique France a ainsi recensé 3 700 décès attribués à la chaleur.

Face à ce défi, le besoin d’adaptation du bâti est immense. Ainsi, 9 logements sur 10 ne sont pas adaptés au sens de l’indicateur « confort d’été » du DPE. Dans un cas sur deux, cette insuffisance est due à l’absence de protections solaires extérieures (volets, stores) ou de brasseurs d’air, pourtant très efficaces pour éviter la surchauffe du logement et reconnus comme des travaux de rénovation énergétique : ils sont intégrés au dispositif MaPrimeRenov’ Parcours Accompagné depuis le 1^er janvier 2024, et éligibles aux prestations de rénovation énergétique bénéficiant de la TVA à 5,5% depuis le 1^er janvier 2025. En outre, les pouvoirs publics envisagent de les intégrer au dispositif MaPrimeRenov’ Parcours par geste (PNACC-3).

En réduisant la température intérieure de 3 à 5 °C, voire davantage lorsqu’ils sont automatisés, ces équipements apportent non seulement un gain de confort, mais favorisent aussi la sobriété énergétique en limitant le recours à la climatisation. 

Ainsi, afin d’accélérer l’adaptation du parc bâti aux vagues de chaleur, le présent amendement propose de rendre obligatoire l’étude du confort d’été dans le cadre des rénovations performantes, notamment dans MaPrimeRénov’ Rénovation globale. Sans contraindre les propriétaires, cette mesure encouragera une prise de conscience et facilitera la mise en œuvre de solutions encore trop souvent ignorées.

Alinéa 12

1° Première phrase

Remplacer le mot :

signé

par le mot :

conclu

et les mots :

l'atteinte du

par les mots :

d'atteindre le

2° Seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Ce niveau de performance est alors réputé atteint jusqu'à la réalisation des travaux, dans la limite d'un délai raisonnable qui ne peut excéder trois ans à compter de la conclusion du contrat précité.

Cet amendement vise à encadrer les conditions dans lesquelles les logements individuels ou situés dans un immeuble collectif ne relevant pas du statut de la copropriété peuvent être considérés comme décents lorsque des travaux de rénovation énergétique sont engagés. 

I. - Alinéa 7

Remplacer les mots : 

lorsqu'au moins une des conditions suivantes est remplie :

par les mots :

lorsque le logement a atteint le niveau de performance minimal à la date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction tacite du contrat de location ;

II. - Après l'alinéa 7

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« L'interdiction de location pour cause de non-décence lorsque le niveau de performance minimal d’un logement décent mentionné au II n'est pas atteint, ne s'applique pas lorsque : 

III. - Alinéa 8

Supprimer cet alinéa.

IV. - Alinéa 10

1° Première phrase

Remplacer le mot : 

cinq

par le mot : 

trois

2° Seconde phrase 

Supprimer cette phrase.

V. - Alinéa 12

1° Première phrase

Compléter cette phrase par les mots : 

, sous réserve que le propriétaire ait fixé un délai raisonnable pour leur réalisation qui ne peut excéder trois ans

2° Seconde phrase 

Supprimer cette phrase.

VI. - Alinéa 13

Supprimer cet alinéa.

VII. - Alinéa 16

Remplacer les mots : 

n'excède pas le

par le mot : 

du

L'article 1er considère comme énergétiquement décent des logements qui factuellement ne le seront pas.

Par cet amendement, il est proposé :

- de ne pas appliquer d'interdiction de louer dans les conditions prévues par l'article 1er du texte, sans pour autant considérer le logement comme décent;

- de ne pas présumer que le locataire pourrait à la fois reprocher au propriétaire de ne pas faire de travaux tout en s'opposant aux travaux, ce qui rendrait possible des contournements de la part des propriétaires;

- de réduire à 3 ans au lieu de 5 ans, la durée maximale des travaux pour les propriétaires ayant initié la démarche de rénovation du logement. Cette durée maximale décalerait l'interdiction de location au 31 décembre 2030 pour les logements classés F contre le 31 décembre 2027 aujourd'hui, pour les plus tardifs. La loi climat-résilience adoptée en 2021 n'est pas une nouveauté et aurait dû être prise en compte par les propriétaires dont les ressources issues des loyers et des charges doivent servir à l'entretien des biens en location, y compris à leur mise en conformité avec la loi et les critères de décence notamment énergétique;

- d'étendre la durée limite de réalisation des travaux aux propriétaires en monopropriété, et pas seulement aux copropriétaires;

Enfin, la mention qui empêcherait la réduction de loyer d'"excéder" le préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance du logement contraint la décision du juge qui saura apprécier pleinement la réduction de loyer à appliquer. Il est donc proposé de retirer ce plafonnement de la réduction de loyer.

Par cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K souhaitent redire l'urgence de lutter contre le mal-logement, qui ne se résout pas en changeant les critères de classification des logements mais bien en mettant les moyens financiers et humains pour assurer la rénovation des 5,8 millions de passoires thermiques qui participent à la fragilisation de 12 millions de ménages confrontés à la crise du logement. En l'absence de travaux de rénovation, ce sont les locataires qui paient des factures énergétiques parfois démesurées et qui supportent l'inaction de leurs bailleurs.

Alinéa 12

Compléter cet alinéa par les mots :

, sous réserve que le propriétaire ait fixé un délai raisonnable pour leur réalisation qui ne peut excéder trois ans

Au même titre que les copropriétaires bailleurs devront justifier d'une durée de travaux qui ne pourra dépasser 5 ans pour pouvoir considérer leurs logements comme décents et les mettre en location, cet amendement propose d'appliquer la même durée pour les monopropriétaires, qu'il s'agisse de bailleurs privés ou de bailleurs sociaux.

En effet, la plupart des bailleurs sociaux ont su anticiper le besoin de réhabilitation. S'ils auront besoin d'un soutien public supplémentaire important pour aller au bout de leurs plans stratégiques de patrimoine, la démarche est bien engagée. Il reste encore environ 80 000 logements classés G dans le parc social, qui doivent pouvoir bénéficier d'une attention particulière de l'Etat afin de ne pas pénaliser les bailleurs mais aussi les locataires qui vivraient dans de moins bonnes conditions que leurs concitoyens.

De plus, ajouter un délai clair pour la réalisation de ces travaux donne de la visibilité aux locataires, qui sont les oubliés de cette proposition de loi.

Il est donc proposé d'étendre aux monopropriétés la durée maximale de 5 ans pour la durée de travaux de mise en conformité, ce qui laisserait jusqu'à 2030 pour les travaux dans les logements classés G qui démarreraient cette année, soit près de dix ans après la loi climat-résilience dont les obligations ne sont pas nouvelles.

Après l’alinéa 5

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

...) Après le neuvième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :

« Dans les communes relevant des zones définies à l’article 3 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

« 1° À compter du 1^er janvier 2032, entre la classe A et la classe F ;

« 2° À compter du 1^er janvier 2036, entre la classe A et la classe E ;

« 3° À compter du 1^er janvier 2038, entre la classe A et la classe D. » ;

Le présent amendement propose d’adapter la trajectoire de rénovation énergétique dans les stations de montagne, dans le cadre du droit à la prise en compte des différences, prévu à l’article 8 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne.

Considérant la trajectoire actuelle de réalisation des travaux de rénovation énergétique à l’échelle nationale (340 801 rénovations énergétiques en 2024, pour un coût de 3,29 Mds € d’aides, selon l’Agence nationale de l’Habitat), l’éradication des logements classées F ou G ne serait effective que plusieurs années après l’entrée en vigueur des interdictions de location.

La trajectoire sera d’autant plus difficile à tenir dans les territoires de montagne, où le parc immobiliser se caractérise par des petites surfaces, construites avant les premières réglementations thermiques de 1974, en altitude où la consommation énergétique est plus élevée. Les ressources matérielles et humaines n’y sont pas aussi mobilisables qu’en plaine, alors même que l’ampleur des travaux est plus conséquente en montagne.

De plus, dans les 436 communes disposant de stations de ski, le phénomène est encore plus lourd puisque 28% des logements sont classés F ou G (contre 13 % au niveau national), et cette proportion grimpe à 33,8% dans les Alpes. À l’horizon 2034, près des deux tiers des logements en stations pourraient donc être interdits à la location longue durée sans travaux de rénovation, posant un défi majeur pour ces territoires, retirant des biens du marché et pénalisant l’accueil des vacanciers et voyageurs, notamment dans la perspective des Jeux olympiques et paralympiques d’Alpes 2030.

C’est pourquoi il convient d’adapter les délais prévus par la loi Climat & Résilience, dont l’ambition doit évidemment être préservée, pour soutenir l’économie de la montagne et l’attractivité touristique de ces territoires.

Alinéa 7

Rédiger ainsi cet alinéa : 

– au b, le mot : « six » est remplacé par le mot : « sept », le mot : « remplacement » est remplacé par le mot : « traitement », et après le mot : « ventilation » sont insérés les mots : « les travaux d’amélioration du confort d’été » ; 

L’article 2 de la présente proposition de loi en introduisant le confort d’été dans la définition d’une rénovation performante constitue une avancée pour favoriser l’adaptation des logements aux vagues de chaleur.

Afin de garantir l'effectivité de cette disposition, le présent amendement propose d'intégrer systématiquement le confort d'été parmi les postes de travaux à étudier dans le cadre d'une rénovation globale et performante, notamment dans le parcours Accompagné de MaPrimeRénov'. Tout en conservant une liberté de choix pour les propriétaires, cette mesure favoriserait une prise de conscience et inciterait à la réalisation de travaux aujourd'hui trop souvent ignorés.

Cette mesure n’entrainerait aucune obligation de réaliser les travaux pour le propriétaire occupant, le bailleur ou le syndic de copropriété, mais permettrait de les sensibiliser sur le niveau d’adaptation du logement et sur les travaux éventuels à réaliser, alors ces travaux sont trop souvent négligés dans le cadre d’une rénovation énergétique.

Cet amendement traduit l’action 2.1.2 de la mesure 9 du Plan National d'Adaptation au Changement Climatique, présenté le 10 mars 2025, dans lequel est indiqué que « l’intégration d’un critère de confort d’été dans cette définition permettrait donc de massifier ce type de travaux ».

L'enjeu est majeur : 70 % des Français déclarent souffrir de la chaleur dans leur logement durant l’été, et cette proportion ne cessera d’augmenter avec la multiplication des vagues de chaleur, touchant même des territoires historiquement épargnés comme le Nord et l’Est de la France. Selon une étude de Pouget Consultants pour IGNES (avril 2023), le nombre de logements exposés à au moins 20 jours de canicule par an passera de 9,4 millions en 2020 à 21 millions d’ici 2030.

Ce problème ne se limite pas aux logements : il affecte également les écoles, crèches, bureaux et établissements médico-sociaux, amplifiant les risques sanitaires. Durant l'été 2024, Santé Publique France a ainsi recensé 3 700 décès attribués à la chaleur.

Face à ce défi, le besoin d’adaptation du bâti est immense. Ainsi, 9 logements sur 10 ne sont pas adaptés au sens de l’indicateur « confort d’été » du DPE. Dans un cas sur deux, cette insuffisance est due à l’absence de protections solaires extérieures (volets, stores) ou de brasseurs d’air, pourtant très efficaces pour éviter la surchauffe du logement et reconnus comme des travaux de rénovation énergétique : ils sont intégrés au dispositif MaPrimeRenov’ Parcours Accompagné depuis le 1^er janvier 2024, et éligibles aux prestations de rénovation énergétique bénéficiant de la TVA à 5,5% depuis le 1^er janvier 2025. En outre, les pouvoirs publics envisagent de les intégrer au dispositif MaPrimeRenov’ Parcours par geste (PNACC-3).

En réduisant la température intérieure de 3 à 5 °C, voire davantage lorsqu’ils sont automatisés, ces équipements apportent non seulement un gain de confort, mais favorisent aussi la sobriété énergétique en limitant le recours à la climatisation.

Ainsi, afin d’accélérer l’adaptation du parc bâti aux vagues de chaleur, le présent amendement propose de rendre obligatoire l’étude du confort d’été dans le cadre des rénovations performantes, notamment dans MaPrimeRénov’ Rénovation globale. Sans contraindre les propriétaires, cette mesure encouragera une prise de conscience et facilitera la mise en œuvre de solutions encore trop souvent ignorées.

Alinéa 10

Après le mot :

contrat

insérer les mots :

reposant sur un audit énergétique, un diagnostic de performance énergétique, un diagnostic technique global ou un projet de plan pluriannuel de travaux et

L'alinéa 12 introduit en quelque sorte un "sursis" à l'interdiction de location d'un logement pour non respect des obligations de décence pour prendre en compte des situations parfois complexes.

Cette mesure a vocation à être incitative et doit rester limitée dans le temps pour éviter les contournements dans l'application du calendrier de décence énergétique.

Aussi, notre amendement propose de préciser que le logement est considéré comme décent pendant toute la durée des travaux sous réserve qu'ils soient réalisés dans un délai de 3 ans maximum. 

Alinéa 16

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

La réduction de loyer est cependant maintenue si la consommation énergétique du logement, estimée dans le document mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, demeure supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface de référence et par an. 

Notre amendement propose de rétablir l'esprit initial de la proposition de loi qui prévoit que, si malgré la réalisation des travaux, le logement n'atteint pas le niveau de performance exigé, la réduction de loyer se poursuivra après la réalisation des travaux pour tenir compte du niveau critique d’indécence énergétique du logement. 

Alinéa 9, première phrase

Remplacer les mots :

trois ans

par les mots :

dix-huit mois

Si l'objectif de la proposition de loi est d'apporter de la souplesse dans la réalisation des travaux de rénovation énergétique des logements situés en copropriété, il est essentiel de rester dans une logique incitative.

Aussi notre amendement propose que seule une décision de refus de l'assemblée générale des copropriétaires, datant de moins de 18 mois, puisse permettre de considérer que les travaux devant permettre l’atteinte du niveau de performance minimal se révèlent impossibles.

Alinéa 7

Rédiger ainsi cet alinéa : 

– au b, le mot : « six » est remplacé par le mot : « sept », le mot : « remplacement » est remplacé par le mot : « traitement », et après le mot : « ventilation » sont insérés les mots : « les travaux d’amélioration du confort d’été » ; 

Dans la continuité des travaux du Sénat pour introduire le confort d’été dans la définition d’une rénovation performante et favoriser l’adaptation des logements aux vagues de chaleur, cet amendement propose d'intégrer le confort d'été parmi les postes de travaux à étudier dans le cadre d'une rénovation globale et performante.

Il s'agit également de traduire l’action 2.1.2 de la mesure 9 du Plan National d'Adaptation au Changement Climatique, présenté le 10 mars 2025, dans lequel est indiqué que « l’intégration d’un critère de confort d’été dans cette définition permettrait donc de massifier ce type de travaux ».

L'enjeu est majeur : 70 % des Français déclarent souffrir de la chaleur dans leur logement durant l’été et selon une étude de Pouget Consultants pour IGNES (avril 2023), le nombre de logements exposés à au moins 20 jours de canicule par an passerait de 9,4 millions en 2020 à 21 millions d’ici 2030.

Cet amendement propose de rendre obligatoire l’étude du confort d’été dans le cadre des rénovations performantes, notamment dans MaPrimeRénov’ Rénovation globale. 

Sans contraindre les propriétaires, cette mesure encouragera une prise de conscience et facilitera la mise en œuvre de solutions encore trop souvent ignorées.

I. – Alinéa 11

Supprimer cet alinéa.

II. – Après l’alinéa 14

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

...) Il est ajouté un paragraphe ainsi rédigé :

« .... – Le niveau de performance minimal d’un logement décent mentionné au II n’est pas réputé atteint lorsque le diagnostic de performance énergétique établi pour l’ensemble du bâtiment d’habitation collective dans lequel est situé le logement ne permet pas d’établir que le bâtiment atteint le niveau de performance minimal précité. 

« Les logements mentionnés à l’alinéa précédent disposent, pour atteindre le niveau de performance d’un logement décent mentionné au II, d’un délai de trois années supplémentaires par rapport à celui mentionné au 1° du II. » ;

Les auteurs et autrices de cet amendement saluent la volonté de la rapporteure de la commission des Affaires économiques d’introduire dans la loi la notion de DPE collectif proposée par le rapport de la commission d’enquête sur l’efficacité des politiques publique en matière de rénovation énergétique.

Il leur parait en effet essentiel de faire porter le diagnostic de performance énergétique sur l’ensemble du bâtiment et pas uniquement sur une section. Cela semble d’autant plus essentiel que la plupart des travaux de rénovation énergétique à effectuer (isolation des combles, isolation par l’extérieur, mode de chauffage) doivent impérativement être décidés par l’assemblée générale de copropriété.

L’objectif premier de cette disposition était de rendre ce DPE collectif opposable pour l’interdiction de louer des passoires thermiques et donc de rendre l’ensemble des copropriétaire solidaires des travaux quelle que soit la classe énergétique de leur propre bien.

Aussi les auteurs et autrices de cet amendement regrettent qu'à l'inverse cette disposition ne soit introduite dans la loi que pour dédouaner quelques rares propriétaires de leur obligation de rénovation.

En effet, dans les rares cas où un propriétaire proposerait à la location un bien proposant un niveau de performance énergétique insuffisant dans un bâtiment proposant un niveau de performance énergétique suffisant, on peut supposer que sauf exception très spécifique, le caractère de passoire thermique du bien incriminé serait la conséquence de menuiseries dégradées ou de mauvaise qualité ou d’une ventilation défectueuse, soit des interventions dont le remplacement incombent alors au seul propriétaire. Il ne semble dès lors pas opportun de le dédouaner de cette obligation.

Mais cet amendement vise surtout à inclure dans cette proposition de loi notion de DPE collectif opposable pour chaque bâtiment en copropriété et donc à rendre les copropriétaires solidaires en empêchant qu’un bien proposant un DPE suffisant puisse être loué dans un immeuble faisant état d’un DPE insuffisant.

Cet amendement fixe une entrée en vigueur du dispositif au 1^er janvier 2028 pour les bâtiments dont le DPE est d’une classe comprise entre F et H. Jusqu’à cette date, il serait donc encore autorisé de mettre en location un logement décent dans un bâtiment qui ne l’est pas.  

Alinéa 12

1° Première phrase

Remplacer le mot :

signé

par le mot :

conclu

et les mots :

l’atteinte du

par les mots :

d’atteindre le

2° Seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Ce niveau de performance est alors réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite d’un délai raisonnable qui ne peut excéder dix huit mois à compter de la conclusion du contrat précité dans le cas d’une maison individuelle, ou trois ans à compter de la conclusion du contrat précité dans le cas d’un immeuble collectif.

Cet amendement vise à encadrer les conditions dans lesquelles les logements individuels ou situés dans un immeuble collectif ne relevant pas du statut de la copropriété peuvent être considérés comme décents lorsque des travaux de rénovation énergétique sont engagés. 

I. – Alinéa 9, première phrase

Remplacer les mots :

l’atteinte du

par les mots :

d’atteindre le

II. – Alinéa 10

1° Première phrase 

a) Remplacer les mots :

l’atteinte du

par les mots :

d’atteindre le

b) Supprimer les mots :

, sous réserve que la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable pour leur réalisation qui ne peut excéder cinq ans

2° Seconde phrase 

Rédiger ainsi cette phrase : 

Ce niveau de performance est alors réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite d’un délai raisonnable qui ne peut excéder cinq ans à compter de la conclusion du contrat précité ;

Cet amendement opère des précisions rédactionnelles tout en confortant le délai de cinq durant lequel un logement en copropriété peut être considéré comme décent si un contrat de travaux a été conclu.

Alinéa 17

Rédiger ainsi cet alinéa :

II. – Pour statuer sur les instances pendantes engagées à compter du 1^er janvier 2025 sur le fondement de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge fait application du I du présent article. Les décisions définitives rendues sur le fondement des dispositions en vigueur entre le 1^er janvier 2025 et la date d’entrée en vigueur de la présente loi peuvent faire l’objet d’un nouvel examen dans les mêmes conditions, sans que les réductions ou suspensions de loyers s’agissant de la période comprise entre la date de la décision devenue définitive et la date de la décision statuant sur le nouvel examen ne puissent donner lieu à remboursement.

Cet amendement vise à faire application des assouplissements prévus par la présente loi aux litiges introduits devant les juridictions depuis le 1er janvier 2025, tout en sécurisant juridiquement le texte. Il précise ainsi que le juge saisi sur le fondement de l’article 20-1 de la loi de 1989 à compter du 1^er janvier 2025 et n’ayant pas encore statué devra se fonder sur les dispositions de la loi nouvelle.

Par ailleurs, à supposer que des décisions déjà définitives soient déjà intervenues depuis le 1^er janvier 2025 sur le fondement des dispositions actuellement en vigueur, ce même amendement prévoit la possibilité d’une nouvelle saisine du juge afin qu’il soit à nouveau statué sur le fondement des dispositions nouvelles, sans pour autant que puissent être remises en cause les réductions ou suspensions de loyers déjà obtenues, jusqu’à la date de la nouvelle décision.