AMENDEMENT

Après l'article 54

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le titre IV du livre Ier du code de commerce est complété par un chapitre VII ainsi rédigé :

 « Chapitre VII

 « Du contrat de dynamisation commerciale

 « Art. L. 147-1. – I. – Le propriétaire d’un local commercial peut proposer à un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou à un artisan immatriculé au répertoire des métiers l’usage de ce local par un contrat de dynamisation commerciale.

 « II. – Le propriétaire met son local à disposition de l’exploitant pour une durée indéterminée. Chaque partie a la possibilité de résilier le contrat avec un préavis, fixé contractuellement, identique pour chacune des parties et proportionné à la durée écoulée du contrat, et qui ne peut être inférieur à six mois. Dans l’hypothèse où l’exploitant réalise dans le local des travaux ou des aménagements et si la résiliation intervient à l’initiative du propriétaire, ce dernier rembourse à l’exploitant, à la date de fin du contrat, le montant des travaux et aménagements non encore fiscalement amortis.

 « III. – L’exploitant verse au propriétaire, en contrepartie de l’usage du local, une seule redevance, mensuelle ou trimestrielle, égale à un pourcentage de son chiffre d’affaires hors taxes. Cette redevance, sans minimum garanti au profit du propriétaire, est exclusive de la perception de tout autre montant et notamment du remboursement de toutes charges et impôts relatifs au local supportés par le propriétaire.

 « IV. – Lorsque le propriétaire du local envisage de vendre celui-ci, il en informe l’exploitant à qui il est lié par un contrat de dynamisation commerciale par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit de l’exploitant. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, l’exploitant dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par l’exploitant de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

 « Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux à un autre acquéreur que l’exploitant, le notaire doit, lorsque le propriétaire n’y a pas préalablement procédé, notifier à l’exploitant dans les formes prévues au premier alinéa du présent IV, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit de l’exploitant. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque. L’exploitant qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par l’exploitant de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. Les dispositions des I, II, III et du présent IV sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. Le présent IV n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du propriétaire, ou à un ascendant ou un descendant du propriétaire ou de son conjoint.

 « V. – Afin de maintenir l’attractivité commerciale de ces locaux, le propriétaire peut proposer à l’exploitant, avec un préavis minimum de trois mois, une modification de la surface du local. Lorsque le propriétaire dispose de plusieurs locaux dans le même périmètre, il peut proposer à l’exploitant, avec un préavis minimum de trois mois, l’usage d’un autre local en remplacement de celui qu’il utilisait, aux mêmes conditions de redevance. Si l’exploitant refuse la modification de surface ou le remplacement, le contrat est de plein droit résilié et l’exploitant peut conserver l’usage du local pendant au moins trois mois. Si l’exploitant accepte la proposition et que celle-ci est intervenue au cours des trois premières années d’exploitation, le propriétaire rembourse à l’exploitant le montant des travaux et aménagements non encore fiscalement amortis, à la date de la modification de la surface ou du remplacement du local. Le propriétaire ne peut proposer une modification de surface ou un changement de local plus d’une fois par an.

 « VI. – L’exploitant peut offrir, dans le cadre du contrat, des prestations associées à l’usage du local relatives notamment à l’organisation de la promotion du commerce à l’égard de la clientèle, à l’assistance en matière de recrutement et de formation du personnel, à l’assistance en matière de commercialisation de produits, à l’entretien et à la maintenance du local. »

Cet amendement, dont le texte reprend un dispositif voté à l’unanimité par le Sénat dans le cadre de l’adoption de la proposition de loi portant Pacte national pour la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, propose l’expérimentation d’un nouveau contrat, plus souple que le bail commercial, liant un propriétaire à un exploitant commercial ou à un artisan : le contrat de dynamisation commerciale. Le bail commercial classique, s’il est protecteur, présente une réelle rigidité. Il impose un local stable et permanent et se révèle peu compatible avec des modifications de surface pourtant parfois nécessaires pour « coller » aux besoins du commerçant et aux exigences de sa clientèle. Il oblige le preneur à payer des loyers à l’avance, le plus souvent un trimestre, alors même que le chiffre d’affaires de lancement peut rendre cette charge difficile à supporter, surtout si un « pas de porte » doit être financé par cet exploitant. C’est un risque extrêmement lourd pour un commerçant dans une zone dévitalisée ou en déshérence. Le bail commercial court pendant au moins trois ans, sauf dans le cadre d’un bail dérogatoire, alors même que cette durée est généralement considérée comme nécessaire au décollage de l’entreprise. Enfin, la fixité du loyer est une rigidité supplémentaire dans le cadre du lancement d’une activité et/ou de l’installation dans une zone fragile. Le nouveau contrat proposé permet d'éviter ces inconvénients. D’une grande simplicité, puisqu’il peut être rompu aisément par les deux parties, sous réserve de préavis et d’un dédommagement par le propriétaire pour les frais d’aménagement consentis par l’exploitant, il peut comporter une clause de modification des surfaces, voire de changement de localisation du commerce, et a pour contrepartie une redevance proportionnelle au chiffre d’affaires du preneur. Cette redevance est de nature à créer un fort intéressement du bailleur à la réussite de l’exploitant. Ce contrat, qui ne se substituerait ni au bail commercial ni au bail dérogatoire mais serait une option de plus pour le propriétaire et l’exploitant, serait de nature à intéresser des commerçants en début d’exploitation, des bailleurs incertains quant à l’idée de mettre leur bien sur le marché ainsi que des acteurs, notamment territoriaux (SEM…), d’opérations de redynamisation commerciale, qui trouveront là un instrument très facile d’utilisation et permettant une gestion active de leur patrimoine. Si ce contrat peut apparaître révolutionnaire en comparaison du bail commercial français, il est très encadré si on le compare au bail commercial dans les pays voisins, comme par exemple l’Espagne ou l’Allemagne, où l’essentiel se joue dans la négociation entre les parties.