En séance

Projet de loi Projet de loi de finances pour 2026

Direction de la Séance

(1ère lecture)

PREMIÈRE PARTIE

(n° 138 , 139 , 143, 144)

AMENDEMENT

présenté par

Mme NADILLE, MM. FOUASSIN, BUVAL, LEMOYNE et IACOVELLI et Mmes HAVET, CONCONNE et SCHILLINGER

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 12

Après l’article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le i du 1° du I de l’article 31 est ainsi rétabli :

« i) Les contribuables qui acquièrent à compter du 1^er janvier 2026 des logements situés en France, neufs ou en l’état futur d’achèvement, et les donnent en location à titre de résidence principale à compter de cette même date peuvent, sur option, pratiquer une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition du logement.

« La même déduction s’applique, dans des conditions identiques :

« – aux logements que le contribuable fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1^er janvier 2026 ;

« – aux logements que le contribuable acquiert à compter du 1^er janvier 2026 et qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 ;

« – aux logements autres que ceux mentionnés aux trois alinéas précédents, acquis à compter du 1^er janvier 2026, lorsqu’ils font l’objet de travaux d’amélioration dont le montant représente au moins 20 % du prix d’acquisition du logement. Dans ce cas, la base d’amortissement est constituée par le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.

« La déduction est subordonnée à l’engagement du propriétaire de louer le logement pendant une durée minimale de dix ans et, pour les seuls logements mentionnés au cinquième alinéa du présent i, au respect des plafonds de loyer et, le cas échéant, de ressources applicables à la location intermédiaire mentionnée à l’article 199 tricies. La location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou celle de son acquisition si elle est postérieure.

« La fraction du prix correspondant au terrain ne peut faire l’objet de l’amortissement ; elle est réputée égale à 20 % du prix d’acquisition net de frais. L’engagement de location prévoit que le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de conclusion du bail, ne dépassent pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de sa nature.

« Le taux annuel de l’amortissement est fixé à :

« a) 3,5 % pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ; ce taux est majoré de 0,5, 1 ou 2 points lorsque le logement est loué, respectivement, à des loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux au sens du IV de l’article 199 tricies ;

« b) 3 % pour les autres logements mentionnés au présent i, lorsque les travaux d’amélioration mentionnés ci-dessus représentent au moins 20 % du prix d’acquisition ; ce taux est majoré de 0,5 ou 1 point lorsque le logement est loué à des loyers sociaux ou très sociaux au sens du même IV.

« La période d’amortissement débute au premier jour du mois au cours duquel le logement est donné en location. Le cumul des amortissements pratiqués au titre d’un même logement ne peut excéder le prix d’acquisition, augmenté le cas échéant du montant des travaux d’amélioration.

« Le montant de l’avantage fiscal lié à l’amortissement pratiqué au titre d’une année et d’un logement ne peut dépasser 10 000 €. Pour l’ensemble des logements relevant du présent i, la déduction au titre de l’amortissement ne peut excéder 10 000 € par an pour un même foyer fiscal.

« La déduction est subordonnée à une option exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année de mise en location du logement. Cette option est irrévocable pour le logement concerné et comporte l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire ou qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

« Les dispositions du présent i s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la durée minimale de location. Lorsque l’un des logements détenus par la société est loué à un associé, à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré de cet associé, ce dernier ne peut bénéficier de la déduction. La déduction n’est pas applicable aux revenus de titres dont le droit de propriété est démembré, sauf lorsque ce démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune ; dans ce cas, le conjoint survivant attributaire des titres ou usufruitier peut demander la reprise à son profit, pour la période restant à courir, du dispositif prévu au présent i.

« Lorsque l’un des engagements mentionnés au présent i cesse d’être respecté, le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle intervient cette rupture est majoré du montant des amortissements antérieurement déduits. Pour l’imposition, la fraction de revenu net foncier correspondant à cette majoration est répartie sur le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été pratiqué ; le quotient obtenu est ajouté au revenu global net de l’année de la rupture et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi déterminée par ce même nombre d’années. Cette reprise n’est pas effectuée lorsque la rupture des engagements résulte de l’invalidité du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune correspondant à un classement en deuxième ou troisième catégorie au sens de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de leur licenciement ou de leur décès.

« Les dispositions du présent i sont exclusives, pour un même logement, de celles prévues aux articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies. Elles ne s’appliquent pas aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ni à ceux ayant reçu le label mentionné au premier alinéa du 3° du I de l’article 156. » ;

2° Au c du 2 de l’article 32, la référence : « et h » est remplacée par les références : « , h et i » ;

3° Après le premier alinéa de l’article 39 C, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation au premier alinéa, l’amortissement des logements donnés en location à usage de résidence principale est pratiqué au taux mentionné aux cinquième et sixième alinéas du i du 1° du I de l’article 31. » ;

4° Au premier alinéa du III de l’article 150 VB, après les mots : « en application », est insérée la référence : « du i du 1° du I de l’article 31 ou » ;

5° Le 3° du I de l’article 156 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, après le mot : « exclusivement » , sont insérés les mots : « et successivement » ;

b) Le deuxième alinéa est ainsi modifié :

– la première phrase est complétée par les mots : « ainsi que de la déduction au titre de l’amortissement prévue au i du 1° du I de l’article 31 » ;

– à la dernière phrase, les mots : « et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt » sont remplacés par les mots : « ainsi que la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt et de l’amortissement mentionnés à la phrase précédente ».

II. – Le i du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, dans sa rédaction issue du 1° du I du présent article, s’applique aux logements acquis entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 et, à défaut, aux logements que le contribuable fait construire lorsqu’ils font l’objet d’un dépôt de permis de construire entre ces mêmes dates.

III. – Le i du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts est abrogé le premier jour du trente-septième mois suivant son entrée en vigueur.

IV. – La perte de recettes résultant pour l’État des I et II est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

V. – La perte de recettes résultant pour les organismes de sécurité sociale des I et II est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au même chapitre IV.

Objet

Le présent amendement vise à réintroduire, en première partie du projet de loi de finances pour 2026, le « statut du bailleur privé » adopté par l’Assemblée nationale après l’article 12, tout en l’adaptant aux réalités des territoires ultramarins et, plus largement, des territoires où la crise du logement est particulièrement aiguë.

Il reprend l’architecture de l’amendement n° I-582 rectifié : création d’un nouveau i au 1° du I de l’article 31 du code général des impôts instituant un amortissement applicable aux logements loués nus à titre de résidence principale, sous conditions de durée de location et de plafonds de loyers.

Trois ajustements sont proposés :

- Élargir le dispositif à l’ensemble des logements, sans le limiter de fait aux seuls immeubles d’habitation collectifs. Dans les départements et régions d’outre-mer, comme dans de nombreuses zones rurales ou périurbaines de l’Hexagone, l’offre locative repose largement sur la maison individuelle ou de petits ensembles diffus. Restreindre le statut au collectif reviendrait à priver ces territoires de l’essentiel de son effet potentiel sur l’offre de logements ;

- Porter le plafond de déduction au titre de l’amortissement de 8 000 € à 10 000 € par an et par foyer fiscal, afin de tenir compte des surcoûts structurels de construction et de rénovation dans les territoires ultramarins (coût des matériaux importés, normes parasismiques et paracycloniques, contraintes logistiques et foncières) et dans certaines zones en forte tension immobilière. À coût d’investissement plus élevé, un plafond trop bas rend le dispositif largement inopérant ;

- Ramener la durée minimale d’engagement de location de 12 à 10 ans, ce qui maintient un horizon d’investissement de long terme, cohérent avec l’objectif de stabilité de l’offre locative, tout en le rendant plus compatible avec la mobilité résidentielle et professionnelle des ménages, notamment dans les outre-mer.

En combinant ces trois ajustements ciblés avec le cadre adopté par l’Assemblée nationale, le présent amendement entend faire du statut du bailleur privé un outil réellement opérant pour stimuler l’investissement locatif dans les territoires les plus en tension, sans en dénaturer la logique ni en amplifier de manière disproportionnée le coût budgétaire.