Projet de loi Projet de loi de finances pour 2026

Direction de la Séance

N°I-2671

27 novembre 2025

(1ère lecture)

PREMIÈRE PARTIE

(n° 138 , 139 , 143, 144)

AMENDEMENT

C Sagesse
G  

présenté par

Le Gouvernement

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 12

Après l’article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le i du 1° du I de l’article 31 est ainsi rétabli :

« i) Pour les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, acquis neufs ou en état futur d’achèvement, et donnés en location à titre de résidence principale, à la demande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition du logement hors valeur du foncier.

« Pour l’application du précédent alinéa, le prix d’acquisition du logement hors valeur du foncier est fixé à 80 % du prix d’acquisition au sens du I de l’article 150 VB du présent code.

« La déduction au titre de l’amortissement mentionnée au premier alinéa du présent i est applicable, dans les mêmes conditions, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation que le contribuable fait construire.

« Cette déduction s’applique en contrepartie de l’engagement du propriétaire de le louer pendant une durée minimale de douze ans, sous réserve de respecter les plafonds de loyer et de ressources, appréciées pour ces dernières à la date de conclusion du bail, fixés en application du 3° du A du I de l’article 199 tricies du présent code selon la localisation du logement et son affectation. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

« Le taux de l’amortissement est fixé à 3,5 % pour les logements affectés à la location intermédiaire au sens du IV du même article 199 tricies. Ce taux est majoré d’un point ou de deux points au titre d’un logement affecté respectivement à la location sociale ou très sociale au sens du IV du même article 199 tricies.

« La période d’amortissement commence à la date de conclusion du bail.

« La déduction au titre de l’amortissement ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal.

« Le cumul des amortissements pratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur du prix d’acquisition.

« Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année de mise en location du logement. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

« Le présent i s’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur des parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location mentionnée au quatrième alinéa du présent i. Si un logement dont la société est propriétaire est loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un parent ou un allié jusqu’au deuxième degré inclus d’un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement.

« La déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des logements ou titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété ou le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent i pour la période restant à courir à la date du décès.

« Le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis au présent i n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l’année de la rupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d’années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ou en cas de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s’applique pas.

« Le bénéfice du présent i est exclusif, pour un même logement, de celui de l’article 199 undecies C.

« Le présent i s’applique aux logements que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 et, à défaut, aux logements qu’il fait construire lorsqu’ils font l’objet d’un dépôt de permis de construire entre ces mêmes dates ; » ;

2° Au c du 2 de l’article 32, les mots : « et h » sont remplacés par les mots : « , h et i » ;

3° Au I de l’article 39 C :

a) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation au premier alinéa, lorsque l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155, l’amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2 %. » ;

b) À la première phrase du deuxième alinéa, après les mots : « dispositions du » , il est inséré le mot : « même » ;

c) À la première phrase du dernier alinéa, le mot : « deuxième » est remplacé par le mot : « troisième » ;

4° À la première phrase du troisième alinéa de l’article 39 quinquies I, le mot : « deuxième » est remplacé par le mot : « troisième » ;

5° Au premier alinéa du III de l’article 150 VB, après la première occurrence du mot : « application » , sont insérés les mots : « du i du 1° du I de l’article 31 ou » ;

6° Au 3° du I de l’article 156 :

a) Au premier alinéa, après le mot : « exclusivement » , sont insérés les mots : « et successivement » ;

b) Au deuxième alinéa :

i) La première phrase est complétée par les mots : « et à la déduction au titre de l’amortissement prévue au i du 1° du I de l’article 31 » ;

ii) À la dernière phrase, les mots : « et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt » sont remplacés par les mots : « ainsi que celle résultant des intérêts d’emprunt et de l’amortissement précités » ;

c) Au quatrième alinéa :

i) Les deux occurrences de l’année : « 2025 » sont remplacées par l’année : « 2027 » ;

ii) Après la première phrase, il est insérée une phrase ainsi rédigée :

« Par exception au premier alinéa du présent I, si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être opérée, l’excédent du déficit résultant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique susmentionnés est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la huitième année inclusivement. » ;

iii) À la seconde phrase, après le mot : « prévues » , sont insérés les mots : « au premier alinéa du présent I et ».

Objet

Pour faire face à la baisse du nombre de logements à louer sur le territoire et à la situation du secteur de la construction, les députés ont adopté un compromis élaboré de façon transpartisane, fondé sur un dispositif fiscal visant à redynamiser le parc locatif privé.

Le présent amendement réintroduit ces dispositions en ce qu’elles encouragent la construction de logements neufs en vue d’être loués.

Ainsi, il est proposé un amortissement de 3,5 % du prix d’acquisition de l’immeuble (hors foncier) d’un logement neuf, sous réserve de le louer pendant au moins 12 ans en respectant les plafonds de loyer et de ressource en vigueur pour la location intermédiaire. Une majoration du taux est prévue en cas de location sociale ou très sociale, pour encourager spécialement la location à un prix abordable.

En revanche, s’agissant des logements anciens, le même dispositif ne peut pas être dupliqué, en raison de sa fragilité constitutionnelle (la différence de traitement entre les logements anciens déjà détenus par leur propriétaire et ceux nouvellement acquis n’est pas justifiée au regard de l’objet de la mesure). En lieu et place, et afin de poursuivre le même objectif de rénovation de ces logements, en particulier eu égard aux exigences de performance énergétique posées par la loi Climat et Résilience de 2021 en matière de décence des logements, il est proposé de proroger de deux ans le dispositif exceptionnel de doublement de la capacité d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, jusqu’à 21 400 € pour ces dépenses de rénovation. En outre, pour tenir compte de l’ampleur du déficit foncier parfois engendré par la rénovation énergétique de tels biens, ce déficit deviendrait reportable sur leur revenu global pendant huit ans, et non plus pendant six ans suivant les règles de droit commun.

Par ailleurs, le présent amendement limite également, pour le régime réel de location meublée non professionnelle, la déductibilité du résultat fiscal des amortissements régulièrement constatés. Ces amortissements ne seront déductibles que dans la limite de 2 % de la base amortissable établie selon les règles de droit commun. Cette limite s’applique aussi bien aux locations touristiques qu’aux locations à usage de résidence principale.