En séance

Proposition de loi Renforcer et sécuriser le pouvoir préfectoral de dérogation

Direction de la Séance

(1ère lecture)

(PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE)

(n° 666 , 665 )

AMENDEMENT

présenté par

MM. MÉRILLOU et ROIRON

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 2

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le dernier alinéa de l'article L. 411-5-1 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par neuf alinéas ainsi rédigés :

« Le représentant de l'État dans le département peut, sur demande motivée d'un organisme de logement social, et après avis conforme du maire, autoriser la résiliation anticipée d’une convention signée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, suivie du reconventionnement de logements locatifs sociaux lorsque les conditions suivantes sont réunies :

« 1° Les logements concernés sont situés dans des territoires faisant l'objet d'un engagement de revitalisation au titre des programmes Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain ou Villages d'Avenir, ou dans un périmètre de site patrimonial remarquable au sens de l'article L. 631-1 du code du patrimoine ;

« 2° Les conventions d'aide personnalisée au logement sont antérieures au 1^er janvier 1977 ;

« 3° L'opération de déconventionnement-reconventionnement s'inscrit dans un projet global de réhabilitation visant à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et l'attractivité résidentielle des logements ;

« 4° Le projet garantit le maintien de l'intégralité de l'offre de logements sociaux ;

« 5° L'opération concernée connaît un taux de vacance supérieur à 20%.

« Les loyers et redevances maximaux des conventions nouvellement conclues sont fixés par décret et tiennent compte notamment de l'objectif d'amélioration de la fonctionnalité des logements et de leur performance énergétique.

« Ces dispositions sont également applicables aux communes qui détiennent et gèrent des logements sociaux.

« Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'application du présent article. »

Objet

Cet amendement propose d'intégrer au texte un dispositif dérogatoire en matière de conventionnement des logements locatifs sociaux.

Les bailleurs sociaux présents dans les petites et moyennes villes ont besoin de dispositifs incitatifs pour requalifier leur patrimoine, préserver et renforcer sa fonction d’utilité sociale et restaurer la qualité de cette offre locative. L’objectif est de :

- Soutenir l’attractivité et les dynamiques des bassins d’emplois ;

- Garantir l’équilibre social des territoires, qu’ils soient urbains ou ruraux ;

- Rendre des services performants aux personnes – notamment âgées – au contact des équipements et services de proximité ;

- Proposer une offre de logements accessibles, tant du point de vue fonctionnel qu’économique.

Il s’agit aussi de lutter contre la vacance qui touche le parc social dans les zones B2 et C.  A titre d’exemple, le bailleur social Périgord Habitat fait état de taux de vacance particulièrement importants pour certains biens immobiliers pourtant situés en plein centre-ville de Périgueux. Un immeuble Art Déco des années 1930 de 59 logements familiaux connaît un taux de vacance de 50% en raison de performances énergétiques très insatisfaisantes et d’une fonctionnalité devenue obsolète.

Les bailleurs sociaux n’ont pas les moyens financiers d’autofinancer une rénovation lourde de ce type d’immeuble. Et, compte tenu de la qualité d’origine du bâti, le dispositif « seconde vie » qui nécessite d’atteindre une performance énergétique classée A ou B est le plus souvent inatteignable, aussi bien du point de vue patrimonial qu’économique.

Cet amendement propose un dispositif alternatif à la main du Préfet, qui permette, au cas par cas, et en accord avec le Maire, de faciliter les opérations de déconventionnement-reconventionnement des logements locatifs sociaux situés dans les centres-villes et centres-bourgs, dans le cadre d'une politique de revitalisation des territoires ruraux et urbains.

L’objectif est de redonner des marges de manœuvre aux organismes de logements sociaux dans la gestion de leur parc lorsqu’ils sont confrontés à un cumul de difficultés.

Conscient que ce parc ancien, aux loyers les plus faibles, présente un enjeu social particulier, l’amendement propose de conditionner ce dispositif à un ensemble de prérequis :

1. Un ciblage territorial pertinent : les opérations sont limitées aux secteurs prioritaires des politiques publiques de revitalisation (Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain, Villages d'Avenir) et aux sites patrimoniaux remarquables, garantissant ainsi une cohérence avec les enjeux d'aménagement du territoire.

2. Un patrimoine ancien : seuls les logements relevant de conventions antérieures à 1977 sont visés, correspondant au parc le plus ancien nécessitant une adaptation aux standards contemporains.

3. Un projet global de réhabilitation incluant performance énergétique, fonctionnalité et attractivité résidentielle. Concernant la performance énergétique, les travaux conduiraient à une amélioration de celle-ci sans toutefois prétendre à ce qu’ils deviennent A ou B (passage de logements dont le diagnostic de performance énergétique est E ou F vers D ou C).

4. La garantie du maintien de l’intégralité de l’offre de logements sociaux.

5. Un patrimoine particulièrement touché par un taux de vacance important.

Les loyers et redevances maximaux des conventions nouvellement conclues seront fixés par décret et tiennent compte notamment de l’objectif d'amélioration de la fonctionnalité des logements et de leur performance énergétique. Ces nouveaux plafonds seront sans incidence sur les loyers des locataires en place.

Cette mesure est une réponse aux besoins d’attractivité exprimés par les territoires moins denses et ruraux, à la nécessité de réhabiliter et d’améliorer la performance énergétique du patrimoine existant, tout en respectant les impératifs de sobriété foncière.