Proposition de loi Clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements
commission des affaires économiques
N°COM-7
24 mars 2025
(1ère lecture)
(n° 328 )
AMENDEMENT
| Adopté |
présenté par
Mme NOËL, rapporteure
ARTICLE 1ER
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Rédiger ainsi cet article :
I. – La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :
1° L’article 6 est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa, il est inséré un « I. – » ;
b) La seconde phrase du premier alinéa est supprimée ;
c) Au début du troisième alinéa, il est inséré un « II. –» ;
d) Le dixième alinéa est remplacé par sept alinéas ainsi rédigés :
« III. Le niveau de performance minimal d’un logement décent mentionné au II est réputé atteint lorsqu’au moins une des conditions suivantes est remplie :
« 1° Le logement a atteint le niveau de performance minimal à la date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction tacite du contrat ;
« 2° Les travaux devant permettre l’atteinte du niveau de performance minimal s’étant révélés impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ou ayant été refusés par une décision administrative ou par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires datant de moins de trois ans, le propriétaire peut démontrer qu’il a réalisé tous les travaux d’amélioration de la performance énergétique possibles au regard de ces contraintes. Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application du présent alinéa ;
« 3° Le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et le syndicat de copropriétaires a conclu un contrat portant sur des travaux de nature à permettre l’atteinte du niveau de performance minimal d’un logement décent mentionné au troisième alinéa, sous réserve que la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable pour leur réalisation qui ne peut excéder cinq ans. Il est alors considéré comme décent pendant toute la durée des travaux ;
« 4° Le diagnostic de performance énergétique établi pour l’ensemble du bâtiment d’habitation collective dans lequel est situé le logement permet d’établir que le bâtiment atteint le niveau de performance minimal précité ;
« 5° Le logement est une maison individuelle ou est situé dans un immeuble collectif ne relevant pas du statut de la copropriété et le propriétaire a signé un contrat portant sur des travaux de nature à permettre l’atteinte du niveau de performance minimal d’un logement décent précité. Il est alors considéré comme décent pendant toute la durée des travaux ;
« Le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de remise d’un logement décent respectant les niveaux de performance précités s’il fait obstacle à la réalisation de travaux permettant le respect de cette obligation, en violation de ses obligations prévues au e de l’article 7. » ;
e) Au début du onzième alinéa, il est inséré un « IV. –» ;
2° Les trois derniers alinéas de l’article 20-1 sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :
« Quand le juge prononce, en application du troisième alinéa, une réduction de loyer jusqu’à l’exécution de travaux nécessaires à la mise en conformité énergétique du logement, la réduction de loyer tient compte de la diligence du propriétaire et n’excède pas le préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance du logement. Cette réduction de loyer prend effet à compter de la date à laquelle les travaux ordonnés par le juge ont été demandés au propriétaire par le locataire et prend fin au terme des travaux de rénovation énergétique. » ;
II. Le I s’applique aux baux en cours à la promulgation de la loi et aux baux conclus à compter de cette date.
Objet
Cet amendement vise à réécrire l’article 1er afin :
- d’élargir le champ des contraintes prises en compte pour que l’obligation de décence énergétique soit satisfaite : au-delà des contraintes techniques, seraient prises en compte les contraintes architecturales ou patrimoniales et les contraintes liées aux coûts manifestement disproportionnés des travaux, conformément à celles mentionnées à l’article 20-1 de la loi de 1989 ainsi qu’au 17° bis de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation ;
- de limiter les refus de complaisance, en prévoyant que le refus du syndicat de copropriétaires ne peut être un motif légitime pour ne pas engager les travaux que si ce refus est intervenu il y a moins de trois ans, incitant les propriétaires à soumettre tous les trois ans à l’assemblée générale des copropriétaires une résolution tendant à la réalisation des travaux ;
- d’étendre le champ de la proposition de loi aux logements individuels : en effet, le taux de passoires est plus élevé dans les maisons individuelles (23 %) que dans les logements des immeubles en monopropriétés (20 %) et dans les appartements de copropriétés (17 %) ;
- de ne pas conserver l’exigence du recours à un maître d’œuvre pour tenir compte des petites copropriétés, qui sont souvent les plus anciennes et les moins bien gérées ;
- de prendre en compte le DPE collectif lorsque sa classe énergétique permet de satisfaire les obligations de décence, pour rendre les copropriétaires solidaires face à la rénovation énergétique, conformément à la proposition n° 10 de la commission d’enquête sénatoriale de juin 2023 ;
- de supprimer la disposition faisant persister la réduction de loyer dans le cas où le propriétaire, de bonne foi, a exécuté tous les travaux ordonnés par le juge mais que la performance énergétique de son logement demeure supérieure à 450 kilowattheure par mètre carré et par an : il n’est pas logique de pénaliser un propriétaire ayant exécuté les travaux demandés par le juge, ceux-ci ayant bien évidemment pour objectif de faire gagner une ou plusieurs classes énergétiques au logement ;
- à des fins de clarification, d'appliquer toutes les précisions contenues dans cet article aux baux en cours afin d’éviter qu’un propriétaire dont le bail a été conclu avant le 1er janvier 2025 soit exclu du champ d’application de la loi.