Accès au logement et urbanisme rénové (Suite)
M. le président. - Nous reprenons la discussion du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Discussion générale (Suite)
Mme Bernadette Bourzai . - Ce texte, très attendu, s'attaque à la crise du logement qui touche les plus vulnérables d'entre nous. Il s'inscrit dans la continuité des mesures d'urgence prises et des réformes structurelles entreprises depuis mai 2012 : citons le décret d'août 2012 sur l'encadrement des loyers dans les zones tendues, la loi du 18 janvier 2013 sur la mobilisation du foncier communal, ou encore la loi du 1er juillet 2013 habilitant le gouvernement à prendre des ordonnances pour accélérer les projets de construction.
Les espaces naturels sont trop souvent considérés comme des variables d'ajustement de l'urbanisation. Ce texte montre qu'il est possible de les préserver et de répondre à la demande de logement de nos concitoyens. La solution ? La densification et la revitalisation des centres-bourgs. L'élue rurale que je suis y est favorable.
Après un titre I, qui rénove les relations entre locataires et propriétaires, ce texte se concentre, dans son titre IV, sur les documents d'urbanisme. La mise en place d'un PLUI, si elle est pertinente, exige de laisser du temps au temps. (Exclamations à droite) La minorité de blocage et la clause de revoyure, introduite par la commission des affaires économiques, aboutissent à un texte équilibré.
Je soutiendrai donc ce texte, qui apporte également des réponses aux élus de la montagne que je représente au Sénat, avec conviction. (Applaudissements sur les bancs socialistes)
Mme Renée Nicoux . - Devant le manque persistant de logements dans les grandes villes et la hausse constante des loyers, y compris dans les zones non tendues, devant la multiplication des expulsions, devant la prolifération de l'habitat indigne provoquée par les marchands de sommeil, il fallait rénover les relations entre locataires et propriétaires.
C'est ce à quoi s'attelle ce texte avec l'encadrement des loyers, la création d'un contrat de location type et d'un état de lieux type, la GUL... Les propriétaires ne sont pas oubliés : ils pourront souscrire une assurance en lieu et place d'un locataire défaillant et répercuter son coût sur les charges locatives.
Ce texte comporte des avancées considérables parmi lesquelles on peut citer la rénovation des règles relatives à l'urbanisme. Le texte initial prévoyait le transfert automatique du PLU à l'intercommunalité. Notre rapporteur Bérit-Débat a trouvé le bon compromis, en préservant les pouvoirs des maires. À juste titre, ceux-ci souhaitent conserver leurs prérogatives en matière d'urbanisme. Le transfert n'interviendra qu'en 2016, le temps que chacun s'adapte à cette situation ; une minorité de blocage pourra l'empêcher. Le groupe socialiste défendra la liberté des communes : le transfert, j'y insiste, doit être volontaire et non imposé.
Pour finir, parce que les zones de montagne et rurales ont des spécificités dont il faut tenir compte, je proposerai des amendements.
Je soutiendrai ce texte amendé, plus respectueux de la liberté des élus locaux. (Applaudissements à gauche)
M. Martial Bourquin . - Cela fait déjà plusieurs mois que j'entends les maires de villages, de petites villes et d'agglomérations s'inquiéter d'un transfert automatique du PLU à l'intercommunalité. Le Sénat, qui est là pour les représenter, les a entendus : nous avons voté, droite et gauche confondues, un dispositif plus équilibré que celui que l'Assemblée nationale avait voté, droite et gauche confondues aussi. La question n'est donc pas partisane : on ne peut pas concevoir des politiques d'aménagement sans les maires. J'ai construit plus de 1 000 logements dans ma commune en dix ans et atteint un taux de 38 % de logements sociaux. Faisons confiance à l'intelligence territoriale, comme le préconisait le rapport Belot-Krattinger. L'intercommunalité doit être choisie, elle ne peut être un mariage forcé : ce serait revenir sur l'esprit de trente ans de décentralisation.
Certains voudraient faire de ce PLUI un instrument de rationalisation. Pour M. Lamassoure dans Challenges, 90 000 communes en Europe, 36 000 communes en France c'est trop ! Il faudrait s'en remettre aux 5 000 intercommunalités pour faire des économies. Nous ne sommes pas d'accord !
M. Alain Néri. - De fait, c'est très grave.
M. Martial Bourquin. - Dans cette discussion, nous avons eu la chance de travailler avec une ministre à l'écoute et un rapporteur ouvert. Nous avons abouti à un excellent compromis : quand je l'ai présenté à l'assemblée des maires ruraux, j'ai été ovationné.
Ne faisons pas la fine bouche : le Sénat doit adopter l'article 63 tel que rédigé par la commission. Le rejeter serait nous condamner à voir l'Assemblée nationale reprendre son texte tel quel. Le bicamérisme assumé, c'est la coproduction législative. Au Sénat de prendre son temps, l'Assemblée nationale ayant été un peu rapide. Assumons-le, représentons les élus locaux et faisons en sorte que notre Haute Assemblée ait de l'allure en adoptant son projet de loi Alur... (Applaudissements nourris à gauche)
M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. - Il a osé !
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. - Belle allure...
M. Alain Néri. - Martiale !
Mme Cécile Duflot, ministre . - Dans mon intervention liminaire, je n'ai pas assez insisté sur un point fondamental : ce texte s'inspire des travaux parlementaires précédents, dont certains ont été élaborés sous l'ancienne majorité, ceux concernant la régulation des professions immobilières. Merci à M. Bérit-Débat : j'ai compris qu'une confrontation sur le PLUI serait inutile et vaine. Comme vous, je suis très attachée au bicamérisme. Je suis à l'écoute du Sénat. Cette loi sera plus forte, plus intelligente, plus robuste, plus précise grâce à votre travail, qui confirme que, si la bonne échelle est l'intercommunalité, il faut associer les maires.
Je défendrai cette position devant les députés. (Applaudissements sur les bancs socialistes et écologistes) Encore merci, très sincèrement, pour votre apport, monsieur Bérit-Débat.
Madame Archimbaud, les engagements pris lors de la conférence de lutte contre la pauvreté et l'exclusion sociale seront tenus, certains sont déjà traduits dans les faits.
Monsieur Fichet a évoqué le littoral et les sites pollués ; nous y reviendrons et je donnerai des avis favorables.
M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. - Bravo !
Mme Cécile Duflot, ministre. - M. Vandierendonck a eu raison de faire observer que le logement ressortissait aussi à la loi Lebranchu et à la loi Le Foll. Quand je renverrai à ces dernières, n'y voyez pas une manoeuvre dilatoire. Je le dis car, madame Bourzai, monsieur Labbé, vous trouverez des réponses sur la protection des espaces naturels et la spécificité des zones de montagne dans la loi Le Foll. Il faudra articuler ces trois lois, de même que veiller à la complémentarité entre établissements publics fonciers d'État et locaux.
Selon M. Calvet, nous ferions une loi pour les seuls Parisiens. Si le Gouvernement voulait interdire qu'on vende la demi-douzaine d'escargots plus de 50 euros, cela ne poserait de problèmes à personne ! (Sourires) Nous mettons le doigt sur une difficulté et nos dispositions s'appliqueront là où elles seront utiles, évidemment pas là où elles n'auraient aucun sens. Observation importante car, monsieur Dallier, nous ne jouons pas le marché contre le marché, puisque, selon vos propres dires, le marché a failli. Faudrait-il dès lors jouer le marché contre le marché contre le marché qui a failli ? (Sourires)
M. Philippe Dallier. - C'est trop compliqué !
M. Jean-Claude Lenoir. - C'est un supermarché ! (Sourires)
Mme Cécile Duflot, ministre. - On peut, contrairement à ce que dit M. Calvet, s'attaquer et aux causes et aux conséquences ; en l'espèce, relancer la construction et encadrer les loyers. De la même manière qu'un médecin administre à la fois des antibiotiques pour combattre l'infection et du paracétamol pour faire baisser la fièvre.
Monsieur Dubois, réguler le marché de l'immobilier est le devoir de l'État car la crise du logement a alimenté la crise de l'emploi : l'explosion des loyers a aussi pour conséquences une restriction de la mobilité et donc de l'emploi.
Madame Schurch, l'encadrement des loyers fera baisser les prix comme un système de contention dépourvu des effets pervers d'autrefois. Toutefois, vous avez bien voulu reconnaître notre volontarisme pour le logement. Nous avons fait le choix de marcher sur une ligne de crête, entre locataires et propriétaires, comme entre marché et régulation.
J'en conviens avec M. Mézard, cette loi ne suffira pas, à elle seule, à résoudre la crise du logement. Elle s'inscrit dans une série de mesures et sera prolongée par d'autres dispositifs.
Mme Lienemann a raison : la querelle des chiffres est effectivement vaine. À l'évidence, nous devons prendre des mesures structurelles, des mesures de simplification dont font partie un contrat type de location et l'état des lieux type.
La garantie universelle des loyers ne mérite ni excès d'honneurs ni indignité. Après le Loca-pass, la GRL, ce n'est qu'une nouvelle étape sur un chemin ouvert il y a quelque temps. Nous y reviendrons en détail dans la discussion des articles.
M. Masson a évoqué l'association des maires ruraux de France. J'ai reçu son président ; il soutient la position de compromis trouvée en commission sur le PLUI.
Mme Lienemann a longuement évoqué la question de la régulation. Mieux vaut effectivement des réformes de structure que tenter de stimuler la construction avec des mesures coûteuses et inefficaces.
Monsieur Labbé, vous trouverez réponse à vos interrogations dans la loi Le Foll.
Mme Lamure soutient des choix différents, tant sur la forme que sur le fond. Il n'y a rien d'illégitime à ne pas être d'accord, ce sont les joies du débat politique. Il se trouve simplement que les choix de ce Gouvernement diffèrent des vôtres. Mme Létard préfère un système d'assurance plutôt que la GUL ; nous en reparlerons en examinant les articles. M. Mirassou est de ceux qui ont travaillé le plus à ce projet de loi. Je le remercie d'avoir fait confiance à la ministre, ce que je sais n'être pas toujours facile. (Sourires)
M. Collombat dénonce ce qu'il appelle un « club PLUI ». Ce « club » est ouvert, il rassemble aussi des élus de communes rurales. Celles-ci manquent souvent de l'ingénierie nécessaire à la mise en place d'un PLU. L'État leur apportera son appui en la matière.
L'habitat léger ne mérite pas une telle caricature. Des tentes sont considérées tantôt comme de l'habitat indigne, tantôt comme de l'habitat atypique. Ce mode d'habitat est respectable. Nous en traitons dans ce texte pour sortir de l'insécurité juridique actuelle. Cela dit, ces habitats seront autorisés sur les zones constructibles et dans les zones pastillées.
M. Joël Labbé. - Merci, madame la ministre !
Mme Cécile Duflot, ministre. - Je répondrai point par point à MM. Lenoir et Jarlier dans la discussion des articles. M. Kerdraon a eu raison de souligner le rôle des SIAO.
J'ai ironisé sur votre « marché contre le marché », monsieur Dallier.
M. Philippe Dallier. - Encore !
Mme Cécile Duflot, ministre. - Ce n'est pas que je trouverais cette idée absurde, c'est que l'on ne peut s'en contenter. Il faut aussi un encadrement, des constructions, la transformation de bureaux en logements.
Nous tiendrons compte de la charte des parcs naturels régionaux, monsieur Daunis. L'affaire est compliquée et très politique.
Monsieur Grosdidier, si vous tenez à me qualifier de bourreau, ayez au moins l'obligeance de dire « madame la bourreau ! » (Sourires)
Nous avons conscience, monsieur Desplan, des grandes difficultés que connaît l'outre-mer en matière de logement. M. Lurel s'en préoccupe. Madame Bourzai, nous trouverons une réponse d'appui pour les centres-bourgs, comme nous en avons trouvé une pour les quartiers dégradés avec l'Anru. Madame Nicoux, je vous ai répondu sur la montagne, mais nous y reviendrons. Merci de vos encouragements, monsieur Bourquin.
Pour terminer, je veux dire toute ma reconnaissance au président Raoul. La qualité de nos débats lui doit beaucoup. (Exclamations flatteuses) Place maintenant à la discussion ! (Applaudissements à gauche)
La discussion générale est close.
Discussion des articles
ARTICLE PREMIER
Mme Mireille Schurch . - Ce texte reconnaît que le logement n'est pas un secteur comme les autres. Fort heureusement, car nous partons de loin : dix ans de droite (murmures réprobateurs à droite) durant laquelle on nous vendait la « France des propriétaires »...
M. Charles Revet. - C'est ce que veulent les Français !
Mme Mireille Schurch. - ... financée à coup de dispendieuses mesures fiscales. Résultat, les loyers ont explosé et se loger est devenu un défi. Aujourd'hui, sécuriser les locataires, c'est relever les APL, et non les geler comme dans la prochaine loi de finances.
M. Philippe Dallier. - Eh oui !
Mme Mireille Schurch. - Ce texte doit choisir sa politique. Comment les élus pourront-ils remplir leurs obligations en termes de construction avec des dotations en baisse ?
Faisons en sorte que le droit au logement ne reste pas un voeu pieux.
M. Jean-Claude Lenoir . - Éclaircissons le débat : les chiffres que j'ai cités sont ceux des financements consacrés au logement social. Selon votre ministère, il y a eu 40 000 demandes en l'an 2000, 57 000 en 2001, 60 000 en 2003, 70 000 en 2004, 100 000 en 2006 et les années suivantes, 120 000 en 2009, 131 509 en 2010. Preuve est faite que le gouvernement Jospin a fait moins pour le logement social que nous.
Mme Marie-Noëlle Lienemann . - Ne confondons pas demandes, financements et logements réalisés. Il y a eu une montée en puissance en 2001-2002. J'ajoute que l'on ne comptait pas alors les foyers d'hébergement et les foyers étudiants dans le logement social et que les PLS ne datent que de 2002.
M. Jean-Claude Lenoir. - C'est nous qui les avons financés !
Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Enfin, regardons le nombre de HLM : 4 millions fin 2001, 4,4 millions seulement en 2012 ! Les chiffres parlent d'eux-mêmes.
Il ne suffit pas de déposer un dossier pour construire. De surcroît, vous avez démoli avec l'Anru, ce qui était une bonne chose. Quels que soient les gouvernements, nous n'en avons pas fait assez, je suis la première à le dire. Mais n'allez pas faire croire que vous avez amélioré la situation, alors que vous l'avez détériorée. (Applaudissements sur les bancs socialistes)
M. Jean-Claude Lenoir. - Les chiffres disent le contraire !
M. le président. - Amendement n°88, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
Alinéa 5
1° Première phrase
a) Remplacer les mots :
, et qui
par le mot :
qui
b) Après le mot :
preneur
insérer les mots :
, de son conjoint, d'une personne que le preneur a à sa charge au sens du code de la construction et de l'habitation,
2° Seconde phrase
Supprimer cette phrase.
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - La qualification de « résidence principale » étant subordonnée à une durée minimale d'occupation de huit mois sur une année, qu'adviendra-t-il en cas de litige au cours de la première année du bail ? Le juge ne sera pas en mesure d'apprécier le caractère principal de la résidence. Laissons au juge la faculté d'apprécier le caractère principal de la résidence du locataire en fonction d'un faisceau de critères.
M. le président. - Amendement n°418 rectifié, présenté par Mme Garriaud-Maylam et MM. Cointat, Frassa, Cantegrit, del Picchia, Ferrand et Duvernois.
Alinéa 5, seconde phrase
Après le mot :
professionnelle,
insérer le mot :
expatriation,
M. Christophe-André Frassa. - Le critère d'une occupation du logement pendant au moins huit mois par an ne doit pas être opposable aux Français s'étant expatriés pour raison professionnelle ou pour suivre leur conjoint.
Les expatriés doivent pouvoir conserver leur habitation en France, pour l'utiliser lors de leurs retours périodiques, mais également en prévision de leur réinstallation. La location de courte durée constitue le seul moyen de répondre à ces besoins sans condamner le bien à rester vacant pendant de longues périodes.
La formulation actuelle, qui met l'accent sur les « obligations professionnelles », incite à une interprétation restrictive.
M. le président. - Amendement n°419 rectifié, présenté par Mme Garriaud-Maylam et MM. Cointat, Frassa, Cantegrit, del Picchia, Ferrand et Duvernois.
Alinéa 5, seconde phrase
Remplacer le mot :
obligation
par le mot :
raison
M. Christophe-André Frassa. - Amendement de repli visant à assouplir la formulation trop restrictive du mot « obligation ». Il ne serait pas juste que seuls les salariés détachés par leur entreprise bénéficient de l'assimilation de leur habitation en France à une résidence principale et, donc, de l'exonération de changement d'usage en cas de location de courte durée.
M. le président. - Amendement n°560 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
I. - Alinéa 5
Compléter cet alinéa par les mots :
, ou pour mobilité professionnelle dont les travailleurs ayant un contrat de travail saisonnier au sens du code du travail
II. - Alinéa 10
Supprimer les mots :
et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers
M. Jacques Mézard. - Cet amendement a été présenté à l'Assemblée nationale par Joël Giraud. Il concerne les travailleurs saisonniers, oubliés par le projet de loi.
Ceux-ci doivent exercer leurs différents emplois sur des lieux géographiques différents, selon les saisons, les besoins du marché, les offres d'emplois et leurs compétences. Pensez aux stations de montagne : ils ont besoin de louer des meublés pour des durées variables.
Depuis des décennies, la question du logement de ces travailleurs est un casse-tête. Les règles générales ne sont pas adaptées. Ces saisonniers en sont réduits au « système D », sur lequel tout le monde ferme les yeux depuis des décennies.
Mme Françoise Laborde. - Très bien !
M. Claude Dilain, rapporteur. - L'amendement n°88 est satisfait par des textes réglementaires ; le juge peut déjà arbitrer : retrait ?
Les amendements de M. Frassa sur les expatriés professionnels sont également satisfaits.
M. Christophe-André Frassa. - Non.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Hors raisons professionnelles, il n'y a rien de choquant à demander un changement d'usage, qui ne s'applique qu'aux villes de plus de 200 000 habitants. Le problème est majeur à Paris. Le terme d'obligation est précis.
Quant à l'amendement de M. Mézard, c'est un amendement d'appel. La commission partage votre souci de protéger les saisonniers. Les meublés sont visés par l'article 4. Il est satisfait. Retrait ou rejet.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Je partage ces arguments. Les critères et les motifs de changement d'usage sont bien encadrés. L'amendement sur les saisonniers est satisfait. Nous travaillons avec les élus locaux et les professionnels sur le problème de l'accès au logement pour les saisonniers.
Je reste à la disposition des parlementaires représentant les Français de l'étranger, s'ils ont connaissance de cas particuliers.
L'amendement n°88 n'est pas adopté.
M. Christophe-André Frassa. - Il n'y a pas que les raisons ou obligations professionnelles. Vous fermez la porte à tous ceux qui créent leur entreprise ou ont un contrat local à l'étranger. Vous ne prenez en compte que les salariés expatriés par leur entreprise.
L'amendement n°418 rectifié n'est pas adopté, non plus que les amendements nos419 rectifié et 560 rectifié.
M. le président. - Amendement n°32 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry.
Alinéa 12
Supprimer les mots :
et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation
M. Henri Tandonnet. - Il n'est pas nécessaire de remettre en cause le principe de liberté contractuelle du droit français avec un contrat type, d'autant plus que la loi définit précisément les très nombreuses mentions qui doivent impérativement être précisées dans le bail.
La rédaction d'un contrat de location doit s'adapter à toutes les situations que la loi ne saurait envisager, tout en respectant ses dispositions impératives.
Le locataire est suffisamment protégé par deux dispositions fondamentales de la loi du 6 juillet 1989 : l'article 2, qui indique que les dispositions de la loi sont d'ordre public, de telle sorte qu'on ne peut y déroger, et l'article 4 de la loi, qui liste une série de clauses réputées non écrites.
La diversité actuelle dans la rédaction des baux ne pose pas de problème, puisque la Commission des clauses abusives contrôle le contenu des contrats en publiant régulièrement des recommandations.
De même, la Commission nationale de concertation peut se saisir du sujet et examiner tous les baux en circulation pour donner un satisfecit ou demander des modifications, comme l'a fait dans le passé la Commission nationale des rapports locatifs.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Défavorable. Le contrat type protège le locataire et le bailleur.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis. Le contrat type ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle, laquelle est encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Il vise à simplifier la vie des uns et des autres.
L'amendement n°32 rectifié bis n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°358 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 14
Après le mot :
social
rédiger ainsi la fin de cet alinéa :
ou, lorsque le bailleur a un mandataire, le nom du bailleur et le nom ou la dénomination ainsi que le domicile ou le siège social de son mandataire ;
M. François Calvet. - L'alinéa oblige à mentionner dans le bail le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, même lorsque celui-ci a choisi de confier la gestion de son bien à un mandataire. Or les bailleurs qui confient ainsi leurs biens désirent le plus souvent que leurs locataires ne connaissent pas leur adresse personnelle. Cet amendement propose que dans l'hypothèse où le bail indique le nom ou la dénomination sociale du mandataire ainsi que son adresse ou son siège social, les coordonnées du bailleur ne soient pas mentionnées.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis défavorable. Je comprends votre souci d'éviter des inconvénients au bailleur. Mais le locataire doit connaître son nom et son adresse, ne serait-ce que pour lui envoyer une lettre recommandée.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Défavorable également.
M. François Calvet. - Dans la réalité, le contrat de mandat existe. Le locataire peut s'adresser à l'administrateur. Avec votre système, le locataire va demander au propriétaire de régler tel ou tel problème chaque matin quand le mandataire est là pour cela.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Rien de nouveau ici par rapport à la loi du 6 juillet 1989.
L'amendement n°358 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°360 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 15
Supprimer les mots :
ou la dénomination
M. François Calvet. - Les mots « la dénomination du locataire » ne sont pas opportuns. En effet, la loi ne s'applique qu'aux locataires personnes physiques.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Défavorable. Une personne morale peut signer un bail.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°360 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°159, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéa 20
Supprimer les mots :
et le loyer médian de référence majoré
Mme Mireille Schurch. - L'encadrement des loyers est prévu par ce texte : la référence au loyer médian majoré va pousser à la hausse, sans justification, contrairement aux objectifs affichés. Pourquoi alors ne pas mentionner le loyer minoré ? Si vous voulez informer le locataire, pourquoi ne pas le faire dans la notice annexée au bail ?
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis défavorable. Le locataire doit savoir où il se situe.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Oui, il s'agit de l'information du locataire. Votre amendement le prive de cette protection. L'information doit être transparente. Retrait ou rejet.
L'amendement n°159 est retiré.
L'amendement n°78 rectifié bis n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°329 rectifié bis, présenté par Mme Procaccia, M. Milon, Mme Debré, M. César, Mme Boog, M. Dulait, Mme Bruguière, M. Cardoux, Mme Deroche et MM. Cambon et J. Gautier.
Alinéa 30
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
La demande doit, à peine d'irrecevabilité, être formée dans les six mois de la prise d'effet du contrat de location.
M. Gérard César. - Le loyer pourrait être réduit en fonction de la surface habitable, à l'instar du système organisé par la loi du 18 décembre 1996, dite Carrez. Admettre que la contestation serait recevable dans les trois ans, c'est créer une insécurité juridique inadmissible. Comme dans la loi du 18 décembre 1996, encadrons la demande en réduction du loyer dans le délai de six mois suivant la prise d'effet du bail.
M. le président. - Amendement identique n°738 rectifié ter, présenté par M. Husson, Mme Cayeux, MM. P. Leroy et Cointat, Mmes Masson-Maret et Sittler et MM. Lefèvre, Cléach, Grignon, Savary et Chauveau.
M. Jean-François Husson. - Défendu.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Défavorable. Il n'est pas choquant que l'action puisse être engagée tout au long du bail.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Pourquoi s'arrêter à six mois ? Avis défavorable.
Les amendements identiques nos329 rectifié bis et 738 rectifié ter ne sont pas adoptés.
M. le président. - Amendement n°60 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry.
Alinéa 32, première phrase
Supprimer les mots :
selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation,
M. Henri Tandonnet. - Cette formule me paraît désuète. Je suis sûr que l'état des lieux sera rapidement fait par téléphone portable.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Défavorable, comme au refus du contrat type.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°60 rectifié bis est adopté.
M. le président. - Amendement n°151, présenté par M. Beaumont, Mme Mélot, MM. P. André, G. Bailly, Bécot et Bizet, Mmes Bouchart et Bruguière, M. Cardoux, Mme Cayeux, MM. Cléach, Cointat, Couderc et Delattre, Mme Deroche, MM. Doligé, Doublet, Ferrand, B. Fournier et Grosdidier, Mme Giudicelli, MM. Houel, Laufoaulu, D. Laurent, Lefèvre, Leleux, Lenoir, Martin, Milon, Paul et Pierre, Mme Procaccia, MM. Retailleau et Revet, Mme Sittler et MM. Trillard et Vial.
Alinéa 32, deuxième phrase
Compléter cette phrase par les mots :
en leur laissant expressément la possibilité de recourir à un huissier de justice, qui réalisera l'état des lieux par constat si elles le souhaitent
M. Éric Doligé. - Les huissiers de justice délivrent 9 millions d'actes par an, dont 500 000 états des lieux. Disposant d'outils efficaces et incontestables telle que la force probante du constat, leur impartialité leur permet d'intervenir en matière de conciliation et de médiation.
Il est dans l'intérêt de nos concitoyens de rappeler la nécessité de maintenir la possibilité de faire réaliser les constats d'état des lieux dits « amiables » par des huissiers de justice.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Satisfait par la rédaction de la commission. Le tiers cité peut être un huissier de justice. Défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
M. Éric Doligé. - Dès lors que vous me confirmez que les huissiers de justice peuvent effectuer des états des lieux amiables, je retire l'amendement.
L'amendement n°151 est retiré.
M. le président. - Amendement n°361 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 35
Supprimer cet alinéa.
Mme Élisabeth Lamure. - Une fois que le locataire est entré dans les lieux, le logement est sous sa responsabilité. Accorder au locataire un délai de dix jours pour compléter l'état des lieux va poser de sérieux problèmes de preuve et générer des contentieux.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Le bailleur n'est pas obligé d'accéder à cette demande. Et la charge de la preuve incombera au locataire. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Je partage cet avis.
L'amendement n°361 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°367 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 39
Après le mot :
renouvellement
insérer les mots :
ou simplement tenu à la disposition du locataire lorsque le contrat porte sur un meublé touristique au sens de l'article 2
Mme Élisabeth Lamure. - L'annexion du dossier de diagnostics techniques ne semble pas indispensable pour la location de meublés touristiques. Ces contrats étant conclus pour une durée limitée, les locataires ne sont pas exposés à des risques importants.
Ils concernent souvent une clientèle étrangère qui peut s'inquiéter en apprenant que le bien pourrait présenter un risque d'exposition au plomb ou est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques.
Cette clientèle est suffisamment déroutée par notre formalisme administratif.
M. Claude Dilain, rapporteur. - L'exposition au plomb, brièvement mais de façon répétée, peut provoquer le saturnisme. Les locataires doivent être informés. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Avis défavorable.
L'amendement n°367 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°561 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
Alinéas 42 et 43
Supprimer ces alinéas.
M. Jacques Mézard. - Un amendement adopté par l'Assemblée nationale complète le dossier de diagnostic technique par une copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante et un état de l'installation intérieure d'électricité, défini par décret en Conseil d'État. Si l'on peut partager les préoccupations pour la sécurité des personnes, on ne saurait mettre à la charge des petits propriétaires de bonne foi les coûts supplémentaires engendrés par ces diagnostics, dont la multiplication est excessive. Plus on en ajoute, plus on décourage les petits propriétaires de louer leur bien. (Approbation à droite)
La loi dite Molle a déjà renforcé les droits des locataires en matière de risques pour leur sécurité ou leur santé. Tenons-nous en à l'existant.
M. Antoine Lefèvre. - Très bien.
M. le président. - Amendement n°323, présenté par M. Courteau.
I. - Alinéa 42
Supprimer cet alinéa.
II. - Après l'alinéa 59
Insérer onze alinéas ainsi rédigés :
...° L'article 6 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa est complété par les mots :
« et dont l'installation électrique répond à des exigences de sécurité définies par le décret prévu à l'alinéa suivant » ;
b) Il est ajouté un e ainsi rédigé :
« e) de justifier, pour tout logement dont l'installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans, par la production d'une attestation, au moment de l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire, que cette installation électrique répond aux exigences de sécurité visées au premier alinéa.
« Les caractéristiques de l'attestation, dont sa durée de validité, ainsi que les modalités d'application des paragraphes suivants sont définies par un décret en Conseil d'État.
« En cas d'absence de production, par le bailleur, de l'attestation prévue au e), le locataire est habilité à faire réaliser, aux frais du bailleur, un diagnostic de l'installation électrique du logement mis en location, le coût de ce diagnostic étant imputable sur le montant du loyer.
« Dans les cas où le diagnostic ferait apparaître un manquement aux exigences de sécurité mentionnées au premier alinéa, le locataire est habilité à faire réaliser un devis des travaux nécessaires à la mise en sécurité du logement qu'il communique par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à son bailleur.
« Le bailleur peut opposer au locataire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans un délai de deux mois suivant la réception du devis susvisé, son propre devis à charge pour lui de faire réaliser les travaux nécessaires, sauf cas de force majeure, dans un délai de deux mois à compter de la réception de ce devis par le locataire.
« En cas d'absence de réponse du bailleur dans un délai de deux mois suivant la réception du devis du locataire ou de refus définitif du bailleur de procéder aux travaux nécessaires, le locataire est habilité à faire réaliser, aux frais du bailleur, les travaux dans les conditions prévues par le devis soumis au bailleur, le coût de ces derniers étant imputable sur le montant du loyer.
« Les litiges qui verraient le jour dans le cadre de l'application du présent point peuvent être portés devant la Commission départementale de conciliation prévue à l'article 20. »
M. Roland Courteau. - Chaque année, un tiers des incendies domestiques seraient liés à des dysfonctionnements électriques en France. 7 millions de logements présentent des risques et 2,3 millions sont équipés d'installations électriques particulièrement dangereuses selon le Conseil national de la consommation.
Les propriétaires ont l'obligation de réaliser un diagnostic électrique avant toute vente de logement si l'installation électrique a plus de quinze ans.
Le diagnostic électrique obligatoire a conduit à la réalisation de travaux dans 95 % des cas de changement de propriétaire.
Cet amendement clarifie la notion de logement décent et rend obligatoire la réalisation des six points de sécurité électrique.
M. le président. - Amendement n°324, présenté par M. Courteau.
I. - Alinéa 43
Remplacer cet alinéa par deux alinéas ainsi rédigés :
« 4° Un état de l'installation intérieure d'électricité, dont l'objet est de contrôler que cette installation répond aux caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité électrique.
« Les conditions d'application du présent 4°, notamment les caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité de l'installation intérieure d'électricité, seront fixées par décret en Conseil d'État. »
II. - Après l'alinéa 45
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Le locataire peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le document prévu au 4°.
M. Roland Courteau. - Amendement de repli qui prévoit la réalisation d'un état de l'installation intérieure d'électricité dont l'objet est de contrôler le respect des caractéristiques du « logement décent » relatives à la mise en sécurité électrique, la notion de « logement décent » étant régie par le décret du 30 janvier 2002 dit « décret décence ».
M. Claude Dilain, rapporteur. - Il n'est pas choquant, bien au contraire, que le locataire soit informé de la présence d'amiante et du diagnostic électrique. Le diagnostic peut être une copie d'un document existant. Le diagnostic préconisé par M. Courteau est très lourd, à la charge du bailleur. L'amendement de repli propose aussi un dispositif assez lourd. Sur ces trois amendements, retrait ou rejet.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Vous avez rappelé les chiffres, monsieur Courteau, qui interpellent le Gouvernement ; ils sont plus élevés que dans d'autres pays européens : 600 à 800 décès par an. L'installation de détecteurs de fumée est efficace. Le diagnostic électrique conduit naturellement les acquéreurs à réaliser des travaux de mise en conformité. Les amendements de M. Courteau entraînent des frais importants à la charge des bailleurs. Retrait ou rejet.
M. Pierre Jarlier. - L'amiante pose problème. Le bailleur risque de ne pas pouvoir louer, alors que sa présence ne pose pas les problèmes de sécurité des défaillances électriques.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Les revêtements de sol non cassés ni percés ne présentent aucun risque. Le locataire informé saura qu'il faut éviter de casser des dalles en amiante. Cette information est utile.
L'amendement n°561 rectifié n'est pas adopté.
M. Roland Courteau. - Que se passera-t-il si le diagnostic n'est pas présenté ou est négatif ? Pensez-vous que le logement ne sera pas mis en location ? Que des familles entières qui s'y installeront à leurs risques et périls ne seront pas en danger ? Le texte adopté par l'Assemblée nationale ne va pas assez loin. Je retire l'amendement n°323 mais je maintiens l'amendement n°324.
L'amendement n°323 est retiré.
L'amendement n°324 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°160, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéas 49 et 50
Supprimer ces alinéas.
Mme Mireille Schurch. - Les auteurs de cet amendement ne souhaitent pas que soit consacré le prélèvement des pénalités pour retard de paiement de loyers et de charges dans le contrat de location. Une telle disposition est contraire à l'objectif du projet de loi, qui est de prévenir les expulsions. La GUL indemnise les bailleurs en cas d'impayés. Il s'agit d'une clause abusive selon la Commission ad hoc. La commission des affaires économiques a encadré cette mesure, mais nous continuons de demander cette suppression.
M. le président. - Amendement identique n°562 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
M. Jacques Mézard. - Cet amendement supprime aussi la possibilité d'inscrire au contrat de location une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges, réintroduite à l'Assemblée nationale. Certains petits propriétaires comptent sur leurs loyers pour boucler leurs fins de mois. Il y a deux poids, deux mesures par rapport à la clause relative au remboursement du dépôt de garantie, dont le taux est fixé à 10 %. Est-il utile d'ajouter de la dette à la dette pour les locataires en difficulté ou qui ne sont plus en mesure de payer leur loyer ?
M. Claude Dilain, rapporteur. - Nous sommes dans une loi d'équilibre. Des propriétaires endettés sont pénalisés par le défaut de paiement du locataire. L'inscription d'une telle clause n'est pas automatique. La clause pénale actuelle est de 10 %.
La GUL mettra en route des procédures sociales, afin que les locataires de bonne foi en bénéficient rapidement. C'est pourquoi la commission a réduit les clauses pénales introduites à l'Assemblée nationale.
Nous demandons au propriétaire 10 % par mois de retrait s'il ne restitue pas la garantie. Il y a là un équilibre.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Le Gouvernement respecte le choix de la commission. La suppression de cette disposition enverrait un signal contre-intuitif. Nous nous en remettons à la sagesse.
Mme Mireille Schurch. - Mauvais signal en effet pour les familles les plus fragiles ! Pourquoi les frapper d'une pénalité supplémentaire ? Les bailleurs bénéficieront de la garantie universelle de loyer. Je maintiens mon amendement.
Les amendements identiques nos160 et 562 rectifié sont adoptés.
M. le président. - Amendement n°55 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mme Sittler.
Après l'alinéa 51
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
...) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
...) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements. » ;
M. Philippe Dallier. - Cet amendement est le fruit d'une expérience personnelle. Certains bailleurs facturent, en plus du loyer mensuel d'occupation, un loyer d'équipement pour l'utilisation des biens installés dans la chose louée.
J'ai cherché il y a quelques années un logement étudiant, près de Melun et j'ai trouvé une résidence étudiante gérée par une association à but non lucratif. Sur la plaquette figure le logo de la région Île-de-France, une caution absolue de légalité... (Exclamations à droite) On y décrit le logement - lit, bureau, penderie, tabouret... -, d'équipements collectifs... Jusque-là rien d'étonnant. On parle ensuite de prestations, dont les frais d'entretien de la ventilation mécanique et du matériel d'interphonie, ce qui l'est déjà plus. Je demande à voir le bail et, à ma grande surprise, on me présente un bail de la loi de 1989 sur six ans, 612 euros par mois pour un studio de 30 m2, dont 123,06 euros de loyer d'équipement... 20 euros le m2 dans la zone industrielle de Melun... J'écris un e-mail auquel on me répond au bout d'un mois. J'apprends que l'immeuble a été construit par une SA HLM.
Mmes Mireille Schurch et Marie-Noëlle Lienemann. - Oh là là !
M. Philippe Dallier. - On me parle d'investissements spécifiques pour les étudiants - le tabouret ? (Sourires) On me parle aussi d'espaces de convivialité - tu parles ! Et on me dit que le représentant de l'État autorise le loyer d'équipement pour financer la réalisation de logements étudiants... Et cela se termine, je vous le donne en mille, par le commentaire suivant : la liste d'attente étant longue, le logement a été attribué à un autre candidat.
J'ai transmis le dossier à votre prédécesseur... On est là dans l'abus manifeste, la confusion la plus totale ! Il faut traiter ce sujet dans la navette. Franchement, c'est dur à avaler !
M. Claude Dilain, rapporteur. - M. Dallier a levé un lièvre : avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Les explications de M. Dallier sont édifiantes. Le Gouvernement a l'ambition d'éliminer les trappes législatives dans lesquelles se sont engouffrés certaines opérateurs peu scrupuleux. Avis favorable.
L'amendement n°55 rectifié bis est adopté.
M. le président. - Amendement n°129 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler.
Après l'alinéa 51
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
... Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
...) Qui impose, au moment de la signature du bail, la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant. » ;
M. Philippe Dallier. - Cet amendement, là encore, s'inspire de mon expérience personnelle, celle de maire : deux jeunes avaient trouvé un logement et l'agence leur a imposé un de leurs parents comme cocontractant du bail. Il suffisait qu'il soit garant.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Il s'agit d'un abus manifeste. Reste qu'on ne peut évoquer cette question dans le contrat et que dans certains cas la signature d'un ascendant ou d'un descendant est bénéfique. Reparlons-en au cours de la navette. Retrait ou rejet.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Amendement intéressant mais qui doit être amélioré pour être réexaminé en deuxième lecture. Même avis que le rapporteur.
M. Philippe Dallier. - Je pensais que le problème relevait des clauses non écrites. S'il y a un doute, je retire mon amendement. Mais il faudra éclaircir ce point.
L'amendement n°129 rectifié est retiré.
M. le président. - Amendement n°310 rectifié, présenté par MM. Marseille, Dubois, Bockel et Guerriau.
Alinéas 53 à 55
Remplacer ces alinéas par quatre alinéas ainsi rédigés :
« Art. 5. - La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge du bailleur, à l'exception des honoraires liés à la réalisation des états des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire ne peut en aucun cas excéder celui imputé au bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d'État.
« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer, dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l'article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées. Le nombre minimum de biens à louer est fixé par décret en Conseil d'État.
« Dans les territoires mentionnés au I de l'article 17, les dispositions de cet article entreront en vigueur dès le lendemain de la publication de l'arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l'article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la publication de la présente loi resteront en vigueur jusqu'à cette date.
« Les termes des trois premiers alinéas du présent I sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque mandat relatif aux opérations de location d'un logement. »
M. Hervé Marseille. - L'activité d'un agent immobilier ne se limite pas à la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux. Laissons le choix aux clients, qui le souhaiteraient, de faire appel à un agent immobilier pour leur trouver un bien à louer, que celui-ci dispose ou non de ce bien en portefeuille.
M. le président. - Amendement n°352 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéas 53 à 55
Rédiger ainsi ces alinéas :
« Art. 5. - I. - La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge du bailleur, à l'exception des honoraires liés à la réalisation des états des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Le montant maximal pouvant être imputé à ce dernier est fixé par décret en Conseil d'État.
« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l'article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées.
« Dans les territoires mentionnés au I de l'article 17, les dispositions de cet article entreront en vigueur dès le lendemain de la publication de l'arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l'article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la publication de la présente loi resteront en vigueur jusqu'à cette date. »
M. François Calvet. - Le projet de loi fragilise une profession déjà durement frappée par l'atonie du marché immobilier. Les propriétaires seront de moins en moins nombreux à recourir à des intermédiaires ; et la multiplication des contraintes qui pèsent sur eux entraînera une nouvelle contraction de l'offre de logements dans le parc privé.
L'amendement assouplit un dispositif manichéen et autorise les mandats de recherche et leur rémunération.
M. le président. - Amendement n°759, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 53, première phrase
Remplacer la référence :
25-2-1
par la référence :
25-3
M. Claude Dilain, rapporteur. - Amendement de coordination.
M. le président. - Amendement n°61 rectifié, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet et Marseille.
Alinéa 53, première phrase
Remplacer les mots :
à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés entre le bailleur et le preneur
par les mots :
partagée entre le bailleur et le preneur
M. Henri Tandonnet. - Le partage des honoraires, qui revient sur une pratique très ancienne, risque de décourager les professionnels et de tarir le nombre de logements en location.
M. le président. - Amendement identique n°342 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Mme Élisabeth Lamure. - Même objet : Il n'est pas équitable de mettre à la charge exclusive du bailleur les frais de mise en location. En revanche, le plafonnement des honoraires pour éviter tout abus est légitime.
M. le président. - Amendement n°492 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Guerriau, Mme Férat et MM. Dubois, Jarlier, Maurey et Merceron.
I. - Alinéa 53, première phrase
Supprimer le mot :
exclusive
II. - Après l'alinéa 53
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
« Lesdites personnes mandatées peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer, dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l'article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées. Le nombre minimum de biens à louer faisant l'objet de cette convention est fixé par décret en Conseil d'État.
« Dans les territoires mentionnés au I de l'article 17, le présent article entre en vigueur dès le lendemain de la publication de l'arrêté fixant les loyers médians de référence. L'article 5 dans sa rédaction antérieure à la publication de la loi n° du pour l'accès au logement et un urbanisme rénové reste en vigueur jusqu'à cette date.
III. - Alinéa 54, première phrase
Supprimer le mot :
exclusivement
Mme Valérie Létard. - L'idée est la même mais je propose une autre solution.
M. le président. - Amendement n°161, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéa 53, première phrase
Supprimer les mots :
à la réalisation de l'état des lieux et
Mme Mireille Schurch. - Cet amendement limite aux seuls frais liés à la rédaction du bail les dépenses susceptibles d'incomber pour moitié au locataire, conformément à la jurisprudence sur la loi de 1989. Négociation, visites, établissement du DPE, recherche du locataire profitent exclusivement au bailleur qui a mandaté l'agence.
M. le président. - Amendement n°563 rectifié, présenté par MM. Mazars, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mézard, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
I. - Alinéa 54
Rédiger ainsi le début de cet alinéa :
Dans les territoires mentionnés au I de l'article 17, aucune...
II. - Après l'alinéa 54
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« En dehors des territoires mentionnés au I de l'article 17, les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent percevoir une rémunération du candidat locataire lorsqu'ils ont conclu avec lui une convention de prestations de services de recherche de biens à louer.
Mme Françoise Laborde. - Dans les zones détendues, souvent rurales, les agents immobiliers délivrent une prestation qui justifie le bénéfice d'une rémunération versée par le locataire, qu'il y ait ou non mandat de recherche. Si la rédaction de l'amendement n'est peut-être pas aboutie, nous voulons attirer l'attention du Gouvernement sur ce point. Il y a des professionnels de l'immobilier consciencieux.
M. le président. - Amendement n°493 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Maurey et Merceron.
Alinéa 54, première phrase
Après le mot :
preneur
supprimer la fin de cette phrase.
Mme Valérie Létard. - Défendu.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Le texte de loi est précis, relisez les alinéas 53 et 54. La commission souhaite en rester à l'équilibre trouvé : partage des frais entre bailleurs et locataires et rémunération du mandataire seulement en cas de mandat de recherche exclusive - pour éviter les doubles commissions - et de signature du bail. Avis défavorable à tous ces amendements.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Le flou sur les honoraires a conduit à leur emballement. Madame Schurch, les autres prestations servies par l'agence sont également bénéfiques aux locataires.
Madame Laborde, vous posez une vraie question sur les zones détendues. Le Gouvernement avait la volonté de travailler avec les professionnels de l'immobilier, ils se sont raidis ces dernières semaines. Je le regrette car de réelles prestations méritent rémunération. Je vous le dis franchement : le Gouvernement a abordé la discussion de manière ouverte, pourvu que l'on ne touche pas aux racines du texte.
Retrait des amendements nos492 et 563 rectifié, dont les propositions seront travaillées pendant la navette ; avis défavorable aux amendements nos310 rectifié, 352, 759, 61 rectifié, 342 rectifié, 161 et 493 rectifié. Avis favorable à l'amendement n°759 de la commission.
L'amendement n°310 rectifié n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°352 rectifié.
L'amendement n°759 est adopté.
Les amendements identiques nos61 rectifié et 342 rectifié ne sont pas adoptés.
Mme Valérie Létard. - Madame la ministre, vous voulez profiter de la navette pour trouver des voies de convergence avec les professionnels de l'immobilier. Votre mesure conduirait à la destruction de 10 000 emplois et désorganiserait toute une profession. Évitons et une interprétation restrictive et les abus - on trouve toujours les moyens de contourner la loi. Retravaillons en vue de la deuxième lecture.
L'amendement n°492 rectifié est retiré, ainsi que l'amendement n°493 rectifié.
L'amendement n°161 n'est pas adopté.
Mme Françoise Laborde. - Je baisse la garde en vue d'un réexamen lors de la deuxième lecture.
L'amendement n°563 rectifié est retiré.
M. le président. - Amendement n°252 rectifié bis, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et M. J.L. Dupont.
Alinéas 56, 57, 58 et 59
Supprimer le mot :
local
M. Daniel Dubois. - La loi crée des observatoires locaux des loyers, en s'appuyant sur une expérimentation de dix-neuf sites pilotes. J'ai bien entendu la volonté de dialogue du Gouvernement. L'observatoire Clameur, qui fonctionne de manière très convenable depuis plus de cinq années, mérite d'être référencé. Laissons la possibilité aux intermédiaires professionnels de poursuivre l'alimentation de cet observatoire et de prendre en considération ses données.
M. le président. - Amendement identique n°309 rectifié bis, présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau.
M. Hervé Marseille. - Les professionnels ne comprennent pas pourquoi on écarte l'observatoire Clameur. Puisque le Gouvernement entend reprendre le dialogue avec les professionnels...
M. le président. - Amendement n°335 rectifié, présenté par MM. Marseille, Dubois, Bockel et Guerriau.
Alinéa 58
Supprimer cet alinéa.
M. Hervé Marseille. - Amendement de cohérence. Cette disposition est discriminatoire parce qu'elle ne s'applique qu'aux professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970.
M. le président. - Amendement n°359 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 59
Supprimer cet alinéa.
M. Jean-Claude Lenoir. - D'autres professionnels que ceux soumis à la loi Hoguet interviennent dans la conclusion d'un bail. La disposition proposée est discriminatoire.
Il me semble que Mme la ministre a susurré qu'elle négocierait peut-être avec les professionnels. Levez le « peut-être » et passez aux actes.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Que Clameur accepte de donner sa méthodologie, cela ira mieux. Et exiger que tout remonte au niveau national, c'est supprimer de facto les observatoires locaux. Avis défavorable aux amendements identiques nos252 rectifié bis et 309 rectifié bis.
L'amendement n°335 rectifié bis vise un mauvais alinéa. Avis défavorable.
Rejet de l'amendement n°359 rectifié : les professionnels qui ne relèvent pas de la loi Hoguet ressortent de professions réglementées. Ils peuvent être sanctionnés selon leurs règles propres.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Revenons sur la méthodologie de la loi Alur : respecter l'engagement n°22 du président Hollande, qui est d'encadrer les loyers, et prévenir les abus ; travailler dans le dialogue. Reste que pour dialoguer, il faut être deux. Les campagnes brutales et d'un goût douteux de certains, je vous le dis, ne m'empêchent ni de dormir ni de me réveiller... Si je suis ouverte à la discussion, par principe, certains professionnels se sont confits dans une position qui leur est nuisible : les questions soulevées par Mmes Laborde et Létard n'ont pas pu être réglées. Et ils se réfèrent, pour les critiquer, à des dispositions qui figuraient déjà dans le projet de loi « consommation » de Frédéric Lefebvre. J'ajoute que cette posture ne leur a pas gagné le soutien de l'opinion, loin de là. Rien ne me détournera de mes objectifs. À la Fnaim, il y a un an, j'ai tenu mot pour mot le même discours.
Nous avons besoin de données fiables et transparentes - ce qui n'est pas le cas de Clameur. Je fais confiance aux acteurs locaux et au comité scientifique qui normalisera la collecte. Preuve de l'instrumentalisation que l'on peut faire des données : certains ont soutenu le premier jour de l'examen du texte à l'Assemblée nationale que les loyers avaient baissé et qu'il n'était donc pas besoin de les encadrer... Sincèrement, cela fait sourire.
M. Didier Guillaume. - Voilà qui est dit !
Les amendements identiques nos252 rectifié bis et 309 rectifié bis ne sont pas adoptés, non plus que les amendements nos335 rectifié et 359 rectifié.
Prochaine séance aujourd'hui, mercredi 23 octobre 2013, à 14 h 30.
La séance est levée à minuit et quart.
Jean-Luc Dealberto
Directeur des comptes rendus analytiques
ORDRE DU JOUR
du mercredi 23 octobre 2013
Séance publique
À 14 h 30 et le soir
- Suite du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (n° 851, 2012-2013)
Rapport de M. Claude Dilain et M. Claude Bérit-Débat, fait au nom de la commission des affaires économiques (n° 65, 2013-2014)
Avis de Mme Aline Archimbaud, fait au nom de la commission des affaires sociales (n° 29, 2013-2014)
Avis de M. Jean-Luc Fichet, fait au nom de la commission du développement durable (n° 44, 2013-2014)
Avis de M. René Vandierendonck, fait au nom de la commission des lois (n° 79, 2013-2014)
Texte de la commission (n° 66, 2013-2014)