Renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme (Conclusions de la CMP)
M. le président. - L'ordre du jour appelle l'examen des conclusions de la commission mixte paritaire (CMP) chargée d'élaborer un texte sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.
Mme Sylviane Noël, rapporteure pour le Sénat de la CMP . - (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains) En avril dernier, la commission des affaires économiques a organisé une consultation des élus locaux qui a recueilli plus de 1 200 réponses : ils sont 40 % à juger les outils de régulation des meublés de tourisme insuffisants. Cette proposition de loi est attendue par nos maires et par nombre de nos concitoyens.
Grâce au nouveau gouvernement et aux parlementaires, ce texte a abouti. Il crée de nouveaux outils à la main des élus locaux, facultatifs et adaptés : généralisation de la déclaration avec enregistrement d'un meublé de tourisme ; exigence de certaines pièces justificatives pour éviter les fraudes ; possibilité de suspendre les annonces des fraudeurs.
Le texte lutte également contre l'éviction des logements permanents au profit des meublés touristiques en relevant les exigences de performance énergétique de ces derniers. Il distingue entre le flux et le stock afin que les passoires thermiques ne deviennent pas dès 2025 des meublés touristiques, et prévoit que ces derniers répondront aux exigences de la loi Climat et résilience dans les dix ans.
Ce texte propose une boîte à outils aux élus locaux : zones réservées, quotas, possibilité d'abaisser de 120 à 90 le nombre de jours maximal de location d'une résidence principale.
Grâce à un amendement de Françoise Gatel, il sera possible d'interdire la location de meublés touristiques en réunissant les deux tiers des voix de la copropriété et non l'unanimité.
Ce texte utile respecte les spécificités de chaque territoire. Je vous invite à adopter les conclusions de la CMP. (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains)
Mme Valérie Létard, ministre du logement et de la rénovation urbaine . - (Applaudissements sur les travées du groupe UC et sur quelques travées du groupe Les Républicains) Ce texte est issu d'une initiative des députés Iñaki Echaniz et Annaïg Le Meur. Je salue le travail du Sénat et remercie les rapporteurs Sylviane Noël et Jean-François Husson.
C'est un texte pour les élus locaux, que vous avez consultés. C'est un texte pragmatique : des compromis ont été trouvés sur presque tous les sujets. Enfin, c'est un texte pour tous les Français qui ne parviennent pas à se loger.
Le phénomène d'éviction est bien connu dans de nombreuses communes. Les avantages créés dans les années 2000 pour soutenir une industrie touristique alors à la peine ont créé des effets d'aubaine évidents. Constatée dans de nombreux rapports, la multiplication des meublés de tourisme - 800 000 aujourd'hui - résulte d'avantages concurrentiels, fiscaux et normatifs. Notre responsabilité collective était de rétablir l'équité.
Les travaux de la commission ont enrichi et sécurisé le texte. Ainsi, la proposition de loi prévoit l'enregistrement obligatoire de chaque meublé, dans le cadre d'un téléservice national - 78 % des élus consultés y sont favorables.
Les meublés touristiques se verront appliquer les mêmes obligations énergétiques que les logements nus, pour éviter la fuite de logements nus de longue durée vers des meublés touristiques de courte durée. Les nouveaux meublés de tourisme seront soumis au même calendrier que les locations classiques et les locations saisonnières existantes devront obtenir une étiquette au minimum classée D en 2034. Sur ce sujet, un texte d'initiative parlementaire sera examiné d'ici à la fin de l'année - je vous y sais très attentifs.
Les maires pourront abaisser le nombre maximal de jours de location touristique d'une résidence principale de 120 à 90 par an ; c'est un signe de confiance envers les élus.
Des quotas de locations saisonnières et des zones réservées aux résidences principales pourront également être mis en place. L'assemblée générale de copropriété pourra interdire la location en meublé touristique par un vote à la majorité des deux tiers lorsque le règlement comprend une clause d'habitation bourgeoise. Les règlements de copropriété des nouveaux immeubles devront spécifier s'il est possible, ou pas, de louer en meublé touristique. Les amendes seront renforcées pour les fraudeurs, avec une amende civile spécifique pour les plateformes.
L'avantage fiscal dont bénéficient les propriétaires de meublés de tourisme est excessif : aussi la proposition de loi ajuste-t-elle les taux d'abattement et les plafonds. Nous devons désormais travailler sur la fiscalité, la rentabilité et la sécurité de l'activité de location résidentielle.
Le Gouvernement soutient cette proposition de loi et oeuvrera à sa mise en oeuvre. C'est un premier jalon pour répondre à la crise du logement, mais il faudra aller plus loin, dans la continuité des nombreux travaux du Sénat, notamment de Mmes Estrosi Sassone, Gacquerre, Artigalas et Margaté.
Vous pourrez compter sur mon écoute, comme je compte sur votre connaissance des territoires et sur votre sagesse. (Applaudissements)
Discussion du texte élaboré par la CMP
M. le président. - En application de l'article 42, alinéa 12, du règlement, le Sénat étant appelé à se prononcer avant l'Assemblée nationale, il statue sur les éventuels amendements présentés ou acceptés par le Gouvernement, puis, par un seul vote, sur l'ensemble du texte.
Article 3
M. le président. - Amendement n°1 du Gouvernement.
L'amendement rédactionnel n°1, accepté par la commission, est adopté.
Vote sur l'ensemble
Mme Antoinette Guhl . - (Applaudissements sur les travées du GEST) Enfin, nous reparlons de logement ! Ce secteur, premier poste de dépenses des Français, traverse une crise sans précédent. Mais il faudrait traiter le sujet globalement, plutôt que d'adopter de petits textes parcellaires, dont les décrets d'application ne sont pas toujours publiés...
Qui peut contester la crise, la pénurie de logements et ses effets pour les plus précaires, notamment les jeunes ? La prolifération des locations de courte durée est une catastrophe : raréfaction des logements, spéculation immobilière, apparition de villes de résidences secondaires.
Comme Fabrice Luchini, je cite Roland Barthes : « Une ville n'est belle que quand elle est habitable, elle ne m'intéresse plus quand elle est visitable. » Réguler Airbnb est une nécessité absolue, pour protéger les habitants permanents, pour aider les jeunes, les familles et les plus précaires et pour donner aux élus locaux les moyens d'agir.
Je pourrais parler de la zone littorale de Saint-Malo, chère à Daniel Salmon, mais je connais mieux Paris : en dix ans, 100 000 logements y ont été créés, mais on compte aussi 60 000 locations Airbnb en plus. Ce phénomène a une responsabilité réelle dans la crise du logement, à côté des logements vacants et des lits froids des résidences secondaires.
Certes, ces plateformes permettent d'assurer un revenu ou de voyager, mais elles heurtent nos politiques publiques - logement, transport, déchets, tourisme - sans en assumer les conséquences, puisque la taxe de séjour n'en compense qu'une infime partie. Il est temps de rétablir un équilibre.
Nous saluons l'accord trouvé en CMP, qui donne le pouvoir aux élus locaux face aux mastodontes du meublé touristique qui devront désormais assumer leurs effets néfastes - je pense au bal des valises à roulettes qui perturbent nos quartiers.
Nous voterons ce texte, mais une réponse globale et ambitieuse est nécessaire : création de nouveaux logements sociaux, régulation du marché immobilier, protection des plus vulnérables et de la jeunesse. (Applaudissements sur les travées du GEST, des groupes SER et CRCE-K et du RDPI)
Mme Frédérique Espagnac . - (Applaudissements sur les travées du groupe SER) Au terme du parcours législatif de ce texte, nous répondons aux attentes de nos territoires confrontés à la pénurie de logements et à un marché locatif sous pression.
Première étape dans la lutte contre la crise du logement, il donne enfin des outils aux maires des communes touchées par le surtourisme et la spéculation immobilière, comme chez moi, en Pays basque.
Toute loi devrait être conçue ainsi : partir du terrain et proposer des outils adaptés à chaque territoire. Sur la façade atlantique, dans le Cantal, à Strasbourg ou dans le Nord, les situations sont différentes.
Les communes pourront définir des quotas et des zones réservées aux résidences principales, redonnant vie à leurs centres-villes désertés. Les maires pourront réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours. Un numéro d'enregistrement sera obligatoire pour chaque logement. Faisons confiance aux élus locaux, qui connaissent leur commune.
Il fallait aussi corriger une fiscalité inéquitable. Désormais, un propriétaire de meublé non classé, à Bidart par exemple, bénéficiera d'un abattement réduit de 30 %, jusqu'à 15 000 euros de chiffre d'affaires annuel. Attention à préserver nos gîtes ruraux et nos chambres d'hôtes - dans le PLF, nous veillerons à éviter toute double imposition. Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes bénéficieront d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 euros de chiffre d'affaires annuel.
Bien que dépendant économiquement du tourisme, les territoires de montagne ont besoin de nouveaux logements pour les jeunes et pour les travailleurs saisonniers.
Un juste équilibre entre incitation et régulation est nécessaire : il faut rehausser le taux d'abattement pour les locations nues en longue durée et protéger plus efficacement les propriétaires qui louent à l'année. J'y reviendrai dans le projet de loi de finances.
Je remercie Iñaki Echaniz, présent en tribune, et sa collègue Annaïg Le Meur de leur engagement. Le groupe SER votera ce texte. (Applaudissements sur les travées du groupe SER et du RDPI ; Mme Valérie Létard applaudit également.)
M. Pierre Médevielle . - (Applaudissements sur les travées du groupe INDEP) Cette proposition de loi tente de répondre à une crise du logement multifactorielle. Elle ne suffira pas.
Certaines mesures, notamment fiscales, dissuaderont des propriétaires de mettre leurs logements en location meublée touristique. Cette proposition de loi aligne également les obligations en matière de performance énergétique sur celles des locations de longue durée.
Les propriétaires seront-ils incités à mettre leur logement en meublé d'habitation pour autant ?
L'article 2 donne la possibilité aux communes de délimiter des secteurs réservés à la résidence principale, ainsi que des zones où s'appliquent des quotas d'autorisations temporaires de changement d'usage.
Je partage l'objectif du texte, mais doute qu'il puisse résoudre la question du logement à prix abordable. Agir sur les meublés de tourisme est une première étape, mais reconnaissons aussi qu'ils constituent une offre touristique complémentaire et diversifiée, qui contribue au dynamisme économique de certains territoires.
D'autres leviers peuvent être actionnés pour encourager l'offre locative de longue durée, comme la revalorisation du statut du bailleur. Nous attendons donc une vraie politique favorisant l'offre des logements de longue durée, accessibles à tous, à prix abordable. (Applaudissements sur les travées du groupe INDEP et du RDPI)
M. Jean-François Husson . - (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains) Ce texte n'est qu'une partie de la réponse à la crise majeure du logement ; mais nous devons nous saisir de toutes les opportunités - c'en est une.
Dans certains territoires, la location meublée touristique peut créer une attrition des locations en résidence principale. Plus que la fiscalité, c'est la réglementation et les pouvoirs donnés aux élus locaux qui régleront le problème. Je salue donc le travail de la rapporteure Sylviane Noël, qui a su trouver des compromis constructifs.
Je suis satisfait des dispositions fiscales que j'ai rapportées. En effet, le texte préserve les apports du Sénat, qui souhaitait rendre la fiscalité des locations meublées plus lisible, plus juste et plus équilibrée.
L'article 3 réforme les paramètres fiscaux du régime micro-BIC applicable aux meublés touristiques. Notre ligne directrice était claire : simplifier le régime fiscal applicable aux locations meublées. Nous sommes revenus sur le zonage multiple, et complexe, proposé à l'Assemblée, qui aurait été contre-productif. N'oublions pas que le micro-BIC est un régime simplifié !
Le Sénat a harmonisé les taux d'abattement et les plafonds avec des dispositifs existants.
Le texte définitif fait la distinction entre le régime micro-BIC applicable aux locations meublées de longue durée et la fiscalité des meublés de tourisme non classés. L'incitation au classement des meublés de tourisme est maintenue, dans une logique de montée en gamme.
Pour respecter la règle de l'entonnoir, nous sommes convenus avec les députés de renvoyer la question des plus-values de cession à l'article 24 du PLF. Merci aux rapporteurs de l'Assemblée nationale qui ont permis la convergence des points de vue.
J'espère que ce texte sera une avancée pour nos concitoyens. (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains)
M. Bernard Buis . - (Applaudissements sur les travées du RDPI) Je salue les auteurs de cette proposition de loi présents en tribune : leur texte est attendu par les élus locaux, comme par les Français qui ont des difficultés à se loger à prix abordable, en particulier dans les zones tendues. Les loyers n'ont cessé d'augmenter depuis quarante ans dans le parc locatif privé : ils ont été multipliés par 2,6 à qualité constante ! Nombreux sont les Français qui ne peuvent plus se loger à proximité de leur emploi. Sur les côtes finistériennes, dans les massifs isérois comme sur les plateaux du Diois, l'essor des résidences secondaires et des meublés de tourisme crée un sentiment de frustration et de déclassement. Il n'est pas acceptable que les saisonniers et les étudiants ne puissent se loger décemment.
Je me réjouis des compromis trouvés avec les députés, comme des apports du Sénat - la nouvelle rédaction de l'article 1er et la réorganisation de la fiscalité, notamment.
La CMP a duré plus de quatre heures et a trouvé des compromis au bénéfice des élus locaux, dont les compétences seront élargies. Je salue l'harmonisation rédactionnelle de la définition des meublés touristiques, ainsi que l'exclusion des résidences services du calcul des quotas d'autorisations temporaires, car il peut s'agir de résidences étudiantes.
La réécriture de l'article 2 bis autorise la modification des règlements de copropriété à la majorité des deux tiers pour interdire les locations de meublés touristiques.
L'article 1er A généralise l'enregistrement des meublés de tourisme, avec une exigence plus forte pour éviter la fraude. Espérons que le décret reprendra bien les éléments de l'amendement de Nadège Havet, adopté au printemps dernier.
La rédaction de l'article 1er bis, qui permet d'abaisser à 90 le nombre maximal de jours de location d'une résidence principale, a été rétablie - les conseils municipaux sont les plus à même de connaître les besoins spécifiques de leur territoire.
Grâce à nos débats, la navette parlementaire a abouti à une rédaction transpartisane. Votons ce texte et souhaitons sa promulgation rapide. (Applaudissements sur les travées du RDPI)
Mme Maryse Carrère . - (Applaudissements sur les travées du RDSE) En première lecture, je disais : « Encadrer la location de meublés touristiques ne résoudra pas tous les déséquilibres de notre marché locatif, puisque ceux-ci sont multifactoriels. Seule une réflexion globale permettra de renforcer l'attractivité de la location permanente. »
La crise du logement est sociale et économique, mais aussi politique. Le blocage du parcours résidentiel conduit à une assignation à résidence et à un sentiment de déclassement, faute d'accéder à la propriété. Cela menace notre pacte social.
Nous devons donc agir vite et fort sur la demande, comme sur l'offre, tout en préparant une indispensable refondation de la politique du logement à plus long terme. Nous avons besoin d'un projet de loi ambitieux, de soutien financier, de mobilisation politique et d'accompagnement des collectivités.
Cette proposition de loi est bienvenue. Il devenait urgent de donner de nouveaux outils aux élus locaux. Nous approuvons la généralisation de l'enregistrement, l'instauration d'une servitude de résidence principale pour les constructions nouvelles dans certaines zones, la possibilité d'abaisser à 90 le nombre maximal de jours de location d'une résidence principale dans l'année, notamment.
Toutefois, je regrette que nous n'ayons pu aller plus loin dans la conciliation des préoccupations divergentes des territoires. Il faudrait territorialiser la politique du logement. L'essor des meublés de tourisme recouvre des réalités distinctes selon les territoires. C'est aussi un levier indispensable du dynamisme économique des communes dont l'offre hôtelière traditionnelle est insuffisante, comme en zone rurale. Nous aurions souhaité que la CMP retienne un objectif d'aménagement du territoire, pour prendre en compte ces particularités locales - je pense aux stations de tourisme, de montagne ou thermales - et distinguer entre zones tendues et zones rurales...
La location de meublés touristiques n'explique pas à elle seule l'attrition du marché locatif. Si cette proposition de loi apporte une réponse appropriée à l'effet d'aubaine, elle ne doit pas nous détourner de notre tâche. Nous la voterons néanmoins, car elle apporte des outils aux élus locaux. (Applaudissements sur les travées du RDSE)
Mme Amel Gacquerre . - (Applaudissements sur les travées du groupe UC) Plus souple sur le plan juridique, plus rémunératrice et plus intéressante fiscalement, la location meublée touristique a connu un essor sans précédent : nous comptons plus d'un million de locations saisonnières.
Cette tendance de fond participe à la crise du logement. Nous devions intervenir pour rétablir une concurrence équitable entre acteurs du tourisme.
Ce texte est juste pour nos concitoyens, confrontés à des prix déraisonnablement élevés qui créent un sentiment de déclassement ; juste pour les propriétaires, avec le rapprochement des obligations liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) selon les différents types de location ; juste pour les élus locaux, qui auront plus de pouvoirs pour réguler ce marché ; juste pour les loueurs, qui participent à l'attractivité de tant de villages et de villes et auxquels s'appliquera une fiscalité plus juste.
Nous sommes néanmoins conscients qu'il ne répond qu'à un seul aspect d'une crise multidimensionnelle. Je salue ses auteurs et me réjouis du compromis trouvé. Restons vigilants, afin que le volet fiscal ne soit pas remis en cause.
Ce texte en appelle d'autres. Je pense à la facilitation de la transformation de bureaux en logements et aux enjeux de la rénovation thermique, du fonctionnement des copropriétés, de l'accès à la propriété (Mme Valérie Létard approuve), et de tant d'autres sujets sur lesquels la commission des affaires économiques est force de propositions. (Applaudissements sur les travées des groupes UC et Les Républicains)
Mme Marianne Margaté . - (Applaudissements sur les travées du groupe CRCE-K ; Mme Antoinette Guhl applaudit également.) Voici enfin l'aboutissement de cette proposition de loi sur les meublés de tourisme, fléau pour nos villes. En 2023, Airbnb a engrangé près de 10 milliards de dollars de chiffre d'affaires et 4,8 milliards de bénéfice net. Pendant ce temps, combien de familles étaient privées de logement décent ?
Les grandes métropoles alimentent cette machine infernale. En 2023, on comptait 75 000 annonces Airbnb à Paris - autant de logements retirés du marché de la location de droit commun, alors que 2,7 millions de familles attendent désespérément un logement social.
Dans certaines villes, les élus ont agi. Je salue l'engagement exemplaire de Ian Brossat, en première ligne pour protéger le droit au logement et lutter contre l'ubérisation de nos villes.
En Seine-et-Marne, dans le Val d'Europe, le manque de logements est criant : à Serris, le nombre de meublés de tourisme a crû de 220 % entre 2018 et 2023. La commune et l'intercommunalité ont agi et la justice leur a donné raison. Ces initiatives locales montrent la voie, mais ne suffisent pas.
Nous soutiendrons cette proposition de loi qui contient des mesures essentielles pour rétablir un équilibre : enregistrement obligatoire, sanction de l'insalubrité et lutte contre les marchands de sommeil, alignement des critères de performance énergétique, limitation de la durée de location de la résidence principale à 90 jours, renforcement du pouvoir des copropriétaires, entre autres.
Cette loi ne résoudra pas tout. Oui, les plateformes doivent être régulées, mais elles ne sont que le symptôme d'un mal plus profond. Les recettes fiscales doivent être réinvesties dans le logement social. Nous avons trop tardé ; chaque année, le nombre de demandeurs insatisfaits augmente et l'écart entre la demande et l'offre de logements se creuse dramatiquement - il faudrait trois fois plus de logements sociaux !
J'appelle chacun à aller plus loin lors de l'examen du PLF : le droit au logement doit primer sur le profit privé. (Applaudissements sur les travées du groupe CRCE-K ; Mme Antoinette Guhl ainsi que MM. Bernard Buis et Teva Rohfritsch applaudissent également.)
La proposition de loi est adoptée.
(Applaudissements)