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I. – La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :

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1° L’article 6 est ainsi modifié :

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a) La seconde phrase du premier alinéa est supprimée ;



b) Le dixième alinéa est remplacé par six alinéas ainsi rédigés :

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« L’obligation de décence énergétique définie au premier alinéa du présent article est réputée satisfaite quand :



« – le logement a atteint le niveau de performance exigible à la date à laquelle le contrat de location a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit ;



« – les travaux devant permettre d’atteindre le niveau de performance requis s’étant révélés impossibles pour des raisons techniques attestées par un homme de l’art ou ayant été refusés par une décision administrative ou par une décision du syndicat des copropriétaires, le propriétaire peut démontrer qu’il a réalisé tous les travaux de mise en conformité et d’amélioration énergétique possibles au regard de ces contraintes ;



« – le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre reposant sur un audit énergétique et portant sur un projet de rénovation de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible dans les conditions prévues au onzième alinéa, sous réserve que la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable pour leur réalisation qui ne peut excéder un délai de cinq ans.



« – le logement est situé dans un immeuble relevant du statut du la monopropriété et le propriétaire a signé un contrat de maîtrise d’œuvre portant sur un projet de rénovation permettant d’atteindre le niveau de performance de logement décent, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ; il est alors considéré comme décent pendant toute la durée d’exécution des travaux.



« Le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement respectant les conditions de décence énergétique précitées s’il fait obstacle à l’exécution de travaux permettant le respect de cette obligation, en violation de ses obligations prévues au e de l’article 7. » ;



2° Les trois derniers alinéas de l’article 20-1 sont remplacés par deux alinéas ainsi rédigés :



« Quand le juge prononce, en application du troisième alinéa du présent article, une réduction de loyer jusqu’à l’exécution de travaux nécessaires à la mise en conformité énergétique du logement, la réduction de loyer tient compte de la diligence du bailleur et n’excède pas le préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance de son logement. Cette réduction de loyer prend effet à compter de la date à laquelle les travaux ordonnés par le juge ont été demandés au propriétaire par le locataire.



« La réduction de loyer prend fin au terme des travaux de rénovation énergétique, à moins que la consommation énergétique du logement, estimée dans le document mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, demeure supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface de référence et par an. »



II. – Le présent article s’applique aux baux conclus à compter du 1er janvier 2025.