Question de Mme AESCHLIMANN Marie-Do (Hauts-de-Seine - Les Républicains) publiée le 10/10/2024
Mme Marie-Do Aeschlimann attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur la comptabilisation des résidences services séniors au nombre des résidences principales, au sens des dispositions de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Ce texte fixe les objectifs en matière de production de logements locatifs sociaux en zone tendue imposés aux communes en référence au nombre de résidences principales occupées.
Plus précisément, le IV de cet article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation fixe la liste de catégories de logements locatifs sociaux à prendre en compte au dénominateur. Pourtant, aucune disposition ne définit la notion de « résidences principales », comptabilisées au numérateur.
En pratique, plusieurs administrations préfectorales intègrent actuellement les résidences services séniors dans le recensement du nombre de résidences principales au sens de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Or, une telle pratique s'avère incompatible avec la jurisprudence récente du juge administratif, lequel qualifie ces résidences services séniors de « structures d'hébergement » et non de « logements » (CE, 13 décembre 2021, n° 443815 ; TA de Montreuil 2e ch., 9 mars 2023 n° 2200975), ce qui exclut qu'elles puissent être qualifiées de résidences principales au sens de l'article L. 302-5 précité.
Elle aimerait donc savoir si elle envisage de prendre des mesures permettant d'harmoniser la pratique des directions régionales et interdépartementales de l'hébergement et du logement (DRIHL) avec la jurisprudence administrative. Elle souligne à cet égard la nécessité de prendre de telles mesures à bref délai, compte tenu du fait que les communes doivent disposer rapidement de certitudes sur ce sujet pour pouvoir répondre avec précision aux obligations qui pèsent sur elles en vertu de l'article 55 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, lequel fixe un nombre minimum de logements sociaux proportionnel à leur parc résidentiel.
Elle lui demande donc de bien vouloir clarifier cette ambiguïté propre aux résidences services séniors.
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Transmise au Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement
Réponse du Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement publiée le 11/09/2025
L'article 55 de la loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants (ou 1 500 habitants en Île-de-France) appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, de disposer d'un pourcentage minimal de logements sociaux, fixé à 25 % ou 20 % parmi leurs résidences principales. Cette obligation vise à assurer une répartition équilibrée des logements sociaux sur l'ensemble du territoire. Le calcul du taux SRU repose sur le rapport du nombre de logements locatifs sociaux au numérateur, listés au IV de l'article L. 302-5 du code de la construction de l'habitation (CCH), rapporté au nombre de résidences principales au dénominateur. L'article L. 302-5 du CCH précise que les résidences principales retenues pour l'application de cette disposition sont celles figurant dans la liste transmise par l'administration fiscale, issue principalement de la déclaration des propriétaires prévue à l'article 1418 du Code général des impôts (CGI), après déduction des logements concédés par nécessité absolue de service et de ceux occupés par des militaires dans des immeubles dépendant du domaine de l'État. La qualification de « résidence principale » au sens du code général des impôts s'entend comme le lieu où réside « effectivement et habituellement » le ménage, soit le lieu où les attaches sont les plus fortes (article 11 du CGI). Cette notion est à distinguer de la notion de destination de construction présente dans le code de l'urbanisme. La destination « habitation » est ainsi déclinée en deux sous-destinations : « logement » et « hébergement ». Cette dernière sous-destination, entendue comme du logement-foyer, se caractérise notamment par la possibilité pour les occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location. Le code de l'urbanisme prévoit que ces différentes sous-destinations puissent être soumises à des règles différentes dans les plans locaux d'urbanisme. En ce sens, la jurisprudence administrative admet que les besoins en places de stationnement d'une résidence services sénior ne soient pas les mêmes que les besoins d'un immeuble en logements ordinaires. A la lumière de ces éléments, les logements en résidences services sont déclarés comme résidences principales au sens du code général des impôts. Les services déconcentrés de l'État, y compris la DRIHL, utilisent les données transmises par l'administration fiscale, établies par la DGFIP, pour définir annuellement le dénominateur du taux SRU.
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