Transformation des bureaux en logements (Procédure accélérée - Suite)
M. le président. - L'ordre du jour appelle la suite de la discussion de la proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, visant à faciliter la transformation des bureaux en logements.
Discussion des articles
Article 1er
M. le président. - Amendement n°29 rectifié, présenté par MM. Gremillet, J.P. Vogel, Paccaud et de Legge, Mme Jacques, M. Panunzi, Mme Puissat, M. Burgoa, Mme M. Mercier, MM. Somon et Genet, Mme Gruny, MM. Reynaud et Brisson, Mme Gosselin, M. D. Laurent, Mmes Evren et Garnier, MM. Duplomb, J.M. Boyer, Lefèvre, Menonville et Saury, Mmes Muller-Bronn, Ventalon et Lassarade, M. Bruyen, Mmes Primas et Belrhiti, M. Sido, Mme F. Gerbaud, M. Anglars, Mme Pluchet, M. Houpert, Mme Micouleau et MM. Meignen et Bouchet.
Alinéa 2, première phrase
Après la seconde occurrence du mot :
habitation,
insérer les mots :
y compris pour les bâtiments ruraux qui n'ont plus de vocation agricole
M. Daniel Gremillet. - Cet amendement élargit l'ambition de la proposition de loi, au-delà de la seule transformation de bureaux vacants en logements. Il s'agit d'envoyer un signal aux territoires ruraux, où d'anciens corps de ferme sont devenus des verrues au coeur des villages. Transformons des bâtiments agricoles en logements afin d'avoir des capacités d'accueil supplémentaires dans nos villages.
Mme Martine Berthet, rapporteure de la commission des affaires économiques. - La dérogation prévue à l'article 1er s'appliquera sans restriction. Le PLU liste les bâtiments qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination ; les bâtiments agricoles sont concernés. Votre amendement est donc satisfait. Il reste cependant un verrou fiscal, mais vous avez déposé plusieurs amendements à l'article 2.
Dans l'attente d'une véritable réforme fiscale, avis favorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du logement. - Les bâtiments agricoles sont bien inclus dans le champ du texte : la dérogation s'applique à tous les bâtiments autres que ceux d'habitation. Votre amendement est donc satisfait ; retrait, sinon avis défavorable.
M. Daniel Gremillet. - Je remercie Mme la rapporteure. J'ai déposé d'autres amendements ; nous en débattrons. Envoyons un signal. Si mon amendement est satisfait, alors nulle difficulté à l'inscrire dans la loi.
L'amendement n°29 rectifié est adopté.
M. le président. - Amendement n°31, présenté par Mme Berthet, au nom de la commission des affaires économiques.
I. - Alinéa 2
1° À la fin de la première phrase
Remplacer les mots :
, même si le plan local d'urbanisme ou le document en tenant lieu ne l'autorise pas
par les mots :
en dérogeant aux règles relatives aux destinations du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu
2° Au début de la deuxième phrase
Remplacer les mots :
La dérogation aux règles relatives aux destinations du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu
par les mots :
L'autorisation de changement de destination
3° À la dernière phrase
Remplacer les mots :
la dérogation
par les mots :
l'autorisation de changement de destination
II. - Alinéa 3, au début
Remplacer les mots :
La dérogation
par les mots :
L'autorisation de changement de destination
III. - Alinéa 4
Remplacer la première occurrence du mot :
la
par le mot :
une
IV. - Alinéa 5
Remplacer les mots :
la demande de dérogation est transmise par l'autorité compétente mentionnée au premier alinéa
par les mots :
l'autorité compétente mentionnée au premier alinéa du présent article transmet également une demande de dérogation
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Clarification rédactionnelle.
M. le président. - Amendement n°9, présenté par le Gouvernement.
Alinéas 3 à 5
Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :
« Un décret en Conseil d'État fixe les conditions dans lesquelles l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu est associée à l'octroi de la dérogation mentionnée au premier alinéa.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Il s'agit de préciser les modalités d'application des alinéas 3 et 5 par voie réglementaire.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - En effet, certains éléments - comme la fixation des délais d'instruction des demandes de permis de construire - pourraient trouver leur place dans la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Mais votre amendement supprime les trois quarts de l'article, notamment l'avis conforme de l'autorité compétente en matière de PLU et l'avis simple du maire. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - L'amendement n°31 n'est pas que rédactionnel. Évitons toute confusion avec la notion d'autorisation qui renvoie davantage à l'autorisation de construire. Demande de retrait au profit de l'amendement n°9 du Gouvernement.
L'amendement n°31 est adopté.
L'amendement n°9 n'a plus d'objet.
M. le président. - Amendement n°6 rectifié, présenté par M. Redon-Sarrazy et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Après l'alinéa 2
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Dans les communes qui font l'objet d'un arrêté de carence pris en application de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, la dérogation mentionnée au premier alinéa du présent article est conditionnée à la réalisation de logements locatifs sociaux selon les modalités prévues à l'article L. 302-9-1-2 du même code.
M. Christian Redon-Sarrazy. - Dans les communes carencées au titre de la loi SRU, tout programme doit comporter au moins 30 % de logements sociaux. Il doit en être de même pour les transformations.
M. le président. - Amendement identique n°14, présenté par Mme Guhl, MM. Jadot, Salmon, Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard et Mellouli et Mmes Ollivier, Poncet Monge, Senée, Souyris et M. Vogel.
Mme Antoinette Guhl. - La loi SRU est fondamentale pour la construction des logements sociaux. La dérogation ne doit pas être accordée dans les communes carencées si le projet de transformation ne comporte pas au moins 30 % de logements sociaux. Il s'agit de renforcer le parc social et de rétablir l'équité entre les communes.
M. le président. - Amendement n°1, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :
« Art. L. 152-6-.... - Sur le territoire des communes qui ne respectent pas les taux mentionnés aux I et II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, l'autorisation mentionnée à l'article L. 152-6-5 du présent code ne peut être délivrée qu'en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux au sens du IV de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. »
Mme Marianne Margaté. - L'usage des bâtiments doit correspondre aux besoins les plus importants. Les logements créés dans le cadre de ces projets de transformation risquent d'intégrer le coût de la vacance des bureaux pendant plusieurs mois, voire années. Or ces logements doivent rester abordables.
Pour les villes qui ne respectent pas la loi SRU, il y a un besoin de rattrapage : nous proposons donc que les bureaux vides soient tous transformés en logements sociaux. Ce serait un signal fort avant le projet de loi sur le logement abordable.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Je comprends la logique des amendements nos6 rectifié et 14, mais imposer un pourcentage de logements sociaux fragiliserait ces projets. Ce n'est, en outre, pas le bon vecteur législatif : le prochain projet de loi sur le logement abordable comprend des dispositifs de rattrapage pour les communes carencées.
L'amendement n°1 découragerait toutes les opérations de transformation, qui sont déjà très coûteuses. Retrait, sinon avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Ces amendements restreindraient le champ d'application de la loi. Nous débattrons de la loi SRU dans quelques semaines. Avis défavorable.
Mme Audrey Linkenheld. - Quelle surprise !
M. Christian Redon-Sarrazy. - Ce serait un frein ? Mais les mises en chantier de logements sociaux sont insuffisantes ! Nous avons l'occasion de maintenir une trajectoire. Vous nous annoncez un prochain projet de loi ; nous verrons bien !
M. Pascal Savoldelli. - Il ne peut y avoir une fin de non-recevoir. Neuf communes des Hauts-de-Seine sont carencées en logements sociaux. Au premier trimestre 2024, 60 % des 451 000 m2 de bureaux loués ou vendus étaient dans l'Ouest parisien.
Vous pouvez parler de mixité sociale, mais vous avez l'opportunité de faire respecter la loi et de corriger une injustice.
En Île-de-France, on compte 18 000 logements sociaux pour 800 000 demandeurs, soit 45 ans d'attente... Votons ces amendements !
Mme Audrey Linkenheld. - N'opposons pas mixité fonctionnelle et mixité sociale. Lille Métropole Habitat a lancé une belle opération de transformation de bureaux en logements, sous le label « engagés pour la qualité du logement de demain ». Pourquoi ne pas en faire autant dans les communes carencées ? Nous aurons ce débat lors de l'examen du prochain projet de loi.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Il n'est pas question d'opposer ces deux mixités, mais de transformer le plus de bureaux possible, pour produire du logement. Rien n'empêche la réalisation de logements sociaux, mais ce ne sera pas une obligation.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - L'objectif de ce texte est d'accélérer la transformation de bureaux en logements, de tous types.
Mme Audrey Linkenheld. - Même ceux qui ne correspondent pas à la demande ! (M. Lucien Stanzione renchérit.)
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Vous auriez tout aussi bien pu conditionner ces transformations à la réalisation de logements étudiants ou destinés aux travailleurs saisonniers... cela aurait été tout aussi légitime.
Mme Audrey Linkenheld. - Oui ! Tous ces publics sont sociaux !
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Trêve de polémiques. La loi SRU s'applique : une commune carencée qui transformera des bureaux en logements non sociaux restera carencée. (Protestations à gauche)
M. Pascal Savoldelli. - Alors là, bravo !
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Ne complexifions pas inutilement.
Mme Antoinette Guhl. - Il ne s'agit pas de complexifier, mais de faire appliquer la loi SRU. Il serait normal d'obliger la commune à créer au moins 30 % de logements sociaux. Votre rejet de ces amendements est politique et vous vous apprêtez à détricoter la loi SRU. Assumez, monsieur le ministre !
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - J'assume !
Mme Antoinette Guhl. - Nous aussi ! Afin que la loi SRU soit respectée, et parce que 2,4 millions de personnes attendent un logement social. (Mme Anne Souyris applaudit.)
À la demande de la commission des affaires économiques, les amendements identiques nos6 rectifié et 14 sont mis aux voix par scrutin public.
M. le président. - Voici le résultat du scrutin n°195 :
| Nombre de votants | 341 |
| Nombre de suffrages exprimés | 341 |
| Pour l'adoption | 131 |
| Contre | 210 |
Les amendements identiques nos6 rectifié et 14 ne sont pas adoptés.
À la demande de la commission des affaires économiques, l'amendement n°1 est mis aux voix par scrutin public.
M. le président. - Voici le résultat du scrutin n°196 :
| Nombre de votants | 341 |
| Nombre de suffrages exprimés | 325 |
| Pour l'adoption | 115 |
| Contre | 210 |
L'amendement n°1 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°13, présenté par Mme Guhl, MM. Jadot, Salmon, Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard et Mellouli et Mmes Ollivier, Poncet Monge, Senée, Souyris et M. Vogel.
Après l'alinéa 2
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Dans le cadre d'un changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que l'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, les locaux concernés par la procédure prévue au présent article doivent répondre aux critères de décence définis par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location.
Mme Antoinette Guhl. - Cet amendement précise que les habitations issues de ces transformations respectent les critères de décence et les conditions minimales de confort et d'habitabilité. Autrement, des logements de piètre qualité risquent de proliférer.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Ces logements n'ont pas tous vocation à être loués. Il serait donc curieux de les soumettre à des obligations qui ne valent que pour les biens loués.
En revanche, ils devront tous respecter la réglementation applicable aux locaux d'habitation - performance énergétique et environnementale, gestion des risques. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Avis défavorable.
À la demande de la commission des affaires économiques, l'amendement n°13 est mis aux voix par scrutin public.
M. le président. - Voici le résultat du scrutin n°197 :
| Nombre de votants | 341 |
| Nombre de suffrages exprimés | 261 |
| Pour l'adoption | 34 |
| Contre | 227 |
L'amendement n°13 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°15, présenté par Mme Guhl, MM. Jadot, Salmon, Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard et Mellouli et Mmes Ollivier, Poncet Monge, Senée, Souyris et M. Vogel.
Après l'alinéa 2
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Dans le cadre d'un changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que l'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, les locaux concernés par la procédure prévue au présent article sont attribués prioritairement aux personnes mal logées et aux personnes mentionnées à l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation.
Mme Antoinette Guhl. - Nous proposons une solution simple, suggérée par la Fondation Abbé Pierre : ces nouveaux logements doivent être prioritairement destinés aux mal-logés et aux demandeurs Dalo (droit au logement opposable).
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Compte tenu du coût de ces transformations, cet amendement reviendrait à bloquer toute opération, faute de rentabilité. Or créer des logements plus haut de gamme, c'est toujours améliorer l'offre de logements. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
À la demande de la commission des affaires économiques, l'amendement n°15 est mis aux voix par scrutin public.
M. le président. - Voici le résultat du scrutin n°198 :
| Nombre de votants | 341 |
| Nombre de suffrages exprimés | 261 |
| Pour l'adoption | 34 |
| Contre | 227 |
L'amendement n°15 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°16, présenté par Mme Guhl, MM. Jadot, Salmon, Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard et Mellouli et Mmes Ollivier, Poncet Monge, Senée, Souyris et M. Vogel.
Après l'alinéa 2
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Dans le cadre d'un changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que l'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, les locaux concernés par la procédure prévue au présent article sont attribués prioritairement aux étudiants bénéficiant d'une bourse sur critères sociaux et aux étudiants dont le lieu d'études supérieures ne dépend pas du rectorat d'origine.
Mme Antoinette Guhl. - J'avais anticipé la suggestion du ministre : nous proposons que les étudiants, notamment boursiers, soient prioritaires en cas de transformation de bureaux en logements.
La situation du logement étudiant est critique : 233 000 logements Crous pour 3 millions d'étudiants, soit un logement pour seize étudiants... C'est une grave pénurie. Certains sont contraints d'arrêter leurs études faute de logement.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Les boursiers sont déjà prioritaires pour les logements Crous. Certaines transformations permettront la réalisation de résidences universitaires plus haut de gamme, car il faut loger tous les étudiants, quels que soient leurs moyens. En outre, votre amendement priorise les étudiants boursiers sur tout autre public : c'est étrange. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis. À Suresnes, Action Logement a transformé des bureaux pour créer 140 logements étudiants. Ces transformations bénéficieront à tous les Français, y compris aux étudiants - on peut s'en réjouir.
En outre, le projet de loi relatif au logement abordable devrait permettre aux étudiants les plus précaires de bénéficier du bail mobilité pour accéder au logement social.
À la demande de la commission des affaires économiques, l'amendement n°16 est mis aux voix par scrutin public.
M. le président. - Voici le résultat du scrutin n°199 :
| Nombre de votants | 341 |
| Nombre de suffrages exprimés | 261 |
| Pour l'adoption | 34 |
| Contre | 227 |
L'amendement n°16 n'est pas adopté.
L'article 1er, modifié, est adopté.
Après l'article 1er
M. le président. - Amendement n°5, présenté par M. Redon-Sarrazy et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Après l'article 1er
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
À la première phrase du premier alinéa du I de l'article L. 1231-2 du code général des collectivités territoriales, après les mots : « habitat dégradé », sont insérés les mots : « et la transformation des bâtiments à destination autres qu'habitation en habitations ».
M. Christian Redon-Sarrazy. - La possibilité de déroger au PLU sera applicable partout, y compris dans les zones peu denses et pourra donc concerner d'anciennes écoles, postes ou trésoreries. L'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) doit pouvoir être sollicitée par les élus locaux pour les accompagner dans le montage de ces opérations complexes.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Nous avons récemment précisé, lors de l'examen du projet de loi sur l'habitat dégradé, que l'ANCT pouvait être saisie.
La transformation de locaux en habitations conduira parfois à de profondes transformations du tissu urbain. Pour les petites communes, le concours de l'ANCT peut être précieux. Avis favorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Monsieur le sénateur, vous m'aviez déjà interrogé en commission à ce sujet. Je vous confirme que l'ANCT peut d'ores et déjà intervenir, à la demande des élus, en mettant à leur disposition une offre d'ingénierie sur mesure dès lors que l'ingénierie locale fait défaut. Votre demande est donc satisfaite. Mais si vous souhaitez envoyer un signal politique, le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.
L'amendement n°5 est adopté et devient un article additionnel.
L'article 1er bis est adopté.
Article 2
M. le président. - Amendement n°3 rectifié, présenté par Mme Blatrix Contat et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Alinéa 3
Supprimer les mots :
instituée dans la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale
Mme Florence Blatrix Contat. - Nous voulons maintenir la part départementale de la taxe d'aménagement, alors que le rapporteur a resserré le dispositif sur la seule part communale.
Cette limitation réduira les ressources des départements sans modifier substantiellement les conditions économiques des projets. Or la part départementale est cruciale dans le financement des opérations d'aménagements menées par les départements et les conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE). Les priver de ressources serait contre-productif.
M. Stéphane Sautarel, rapporteur pour avis de la commission des finances. - Nous ne diminuons pas les ressources des départements, nous ne les augmentons pas. L'enjeu des finances départementales ne dépend pas de ce seul texte.
Notre objectif est d'inciter les autorités en charge de l'urbanisme, c'est-à-dire le bloc communal, à autoriser les opérations. Nous limitons donc l'imposition au strict nécessaire. Aller au-delà risquerait d'alourdir le coût de ces opérations. Retrait, sinon avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
L'amendement n°3 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°28 rectifié, présenté par MM. Gremillet, J.P. Vogel, Paccaud et de Legge, Mme Jacques, M. Panunzi, Mme Puissat, M. Burgoa, Mme M. Mercier, MM. Somon et Genet, Mme Gruny, MM. Reynaud et Brisson, Mme Gosselin, M. D. Laurent, Mmes Evren et Garnier, MM. Duplomb, J.M. Boyer, Lefèvre, Menonville et Saury, Mmes Muller-Bronn, Ventalon et Lassarade, M. Bruyen, Mmes Primas et Belrhiti, M. Sido, Mme F. Gerbaud, M. Anglars, Mme Pluchet, M. Houpert, Mme Micouleau et MM. Meignen et Bouchet.
Alinéa 3
Compléter cet alinéa par les mots :
y compris lorsqu'il s'agit de bâtiments ruraux qui n'ont plus de vocation agricole
M. Daniel Gremillet. - Il s'agit, ici encore, de traiter les verrues et de développer le logement locatif dans nos villages, en réglant la difficulté fiscale liée à la distinction entre corps de ferme et partie habitable.
M. Stéphane Sautarel, rapporteur pour avis. - Je suis sensible à votre souci de trouver un juste équilibre fiscal entre les agriculteurs et les communes. Mais le code général des impôts, qui prend en compte la destination et non l'usage des locaux, prévoit déjà que la transformation de locaux agricoles est assujettie à la taxe d'aménagement. Monsieur le ministre nous le confirmera probablement.
Votre amendement étant satisfait, retrait ?
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Je le confirme : les transformations de bâtiments ruraux en logements seront assujetties à la taxe d'aménagement si l'article 2 est adopté.
L'amendement est satisfait : retrait ?
M. Daniel Gremillet. - Je suis satisfait et retire l'amendement.
L'amendement n°28 rectifié est retiré.
M. le président. - Amendement n°2, présenté par Mme Blatrix Contat et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Alinéas 9 et 10
Supprimer ces alinéas.
Mme Florence Blatrix Contat. - Cet amendement supprime l'abattement de 50 % sur la taxe d'aménagement pour les transformations. La taxe a déjà été acquittée dans la première vie du bâtiment, me dira le rapporteur. Mais les transformations seront à l'origine de coûts supplémentaires pour les collectivités - infrastructures, espaces publics, services publics.
Dans un contexte de raréfaction des deniers publics, garantissons-leur des ressources suffisantes en supprimant cet abattement.
M. Stéphane Sautarel, rapporteur pour avis. - Je répondrai comme à l'amendement n°3 : la taxe d'aménagement vise à financer les équipements publics rendus nécessaires par l'arrivée de nouveaux habitants - écoles, structures petite enfance, etc. Mais de nombreux équipements existants pourront aussi être utilisés sans adaptation majeure.
C'est une mesure équilibrée, que je vous propose de conserver. Christian Redon-Sarrazy a souligné l'importance de la rentabilité de ces opérations : n'en renchérissons pas le coût fiscal. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
L'amendement n°2 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°8 rectifié bis, présenté par M. J.B. Blanc, Mme M. Mercier, M. Belin, Mmes Joseph, Ventalon et Gruny, MM. Reynaud et Chaize, Mmes Micouleau et Demas, MM. Pellevat, Rapin, Anglars et Somon, Mme Evren, MM. D. Laurent, Burgoa et Daubresse, Mmes Canayer, Bellurot, Lassarade et Belrhiti et M. Bouchet.
Après l'alinéa 10
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
« Pour les ope?rations de transformation de bureaux en logements, l'abattement applique? sur les 100 premiers me?tres carre?s des locaux d'habitation a? usage d'habitation principale est de 75 %.
« .... - Un abattement de 75 % est applique? sur les valeurs mentionne?es au 1° de l'article 1635 quater H pour les locaux d'habitation a? usage d'habitation principale issus d'ope?rations de transformation de ba?timents tertiaires. »
M. Jean-Baptiste Blanc. - Cet amendement vise à augmenter l'abattement de la taxe d'aménagement sur les résidences principales en le faisant passer de 50 % à 75 % pour favoriser la conversion de bureaux en logements, pratique encore trop rare.
Les coûts liés à la transformation de bureaux en logements sont généralement supérieurs de 10 à 15 % à ceux d'une opération de construction traditionnelle.
Cet amendement est lié au financement du ZAN, objectif à atteindre : il faut s'y mettre.
M. Stéphane Sautarel, rapporteur pour avis. - Je suis sensible à votre objectif, mais je vous demande le retrait de votre amendement dans un souci d'équilibre. Actuellement, le code général des impôts prévoit que les 100 premiers mètres carrés des locaux d'habitation à usage principal font l'objet d'un abattement à 50 %. Le texte de la commission prévoit déjà un tel abattement, sur la totalité de la surface.
Réduire le poids de la taxe d'aménagement pour les porteurs de projets est un objectif intéressant.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Je comprends votre souhait d'améliorer la rentabilité économique de ces projets. M. le rapporteur l'a dit : il faut conserver un équilibre entre la préservation des recettes des collectivités territoriales et l'accélération de la construction de logements.
Le sujet fiscal n'est pas épuisé, nous en débattrons lors de l'examen du PLF. Retrait, sinon avis défavorable.
M. Jean-Baptiste Blanc. - Dont acte : nous en rediscuterons. Les travaux de suivi de la mise en application du ZAN sont transpartisans ; nous avons nombre de propositions fiscales et juridiques.
L'amendement n°8 rectifié bis est retiré.
L'article 2 est adopté.
Après l'article 2
M. le président. - Amendement n°30 rectifié bis, présenté par MM. Gremillet, J.P. Vogel, Paccaud et de Legge, Mme Jacques, MM. Panunzi et Burgoa, Mme M. Mercier, MM. Somon et Genet, Mme Gruny, M. Reynaud, Mme Evren, M. D. Laurent, Mme Gosselin, MM. Brisson, Duplomb, J.M. Boyer, Lefèvre, Menonville et Saury, Mmes Muller-Bronn et Ventalon, M. Bruyen, Mmes Primas et Belrhiti, M. Sido, Mme F. Gerbaud, M. Anglars, Mme Pluchet, M. Houpert, Mme Micouleau et M. Meignen.
Après l'article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Le III de l'article 1383 du code général des impôts est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Dans le cas d'une conversion d'un bâtiment à usage agricole en maison, les I et II s'appliquent pour une durée de cinq années supplémentaires. Cette exonération exceptionnelle est applicable jusqu'en 2031. »
II. - La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.
III. - La perte de recettes résultant pour l'État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
M. Daniel Gremillet. - Cet amendement vise à faciliter la transformation de corps de fermes inutilisés en logements habitables, en exonérant pendant cinq ans supplémentaires, et non plus deux, jusqu'en 2031, les porteurs de projet de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). C'est un financement très important, et cela entrerait dans le calendrier du ZAN.
M. Stéphane Sautarel, rapporteur pour avis. - En tant qu'élu rural, je partage cet objectif. Toutefois, cet amendement soulève un problème de doctrine fiscale : habituellement, on ne touche à la fiscalité que dans le cadre du PLF.
Cet amendement soulève aussi un problème d'égalité devant l'impôt, car les habitations non issues de bâtiments agricoles bénéficieraient d'une moindre exonération.
Enfin, votre amendement priverait les collectivités territoriales de ressources. Retrait ? Nous en débattrons lors de l'examen du PLF.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Je souscris à ces arguments, et en ajouterai un autre : le champ d'application de votre amendement est plus large que la conversion d'un bâtiment agricole en logement. La transformation serait permise aussi pour créer une usine ou un bâtiment commercial, par exemple un entrepôt logistique. C'est peut-être utile, mais ce n'est pas l'objet de la proposition de loi.
M. Daniel Gremillet. - Interrogez les maires, ils n'en peuvent plus ! Souvent les propriétaires de ces bâtiments, vastes, en plein coeur de village, n'ont pas les moyens de les transformer en logements. Il faut traiter le problème fiscal et redonner de la lisibilité aux maires ruraux. Je retire mon amendement, mais nous en reparlerons lors du PLF 2025.
L'amendement n°30 rectifié bis est retiré.
L'article 3 bis A est adopté, de même que l'article 3 bis.
Article 4
M. le président. - Amendement n°17, présenté par Mme Guhl, MM. Jadot, Salmon, Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard et Mellouli et Mmes Ollivier, Poncet Monge, Senée, Souyris et M. Vogel.
Alinéa 2
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
L'ordre de succession ne peut aboutir à la disparition d'une destination habitation.
Mme Antoinette Guhl. - Cet amendement précise l'ordre de succession des destinations dans le cadre du permis de construire réversible, afin de ne pas compromettre la production de logements. Les autorisations accordées doivent respecter l'esprit du texte : les bâtiments initialement destinés à l'habitat ne doivent pas être transformés en structures à usage non résidentiel.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Dans un contexte de crise du logement, je comprends votre préoccupation. Cela revient à réintégrer un ordre obligatoire de destination. Toutefois, la souplesse de la rédaction actuelle est importante : nous ne savons pas de quoi demain sera fait - sait-on jamais, une abondance de logements ?
La commission a donné aux maires la possibilité d'exiger la mention de la première destination, et donc que celle-ci soit de l'habitation. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
L'amendement n°17 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°11, présenté par le Gouvernement.
Alinéa 7
Supprimer cet alinéa.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Cet amendement supprime la possibilité pour le permis à destination multiple de bénéficier de la dérogation prévue à l'article 1er.
Comme tout permis de construire, le permis de construire à destination multiple peut bénéficier des différentes dérogations prévues dans le PLU : ils ne doivent pas en être privés.
M. le président. - Amendement identique n°26, présenté par MM. Buis, Buval, Fouassin, Patriat, Iacovelli et Lemoyne, Mme Schillinger, M. Théophile, Mme Havet, M. Omar Oili, Mme Phinera-Horth, M. Bitz, Mmes Cazebonne et Duranton, MM. Haye, Kulimoetoke, Lévrier et Mohamed Soilihi, Mme Nadille et MM. Patient, Rambaud et Rohfritsch.
M. Bernard Buis. - Défendu.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - S'agissant de deux dispositifs nouveaux, ce point n'était pas évident pour les acteurs interrogés. L'argument du risque d'a contrario qu'affectionne le Gouvernement est faible. On ne sait jamais quelles restrictions supplémentaires peuvent ressortir des décrets d'application !
Cependant, en raison de la clarification du ministre, je ne vois pas de raison de m'y opposer : avis favorable. (M. Guillaume Kasbarian la remercie.)
Les amendements identiques nos11 et 26 sont adoptés.
M. le président. - Amendement n°10, présenté par le Gouvernement.
I. - Alinéa 10
1° Deuxième phrase
Remplacer le mot :
dix
par le mot :
vingt
2° Dernière phrase
Remplacer le mot :
deux
par le mot :
trois
et le mot :
cinq
par le mot :
dix
II. - Alinéa 12
Supprimer les mots :
, notamment les modalités d'information du titulaire du permis, en cas de modification des règles d'urbanisme mentionnées au 3° opposables au projet ayant fait l'objet du permis
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Défendu.
M. le président. - Amendement identique n°25, présenté par MM. Buis, Buval, Fouassin, Patriat, Iacovelli et Lemoyne, Mme Schillinger, M. Théophile, Mme Havet, M. Omar Oili, Mme Phinera-Horth, M. Bitz, Mmes Cazebonne et Duranton, MM. Haye, Kulimoetoke, Lévrier et Mohamed Soilihi, Mme Nadille et MM. Patient, Rambaud et Rohfritsch.
M. Bernard Buis. - Cet amendement vise à augmenter le délai de validité du permis multi-destination introduit par la commission des affaires économiques. Celle-ci propose dix ans, prolongeable de cinq ans deux fois, sur demande du bénéficiaire, soit vingt ans maximum, c'est-à-dire la date à laquelle des travaux lourds doivent avoir lieu.
Nous proposons une durée de base de vingt ans, prolongeable de dix ans jusqu'à trois reprises.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - La durée d'un permis de construire est de trois ans, renouvelable deux fois. En commission, nous l'avons étendue à dix ans. La disposition proposée reviendrait à enlever leurs prérogatives aux collectivités territoriales ; parce que pendant vingt ans les nouvelles règles du PLU seraient inapplicables.
Figer les règles d'urbanisme pendant vingt ans me semble excessif, alors que les contraintes du ZAN et l'adaptation au changement climatique obligent à adapter rapidement les documents d'urbanisme. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même si je salue l'extension prévue la rapporteure, les promoteurs ont besoin de plus de lisibilité : dix ans, c'est un peu court. Pour améliorer l'appropriation du permis à destination multiple, il faut en allonger la durée.
J'espère que les parlementaires se mettront d'accord pour donner plus de visibilité aux acteurs.
Les amendements identiques nos10 et 25 ne sont pas adoptés.
L'article 4, modifié, est adopté.
Après l'article 4
M. le président. - Amendement n°4, présenté par M. Redon-Sarrazy et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Après l'article 4
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
En vue de favoriser la transformation des bâtiments de destination autres que d'habitation en bâtiment d'habitations, le Gouvernement remet au Parlement, dans un délai d'un an après l'entrée en vigueur de la présente loi, un rapport présentant les solutions et propositions permettant de faire converger les règles de construction et de réhabilitation applicables aux immeubles destinés aux bureaux d'une part, et aux logements d'autre part.
M. Christian Redon-Sarrazy. - Les ambitions de transformation de bureaux en logements sont freinées par des contraintes techniques qui nécessitent des travaux d'aménagement et entravent la rentabilité des opérations. Cette mutabilité des bâtiments doit s'accompagner d'une réflexion approfondie en matière de convergence entre bureaux et logements pour faciliter cette mixité fonctionnelle.
Cet amendement d'appel a pour objet d'inciter le Gouvernement à s'engager plus avant dans cette démarche, sans quoi son objectif restera vain.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Plutôt que de rédiger un rapport, les administrations centrales doivent simplifier ces normes. Ce chantier réglementaire doit être mené de toute urgence, sans quoi le recyclage urbain n'accélérera jamais. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis. Je vous rassure : nous souhaitons simplifier au maximum les règles de construction pour aller plus vite. Lors du Marché international des professionnels de l'immobilier (Mipim), j'ai annoncé cinq chantiers et dix mesures de simplification ; j'ai signé des décrets d'application, dont un décret créant des certificats de projet, pour plus de visibilité.
Le projet de loi dont nous discuterons proposera des simplifications législatives. J'annoncerai de nouvelles mesures de simplification en juin. Il est plus important de prendre des mesures législatives et réglementaires que de produire un rapport.
L'amendement n°4 est retiré.
L'article 5 est adopté.
Article 5 bis
M. le président. - Amendement n°19, présenté par Mme Guhl, MM. Jadot, Salmon, Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard et Mellouli et Mmes Ollivier, Poncet Monge, Senée, Souyris et M. Vogel.
Compléter cet article par les mots :
, gérées par le réseau des oeuvres universitaires et scolaires mentionné à l'article L. 822-1 du code de l'éducation ou régies par des établissements publics d'aménagement
Mme Antoinette Guhl. - Cet amendement vise à rétablir la rédaction issue de l'Assemblée nationale qui réserve le bonus de constructibilité aux résidences universitaires gérées par les Crous. La commission a élargi le bénéfice de ce bonus à l'ensemble des résidences universitaires - régies par une multiplicité d'acteurs, dont des acteurs privés.
J'ai pointé la pénurie de logements étudiants, mais surtout de logement social étudiant ! Sans cette mesure, il y aura une abondance de logements étudiants, mais à des prix inaccessibles - 1 000 euros par mois le studio ! Ce serait une fausse bonne idée.
M. le président. - Amendement n°24, présenté par le Gouvernement.
Compléter cet article par les mots :
, gérées par le réseau des oeuvres universitaires et scolaires mentionné à l'article L. 822-1 du code de l'éducation
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Cet amendement vise à reprendre le texte issu de l'Assemblée nationale, qui accorde aux résidences universitaires des Crous qui ne sont pas conventionnées en logement social le même bonus de constructibilité que celui accordé aux logements sociaux, notamment les résidences universitaires sociales.
M. le président. - Amendement identique n°27, présenté par MM. Buis, Buval, Fouassin, Patriat, Iacovelli et Lemoyne, Mme Schillinger, M. Théophile, Mme Havet, M. Omar Oili, Mme Phinera-Horth, M. Bitz, Mmes Cazebonne et Duranton, MM. Haye, Kulimoetoke, Lévrier et Mohamed Soilihi, Mme Nadille et MM. Patient, Rambaud et Rohfritsch.
M. Bernard Buis. - Défendu.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - Selon le Cnous, les difficultés croissantes d'accès au logement des étudiants sont liées à une moindre rotation dans le parc ; on a un taux d'occupation physique de 95 %. Nos étudiants ont besoin de logements.
La densification peut rester l'apanage des bailleurs et des Crous ou éventuellement des établissements publics d'aménagement.
Or les résidences universitaires sont des objets bien identifiés, dont le statut et le régime sont définis dans le code de la construction et de l'habitation. Les risques de dérive sont inexistants. Par ailleurs, le bonus de constructibilité ne pourra s'appliquer que s'il est prévu dans le PLU. Avis défavorable à ces trois amendements.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Avis défavorable à l'amendement n°19.
L'amendement n°19 n'est pas adopté, non plus que les amendements identiques nos24 et 27.
L'article 5 bis est adopté.
Article 6
M. le président. - Amendement n°7, présenté par M. Redon-Sarrazy et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :
« Le bénéfice de cette dérogation est conditionné à l'occupation des logements ainsi créés à titre de résidence principale pour une durée d'au moins trois ans à compter de la livraison des travaux permettant le changement de destination des locaux concernés. »
M. Christian Redon-Sarrazy. - Dans sa version issue de l'Assemblée nationale, le texte prévoyait d'imposer, à peine de nullité de l'approbation de la décision de l'assemblée générale, l'usage à titre de résidence principale des locaux transformés en habitations pendant trois ans. Nous proposons de réintégrer cette obligation d'usage avec une rédaction tenant compte des observations de la commission.
M. le président. - Amendement identique n°20 rectifié, présenté par Mme Guhl, MM. Jadot, Salmon, Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard et Mellouli et Mmes Ollivier, Poncet Monge, Senée, Souyris et M. Vogel.
Mme Antoinette Guhl. - Défendu.
Mme Martine Berthet, rapporteure. - La servitude de résidence principale sous peine de nullité, très difficilement applicable, a été supprimée par la commission ; elle impliquerait, si la nouvelle destination n'était pas respectée, de revenir à l'état initial, ce qui serait coûteux, alors même que la transformation aurait été déjà onéreuse et complexe. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
Les amendements identiques nos7 et 20 rectifié ne sont pas adoptés.
L'article 6 est adopté.
Après l'article 6
M. le président. - Amendement n°22, présenté par M. Buis.
Après l'article 6
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après le premier alinéa du I de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Un copropriétaire peut modifier la destination de ses parties privatives à usage d'habitation en bureau ou en commerce. Par dérogation au premier alinéa du présent I, lorsque cette modification contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
« À peine de nullité de l'approbation de l'assemblée générale, le bénéfice de cette dérogation est conditionné à l'occupation des bureaux ou des commerces ainsi créés pour une durée d'au moins trois ans à compter de la livraison des travaux permettant le changement de destination des locaux concernés. »
M. Bernard Buis. - Certaines petites communes rurales manquent de bureaux. Par parallélisme des formes, il faudrait donc pouvoir transformer des logements en bureaux. Mais ce n'est pas l'esprit de la loi, aussi je retire ces amendements.
Les amendements nos22, 23 et 21 sont retirés.
L'article 7 est adopté.
Mise au point au sujet de votes
M. Jean-Luc Brault. - Lors des scrutins publics nos195 et 196, l'ensemble des membres du groupe INDEP souhaitait voter contre.
Acte en est donné.
Vote sur l'ensemble
M. Christian Redon-Sarrazy . - Nous voterons cette proposition de loi, mais avec le sentiment de ne pas être à la hauteur du sujet. Monsieur le ministre, vous avez rappelé les mesures prises depuis 2017, mais vous avez rejeté un amendement visant à augmenter le nombre de logements sociaux dans les communes carencées.
L'élargissement aux bâtiments qui ne sont pas des bureaux est à saluer. Il faudra mieux accompagner les collectivités territoriales. Espérons que l'ANCT le fera en matière d'ingénierie.
Réseaux de transports, écoles, services : les besoins nouveaux sont nombreux. La taxe d'habitation, supprimée, ne pourra couvrir ces besoins, non plus qu'une part de la taxe d'aménagement, dont l'exonération a été maintenue. Nous attendons le projet de loi sur le logement abordable, et d'ici là, resterons vigilants.
Mme Antoinette Guhl . - Le groupe écologiste votera ce texte insuffisant, qui ne répond pas à l'exigence de logements sociaux, ni aux besoins en logements étudiants. Le débat nous déçoit, mais la transformation de bureaux en logements dans les grandes villes est une bonne chose. Nous avançons à petits pas.
Mme Sophie Primas . - Sans hésitation, le groupe Les Républicains votera cette proposition de loi. Toute mesure en matière de logement est bonne à prendre actuellement. Nous avons besoin de travailler avec vous sur le logement, monsieur le ministre. Nous devrons aussi travailler sur les entrées de ville, ce que vous appelez « la France moche », où le potentiel est important.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente de la commission des affaires économiques . - Après le vote, hier soir, de la proposition de loi sur les meublés de tourisme, nous nous apprêtons à voter un texte qui permettra la conversion en logements de quelques dizaines de milliers de bureaux. Cette transformation prendra du temps. Nous avons accéléré les procédures tout en veillant à ne pas déposséder les maires de leurs prérogatives.
Je salue le travail de notre rapporteure, Martine Berthet, ainsi que celui de Stéphane Sautarel, rapporteur pour avis de la commission des finances, qui a prévu une fiscalité incitative pour tenir compte de l'équilibre financier des opérations, dont le coût peut atteindre 5 000 à 6 000 euros du mètre carré.
Nous débattrons prochainement d'un projet de loi sur le logement abordable. Le Sénat y prendra toute sa part. Nous avons besoin d'une relance de la demande, au-delà du choc de l'offre.
La proposition de loi, modifiée, est adoptée.
(Applaudissements sur quelques travées du groupe Les Républicains.)
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Je vous remercie de ce vote large. Je salue le travail des rapporteurs qui ont enrichi le texte, en élargissant le type de bâtiments concernés. Bravo également pour votre modération en matière fiscale.
Je ne doute pas que nous pourrons convoquer une CMP rapidement et que le même esprit de coconstruction prévaudra pour l'examen du projet de loi sur le logement abordable. (Applaudissements sur les travées du RDPI, du RDSE, ainsi que sur les travées des groupes INDEP, UC et Les Républicains)
La séance est suspendue quelques instants.