Présentation des dispositions législatives et réglementaires intéressant les collectivités territoriales, adoptées au cours de l'année 2009

IV.- LOGEMENT ET URBANISME

Pour permettre au plan de relance de l'économie de produire l'essentiel de ses effets dès l'année 2009, ce texte vise à simplifier un certain nombre de procédures pour accélérer les réalisations d'investissements publics aussi bien que privés.

A l'origine, le texte du Gouvernement prévoyait que les modifications d'un plan local d'urbanisme ayant pour objet d'autoriser l'implantation de constructions en limite séparative ne donneraient plus lieu, temporairement, à enquête publique. Il supprimait, en outre, le droit de préemption urbain et le droit de priorité des communes sur les terrains compris dans le périmètre d'une opération d'intérêt national et améliorait le régime de la cession de créances réservée aux contrats de partenariat. Il autorisait également les opérateurs de réseaux à passer un contrat de partenariat en procédure négociée, quel que soit le montant du contrat. Le texte visait enfin à habiliter le Gouvernement à réformer par ordonnances les règles applicables aux installations classées pour la protection de l'environnement, afin de créer un régime d'autorisation simplifié.

Au cours des discussions, plusieurs dispositions nouvelles avaient été adoptées afin, notamment, de simplifier les procédures de modification des plans locaux d'urbanisme, d'assouplir les procédures de passation des marchés publics, d'habiliter le Gouvernement à créer un code de la commande publique et de réduire le champ du délit de favoritisme tout en renforçant les sanctions applicables.

Les mesures de la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés, concernant les collectivités territoriales, seront développées ci-après :

L'ASSOUPLISSEMENT DES RÈGLES D'URBANISME

- La simplification des procédures de modification des PLU (art. L. 123-13 du code de l'urbanisme)

Les articles 1 ^er et 2 de la loi du 17 février 2009 créent deux nouvelles procédures de transformation d'un POS/PLU. La première est utilisable uniquement jusqu'au 31 décembre 2010 tandis que la seconde est instituée à titre définitif.

L'application aux POS/PLU de la procédure temporaire est expressément prévue par la loi. Un POS soumis au régime des PLU peut donc être modifié par délibération de façon simplifiée, sans enquête publique mais après avoir été « porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations » . L'utilisation de la procédure est toutefois circonscrite aux modifications ayant pour objet d'autoriser l'implantation des constructions en limites séparatives .

Le texte prévoit également qu'il sera désormais possible de recourir à une procédure nouvelle de modification simplifiée pour permettre de rectifier des erreurs matérielles (qui n'auront plus à faire l'objet d'une révision simplifiée) ou portant sur des éléments mineurs des PLU.

L' article L. 123-13 du code de l'urbanisme régit les modalités de transformation du PLU. La procédure allégée de modification semble être conçue comme une simple variante de la modification de droit commun. Un POS/PLU peut donc en bénéficier afin de procéder à des rectifications d'erreur matérielle ou à des changements « mineurs » énumérés à l'article R. 123-20 du code de l'urbanisme dès lors qu'ils ne portent pas atteinte à une prescription édictée en application de l'article L. 123-1-7 du code de l'urbanisme et satisfont aux conditions générales de recours à une procédure de modification. Le déroulement de la procédure sera identique à celui de la modification temporaire.

La liste des ces modifications a été fixée par le décret du 18 juin 2009 (JO du 20 juin 2009).

Dans ces deux cas de modification (portant sur les règles de construction en mitoyenneté et procédure simplifiée), le public reste informé (même en l'absence d'enquête publique) puisque le projet de modification doit être porté à sa connaissance pendant un délai d'un mois, préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante (conseil municipal ou organe délibérant de l'EPCI compétent).

Dans ce délai, il est donc possible de formuler des observations et l'autorité compétente doit ensuite se prononcer par délibération motivée.

- L'acquisition en l'état futur d'achèvement par les organismes HLM de logements inclus dans un programme de construction (art. L. 433-2 nouveau du code de la construction)

Une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) doit être conclue lorsqu'il y a transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation avec obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements avant l'achèvement de la construction.

L'article 4 du texte prévoit qu'il n'y aura plus de contrainte quant au nombre de logements que les organismes HLM peuvent acheter en VEFA auprès d'un opérateur privé. Ces derniers peuvent acquérir des immeubles ayant les caractéristiques de logement-foyer ou de résidence hôtelière à vocation sociale, des ouvrages de bâtiment auprès d'un autre organisme HLM ou d'une autre SEM et des logements inclus dans un programme de construction.

- Le transfert de compétence des délivrances d'autorisation concernant le changement d'usage des locaux d'habitation (art. 6 / loi du 4 août 2008 : art. 13)

Le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation administrative préalable. Le champ d'application territorial du régime des changements d'usage est limité à la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) et aux communes de plus de 200 000 habitants.

L'article 6 de la loi prévoit que la compétence pour délivrer ces autorisations préalables de changement d'usage soit transférée du préfet au maire.

De même il appartient au conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI, au lieu du préfet auparavant, de fixer, par délibération, les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations éventuelles.

Ce transfert de compétence a pris effet le 1 ^er avril 2009, en renvoyant à une loi de finances ultérieure le soin de déterminer ses modalités.

Il est également prévu que les arrêtés préfectoraux fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations de changements d'usage demeurent applicables jusqu'à l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions (soit le 1 ^er avril 2009).

- La possibilité pour l'État de conclure des baux emphytéotiques sur le domaine public en vue de la réalisation de logements sociaux.

Les règles encadrant l'utilisation du domaine public sont strictes ; celui-ci est, en effet, inaliénable et imprescriptible, mais il peut faire l'objet d'autorisations d'occupation.

Il s'agit alors d'offrir des possibilités de construire sur les terrains publics et le recours au bail emphytéotique administratif (BEA) constitue l'une de ces procédures.

Ainsi, un bien appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail qui confère au preneur un droit réel (liberté de construire sur le terrain, possibilité de louer les immeubles construits) et dont la durée importante (entre 18 et 99 ans) assure une grande sécurité juridique (code général des collectivités territoriales : art. L. 1311-2).

Ce système permet l'exploitation du domaine public par des personnes privées, mais, jusqu'à présent, il n'était ouvert qu'aux collectivités territoriales.

L'État peut accorder des droits réels sur ses terrains publics mais pour une durée moins importante et dans le cadre de la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public.

Pour faciliter la mobilisation des terrains et développer l'offre de logements sociaux, l'article 7 de la loi prévoit que l'État et ses établissements publics puissent recourir au BEA pour des terrains appartenant à son domaine public.

L'ACCÉLÉRATION DES PROCÉDURES D'ARCHÉOLOGIE PRÉVENTIVE

L'article 8 de la loi de relance a modifié le cadre juridique et fiscal de l'archéologie préventive, en vue d'accélérer les phases respectives du diagnostic archéologique et de la réalisation des opérations archéologiques. Elle a également réglementé les termes de certains contrats des employés de l'Institut national de recherches archéologiques préventives ( code du patrimoine, art. L. 523-3, al. 2 ) et étendu explicitement le régime de protection des découvertes fortuites ( C. patr., art. L. 531-14 à L. 531-16 ) aux découvertes faites sur le terrain d'assiette de l'opération de fouilles exécutées par l'État ( C. patr., art. L. 523-10 ).

NOUVELLES MESURES DESTINÉES À FAVORISER LE FINANCEMENT DES CONTRATS DE PARTENARIAT

L'adaptation du régime des contrats de partenariat à la nouvelle donne économique et financière doit permettre de contribuer à la relance de l'investissement public. Cette adaptation s'est faite en deux temps, par l'article 6 de la loi du 4 février 2009 de finances rectificative pour 2009 , et la loi du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés .

Le coeur du dispositif a pour objectif de relancer le financement des contrats de partenariat qui se heurte, comme tous les autres contrats publics ou privés, aux difficultés d'accès au crédit. Mais il s'accompagne d'autres aménagements législatifs permettant de rendre le recours au contrat de partenariat plus attractif.

L'article 13 est au centre de ce dispositif puisqu'il vise à permettre aux groupements candidats de surmonter leurs difficultés de financement. Il prévoit la possibilité pour les candidats de présenter dans leur offre finale un montage financier « ajustable » .

L'article 14 de la loi modifie l'article 1 ^er de l'ordonnance du 17 juin 2004 et l'article L. 1414-1 du code général des collectivités territoriales, qui définissent le contrat de partenariat en permettant que le financement confié au partenaire privé, outre son caractère éventuellement ajustable en cours d'attribution, soit également « partiel » .

Ces articles indiquent désormais que le partenaire privé, qui se voit toujours confier obligatoirement les missions de construction, de transformation, d'entretien, de maintenance ou de gestion d'ouvrages, d'équipements ou de biens immatériels, assure « tout ou partie » de leur financement . Si le financement peut être partiellement public, l'article 14 prohibe toutefois toute participation de la personne publique au capital de la société de projet.

Cette disposition qui, à la différence des mesures jusque là évoquées , n'est pas limitée à la durée du plan de relance , ne va pas de soi, à telle enseigne que les parlementaires ont souhaité indiquer que pour les collectivités territoriales « le financement définitif d'un projet doit être majoritairement assuré par le titulaire du contrat, sauf pour les projets d'un montant supérieur à un seuil fixé par décret ».

L'article 14 de la loi « plan de relance » modifie la définition même du contrat de partenariat , dans sa composante relative au financement http://www.lexisnexis.com/fr/droit/frame.do?reloadEntirePage=true&rand=1266834191636&returnToKey=20_T8620760439&parent=docview&target=results_DocumentContent&tokenKey=rsh-20.315170.6689594438 - fsja0914et90002_5#fsja0914et90002_5 . Rappelons que les contrats de partenariat permettent aux collectivités publiques, moyennant une rémunération fixée selon des objectifs de performance, de confier à un opérateur une mission globale portant sur des ouvrages, équipements ou biens immatériels nécessaires au service public. Cette mission globale est nécessairement composée d'un triptyque comportant, d'une part, la construction ou la transformation du bien (la conception étant en revanche optionnelle), d'autre part, son entretien, sa maintenance, son exploitation ou sa gestion, et enfin son financement.

Par ailleurs, l'article 12 de la loi modifie le dispositif de la cession de créances instauré par l'article L. 313-29-1 du code monétaire et financier. Le régime de cession de créances issu de la loi n° 2008-735 du 28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariat est modifié, pour permettre une cession totale tout en limitant l'engagement irrévocable de paiement acceptation par la personne publique à 80 % au maximum de l'assiette de la cession de créances.

La loi n° 2008-735 du 28 juillet 2008 précitée avait déjà posé dans son article 25-1 le principe que les projets réalisés sous le régime du contrat de partenariat sont éligibles aux mêmes subventions que lorsqu'ils sont réalisés sous le régime de la loi n° 85-704 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'oeuvre privée (dite « loi MOP »). L'article 17 de la loi du 17 février 2009 est venu ajouter aux subventions les mots « redevances et autres participations financières », dans le but d'ouvrir les investissements publics en contrat de partenariat à tous les financements possibles, comme par exemple les participations d'EDF aux dépenses d'investissement communales en matière de réseaux d'éclairage public.

Enfin, l'article 15 de la loi du 17 février 2009 permet de conférer la qualité d'expropriant pour cause d'utilité publique aux titulaires de contrats de partenariat , comme c'était déjà le cas pour les concessionnaires dans le cadre d'une délégation de service public (DSP). Il dispose que le cocontractant de la personne publique « peut être chargé d'acquérir les biens nécessaires à la réalisation de l'opération, y compris, le cas échéant, par voie d'expropriation ». Ce dispositif facultatif est ouvert tant à l'État qu'aux collectivités territoriales et suppose au préalable « une décision de l'État » ou « de l'organe délibérant de la collectivité territoriale ».

L'EXTENSION DE LA PROCÉDURE DU DÉCLASSEMENT ANTICIPÉ

L'article 19 de la loi du 17 février 2009 étend aux hôpitaux le mécanisme du déclassement anticipé des biens du domaine public artificiel, jusqu'à présent réservé à l'État et aux établissements publics nationaux.

Le texte procède à une première extension du dispositif. Suivant son article 19, « L' article L. 6148-6 du code de la santé publique est ainsi rétabli : « L' article L. 2141-2 du code général de la propriété des personnes publiques s'applique au domaine des établissements publics de santé ». Cette mesure, qui figurait initialement dans le projet de loi portant réforme de l'hôpital et relatif aux patients, à la santé et aux territoires, en a été extraite afin de permettre une mise en oeuvre anticipée de certains aspects immobiliers du Plan Hôpital 2012.

Les établissements publics de santé disposent de patrimoines considérables, formés notamment de dons et de legs, mais souvent inadaptés à leurs missions et par là prédisposés aux opérations de reconversion . Ces opérations impliquent en général l'aliénation d'immeubles obsolètes et la réalisation de constructions neuves ; raison pour laquelle l' article 19 de la loi du 17 février 2009 revêt à l'égard desdits établissements une importance déterminante, puisqu'il leur permettra de percevoir le produit des cessions dès la conclusion des contrats de vente et d'améliorer leurs conditions d'autofinancement , tout en poursuivant l'utilisation des anciens bâtiments jusqu'à l'entrée en service de nouveaux locaux.

Elle est dorénavant étendue aux établissements publics de santé locaux .

L'AUTORISATION SIMPLIFIÉE D'EXPLOITER UNE INSTALLATION CLASSÉE

La loi pour l' accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés du 17 février 2009 est forte de conséquences sur le droit des installations classées, à un triple point de vue :

- en créant un nouveau régime d'autorisation simplifiée ;

- en élargissant la liste des intérêts qui doivent être protégés par la législation relative aux installations classées ;

- en précisant les modalités d'information de la commune d'implantation d'une installation classée .

L' article 27 de la loi prévoit que le Gouvernement est autorisé, dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, à prendre par ordonnance, dans un délai de quatre mois à compter de sa publication, toutes mesures nécessaires pour créer un régime d'autorisation simplifiée applicable aux installations classées.

Dans le contexte de crise économique, la création d'un troisième régime, intermédiaire entre la déclaration et l'autorisation, a pour objet de « faciliter l'implantation de sites industriels » et de « favoriser l'investissement dans l'outil industriel ».

La création du nouveau régime d'autorisation simplifiée permettra de dégager les moyens humains, qui sont actuellement chargés de l'instruction des demandes d'autorisation de mise en service d'installations classées et de la rédaction des arrêtés détaillés d'autorisation, pour les consacrer à la réalisation de davantage de contrôles.

Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi pour l' accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés du 17 février 2009, la notion d'installation classée était définie ainsi : « Les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d'une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature et de l'environnement, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique ». Cette définition est essentielle, dans la mesure où elle comporte l'énumération des intérêts qui doivent être préservés par la législation relative aux installations classées.

L' article 28 de la loi du 17 février 2009 ajoute à cette liste la protection des « paysages ». Cette modification, issue d'un amendement proposé par le député Patrick Ollier, a été adoptée en des termes identiques par l'Assemblée nationale et le Sénat. La prise en compte des paysages par le droit des installations classées participe d'un renforcement de la protection de l'environnement.

Un amendement adopté en termes identiques par les deux assemblées, prévoit que « dès qu'une demande d'autorisation d'installation classée est déclarée recevable, le préfet en informe le maire de la commune d'implantation de l'installation » ( code de l'environnement, art. L. 512-2, al. 3 . - L. 17 février 2009, art. 30 ).

Le nouvel article L. 512-2, alinéa 3, du code de l'environnement impose donc seulement au préfet d'informer la commune d'implantation d'une installation classée du caractère recevable et régulier de la demande d'autorisation, et donc du démarrage de la procédure d'instruction de cette demande.

Enfin, l'article 37 de la loi autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance les dispositions législatives nécessaires pour préciser les obligations des collectivités territoriales et de leurs délégataires en matière de rémunération des stagiaires de la formation professionnelle ainsi que les conditions dans lesquelles ces collectivités ou leurs établissements publics peuvent confier à un tiers par voie de convention de mandat l'attribution ou le paiement d'aides qu'elles instituent.

I.- PRÉSENTATION GÉNÉRALE

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, examinée en premier lieu par le Sénat, vise à optimiser les moyens consacrés chaque année à la politique du logement et à mobiliser l'ensemble des acteurs, notamment les organismes HLM et les collectivités territoriales. Adoptée dans le cadre d'une procédure d'urgence, en première lecture au Sénat le 21 octobre 2008 et le 10 février 2009 à l'Assemblée nationale, la loi est passée, au gré de l'examen de plus de 1 000 amendements, d'un projet de 27 articles à 124 articles.

A. Un champ législatif très large...

La loi comprend les sept chapitres suivants :

- Le chapitre premier « dispositions relatives à la mobilisation des acteurs » de la loi rend obligatoire la conclusion par les organismes HLM, avant le 31 décembre 2010, de conventions d'utilité sociale - anciennement conventions globales de patrimoine. Il crée, en outre, un mécanisme de mutualisation des ressources financières des bailleurs sociaux en instaurant un prélèvement sur ceux d'entre eux qui ne construisent pas suffisamment. Il procède également à une réforme de la gouvernance du 1 % logement et clarifie les conditions dans lesquelles les organismes HLM peuvent recourir au contrat de vente en l'état futur d'achèvement.

- Le chapitre II porte, comme le prévoit son intitulé, sur les « dispositions relatives à l'amélioration du fonctionnement des copropriétés ».

- Le chapitre III prévoit la création d'un « programme national de requalification des quartiers anciens dégradés » .

- Le chapitre IV , intitulé « mesures en faveur du développement d'une offre nouvelle de logements », comporte des mesures destinées à agir sur l'offre de logements. Il recentre notamment les amortissements « Robien » et « Borloo » sur les marchés immobiliers tendus et étend le bénéfice de la TVA à 5,5 % aux logements en accession sociale à la propriété éligibles au dispositif du Pass-Foncier situés dans des immeubles collectifs à usage d'habitation. Les collectivités territoriales devaient être particulièrement concernées par l'assouplissement des dispositions de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) : le projet de loi prévoyait d'intégrer provisoirement certains logements en accession sociale à la propriété dans le décompte des obligations des communes. Précisons que cet article qui visait à introduire les logements en accession sociale à la propriété dans le décompte des 20 % minimum de logements sociaux dans les communes des grandes agglomérations (article 55 de la loi dite SRU) a finalement été retiré par le Gouvernement avant le passage du projet à l'Assemblée nationale.

- Comme l'indiquent leurs intitulés, les chapitres V, VI et VII portent respectivement sur les « dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements », les « dispositions relatives à la lutte contre l'exclusion , à l'hébergement et à l'accès au logement » et des « dispositions diverses ».

B. ...dont les contours se font plus précis

Rappelons que le Conseil constitutionnel a censuré totalement ou partiellement 6 articles de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (décision du Conseil constitutionnel n° 2009-578 du 18 mars 2009). Une disposition intéressant les collectivités territoriales a été censurée en tant que cavalier législatif : il s'agit de l'article 123 qui prévoyait la ratification d'une ordonnance relative aux communes de Polynésie française .

Cinq circulaires du 28 mai 2009 relatives à la loi du 25 mars 2009 ont fait l'objet d'une publication au Bulletin officiel du ministère de l'écologie, de l'énergie et du développement durable, dont :

- la circulaire NOR : LOGU0912573C portant sur l'urbanisme et la planification. Des précisions sont apportées sur le renforcement de la portée opérationnelle du programme local de l'habitat (article 28 de la loi), la mise en compatibilité des PLH avec les PLU, la fusion PLH-PLU, la taille minimale des logements, le permis de construire des collectivités territoriales et l'utilisation du droit de préemption ;

- la circulaire NOR : LOGU0912585C consacrée au développement de l'offre de logement avec la mise en place du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés et du programme national de rénovation urbaine notamment.

De nombreux décrets d'application ont également été publiés, référence en est faite dans le cadre de la présentation thématique suivante qui regroupe d'une part les dispositions relatives à l'urbanisme et au droit foncier, d'autre part les dispositions en faveur des publics fragiles, et enfin, les règles relatives au fonctionnement de copropriété qui intéressent les collectivités territoriales.

II.- PRÉSENTATION THÉMATIQUE

A. Les mesures relatives à l'urbanisme et au droit foncier

1. Modifications du droit applicable au sein d'un plan local d'urbanisme (PLU)

Les communes peuvent délimiter dans le PLU des secteurs à l'intérieur desquels les programmes de logements devront comporter une proportion définie de logements d'une taille minimale afin d'éviter la multiplication des petits logements sur leur territoire ( article 31 modifiant l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme). Cette disposition complète ainsi celle consistant à recentrer le bénéfice des régimes d'investissement locatif sur les zones dites en tension ( article 48 ).

La loi autorise désormais des assouplissements aux règles de construction permettant d'augmenter la densité urbaine , et en ne se basant plus uniquement sur des dispositifs de majoration de coefficient d'occupation des sols (COS). Ceci tient compte du fait que le PLU ne définit pas forcément de COS. Il est donc prévu des assouplissements de volume constructible des terrains tel qu'il résulte du COS mais également des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol ( article 40 modifiant les articles L. 123-1-1, L. 123-12-1, L. 127-1, L . 127-2 et L. 128-3 du code l'urbanisme). Ainsi le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peut, par délibération motivée, déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par le PLU ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au COS est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation (concerne les maisons individuelles comme les immeubles collectifs). Le dépassement ne peut excéder 20 % pour chaque secteur. En l'absence de COS, le dépassement ne doit pas créer une surface habitable supérieure de plus de 20 % à la surface habitable existante. Aucune modification de densité n'est applicable ni dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit ni dans les « zones de danger » et « zones de précaution » délimitées par les plans de prévention des risques naturels prévisibles. Les dépassements de COS ne peuvent être employés cumulativement avec ceux prévus en cas de construction de logements sociaux ou de constructions remplissant les critères de performance énergétique. Par ailleurs, le débat triennal du conseil municipal sur les résultats de l'application du PLU, et sur l'opportunité d'une mise en révision de celui-ci est complété par un débat sur l'opportunité de déroger aux règles de densité.

Des dispositions particulières sont prévues pour la majoration des règles de densité en cas de réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux (même article) . Rappelons que le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI peut, par délibération motivée, et sous réserve de ne pas porter atteinte au POS ou au projet d'aménagement et de développement durable (PADD), délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux, bénéficie d'une majoration, qui ne peut excéder 50 %, du volume constructible tel qu'il résulte du COS ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol . Pour chaque opération, cette majoration ne peut pas être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération. La partie de la construction en dépassement n'est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité. Désormais toutes les communes peuvent appliquer cette législation qui n'est plus réservée aux seules communes de plus de 20 000 habitants, ou de plus de 1 500 habitants appartenant à un EPCI de plus de 50 000 habitants. Pour dépasser les règles de densité, la modification du PLU est nécessaire mais non l'enquête publique .

Les communes pouvaient instituer dans leur PLU une servitude consistant à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage d'habitations est affecté à des catégories de logements locatifs. En contrepartie, les propriétaires de terrains situés dans ces secteurs bénéficiaient d'un droit de délaissement , c'est-à-dire qu'ils pouvaient mettre en demeure la commune d'acquérir le terrain . A défaut d'acquisition, la servitude ne s'appliquait plus. Cette servitude et le droit de délaissement afférent sont supprimés mais les communes conservent la possibilité de délimiter dans leur PLU des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage d'habitations est affecté à des catégories de logements qu'elles définissent dans le respect des objectifs de mixité sociale ( article 32 modifiant l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme).

2. Évolutions des dispositions fiscales applicables au secteur de l'urbanisme

La loi crée le projet urbain partenarial (PUP) qui permet aux propriétaires de terrains, aménageurs ou constructeurs concernés par une ou plusieurs opérations d'aménagement ou de construction de signer une convention avec les communes , fixant le programme des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins de cette (ou de ces) opération(s), ainsi que les conditions de leur prise en charge. Cette convention organise le financement d'équipements publics par des opérateurs privés, à leur initiative. Il apparaît donc que le PUP est un moyen pour les communes de faire prendre en charge par les propriétaires fonciers, les aménageurs ou les constructeurs le coût d'équipements publics.

Le dispositif ne peut s'appliquer que dans les zones urbaines ou à urbaniser délimitées par les plans locaux d'urbanisme (PLU) ou les documents en tenant lieu. La participation des propriétaires, aménageurs et constructeurs est limitée au coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants dans le secteur concerné ou, lorsque la capacité des équipements excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci. Enfin, la convention fixe les délais de paiement et détermine les modalités de règlement de la participation : contribution financière ou apport de terrains, bâtis ou non.

Notons que les constructions édifiées dans les secteurs couverts par un projet urbain partenarial sont exclues du champ d'application de la taxe locale d'équipement . Cette exonération est toutefois limitée au délai d'application de la convention qui ne peut excéder 10 ans. Les constructions situées dans ce périmètre seront également exonérées de la participation pour voirie et réseaux (PVR).

Enfin, des dispositions spécifiques aux HLM sont prévues. La loi leur ouvre la possibilité de se grouper avec d'autres organismes, publics ou privés, afin de se voir confier par une collectivité territoriale un PUP ou une opération d'aménagement. Les organismes HLM peuvent souscrire ou acquérir des parts ou actions dans des sociétés pouvant réaliser des opérations d'aménagement ou participer à un PUP ( article 43 modifiant les articles L. 332-11-3 et L. 332-11-4 du code de l'urbanisme et les articles L. 421-2, L. 422-2 et L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation).

La loi modifie également le régime de la taxe sur la cession des terrains rendus constructibles . L'assiette de cette taxe ne sera plus le prix de vente mais la plus-value effectivement réalisée ( article 38 modifiant l'article 1525 du code général des impôts).

Les logements sociaux bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans . Après le 31 décembre 2009, cette durée devait être ramenée à 15 ans. La loi proroge l'exonération pendant 25 ans jusqu'au 31 décembre 2014 (article 6 modifiant les articles 1384 A et suivants du code général des impôts).

3. Renforcement du programme local de l'habitat (PLH)

( article 28 modifiant le code de la construction et de l'habitation, articles 29 et 30 modifiant le code de l'urbanisme)

La loi renforce le caractère opérationnel du PLH : désormais, les objectifs et principes fondateurs de la politique de l'habitat définie par le PLH tiennent compte des équipements publics et de la nécessité de lutter contre l'étalement urbain , en sus de la prise en compte de l'évolution démographique et économique, de l'évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports, etc. Pour satisfaire les besoins en logements et en places d'hébergement, doivent être précisées, d'une part les actions et opérations de requalification des quartiers anciens dégradés ( article 25 ), et d'autre part la typologie des logements à construire, notamment celle des logements locatifs conventionnés. Le programme d'actions , auparavant détaillé par secteur géographique, devient plus précis , y compris à l'échelle communale, et indique le nombre et les types de logements à réaliser, les moyens, notamment fonciers ad hoc , l'échéancier prévisionnel de réalisation de logements et du lancement d'opérations d'aménagement de compétence communautaire, ainsi que les orientations relatives à l'application de certaines mesures prévues par le code de l'urbanisme (emplacements réservés pour des programmes de logements dans les zones urbaines ou à urbaniser, taux de logements sociaux dans certains secteurs, majoration des règles de densité).

La loi élargit le champ d'obligation d'élaboration d'un PLH aux communautés de communes compétentes en matière d'habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, ainsi qu'aux communes de plus de 20 000 habitants n'appartenant pas à un des EPCI ci-dessus cités (cas fréquent en Ile-de-France). Rappelons que les communautés urbaines, les communautés d'agglomération et les communautés de communes compétentes en matière d'habitat de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants avaient déjà l'obligation de définir un PLH. La loi prévoit que les EPCI dotés d'un PLH adopté, depuis moins de cinq ans à la date de publication de la présente loi, doivent mettre celui-ci en conformité avec ses dispositions dans un délai d'un an à compter de sa date de publication. Pour les communes nouvellement soumises à l'élaboration d'un PLH, l'adoption de ce dernier doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi.

La loi améliore également l'information de l'État : les éléments qui doivent être portés à la connaissance de l'EPCI par l'État, dans un délai de trois mois à compter de la transmission de la délibération engageant la procédure d'élaboration du PLH, sont enrichis par la communication d'objectifs locaux à prendre en compte au titre du renouvellement du parc immobilier et d'accroissement du nombre de logements et de places d'hébergement . Précisons que désormais, après adoption d'un PLH par un EPCI, la délibération publiée ne devient exécutoire que deux mois après sa transmission au représentant de l'État, qui peut émettre dans un délai d'un mois des demandes motivées de modification si le projet de PLH n'est pas conforme aux objectifs prévus ou si le comité régional de l'habitat (CRH) émet un avis défavorable ou des réserves. Le PLH ne devient alors exécutoire qu'à compter de la publication et de la transmission au représentant de l'État de la délibération apportant les modifications demandées. A mi-parcours, l'EPCI doit également communiquer pour avis au préfet et au CRH un bilan de la réalisation du PLH.

Par ailleurs, pour renforcer la compatibilité entre PLH et PLU , les communes et établissements publics compétents en matière de PLU directement concernés par le PLH sont associés à son élaboration .

Enfin, sous réserve de ne pas porter atteinte à son économie générale, le PLH peut être modifié soit pour être mis en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires relatives à la politique du logement entrées en vigueur après son adoption, soit pour tenir compte des évolutions du contexte démographique, économique et social .

La loi renforce les pouvoirs du préfet en matière de convention de délégation des aides à la pierre . Si le préfet estime qu'un EPCI n'a pas suffisamment pris en compte les demandes motivées de modifications du projet de PLH, la convention ne peut être ni conclue, ni renouvelée. En outre, la convention peut être dénoncée , lorsque les résultats du bilan triennal du programme d'exécution du PLH sont manifestement insuffisants par rapport aux objectifs définis dans la convention. L'accord ou le refus, motivé, du représentant de l'État est notifié à la collectivité dans un délai de trois mois .

La mise en compatibilité d'un PLU et du PLH est renforcée . Le délai de mise en compatibilité est désormais réduit à un an (contre trois ans dans les autres cas) lorsque le PLU doit être modifié pour permettre la réalisation d'un ou plusieurs programmes de logements prévus par le PLH. Par ailleurs, l'acte publié approuvant le PLU ne devient exécutoire dans un délai d'un mois à compter de sa notification au préfet que si celui-ci estime que les dispositions du PLU ne sont pas de nature à compromettre la réalisation d'un PLH en cours d'élaboration. Si, à l'issue du délai d'un an, le PLU n'a pas été mis en révision, le préfet se charge de sa mise en compatibilité.

La loi prévoit que les PLU peuvent désormais intégrer les dispositions des PLH , lorsqu'ils sont élaborés et approuvés par des EPCI compétents dont ils couvrent l'intégralité du territoire, afin de renforcer la cohérence de la politique de l'habitat et de faciliter sa mise en oeuvre. Cette disposition ne sera applicable aux PLU déjà approuvés à la date d'entrée en vigueur de la loi mesure qu'à compter de leur prochaine révision. Pour ceux dont l'élaboration ou la révision a été prescrite avant l'entrée en vigueur de la loi, l'EPCI conserve la faculté d'intégrer ou non les dispositions du PLH.

4. Modifications du droit de préemption urbain

( article 39 modifiant l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme)

Rappelons que le droit de préemption urbain permet à une commune ou un EPCI d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies, les biens mis en vente, en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions ou d'opérations d'aménagement, ayant notamment pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain ou encore de constituer des réserves foncières. La loi renforce les pouvoirs du préfet en cas de carence de la commune dans la réalisation de ses objectifs de construction de 20 % de logements sociaux. Il peut désormais exercer le droit de préemption à la place de la commune sur toutes les aliénations de terrains bâtis ou non bâtis affectés au logement et celles destinées à être affectées à une opération prévue par la convention conclue avec l'organisme pour permettre la réalisation des objectifs précités. Il peut également, pendant toute la durée de l'arrêté de carence, instituer lui-même le droit de préemption si la commune ne l'a pas fait ou le rétablir en cas de suppression. Le préfet peut encore déléguer ce droit à un établissement public foncier d'État, à un organisme HLM ou désormais à une société d'économie mixte (SEM).

Enfin, la loi prévoit que les communes peuvent désormais exercer leur droit de préemption urbain sur la cession d'une proportion majoritaire de parts de société civile d'investissement (SCI) et non plus la totalité des parts.

5. Mesures favorisant le fonctionnement des établissements publics fonciers locaux

(articles 37, 105, 106, 107 et 108)

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion entend faciliter la création et la gestion des établissements publics fonciers locaux (EPFL), créés par loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville. Rappelons qu'il s'agit d'établissements publics à caractère industriel et commercial destinés à faciliter la politique foncière et d'aménagement des collectivités locales. La loi prévoit : l'allongement de la période d'exonération de taxe sur les plus-values réalisées à la suite de l'acquisition d'un bien et sa revente à un organisme HLM, l'interdiction de préemption des biens acquis par un EPFL lorsque celui-ci agit à la demande de la collectivité titulaire du droit de préemption, la possibilité de modifier les statuts des EPFL à la majorité des deux tiers des membres de l'établissement, et la simplification des règles de quorum permettant de faciliter et de sécuriser la prise de décisions par l'assemblée générale d'un EPFL.

Enfin, les EPFL sont financés par le produit des ventes qu'ils réalisent, et par le produit de la taxe spéciale d'équipement dans la limite d'un plafond fixé à 20 euros par habitant et par an. Si sur le même périmètre se superposent un EPFL et un établissement public foncier d'État (EPFE), il est désormais prévu que le plafond est fixé à 10 euros , sauf stipulation contraire d'une convention conclue entre ces deux établissements prévoyant une répartition différente du produit de la taxe, dans la limite d'un plafond global de 20 euros par habitant. Seul ce plafond global s'applique pour les EPFE de Normandie, Lorraine et PACA.

6. Possibilité de construire des bâtiments nouveaux dans les zones non urbanisées

( article 36 modifiant l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme)

Dans les communes sans document d'urbanisme, la règle de la constructibilité limitée s'applique : dans les parties non urbanisées de leur territoire, seules sont admis l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes, et les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs. La loi autorise désormais, dans ces mêmes secteurs, la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation dans des périmètres regroupant des bâtiments ayant perdu leur vocation agricole . La construction autorisée devra respecter les traditions architecturales locales.

B. Mesures prises en faveur des publics fragiles

1. Dérogations aux règles d'urbanisme pour faciliter l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant Personnes handicapées

( article 44 modifiant l'article L. 123-5 du code de l'urbanisme)

La loi prévoit de nouvelles mesures pour favoriser la réalisation de travaux d'aménagement ou de création de surface supplémentaire conduisant à rendre accessible un logement. Ainsi l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut-elle autoriser les travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant et, dans les conditions prévues par le décret en Conseil d'État n° 2009-723 du 18 juin 2009 relatif à la procédure de dérogation visant à autoriser les travaux nécessaires à l'accessibilité de personnes handicapées à un logement existant, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du PLU ou du document d'urbanisme en tenant lieu. Il pourra s'agir par exemple de dérogation au coefficient d'occupation des sols, aux règles de hauteur, d'implantation des constructions par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives. Le maire doit recueillir l'avis de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité pour vérifier que la dérogation est indispensable pour améliorer l'accessibilité aux personnes handicapées.

2. Mesures en faveur des personnes sans-abri : création d'un prélèvement en cas de non-respect des obligations d'hébergement

(articles 71 et 72 modifiant les articles L. 345-2 et L. 345-2-1 du code de l'action sociale et des familles)

La loi réforme la planification de l'hébergement des sans-abri ( article 69 modifiant l'article L. 312-5-3 du code de l'action sociale et des familles). Sont refondus dans un document unique : le plan d'accueil, d'hébergement et d'insertion des personnes sans domicile, les différents instruments de planification antérieurs (schéma d'accueil, d'hébergement et d'insertion, schémas départementaux des centres d'hébergement et de réinsertion sociale). Ce nouveau plan d'accueil, d'hébergement et d'insertion des personnes sans domicile est élaboré pour cinq ans au plus par le préfet en concertation avec les collectivités territoriales et les organismes HLM, les associations, et les CAF. Il est inséré au plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). Son objet est le suivant : apprécier la nature, le niveau et l'évolution des besoins de la population sans domicile ou en situation de grande précarité, dresser le bilan qualitatif et quantitatif de l'offre existante, déterminer les besoins en logement social ou adapté des personnes prises en charge dans l'ensemble du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'insertion, déterminer les perspectives et les objectifs de développement ou de transformation de l'offre, préciser le cadre de la coopération et de la coordination entre les établissements et services couverts par le plan et les autres, et définir les critères d'évaluation des actions mises en oeuvre dans son cadre. Les communes visées par l'obligation d'hébergement sont les suivantes :

- pour une place par tranche de 2 000 habitants : les communes membres d'un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants et les communes dont la population est égale ou supérieure à 3 500 habitants et comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ;

- pour une place par tranche de 1 000 habitants : les communes dont la population est égale ou supérieure à 3 500 habitants et comprises dans une agglomération de plus de 100 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

Il est créé un prélèvement en cas de non-respect des obligations ci-dessus citées. A compter du 1 ^er janvier 2010 , un prélèvement est institué, dont le montant est égal à deux fois le potentiel fiscal par habitant multiplié par le nombre de places d'hébergement manquantes . Il s'impute sur le produit des taxes locales et est reversé au groupement de communes à fiscalité propre compétent pour constituer une réserve foncière ou, subsidiairement, à un établissement public foncier ou à un fonds régional d'aménagement urbain. Ce prélèvement est plafonné à 5 % des dépenses réelles de fonctionnement de la commune . Il n'est pas effectué lorsqu'il est inférieur à 3 812 €, et 15 % de son montant peut servir au financement des services mobiles d'aide aux sans-abri. Sont exonérées du prélèvement : les communes bénéficiant de la dotation de solidarité urbaine, les communes membres d'une intercommunalité compétente en matière de programme local de l'habitat, lorsque la somme des places d'hébergement situées sur le territoire de l'EPCI est égale ou supérieure à la somme des capacités à atteindre pour ces communes, ainsi que les communes qui ne sont pas membres d'une intercommunalité compétente en matière de programme local de l'habitat, lorsqu'elles appartiennent à une même agglomération au sens du recensement général de la population et décident, par convention, de se regrouper lorsque la somme des places d'hébergement situées sur leur territoire est égale ou supérieure à la somme des capacités à atteindre pour ces communes. Pour Paris et les départements limitrophes, un plan d'accueil, d'hébergement et d'insertion des personnes sans domicile est élaboré dans un délai de six mois à compter de la publication de la loi.

Dans chaque département est mis en place, sous l'autorité du préfet, un dispositif de veille sociale chargé d'accueillir les personnes sans-abri ou en détresse , de procéder à une première évaluation de leur situation médicale, psychique et sociale et de les orienter vers les structures ou services qu'appelle leur état. Ce dispositif fonctionne sans interruption et peut être saisi par toute personne, organisme ou collectivité locale . En Ile-de-France, un dispositif unique de veille sociale est mis en place à la demande et sous l'autorité du préfet de région.

3. Dispositions relatives à l'habitat indigne

Pour favoriser le relogement effectif dans un logement HLM, sans obliger les occupants à saisir la commission de médiation dite DALO, le préfet peut, dans tous les cas où il est tenu à une obligation de relogement à titre définitif ou temporaire, utiliser les mêmes prérogatives que celles dont il dispose dans le cadre du dispositif DALO , c'est-à-dire notamment désigner des occupants à un organisme bailleur et, le cas échéant, attribuer un logement. Les mêmes prérogatives sont ouvertes :

- au maire , lorsqu'il est tenu, suite à la défaillance du propriétaire, d'assurer le relogement à titre temporaire ou définitif des occupants des locaux suivants : locaux placés sous arrêté de péril, hôtels meublés frappés d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive, locaux sous arrêté d'insalubrité lorsque le maire a eu l'initiative de l'opération d'aménagement ou de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat ;

- au président de l'établissement public de coopération intercommunale (dans le cadre d'OPAH ou opération d'aménagement), lorsque la personne qui a pris l'initiative de l'opération est un EPCI.

Le préfet ou le maire sont réputés avoir satisfait à l'obligation de relogement s'ils ont proposé aux personnes qui, faute d'offre de relogement, occupent des locaux au-delà de la date de prise d'effet de l'interdiction définitive d'habiter, un accueil dans une structure d'hébergement, un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, à titre temporaire dans l'attente d'un relogement définitif. ( article 83 modifiant les articles L. 521-3-3 et L. 441-2-3-4 du code de la construction et de l'habitation).

Le PDALPD doit mettre en place un observatoire nominatif chargé du repérage des logements indignes et des locaux impropres à l'habitation, ainsi que des logements considérés comme non décents à la suite d'un contrôle des organismes payeurs des aides personnelles au logement de ces logements et locaux. Le PDALPD doit prévoir les actions de résorption correspondantes. Afin d'améliorer ce repérage, les autorités publiques compétentes (préfets, DDASS et maires) et les organismes payeurs des aides au logement (CAF et CMSA) doivent transmettre au comité responsable du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées les mesures de police arrêtées et les constats de non-décence effectués ainsi que l'identification des logements, installations et locaux repérés comme indignes et non décents. Les services de l'État, des communes et les organismes payeurs des aides au logement (CAF et CMSA) peuvent désormais demander aux services fiscaux la communication des renseignements nécessaires à l'identification précise des logements et immeubles concernés ( article 85 ).

4. Mesures diverses

La loi prévoit des mesures visant à faciliter l'intermédiation locative ( article 61 modifiant les articles L. 442-8 à L. 442-8-2 du code de la construction et de l'habitation). Les dérogations à l'interdiction sous peine d'amende de location en meublé ou de sous-location d'un logement HLM sont clarifiées. Les organismes HLM peuvent louer des logements meublés ou non meublés à : des centres communaux ou intercommunaux d'action sociale (CCAS ou CIAC), dans le cadre de leurs attributions, en vue de les sous-louer à titre temporaire à des personnes physiques, des centres communaux ou intercommunaux d'action sociale ou à des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer meublés, pour une durée n'excédant pas six mois, à des travailleurs dont l'emploi présente un caractère saisonnier (code du travail : L. 1242-2 3°) ou à des EPCI dotés de la compétence d'aide aux personnes âgées. Les dispositions relatives à la sous-location HLM sont applicables aux sociétés d'économies mixtes ( article 98 modifiant l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation).

Le contenu des plans départementaux pour le logement des personnes défavorisées , élaboré par le conseil général, le préfet et les personnes morales telles que : les associations oeuvrant pour le droit au logement, les bailleurs sociaux, les bailleurs privés, les collecteurs du 1 % logement, etc., est étendu à la mobilisation de logements dans le parc privé ( article 74 ).

La possibilité de faire exécuter des travaux d'office dans les logements insalubres est étendue aux logements devenus vacants . Les maires et les préfets pourront ainsi utiliser leurs pouvoirs spéciaux en matière de lutte contre l'insalubrité, y compris lorsque les propriétaires organisent la vacance de leurs biens ( article 85 modifiant les articles L. 1331-28, L .1331-29 et L .1334-2 du code de la santé publique).

Des dispositions pénales sont instaurées en cas de manquements aux prescriptions de sécurité édictées par le maire sur avis de la commission de sécurité pour lutter contre l'incendie des établissements à usage total ou partiel d'hébergement, recevant du public. Elles sont identiques à celles prévues en matière de bâtiments menaçant ruine. De plus, une disposition pénale est ajoutée permettant de sanctionner la sur-occupation du fait de l'établissement, au regard des règles de sécurité incendie. Il s'agit d'une sanction identique à celle qui est prévue par le code de la santé publique en cas de sur-occupation manifeste de logements ( article 90 modifiant l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation).

C. Règles relatives à la copropriété intéressant les collectivités territoriales

1. Renforcement de l'information du maire ou du président de l'EPCI dans la procédure de déclaration de l'état de carence et simplification de la procédure d'expropriation

( article 23 modifiant les articles L. 615-6 à L. 615-8 du code de la construction et de l'habitation)

L'état de carence peut être déclaré, et conduire à l'expropriation de l'immeuble dans les copropriétés en difficulté, dès lors que le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires est dans l'incapacité d'exercer ses missions de gestion et d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants en raison de graves difficultés financières.

Le maire et le président de l'EPCI compétent peuvent mettre en oeuvre une procédure d'état de carence en saisissant sur requête ou en référé le président du tribunal de grande instance. La loi corrige une procédure peu efficace et prévoit que les exécutifs locaux qui n'étaient informés de l'issue de leur démarche qu'une fois la décision du juge rendue sont désormais informés en amont , les résultats de l'expertise devant leur être notifiés. De plus, le préfet du département est associé à cette nouvelle procédure de déclaration de l'état de carence (les résultats de l'expertise lui sont notifiés, et l'ordonnance de carence du TGI lui est transmise).

En cas de déclaration d'état de carence, le maire ou le président de l'EPCI devait poursuivre l'expropriation de l'immeuble dans les conditions fixées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, c'est-à-dire en poursuivant des objectifs de rénovation urbaine ou de politique de l'habitat. La phase administrative de cette procédure a été simplifiée : l'expropriation peut être réalisée pour permettre l'acquisition publique de l'immeuble concerné , et elle peut être poursuivie au profit d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement visé à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, ou d'une société de construction dans laquelle l'État détient plus de 50 % du capital.

Désormais, l'exécutif local concerné doit constituer un dossier sur un projet simplifié d'acquisition publique en vue de la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage ou de la démolition totale ou partielle de l'immeuble et le soumettre au vote de l'assemblée délibérante. Le projet précise la collectivité publique au profit de qui est demandée l'expropriation et comporte l'évaluation sommaire du coût de la réhabilitation ou de la démolition ainsi que le plan de relogement des occupants concernés. Il est ensuite mis à disposition du public qui peut présenter ses observations pendant une durée minimale de 1 mois, dans ces conditions précisées par arrêté du maire, procédure qui se substitue à la précédente procédure d'enquête préalable ou parcellaire . Le préfet prend alors un arrêté de déclaration d'utilité publique du projet d'acquisition comprenant : la liste des immeubles ou partie d'immeuble, des parcelles ou droits réels immobiliers à exproprier, l'identité des propriétaires, la déclaration de cessibilité des immeubles ou parties d'immeubles, des parcelles ou droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de l'opération, l'identification de la collectivité publique au profit de laquelle l'expropriation est poursuivie, le montant de l'indemnité d'expropriation provisionnelle allouée au propriétaire, celle-ci ne pouvant être inférieure à l'évaluation du service des domaines, et la date de prise de possession du bien, postérieure d'au moins deux mois à la déclaration d'utilité publique. Dès la prise de possession du bien, le préfet doit dans le mois qui suit poursuivre la procédure d'expropriation dans les conditions fixées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. La procédure antérieure reste donc inchangée en ce qui concerne le transfert de propriété et l'indemnisation des propriétaires (code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : L. 12-2).

2. Simplification de l'injonction de ravalement de façade au profit du maire

( article 21 modifiant l'article L. 132-1 du code de la construction et de l'habitation)

Sur injonction faite au propriétaire par l'autorité municipale, une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans. A défaut de respect de l'injonction dans un délai de 6 mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d'effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine (au plus un an). Injonction et arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires individuellement. La loi assouplit cette procédure, trop lourde : désormais, la notification aux copropriétaires par le maire est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, ce dernier étant chargé d'en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

3. Instauration d'intérêts moratoires sur la créance due par les copropriétaires défaillants aux collectivités territoriales

( article 91 modifiant les articles L. 129-4 et L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation et l'article L. 1331-30 du code de la santé publique et article 96 modifiant les articles L. 511-2 et L. 129-2 du code de la construction et de l'habitation)

La commune peut se substituer aux copropriétaires défaillants pour financer les travaux prescrits dans les immeubles en copropriété frappés d'un arrêté de péril ou d'insalubrité, ou d'un arrêté relatif à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d'habitation. La créance due par les copropriétaires défaillants est désormais majorée du montant d'intérêts moratoires calculés au taux d'intérêt légal , à compter de la date de notification par l'autorité administrative (maire ou préfet) de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants. En cas de défaillance de certains copropriétaires, afin de faciliter, la mise en oeuvre de travaux dans les immeubles en copropriété frappés d'un arrêté de péril ou d'une mesure de police sur la sécurité des immeubles collectifs à usage d'habitation, la commune peut se substituer , sur le plan financier aux seuls copropriétaires défaillants , ce qui évite à la commune d'avoir à effectuer les travaux en maîtrise d'ouvrage publique et à avancer le coût de la totalité des travaux.