Question de M. JARLIER Pierre (Cantal - UC) publiée le 18/07/2002
M. Pierre Jarlier attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur le champ d'application des déductions fiscales liées aux opérations de transformation de locaux non affectés à usage d'habitation, en logements destinée à la résidence principale locative dans le cadre des opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH). Il rappelle que l'objectif de l'ANAH, qui est de promouvoir une forte politique d'amélioration des logements, semble dans certains départements, fortement remis en cause par les dispositions de l'article 257-7 du Code général des impôts, qui prévoit que seuls les propriétaires des locaux acquis après le 1er janvier 1999 bénéficiant de déductions fiscales pour les travaux destinés à transformer un local à usage d'habitation en résidence principale locative. Ainsi une personne propriétaire d'un bâtiment avant le 1er janvier 1999 ne pourra pas déduire le prix de revient de l'opération au titre de l'amortissement, à moins qu'un autre mécanisme de déductions trouve à s'appliquer. II remarque que lorsqu'il s'agit d'OPAH, dans la majorité des cas, les projets de réhabilitations ou de restaurations concernent essentiellement des bâtiments anciens souvent vétustes qui appartiennent au même propriétaire depuis plus de trois ans et qui nécessitent des travaux très importants. Il souhaite donc savoir quel régime fiscal est applicable à ce type de bâtiment. II s'interroge sur les mesures que pourrait prendre le Gouvernement afin de pallier la lecture restrictive faite dans certains départements de l'article 257-7 du Code général des impôts, qui compromet la faisabilité des projets ou, s'il ne s'agit pas d'une application restrictive des dispositions prévoyant des déductions fiscales, quel dispositif pourrait être prévu pour résoudre les difficultés énoncées.
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Réponse du Ministre de l'économie, des finances et de l'industrie publiée le 19/09/2002
Dans le cadre des opérations de rénovation des locaux d'habitation donnés en location, qu'il s'agisse d'une opération privée ou d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH), une distinction doit être opérée entre travaux d'amélioration et travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l'immeuble. Ces dépenses, ainsi que les dépenses de réparation et d'entretien, sont déductibles des revenus fonciers. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. D'une manière plus générale, la jurisprudence assimile à une reconstruction les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation dans des locaux précédemment affectés à un autre usage. Ces dépenses, ainsi que les travaux d'amélioration indissociables de celles-ci, sont des dépenses d'investissement. Elles font l'objet d'un amortissement couvert par la déduction forfaitaire au taux de 14 % applicable sur le montant des loyers déclarés. La distinction entre les dépenses d'amélioration, qui sont déductibles, et les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui ne le sont pas, constitue une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen détaillé des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, factures, mémoires, etc.). A cet égard, une abondante jurisprudence du Conseil d'Etat, bien connue des praticiens, précise les limites entre ces différentes catégories de travaux. Cela étant, l'article 96 de la loi de finances pour 1999 a mis en place deux régimes permanents d'incitation fiscale en faveur des propriétaires bailleurs pour les locations de caractère intermédiaire (dispositif Besson). Pour les logements anciens, l'avantage prend la forme d'un relèvement de 14 % à 25 % du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pendant une période minimale de six ans. Pour les logements neufs ou assimilés, l'avantage consiste en l'application d'une déduction au titre de l'amortissement. Ce dernier avantage s'applique aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 1999, aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 1er janvier 1999, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme. Il s'applique également, en vertu d'une disposition expresse de la loi, aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er janvier 1999 et que le contribuable transforme en logements. S'agissant d'un dispositif incitatif, il ne serait pas justifié de lui donner une portée rétroactive en permettant qu'il s'applique à des immeubles acquis avant son entrée en vigueur. Lorsqu'ils ne peuvent pas bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, les logements issus d'opérations de transformation ouvrent droit, toutes conditions étant par ailleurs remplies, au bénéfice de la déduction forfaitaire de 25 % prévue dans le cadre du dispositif Besson. Cette précision est de nature à répondre aux préoccupations exprimées par l'auteur de la question.
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