Question de M. VIRAPOULLÉ Jean-Paul (La Réunion - UMP) publiée le 23/10/2003
M. Jean-Paul Virapoullé interroge Mme la ministre de l'outre-mer sur la pérennité du système du LES (logement évolutif social) à la Réunion. Ces dernières années, le contexte de la Réunion en matière de construction de logements sociaux a fortement évolué, en raison de facteurs endogènes et exogènes. Localement, à la difficulté de concrétiser des opportunités foncières, à la faiblesse de l'offre et au manque de lisibilité de la politique d'aménagement publique, s'ajoute une augmentation accélérée du prix des terrains, pourtant sous-équipés en réseaux. Ces éléments de renchérissement des coûts de sortie du foncier et des VRD (voiries et réseaux divers) se cumulent avec des augmentations de prix très significatives des matières premières, des matériaux de construction et de l'intervention des entreprises. Parallèlement, de nombreuses contraintes réglementaires nationales et européennes ont été mises en application à la Réunion. La mise en oeuvre d'obligations techniques nouvelles en matière d'isolation thermique et phonique des logements, d'assainissement individuel à la parcelle de traitement anti-termites, d'enterrement et d'appareillages nouveaux des réseaux VRD, entraînent un renchérissement important des coûts de production. De façon simultanée, des obligations administratives sont venues alourdir les postes " Honoraires " et " Frais de chantier " des bilans des opérations. Enfin, en 2004, l'arrêté du 27 mars 1997, reconduit pour deux ans en 2002, viendra à expiration et la subvention de 7 % pour les opérateurs disparaîtra. Au total, les opérateurs estiment qu'en dix ans, le coût moyen d'un LES est passé de 46 000 euros à 78 000 euros. Il lui demande de lui préciser les mesures qu'elle compte prendre pour ce produit financier, outil indispensable de la démocratisation de l'accès du logement.
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Réponse du Ministère de l'outre-mer publiée le 05/02/2004
Le logement évolutif social (LES) est un outil essentiel de la politique du logement social outre-mer. Basé sur le principe d'un logement non fini pour permettre l'accession à la propriété de nos concitoyens les plus modestes, il répond à un réel besoin. Il est aujourd'hui souvent couplé avec les opérations de résorption de l'habitat insalubre, en offrant une solution de relogement aux occupants de ces secteurs. Ce dispositif a effectivement largement évolué au cours des dernières années, notamment afin de mieux répondre aux préoccupations exprimées en matière de salubrité et de confort. Deux paramètres principaux doivent être pris en compte pour évoquer l'évolution des coûts : l'évolution de la demande ; la rareté et la cherté du foncier. Concernant le premier point, depuis la création du LES en avril 1997, on constate que les attentes des accédants ont évolué. En effet, au départ, ils souhaitaient finaliser par leurs propres moyens le logement, ce qui se traduisait en corollaire par un faible coût de construction. Depuis quelques années maintenant, les futurs propriétaires souhaitent entrer dans un logement plus achevé, d'où un coût de construction plus important. En outre, comme vous les soulignez, certaines normes ont été imposées pour des raisons sanitaires. A cet égard, il convient de rappeler que la loi programme pour l'outre-mer du 21 juillet 2003 a permis l'application du taux de TVA réduit à ce dispositif au lieu du taux de TVA normal. Le prix de revient de ces logements a ainsi pu être réduit de 6 % environ afin de tenir compte des surcoûts évoqués plus haut. Pour le second point, des initiatives ont été prises. Le fond régional d'aménagement foncier et urbain (FRAFU) est une première réponse puisqu'il permet de financer les études préopérationnelles, le portage financier du foncier à moyen terme ainsi que les équipements de viabilisation primaire (station d'épuration, émissaires d'eaux usées ou pluviales) et secondaire (viabilisation des zones d'habitat). Il favorise le développement d'un foncier équipé et adapté aux besoins en logement social là où les communes ne disposent pas des moyens nécessaires pour entreprendre des programmes de logements sociaux sur des terrains viabilisés. L'objectif de ce fonds est, vous le savez, de développer une politique partenariale de l'aménagement foncier qui rassemble les moyens de l'Etat, des collectivités territoriales et du FEDER, afin de démultiplier les moyens d'action dans ce domaine essentiel. Le montage administratif et les modalités d'instruction des dossiers bénéficiant du FRAFU vont être prochainement simplifiés pour une meilleure fluidité du dispositif. Pour l'avenir, des études sont en cours sur la formation des prix du foncier et sur les adaptations des produits d'accession sociale. C'est ainsi qu'un audit sur le LES est réalisé actuellement par le ministère de l'outre-mer. Ses conclusions, notamment sur la question de l'évolution du 7 % " promoteur ", seront connues d'ici à la fin du premier trimestre 2004. Une ligne d'action sera alors définie afin d'inciter fortement à une meilleure accession sociale pour tous.
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