Question de M. REPENTIN Thierry (Savoie - SOC) publiée le 03/08/2006
M. Thierry Repentin attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur l'article 84 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. L'article 84 complète la liste des clauses réputées non écrites dans les contrats de location. Il souhaite connaître les modalités d'entrée en vigueur de l'article 84. Ainsi, il lui demande si cet article s'applique aux baux signés antérieurement à la publication de la loi en rendant inopérantes les clauses désormais reconnues comme abusives qu'ils peuvent éventuellement contenir. Il lui demande en outre si le locataire peut demander au bailleur le remboursement des sommes que ce dernier lui a abusivement réclamées, en particulier dans les cas visés au o) et p) de l'article 84.
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Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement publiée le 19/04/2007
L'article 84 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a complété la liste des clauses réputées non écrites fixées par l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. De telles clauses, au cas où elles sont insérées dans un bail, sont réputées non écrites, c'est-à-dire inexistantes, sans toutefois porter atteinte à la validité des autres stipulations du contrat. L'article 84 est d'application immédiate, et de ce fait, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, les dispositions d'ordre public qu'il énonce s'appliquent également aux baux en cours mais uniquement pour les événements postérieurs à la date de sa promulgation (Cass. Civ. IIIe, 23 novembre 1988 ; Cass. Civ. If, 10 mai 1991). En effet, la rétroactivité de cette mesure n'a pas été prévue par la loi. S'agissant de l'éventuel remboursement de sommes dues, il faut distinguer les deux cas mentionnés. Concernant le cas visé au petit o) nouveau de l'article 4, la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi ENL, ne permet pas au bailleur d'exiger d'autres sommes que celles prévues aux articles 5 et 22 (rémunération partagée des frais d'établissement du bail et dépôt de garantie d'un montant maximum de 2 mois de loyer). Ces articles étant d'ordre public, le locataire peut donc déjà s'en prévaloir pour réclamer le remboursement des autres sommes versées, nonobstant le caractère non rétroactif de la clause prévue au o) de l'article 84. En ce qui concerne le cas visé au p) nouveau de l'article 4, la loi du 6 juillet 1989 (art. 21) ne précise pas explicitement que les frais de relance et d'envoi de la quittance ne peuvent être réclamés au locataire. Une décision de la cour d'appel de Paris (15 oct. 2003) ainsi que plusieurs réponses ministérielles ont toutefois précisé que le bailleur ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l'établissement ou de l'envoi des quittances. Il appartient aux tribunaux de statuer sur l'éventuel remboursement des sommes versées à ce titre.
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