Question de Mme PAYET Anne-Marie (La Réunion - UC-UDF) publiée le 20/09/2007
Mme Anne-Marie Payet appelle l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur la nécessaire adaptation des dispositions et de la portée de la loi de programme pour l'outre-mer afin de favoriser la construction de logements sociaux dans les régions ultra-marines.
Ces territoires en général, et la Réunion en particulier, connaissent une croissance démographique très supérieure à la moyenne nationale ce qui engendre des besoins en matière de construction de nouveaux logements très supérieurs également. A ce phénomène naturel, il faut ajouter les évolutions sociales et sociologiques qui accentuent les phénomènes de décohabitation. A titre d'exemple, les organismes d'études prévoient 1 million d'habitants à la Réunion avant 2030, contre 760.000 aujourd'hui. Il faut donc être en capacité d'offrir 10.000 logements supplémentaires par an pendant vingt ans.
Elle précise qu'à ces diverses contraintes il faut ajouter les difficultés et la rareté du foncier, d'une part, et le constat d'une fin de cycle quant à la production de logements privés grâce aux mécanismes de la défiscalisation, d'autre part. Il est également fort probable que la croissance démographique reste nettement supérieure à la croissance du parc de logements, notamment sociaux. En effet, les attraits de la défiscalisation ont conduit à construire toujours plus de logements, toutefois de nombreux logements peinent à trouver des locataires solvables et ont donc tendance à durablement rester vides alors que la demande en logements sociaux bon marché est toujours plus forte : il faut constater que 26.000 demandes ne sont pas satisfaites à la Réunion.
Elle ajoute que cette situation pourrait conduire les promoteurs à brutalement cesser, ou du moins à ralentir leurs investissements actuels, et de ce fait générer une remontée brutale du chômage dans ces territoires.
Dans un tel contexte, il apparaît souhaitable de faire évoluer les dispositions de la loi de programme pour l'outre-mer (LOPOM) afin de créer les conditions complémentaires de financement et de réalisation de logements sociaux dans les départements d'outre mer.
Elle lui propose ainsi d'étudier les propositions suivantes :
- aligner les possibilités d'acquisition de logements ou d'ensembles immobiliers existants destinés à la location sociale sans travaux sur les dispositions ouvertes en métropole au titre du code de la construction et de l'habitat (article R. 331-1) ;
- prendre en compte l'aide de l'État au titre de la défiscalisation de programme de logements locatifs comme une aide à l'investissement pouvant déclencher l'éligibilité des programmes considérés lors de leur rachat par un bailleur social à des prêts bonifiés de la CDC de type LLS ou LLTS sous réserve :
d'une restitution de la défiscalisation obtenue à l'observatoire du logement social (OLS) encadrée par l'État et modulée en fonction du type de logements réalisés ;
d'un respect des programmes considérés de logements construits, a minima des caractéristiques techniques et financières fixées par les arrêtés ministériels fixant les normes et conditions d'éligibilité aux aides de l'État et aux prêts de la CDC ;
d'un engagement de l'OLS au respect pour les occupants lors de leur entrée dans les lieux loués, des conditions de ressources associés aux modes de financement des catégories de logements considérés (LTS, LLTS ou PLS).
- après contrôle des points précités par le représentant de l'État, décider de porter ouverture de bénéfice à la date d'acquisition prévisionnelle par l'OLS, pour le programme d'acquisition sans travaux, des prêts de la CDC correspondants et ouverture au droit à l'exonération de taxe foncière bâtie selon les modalités applicables aux programmes réalisés avec financement LTS, LLTS ou PLS.
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Réponse du Ministère de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales publiée le 03/01/2008
La défiscalisation des investissements immobiliers s'est avérée un levier très efficace pour la réalisation de logements. Toutefois, ce dispositif a tendance à orienter l'effort de production vers des logements trop chers au regard de la demande. Il a donc été décidé de recentrer progressivement la dépense fiscale sur le logement social. Les mesures envisagées visent à favoriser la production de logements locatifs sociaux et intermédiaires grâce à un dispositif qui serait à la fois attractif pour les investisseurs privés et bénéfique pour le bailleur social grâce à un système de rétrocession d'une partie de l'avantage fiscal. Elles trouveront leur place dans la loi pour l'outre-mer dont le projet devrait être soumis au Parlement au début de l'année 2008.
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