Question de M. MASSON Jean Louis (Moselle - NI) publiée le 01/01/2009
M. Jean Louis Masson expose à Mme la ministre du logement et de la ville la situation suivante : dans une copropriété occupée au rez-de-chaussée par un commerçant (titulaire d'un bail commercial), la cour située au même niveau et désignée dans le règlement de copropriété comme partie commune est utilisée exclusivement par ce commerçant pour y stocker des marchandises liées à son exploitation. Les copropriétaires accepteraient de régulariser cette situation en proposant à ce commerçant de signer une convention d'occupation précaire et révocable de cette partie commune de l'immeuble. Au vu de ces éléments, il lui demande de bien vouloir lui indiquer si une telle convention échapperait au régime des baux commerciaux qui comporte, lui, un droit au renouvellement du bail ou, à défaut, une indemnité d'éviction. Dans l'affirmative, il souhaiterait connaître à quelle majorité une telle convention précaire et révocable concernant une partie commune doit être adoptée par les copropriétaires de l'immeuble en question.
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Réponse du Ministère du logement publiée le 21/05/2009
Le statut des baux des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal est régi par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953. Ce décret s'applique uniquement aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, étant précisé que la notion d'immeuble concerne exclusivement les constructions immobilières et locaux bâtis et non les terrains nus. En outre, le statut des baux commerciaux ne s'applique qu'aux locaux loués à usage commercial à titre principal, à l'exclusion de ceux loués à titre accessoire. En l'occurrence, une cour, partie commune au sein d'un syndicat de copropriétaires, n'est qu'un local accessoire au local principal qui fait l'objet du bail commercial et dans lequel le fonds de commerce est exploité. En conséquence, le syndicat des copropriétaires peut consentir au copropriétaire commerçant une convention d'occupation précaire sur cette cour, qui ne sera pas soumise au statut des baux commerciaux. Toutefois, il conviendra de bien préciser dans la convention la nature du bien loué, son caractère accessoire au local principal où est exercée l'activité commerciale et, le cas échéant, les circonstances ou raisons de la mise à disposition de cette cour. Ainsi, même si la convention dure au-delà du délai habituel en la matière, qui est de deux ans, elle ne pourra être requalifiée et donner au cocontractant le bénéfice du statut des baux commerciaux. Si le syndicat des copropriétaires souhaite conclure une convention d'occupation précaire avec un copropriétaire, autorisant ce dernier à utiliser une partie commune de manière exclusive, une telle décision s'analyse comme un acte de disposition sur une partie commune. Cet acte de disposition ne résultant d'aucune obligation légale ou réglementaire mais de la seule volonté contractuelle des parties, l'article 26-a de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose qu'une décision constitutive d'un tel acte de disposition soit prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
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