Question de M. MARTIN Pierre (Somme - UMP) publiée le 02/07/2009
M. Pierre Martin attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur les effets pernicieux induits par le dispositif « Demessine ». En effet, depuis quelques années à présent, plusieurs centaines de familles sont victimes de la défaillance ou de l'incurie de gestionnaires qui engagent ou ont engagé la fiscalité des propriétaires sans aucune garantie réelle, conduisant certaines d'entre elles au surendettement, voire à la faillite personnelle, les plongeant ainsi dans le désarroi le plus complet. Le projet de loi portant réforme du crédit à la consommation va permettre de mieux protéger les investisseurs bénéficiant des dispositifs « Scellier » et « Robien », mais il ne semble pas étendu au dispositif « Demessine ». C'est pourquoi, il lui demande si elle envisage de répondre à la demande réitérée de la FEDART (Fédération des associations de copropriétaires en résidences de tourisme ) qui souhaite être auditionnée pour lui révéler « l'arnaque » de l'immobilier de tourisme défiscalisé et lui proposer l'adoption de règles saines pour enrayer cette catastrophe.
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Transmise au Ministère de l'économie, des finances et de l'industrie
Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de l'industrie publiée le 25/08/2011
Le bénéfice des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, prévues aux articles 199 decies E et suivants du code général des impôts (CGI) et dont l'objectif principal est de stimuler le financement d'infrastructures touristiques dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), est subordonné à un engagement du contribuable de louer le logement de manière effective et continue pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, ou dans le mois qui suit la date d'achèvement des travaux. En cas de changement d'exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit en principe être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période. Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article D. 321-2 du code du tourisme, les copropriétaires ont une obligation durable de location d'au moins 70 % des appartements de la résidence et que le gestionnaire doit être unique pour l'ensemble de la résidence de tourisme. En cas de non-respect de l'engagement de location, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession du logement. Cette rupture de l'engagement peut notamment être constituée lorsque l'exploitant cesse d'être en mesure de prendre le logement en location et qu'aucun nouvel exploitant ne prend le logement à bail dans le délai d'un mois et jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement. Cela étant, il est désormais admis que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant puisse, dans certains cas limitativement énumérés de défaillance de l'exploitant précédent, être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois. Les cas de défaillance concernés par cette mesure de tempérament s'entendent exclusivement de la liquidation judiciaire de l'exploitant, de la résiliation ou de la cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location ou de la mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer. À défaut de location effective à un nouvel exploitant dans un délai de douze mois à compter, selon le cas, soit de la date du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, soit de la date de réception de la'lettre recommandée par laquelle l'exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires, soit de la date de réception du commandement de payer manifestant l'intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire, les services fiscaux pourront procéder à la remise en cause de la réduction d'impôt précédemment accordée. Ces règles doctrinales ont été commentées dans l'instruction administrative publiée au Bulletin officiel des impôts le 11 juillet 2008 sous la référence 5B-17-08. Elles sont d'application immédiate, y compris, le cas échéant, pour le règlement des litiges en cours. Cette mesure de tempérament constitue un assouplissement significatif des dispositions légales. En outre, trois dispositions ont été adoptées, en loi de finances pour 2010, en vue de prendre encore mieux en compte les difficultés des contribuables concernés : l'article 23 permet l'étalement sur trois ans de la reprise de la réduction d'impôt en cas de rupture de l'engagement de location pendant une durée supérieure à douze mois en cas de défaillance de l'exploitant ; l'article 86 prévoit que l'indexation d'une part minoritaire du loyer sur le chiffre d'affaires de la résidence ne fait pas obstacle à l'imposition des revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, et donc au bénéfice de la réduction d'impôt « Demessine » ; enfin, l'article 87 introduit une nouvelle exception à la remise en cause de la réduction d'impôt lorsque les copropriétaires substituent au gestionnaire défaillant de la résidence de tourisme une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations sur la période de location restant à couvrir, conformément aux prescriptions légales et dans les conditions fixées par le décret n° 2011-545 du 18 mai 2011, publié au Journal officiel du 20 mai 2011. Une instruction administrative précisant les modalités d'application de ces nouvelles dispositions, sur laquelle la Fédération des associations de résidence de service (FEDARS) notamment a été consultée, a été publiée au Bulletin officiel des impôts (BOI) le 25 octobre 2010 sous la référence 5B-11-10. Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour de cassation permet, dans certaines situations caractérisant un manquement par les professionnels concernés à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des clients auxquels ils ont vendu un bien immobilier locatif en vue de leur permettre de bénéficier d'un avantage fiscal, d'agir en responsabilité contre les personnes concernées en vue d'obtenir réparation du préjudice subi, notamment à raison de la perte de l'avantage fiscal (Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 11 mai 2010, n° 09-14276). En outre, et en vue de permettre aux investisseurs concernés de mieux mesurer la portée des engagements qu'ils contractent en contrepartie de l'avantage fiscal qui leur est promis, l'article 28 de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation prévoit que toute publicité relative aux opérations d'acquisition de logements susceptibles de bénéficier notamment de l'avantage fiscal « Demessine » doit mentionner que le manquement à l'engagement de location du bien concerné expose au risque de déchéance de l'avantage fiscal correspondant. Enfin, compte tenu non seulement des dérives constatées dans la commercialisation du dispositif et des conséquences préjudiciables qui en résultent pour les investisseurs - dont témoigne l'auteur de la question - mais aussi compte tenu de l'inefficacité d'une partie de la dépense fiscale ainsi à la source d'une offre de logement excédentaire et non rentable, l'article 92 de la loi n° 2010-1657 de finances pour 2011 a supprimé, à compter du 1er janvier 2011, l'avantage fiscal concerné au titre de l'acquisition de logements en résidences de tourisme, qui devait s'éteindre au 31 décembre 2012, tout en le maintenant jusqu'à cette échéance au titre de la réalisation de travaux. Ces précisions sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées.
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