Question de M. RAINAUD Marcel (Aude - SOC) publiée le 24/09/2009
M. Marcel Rainaud interroge M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les mesures qu'il entend prendre afin de soutenir le parc locatif privé.
Le parc locatif privé représente 5 000 000 de logements, soit 55 % du total du parc locatif. Le maintien et le développement de l'offre locative sont des enjeux majeurs pour améliorer la qualité de logement de nos concitoyens.
Or, l'offre locative est confrontée à des difficultés croissantes qui freinent son développement et engendrent une augmentation de la vacance locative.
Face à cette situation, un certain nombre de mesures semblent devoir être étudiées qui pourraient apporter des réponses à ces difficultés.
Parmi celles-ci, la simplification des rapports locatifs, leur sécurisation à travers la mise en place d'une garantie universelle des risques locatifs, et l'amélioration de la transparence dans la gestion des charges locatives.
Il lui demande de préciser le positionnement qu'il entend adopter sur celles-ci.
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Réponse du Secrétariat d'État au logement et à l'urbanisme publiée le 22/04/2010
Un nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) a été présenté en conseil des ministres le 23 décembre 2009. Les textes réglementaires nécessaires à sa mise en oeuvre ont été publiés fin 2009. Il est dorénavant opérationnel et est diffusé par certaines sociétés d'assurances. Ce nouveau dispositif GRL permet dorénavant de couvrir les propriétaires contre les impayés de loyer des locataires ayant un taux d'effort (loyer rapporté au revenu) inférieur à 50 %. Loin de déséquilibrer les relations entre les bailleurs et les locataires, cette large couverture est de nature à répondre aux objectifs d'accès plus facile de tous les locataires au parc privé et de remise sur le marché de logements vacants. En effet, la nouvelle GRL apporte des garanties fortes aux propriétaires, car ils sont, quels que soient les cas de figures rencontrés - locataires de bonne foi ou de mauvaise foi -, assurés de toucher leurs loyers jusqu'à hauteur de 70 000 . En outre, Action logement ou l'État, selon les publics, apportent une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité (part des sinistres non couverts par les primes acquittées par les propriétaires) liée aux défaillances des locataires les plus modestes. Le nombre des expulsions devrait être réduit. En effet, les locataires de bonne foi bénéficieront, dès le deuxième mois d'impayé, d'un traitement social mis en oeuvre par Action logement afin de trouver rapidement une solution (plan d'apurement de la dette locative, relogement, notamment dans le parc social s'il s'avère que le loyer acquitté est trop élevé pour le locataire). Les locataires de mauvaise foi feront l'objet de procédures « classiques » de recouvrement. Enfin, afin d'éviter toute dérive financière, un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en place sur la base d'un suivi d'indicateurs. Ce suivi se fera en partenariat avec les assureurs. En cas de dysfonctionnement (comme le non-suivi, par les assureurs, des sinistres), des sanctions, notamment financières, pourront être prononcées à l'encontre des assureurs. Par ailleurs, le régime des charges locatives repose sur une recherche d'équilibre entre les parties. À ce titre, en vertu de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation, les charges sont exigibles sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l'usage de la chose louée, des dépenses d'entretien courant, des menues réparations et des impositions. Une liste limitative de ces charges est fixée par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pour le parc locatif social et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pour le parc privé. Elle est identique dans les deux secteurs. Toutefois, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a introduit une possibilité de déroger à cette liste par voie d'accords collectifs locaux lorsque les dépenses engagées portent sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable. La loi du 13 juillet 2006 a aussi apporté des précisions sur certains points. En effet, le calcul des charges récupérables, dans le cas d'un contrat d'entreprise, a été simplifié. Désormais, la totalité du coût des services assurés dans le cas d'un contrat d'entreprise est récupérable, TVA et marges bénéficiaires comprises, auprès du locataire. En outre, suite aux évolutions législatives et réglementaires concernant la sécurité des ascenseurs, la loi ENL apporte des précisions nécessaires sur les charges récupérables auprès du locataire en vertu des nouvelles obligations d'entretien et de contrôle qui incombent aux bailleurs. Enfin, le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 a modifié le système de récupération des dépenses de gardiennage pour tenir compte des nouvelles modalités de gestion des bailleurs et de l'évolution des métiers de gardien et de concierge. Les évolutions technologiques et les nouveaux modes de gestion engendrent de nouvelles charges qui ne sont pas récupérables actuellement auprès des locataires et qui peuvent soulever des difficultés d'application. Cependant, toute proposition d'évolution des textes relatifs aux charges locatives ne pourra aboutir sans qu'il y ait au préalable une large concertation entre les représentants des bailleurs et des locataires.
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