Question de M. PIRAS Bernard (Drôme - SOC) publiée le 02/12/2010
M. Bernard Piras attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur les difficultés d'interprétation de la notion de « terrain indirectement procuré » telle que résultant des articles L.231-5 et L.261-10 du code de la construction et de l'habitation. L'article L.261-10 dudit code impose à quiconque s'oblige à édifier ou faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à la personne pour le compte de laquelle l'immeuble est édifié, de conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa premier de cet article (vente à terme ou vente en l'état futur d'achèvement). Ce principe, institué par l'article 6 de la loi n°67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation de garantie à raison des vices de construction, connaît notamment une exception créée par la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990 codifiée aux articles L.230-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. L'article L.231-5 dudit code précise en effet que l'obligation de conclure un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou de vente à terme ne s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est un constructeur de maison individuelle et qu'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans est régularisé. En d'autres termes, le législateur a considéré, très certainement à juste titre, que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans présente pour le consommateur suffisamment de garantie et que le recours à un contrat de VEFA ou de vente à terme, plus contraignant, n'est donc pas nécessaire lorsqu'il n'y a pas d'identité entre le vendeur du terrain et le constructeur. Néanmoins, la notion de « terrain procuré indirectement » reste délicate à délimiter, ce qui pose de nombreux problèmes pratiques et crée une insécurité juridique, notamment au niveau des opérations immobilières menées dans leur globalité par des structures appartenant à un même groupe (immeuble édifié par une société de construction de maison individuelle dont le capital est détenu par une société lotisseuse venderesse du terrain d'assiette de la construction ou détenant le capital de la société lotisseuse, étant entendu que les deux structures peuvent être dirigées par la ou les mêmes personnes). A l'occasion d'une réponse ministérielle du 11 octobre 1982 (JOAN du 27 novembre 1982, p.5383), M. le ministre du logement et de l'urbanisme avait indiqué que doit être considérée comme ayant fourni indirectement le terrain la société de construction dont le capital est détenu par une société lotisseuse venderesse du terrain d'assiette de la construction. Cependant, à la date de cette réponse ministérielle, qui semble aujourd'hui encore cohérente bien qu'antérieure à la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990, la distinction entre procuration directe et indirecte ne revêtait que peu d'importance puisque le recours à la VEFA ou à la vente à terme était obligatoire dans les deux hypothèses (procuration directe et indirecte).
En conséquence, il lui demande de lui indiquer s'il convient toujours de considérer que le terrain est procuré indirectement par le constructeur de maison individuelle dès lors que ce dernier n'est pas le propriétaire-vendeur du terrain, c'est-à-dire quel que soit le degré d'entremise du constructeur ou les liens pouvant exister entre le constructeur et le vendeur, ou s'il convient de retenir une définition plus restrictive de la notion de « terrain indirectement procuré ».
- page 3150
Réponse du Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement publiée le 03/03/2011
L'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation dispose que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, dès lors qu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit à construire sur le terrain à la personne pour laquelle la construction est édifiée, doit conclure un contrat de vente d'immeubles à construire. L'article L. 231-5, issu de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, apporte une exception à ce principe en étendant le champ d'application du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan au cas où le constructeur procure indirectement le terrain au maître de l'ouvrage. Comme dans le cas exposé dans la question, lorsque la société venderesse du terrain détient une participation au capital de la société de construction, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, il convient de considérer qu'il y a fourniture indirecte du terrain par le constructeur, étant donné les liens financiers existants entre le vendeur et le constructeur. La réponse ministérielle du 11 octobre 1982 (JOAN du 27 décembre 1982, p. 5383) est donc toujours d'actualité à cet égard, bien qu'antérieure à la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990. Dans ces conditions, la société de construction ainsi liée à la société venderesse du terrain doit conclure un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en application de l'article L. 231-5 du code de la construction et de l'habitation, De manière plus générale, l'expression de fourniture indirecte renvoie aux cas où le constructeur fait oeuvre d'entremise dans la recherche du terrain ou est lié financièrement ou juridiquement au vendeur.
- page 528
Page mise à jour le