Question de Mme GIUDICELLI Colette (Alpes-Maritimes - UMP) publiée le 14/04/2011
Mme Colette Giudicelli attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation sur l'accroissement, depuis plusieurs années, des plaintes auprès des chambres de commerce et d'industrie pour déplafonnement des loyers en matière de baux commerciaux. Cette constatation est particulièrement alarmante dans le département des Alpes-Maritimes, où ont pu être constatées des augmentations de 300 à 900 %. En effet, de nouveaux commerçants sont prêts à payer dans certains secteurs des loyers très élevés, ce qui amène les propriétaires à tout faire pour obtenir de leurs locataires occupants une surévaluation du loyer qu'ils leur faisaient jusqu'alors payer, voire leur éviction sans indemnité. Or il est évidemment très difficile pour un commerçant de supporter un loyer supérieur de 12 à 14 % de son chiffre d'affaire. Si, selon le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, le prix du loyer est libre et sa révision triennale bien encadrée par les indices, il n'en est pas toujours de même pour les cas où un déplafonnement peut être appliqué. Aussi, elle lui demande s'il ne lui apparait pas nécessaire, afin de conserver un tissu commercial de proximité varié dans les centres villes, de faire respecter strictement le décret de 1953 qui prévoit une régulation raisonnable de l'augmentation des loyers, de substituer l'indice du coût de la construction par l'indice des loyers commerciaux - basé principalement sur l'indice des prix à la consommation et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur-, de faire appliquer rigoureusement les conditions de déplafonnement qui sont fonction de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, tels que population, transports et parking, ou encore de prévoir la possibilité pour les commerçants d'obtenir des compensations lorsque le déplafonnement est inévitable et aboutit à la fin de son activité commerciale.
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Réponse du Secrétariat d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation publiée le 29/09/2011
La législation concernant les loyers des baux commerciaux est essentiellement issue des articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce. En application de cette législation, l'évolution du loyer est encadrée par celle de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques lors de la révision et du renouvellement du bail. Les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ayant parfois été jugées excessives, les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, un nouvel indice de référence de ces loyers : l'indice des loyers commerciaux (ILC). Ce nouvel indice, dont les modalités ont été précisées par le décret du 4 novembre 2008, ne peut être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d'accord. Par ailleurs, la notion de « facteurs locaux de commercialité », issue de l'article L. 145-34 du code de commerce, introduit une exception au principe du plafonnement. Elle peut jouer tant à la hausse qu'à la baisse en cas de changement important du contexte environnant le commerce tel que modification de la desserte en moyens de transport, évolution des possibilités de stationnement ou modification de la population. Son bien-fondé est apprécié au cas par cas par le juge et non par les pouvoirs publics, ce qui permet une application de cette notion basée sur des situations concrètes faisant suite à une observation « sur le terrain ». Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée, alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Elle ne semble pas inéquitable d'autant plus que le statut des baux commerciaux prévoit, outre le principe du plafonnement des loyers, d'autres avantages en la faveur du locataire : une durée minimale du bail initial fixée à neuf années imposée au seul bailleur, le locataire pouvant, quant à lui, résilier le bail tous les trois ans ; un droit au renouvellement quasi permanent de ce bail bénéficiant au seul locataire ; une indemnité d'éviction qui est versée au commerçant au cas où le propriétaire du local commercial refuserait ce renouvellement. Dans ces conditions, une modification de la législation en vigueur n'est, pour le moment, pas envisagée. Néanmoins, un groupe de travail réunissant les services du ministère et les organismes professionnels concernés a été mis en place. Il se réunira deux fois par an afin de mener une réflexion sur l'évolution éventuelle du statut des baux commerciaux.
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