Question de M. DOMINATI Philippe (Paris - Les Républicains-R) publiée le 11/07/2019
M. Philippe Dominati alerte M. le ministre auprès de la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, chargé de la ville et du logement, sur les disparités qu'il existe entre les locataires de logements conventionnés avant la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN), et ceux dont le conventionnement est survenu après ce texte. En effet, l'article 88 de cette loi donne la possibilité au locataire, en cas d'acquisition par un bailleur social d'un logement occupé du parc privé, d'opter soit pour le maintien de son bail privé soit pour la signature d'un nouveau contrat entrant dans le champ de la réglementation du parc social. Cette disposition s'appliquant uniquement aux acquisitions de logements intervenus à compter de la promulgation de la loi ELAN, il en résulte une rupture d'égalité de traitement entre les différents locataires du parc social. Le bail social implique en effet le paiement d'un supplément de loyer de solidarité (SLS) lorsque les revenus du locataire excèdent les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social. Ces surloyers peuvent dans certains cas être très importants rendant le loyer plus élevé que dans le parc privé et s'appliquer dans des délais relativement courts. C'est pourquoi il demande quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour rendre progressif l'application du supplément de loyer de solidarité afin de permettre aux familles concernées de s'adapter à une hausse de leur loyer. D'autre part, il souhaite savoir si l'introduction d'une rétroactivité du droit d'option introduit par la loi ELAN est envisageable afin de permettre à l'ensemble des locataires de choisir entre bail social et bail privé.
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Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales Ville et logement publiée le 19/09/2019
Les dispositions législatives relatives au calcul du supplément de loyer de solidarité (SLS) ont été récemment modifiées à plusieurs reprises pour traiter le cas des acquisitions-améliorations de logements privés existants et des locataires de ces logements. Antérieurement, lors de l'acquisition de leur logement par un bailleur social et de son conventionnement à l'aide personnalisée au logement (APL), les locataires pouvaient voir directement leur bail modifié et la règlementation du logement social s'appliquer ; en particulier, lorsqu'ils avaient des ressources supérieures au plafond de ressources applicable pour l'attribution de ces logements sociaux, un loyer supérieur au loyer conventionné, dit "loyer dérogatoire", était institué et les locataires se voir également appliquer un SLS. En application de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation (CCH), dans sa rédaction issue de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (EC), une exemption de SLS pendant une durée de trois ans à compter du conventionnement de leur logement a été instituée pour les locataires concernés. Cette mesure législative concerne seulement les conventionnements intervenus après le 27 janvier 2017. Au-delà de ces trois ans, le locataire dont les ressources continuent à être supérieures au plafond de ressources applicable pour l'attribution de ces logements était redevable d'un SLS, en sus de son loyer dérogatoire. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) a à nouveau modifié cette situation, pour la rendre plus juste et compréhensible pour le locataire. Les dispositions législatives, dans la rédaction issue de cette loi, clarifient et étendent la possibilité pour le locataire de choisir entre le maintien des conditions de son bail privé antérieur, sans application du SLS mais aussi sans les conditions plus protectrices des locataires qui existent pour le parc social, ou la signature d'un nouveau bail social, plus protecteur mais potentiellement soumis au SLS. Elle est ainsi étendue aux locataires de bailleurs sociaux de type société d'économie mixte / entreprise publique locale, ce qui n'était pas le cas antérieurement puisque leurs nouveaux locataires devaient obligatoirement basculer vers un bail social. Quant aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du CCH, et ayant donc conservé leur bail privé, ils ne sont pas redevables du SLS. En outre, Les conditions de choix sont donc désormais clairement établies pour les nouveaux conventionnements de logements existants. Les locataires concernés pourront désormais faire un choix éclairé et n'auront plus à subir une augmentation nette de leur quittance par ajout d'un SLS à leur loyer privé antérieur à la situation de conventionnement. Les situations évoquées par la question relèvent donc certainement de cas de conventionnements de logements antérieurs à la loi Elan voire à la loi EC, pour lesquelles le locataire est titulaire d'un bail social, établi conformément à la convention APL, et redevable à ce titre d'un SLS si ses ressources dépassent le plafond de ressources applicable à ce logement. Si le locataire a conclu un bail social, conforme à la convention APL, au moment de la transformation en logement social il y a quelques années, il ne peut renoncer à ce bail pour bénéficier à nouveau du bail privé qu'il avait précédemment conclu, puisque celui-ci n'a plus d'existence juridique. Une mesure législative ne pourrait malheureusement rétablir cette situation antérieure. Dans ces cas, comme dans les cas d'application du SLS pour les locataires de logements sociaux dont les revenus ont progressé, deux dispositifs permettent de limiter la charge financière d'un SLS, qui s'ajouterait au loyer à acquitter, et de préserver ainsi la mixité sociale. D'une part, en application de l'article L. 441-4 du CCH, le montant cumulé du loyer pratiqué, y compris lorsqu'il s'agit d'un loyer dérogatoire, et du SLS est plafonné à 30 % des ressources du ménage. D'autre part, l'ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019 portant adaptation du mode de calcul du supplément de loyer de solidarité vient de créer, au même article, un second plafonnement applicable spécifiquement aux locataires acquittant un loyer dérogatoire. L'objectif est que le montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS ne dépasse pas une valeur de référence, fixée en fonction des loyers de marché. Le décret d'application fixant le montant de ce plafonnement est en préparation. Par ailleurs, il faut noter les cas d'exonération qui sont prévus pour les locataires des logements situés en quartiers de la politique de la ville afin de préserver la mixité sociale. Dans la même logique, le programme local de l'habitat (PLH) adopté par l'intercommunalité peut décider d'appliquer des modulations sur d'autres quartiers. Enfin, il est possible que la difficulté résulte d'un écart particulier entre la situation du locataire et la convention APL applicable au logement qu'il occupe, alors que le locataire serait éligible à d'autres catégories de logement social avec des plafonds de ressources supérieurs. Le bailleur social dispose désormais d'outils afin de reclasser la situation du logement, en établissant une nouvelle politique de loyers dans le cadre de la convention d'utilité sociale qu'il doit conclure avec l'Etat. Le locataire verra son loyer de base certainement ajusté à la hausse mais sa quittance ne sera alors plus nécessairement majorée du fait de l'application du SLS. Inversement, un autre logement verra son loyer baisser afin d'y accueillir plus facilement un ménage modeste.
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