Réalisation de travaux sur des parties communes dans un immeuble en copropriété

Question de M. DÉTRAIGNE Yves (Marne - UC) publiée le 23/04/2020

M. Yves Détraigne souhaite appeler l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la réalisation de travaux sur des parties communes dans un immeuble en copropriété.
L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l'obligation de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour « des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
En premier lieu, il lui est demandé de préciser si par affecter, il faut comprendre « affecter l'intégrité matérielle » des murs et sols (tribunal de grande instance de Nanterre, 6 décembre 2007, n° 06/10498). La jurisprudence semble reconnaître que les travaux effectués sur des parties commune à jouissance exclusive et qui impliquent un ancrage au sol léger et superficiel ne nécessitent pas d'autorisation (Civ. 3e, 19 nov. 1997, no 95-20.079 et TGI de Nanterre, juge des réf., 13 juill. 2011). Ainsi, des installations légères fixées sur les parties communes, telles que des placards, des luminaires, des meubles-éviers… seraient dispensés d'autorisation. Il lui demande si le critère est que ces installations ne doivent pas « faire corps » avec les parties communes, ce qui implique qu'elles puissent, pour les besoins de la copropriété, être retirées, aux frais du copropriétaire, sans dégrader les parties communes ou moyennant de menues réparations (enduit, peinture). A contrario, le fait d'attacher à des parties communes des effets mobiliers à « perpétuelle demeure » créerait des « immeubles par destination », indissociables des parties communes et constituerait alors des « travaux » soumis à autorisation. Il lui est demandé de bien vouloir infirmer, préciser ou confirmer cette analyse juridique.
En deuxième lieu, il ressort de la jurisprudence que l'assemblée générale peut accorder son autorisation soit a priori, soit a posteriori (Civ. 3e, 3 juill. 1979). Cette ratification a pour effet de faire disparaître l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable (Civ. 3e, 20 nov. 1985, n° 84-16414). En matière de travaux affectant les parties communes, la compétence de l'assemblée générale n'est pas discrétionnaire : que l'autorisation soit demandée a priori ou a posteriori, les copropriétaires doivent se prononcer selon les mêmes critères objectifs, fixés à l'article 9 de la loi de 1965 susmentionnée, à savoir le respect de la destination de l'immeuble et l'absence d'atteinte aux droits des autres copropriétaires. Lorsque ces critères sont respectés, l'assemblée générale est tenue d'autoriser les travaux, sauf à s'exposer à une annulation du refus prononcée par le tribunal judiciaire. Il lui est demandé de confirmer cette analyse de la jurisprudence.
Enfin, en application de l'article 25 b) de la loi de 1965, ce même régime juridique s'applique aux travaux affectant « l'aspect extérieur de l'immeuble ». Cette notion n'est pas toujours bien comprise des praticiens. En particulier, il lui demande si l'on doit bien considérer que, si les travaux ne sont visibles d'aucun endroit, ils n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble (Civ. 3e, 11 mai 1999, n° 93-10.477). Par ailleurs, s'ils sont visibles, il lui demande si l'on doit considérer qu'ils ne modifient l'aspect extérieur de l'immeuble que s'ils en affectent l'harmonie ou l'esthétique. Il lui est ainsi demandé de bien vouloir clarifier la notion d' « aspect extérieur de l'immeuble ».

Publiée dans le JO Sénat du 23/04/2020 - page 1906

Transmise au Ministère de la justice

Réponse du Ministère de la justice publiée le 27/08/2020

Tous travaux ayant une incidence matérielle effective sur les parties communes sont en principe soumis à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La jurisprudence admet ponctuellement certains tempéraments à cette règle dans des situations particulières, en dispensant les copropriétaires de l'exigence d'une autorisation, notamment en cas de menus travaux portant des atteintes légères et superficielles aux parties communes et ayant un aspect discret (Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20079). S'agissant des parties communes à jouissance privative, le copropriétaire ne peut réaliser de travaux sur la partie où s'exerce son droit, tels que la construction d'une piscine ou l'installation d'une véranda, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11020), l'attribution d'un droit d'usage privatif ne modifiant pas la nature commune de la partie sur laquelle s'exerce ce droit (Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24676). La décision d'autorisation doit en principe être prise à la double majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle emporte appropriation de parties communes ou cession d'un droit de construire accessoire aux parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, donc revient pour le syndicat des copropriétaires à effectuer un acte de disposition non obligatoire autre que ceux mentionnés au b) de l'article 25 de ladite loi. Il n'en va différemment que pour des travaux d'installation d'une structure légère et aisément démontable n'entraînant aucune appropriation de parties communes ou de droits de construire, qui peuvent être autorisés à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, si des travaux emportant emprise de la partie commune à des fins personnelles ou cession d'un droit accessoire aux parties communes sont entrepris par un copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, l'assemblée générale peut valider a posteriori de tels travaux à la double majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et moyennant le versement une indemnité. Des travaux irrégulièrement entrepris par un copropriétaire peuvent donc être ratifiés par une décision ultérieure de l'assemblée générale, à la majorité requise pour autoriser lesdits travaux (Civ. 3ème, 20 novembre 1985, n° 84-16414). A défaut d'une telle ratification, la construction doit être supprimée et la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale est généralement ordonnée (Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 13-24969), sauf risque grave d'atteinte à la solidité de l'immeuble (Civ. 3ème, 8 juin 2017, n° 16-16677). Si la construction projetée porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, l'unanimité sera exigée (Civ. 3ème, 9 mai 2007, n° 06-14106). La décision refusant l'autorisation d'exécuter des travaux affectant les parties communes peut être contestée judiciairement par le copropriétaire demandeur et faire l'objet, le cas échéant, d'une décision d'annulation. Il en est ainsi notamment lorsque les travaux pour lesquels l'autorisation est sollicitée ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble ni ne portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14585), tandis que le refus d'autorisation de l'assemblée générale n'est fondé sur aucun motif sérieux de sorte qu'il présente un caractère abusif (Cour d'appel de Paris, Chambre 19, section A, 1er février 1994, n° RG 91/12359, Cour d'appel de Paris, 23ème chambre A, 20 juin 2001, n° RG 2000/11367). Une telle décision d'annulation ne vaut pas pour autant autorisation de réaliser les travaux litigieux sur les parties communes (Civ. 3ème, 11 mars 2014, n° 13-10341). Néanmoins, d'autres motifs que l'atteinte à la destination de l'immeuble, à sa solidité, ou la modification des conditions d'usage et de jouissance des parties communes (Civ. 3ème, 20 juillet 1999, n° 98-11663), peuvent justifier un refus de l'assemblée générale, tels qu'une atteinte à l'harmonie de l'immeuble et à son esthétique (Civ. 3ème, 21 mai 2008, n° 07-12703). S'agissant des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, qui nécessitent également une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, il est admis que ne constituent pas des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, au sens du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l'immeuble en copropriété et n'ont pas d'impact sur l'harmonie de l'immeuble (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 6 juin 2012, n° 10/17189, Civ. 3ème, 11 mai 1999, n° 93-10477 etc.). Au contraire, la pose d'une grille sur une place de parking privative d'un ensemble en copropriété ou la mise en œuvre d'un conduit extérieur requièrent l'autorisation de l'assemblée générale dès lors que, visibles de tous, ces travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 5 juillet 2001, n° RG 00/02122, Cour d'appel de Paris, Pôle 1, chambre 8, 25 janvier 2019, n° 17/13458). Lorsqu'ils sont visibles, certains travaux peuvent être ponctuellement dispensés d'autorisation, dès lors qu'ils ne nuisent pas à l'harmonie générale de l'immeuble, tels le remplacement de persiennes par des volets roulants de même couleur ne modifiant pas de façon notable les façades (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème Chambre A, 11 décembre 2014, n° 13/23907).   

Publiée dans le JO Sénat du 27/08/2020 - page 3808