Question de Mme LUBIN Monique (Landes - SER) publiée le 06/10/2022
Mme Monique Lubin attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement sur les conséquences à long terme de la diminution de 5 euros des aides personnalisées au logement et de la mise en place du dispositif de réduction du loyer de solidarité imposé par l'État aux bailleurs sociaux pour la compenser en 2017. Le bilan qui en est fait à ce jour est une économie pour l'État qui s'élève en 2018 comme en 2019 à 800 millions, puis à 1,3 milliard d'euros respectivement en 2020, 2021 et 2022. Les bailleurs sociaux ont ainsi vu le montant des loyers leur étant versés baisser de 4,5 %. Le principal bailleur social landais a par exemple signalé en 2021 qu'il a été privé de 3,8 M€ de recettes suite à cette réforme. Pour mémoire, en France, où le système est très centralisé, la construction de logements sociaux repose dans les plans de financement pour environ 13 % sur les fonds propres des bailleurs sociaux. La réduction de ces fonds propres imposée par l'État impacte la capacité de ces acteurs à financer leur investissement dans la construction. Cette ponction, ajoutée à un désengagement de l'État et à une hausse du livret A bride les capacités de construction sur tout le territoire. Nous avons donc appris cet été 2022 que les objectifs de construction de 250 000 logements sociaux sur la période 2021-2022 annoncés le 19 mars 2021 par le Gouvernement ne seront pas atteints, et leur réalisation repoussée à 2022-2023. Dès 2021, la Cour des comptes critiquait d'ailleurs aussi bien la complexité que la fragilité de ce dispositif d'un point de vue technique et juridique. Elle faisait également part des questions qui se posent sur sa soutenabilité d'un point de vue financier. Si les bailleurs sociaux ont réussi à limiter les dégâts de la mise en place de ce dispositif sur le plan budgétaire, ils dénoncent pour nombre d'entre eux que cette résilience se fasse au détriment de leur capacité de construction et de rénovation. Dans ce contexte, la volonté du Gouvernement de prélever à nouveau 1,2 milliard d'euros sur la trésorerie des bailleurs sociaux dans le cadre du projet de loi de finances pour 2023 achève de les mettre au pied du mur et met définitivement en péril leur capacité à investir dans la construction. Elle lui demande donc quelles sont les mesures qu'il a prévu de mettre en œuvre pour renflouer les caisses des bailleurs sociaux et compenser la perte de moyen qui leur a été occasionnée, qui se traduit sur tout le territoire, dont les Landes, par une crise du logement de plus en plus aigüe.
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Réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement publiée le 08/12/2022
La loi de finances pour 2018 a créé la réduction de loyer de solidarité (RLS) qui constitue pour les bailleurs sociaux une diminution nette des loyers perçus permettant une réduction des dépenses d'aides personnelles au logement sans impact sur les allocataires. Elle était couplée à une hausse du taux réduit de la TVA applicable aux opérations de logements locatifs sociaux de 5,5 % à 10 %, suite aux discussions menées avec les représentants du secteur. Attentif à la situation financière des organismes de logement social et au maintien d'un haut niveau d'investissement dans le secteur, le Gouvernement avait prévu des mesures d'accompagnement comprenant notamment le plan logement 1 déployé par la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et le gel du taux du livret A puis la révision de sa formule de calcul. Un travail dit de "clause de revoyure" a par ailleurs été conduit fin 2018 et début 2019 entre l'État et les représentants des bailleurs sociaux afin de dresser un bilan de la mise en uvre de la RLS et stabiliser l'environnement des prochaines années. Un pacte constructif a ainsi été signé le 25 avril 2019 par le Gouvernement, les représentants des bailleurs, Action Logement et la CDC couvrant la période 2020-2022, qui prévoyait des engagements et des mesures supplémentaires de soutien aux bailleurs sociaux. Sur le plan fiscal, un retour de la TVA à 5,5 % pour les opérations de production financées par des prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI), pour les acquisitions améliorations financées par des prêts locatifs à usage social (PLUS) et pour les opérations menées dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) a été inscrit en loi de finances pour 2020. La loi de finances pour 2021 a également allongé le délai dont disposent les bailleurs sociaux pour payer la TVA due au titre des constructions de logements locatifs sociaux en le portant de trois à six mois. Et la loi de finances (LFI) pour 2022 a prévu une nouvelle extension de l'application du taux réduit de TVA de 5,5 % aux opérations réalisées dans le cadre de l'acquisition-amélioration et financées par un prêt locatif social (PLS), en cas de transformation en logements locatifs sociaux de locaux à usage autre que d'habitation. Des mesures fiscales de soutien à la production nouvelle de logements locatifs sociaux ont également été adoptées dans le champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : l'article 177 de la LFI pour 2022 prévoit ainsi la compensation intégrale par l'État aux collectivités, pendant 10 ans, de la perte de recettes liée à l'exonération de TFPB dont bénéficie la production de logements locatifs sociaux, pour tous les logements locatifs sociaux faisant l'objet d'un agrément entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026. Le projet de loi de finances pour 2023 dont la discussion a débuté au Parlement prévoit enfin la prorogation, jusqu'au 31 décembre 2026, de l'allongement d'une durée de dix ans de l'exonération de TFPB au profit des constructions et acquisitions de logements sociaux ayant bénéficié d'une décision de subvention ou de prêt aidé. Pour ces logements, l'exonération de TFPB sera ainsi de 25 ans et portée à 30 ans pour les constructions dépassant les exigences de la réglementation environnementale 2020. En sus de ce volet fiscal, le secteur a également bénéficié du prolongement d'aides prévues dans le cadre du plan logement 1 de la CDC de 2018 et de nouvelles mesures telles que des remises commerciales d'intérêt (50 M annuels) et de nouvelles enveloppes de prêt bonifiés (dont 4 Md pour l'éco-prêt, 8 Md de prêts à taux fixes et 2 Md de prêts de haut bilan bonifiés par Action Logement). Les cotisations des bailleurs sociaux à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) au titre des aides à la pierre ont également été réduites de 300 millions d'euros par an, de 2020 à 2022. Ces mesures d'accompagnement ont été renforcées par un environnement global favorable au modèle de financement par l'endettement, du fait de la faiblesse, jusqu'à récemment, des taux d'intérêt, en particulier du taux du livret A (TLA) sur lequel est indexé la majorité de l'encours de dette des bailleurs sociaux et dont la formule de calcul a été modifiée dans un sens favorable au secteur en période de taux courts très inférieurs à l'inflation, ce qui a été le cas jusqu'à récemment. Ces dispositifs ont largement limité l'impact net de la RLS. Les données concernant la performance et la situation financière montrent en effet une amélioration de la grande majorité des indicateurs relatifs aux capacités de financement des bailleurs et une solidité de leur structure financière depuis l'introduction de la RLS, sans toutefois présuger des perspectives dans un contexte économique nouveau et beaucoup plus contraint, et à lier également aux investissements réalisés. Ainsi, la capacité d'autofinancement (CAF) de l'ensemble des bailleurs, qui représente le principal indicateur d'exploitation des organismes, et donc leur profitabilité, a ainsi atteint en 2020 (dernier exercice pour lequel des données consolidées sont disponibles) son plus haut niveau depuis 2015, à 40,2 % du chiffre d'affaires. L'autofinancement net HLM, qui matérialise le flux de trésorerie dont dispose le secteur pour financer ses investissements après remboursement des emprunts, a également atteint en 2020 son plus haut niveau sur les dix dernières années pour s'établir à 12,5 %. Il en est de même pour les niveaux de fonds de roulement net global (FNRG) et de trésorerie des bailleurs sociaux. Toutefois, les difficultés en matière de production, même si elles ne sont pas directement dues à la capacité financière, peuvent indirectement contribuer à cette bonne santé financière à date. Par ailleurs, l'évolution du contexte économique, tout comme l'ambition à porter en matière de logement social, tant en production qu'en rénovation thermique, implique des ajustements importants des modèles qui ont pu être partagés, tels que l'étude Perspectives de la Banque des Territoires. Aussi, le Gouvernement souhaite initier un bilan des années passées avec les acteurs, et tracer des perspectives, y compris financières, au sein d'un pacte de confiance avec le secteur, tel qu'annoncé par la Première ministre dans son discours de politique générale le 12 juillet dernier.
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