Question de Mme ARTIGALAS Viviane (Hautes-Pyrénées - SER) publiée le 02/11/2023
Mme Viviane Artigalas attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement sur la modification des zonages touristiques où s'appliquent respectivement la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) et la taxe sur les logements vacants (TLV).
Introduits par la loi de finances pour 2023, de nouveaux critères d'application de la TLV, perçue par l'État ont élargi de fait le nombre de communes soumises à ce régime. Celui-ci est passé de 1 140 à 3 693, cela concernant principalement les communes littorales et de montagne. Dans les Hautes-Pyrénées, 23 communes sur 469 son désormais classées au titres des communes tendues et touristiques.
Cependant, les critères retenus et les modalités de calcul pour établir la sélection des communes - le niveau des prix immobiliers, le niveau des loyers dans le parc privé, le taux de résidences secondaires au niveau de la commune - suscitent de nombreuses interrogations, notamment en zone rurale.
Le cas des petites communes où les données de prix ne sont connues ou fiables que pour une seule année, nécessite d'avoir recours à la méthode dite « hédonique », qui consiste à regrouper plusieurs communes entre elles lorsque le nombre de transactions immobilières est trop faible. Néanmoins, l'application de cette méthode bien que dite « scientifique » (se basant sur les caractéristiques socio-démographiques semblables pour regrouper les communes) se traduit sur le terrain par des résultats incohérents et ne semble donc pas adaptée à la réalité.
Au regard de la sensibilité des critères - une légère différence sur l'un des trois critères peut conduire à un classement différent de deux communes d'une même vallée - il conviendrait donc d'actualiser le zonage très rapidement. Elle souhaite connaître les intentions du Gouvernement sur ce point.
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Réponse du Secrétariat d'État auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la biodiversité publiée le 06/12/2023
Réponse apportée en séance publique le 05/12/2023
M. le président. La parole est à Mme Viviane Artigalas, auteure de la question n° 891, adressée à M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement.
Mme Viviane Artigalas. Le Gouvernement a introduit par décret un nouveau zonage de la taxe sur les logements vacants et de la majoration facultative de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
L'objectif est d'accroître l'offre de logements permanents et de limiter la hausse des prix et des loyers.
Le nombre de communes soumises à ce régime est donc passé de 1 140 à 3 693, principalement dans les zones littorales et de montagne.
Dans les Hautes-Pyrénées, 27 communes sur 469 sont désormais classées en zone tendue.
Cependant, la définition des critères retenus et des modalités de calcul pour établir la liste des communes a suscité de nombreuses interrogations dans mon département.
En effet, pour les petites communes, où les données de prix ne sont pas connues ou pas fiables, vos services ont eu recours à une méthode hédonique consistant à regrouper plusieurs communes entre elles lorsque le nombre de transactions immobilières est trop faible.
Bien que cette méthode soit prétendument scientifique, son application sur le terrain se traduit par des résultats incohérents.
En effet, une légère différence sur l'un des trois critères peut conduire à un classement différent de deux communes d'une même vallée. Ainsi, de nombreuses communes qui connaissent les mêmes difficultés en matière de logement se trouvent exclues du dispositif, quand leur voisine y reste.
En voici un exemple dans une vallée de montagne de mon département regroupant dix communes : les plus petites, qui comprennent entre 30 habitants et 100 habitants, apparaissent dans le nouveau décret, alors que les trois plus grandes, qui accueillent le plus de logements touristiques, en sont exclues.
De plus, aucune commune de la vallée très touristique de la Haute-Bigorre au pied du col du Tourmalet et du pic du Midi n'est visée par le décret.
Il conviendrait donc d'actualiser cette liste très rapidement. Je vous remercie de m'indiquer vos intentions sur ce point.
M. le président. La parole est à Mme la secrétaire d'État.
Mme Sarah El Haïry, secrétaire d'État auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargée de la biodiversité. Madame la sénatrice, la réflexion sur le sujet peut être envisagée dans le cadre de la future loi sur le logement. La situation que vous soulignez appelle à cela.
Le législateur a institué en 1999 une taxe sur les logements vacants dans les zones en déficit d'offre. Ce zonage couvrait les zones plutôt urbanisées, de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
S'agissant des Hautes-Pyrénées, vingt-sept communes sont désormais couvertes et les collectivités concernées peuvent y instituer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Pour être retenue, une commune doit également présenter un score cumulé élevé sur les trois critères mentionnés. Ainsi, la proportion de résidences secondaires doit être supérieure à 10 %, ce qui exclut de facto 39 % des communes des Hautes-Pyrénées.
Les indicateurs de prix et loyers reposent sur la méthodologie suivante : ils sont calculés à l'échelle des communes lorsque le nombre d'observations est suffisant ou bien à l'échelle d'une maille regroupant des communes limitrophes.
Une réflexion sur le sujet afin de procéder à des ajustements peut donc être envisagée.
M. le président. La parole est à Mme Viviane Artigalas, pour la réplique.
Mme Viviane Artigalas. La réflexion est importante, puisque le préfet des Hautes-Pyrénées et moi avons déjà alerté le ministre délégué chargé du logement sur les effets de bord de cette méthode.
Il faut vraiment intégrer à cette réflexion la réalité du terrain et réfléchir en termes de vallées touristiques, pour ne pas se contenter de déplacer le problème, voire tomber à côté, comme c'est notamment le cas dans mon département.
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