Assouplissement des règles d'octroi de crédit immobilier

M. Cyril Pellevat. Monsieur le ministre, ma question porte sur la situation du marché du crédit immobilier.

Depuis plusieurs mois, le secteur immobilier subit une crise d'ampleur qui touche à la fois tout Français souhaitant se loger et tous les secteurs qui dépendent du marché du crédit immobilier. Cela affecte également les collectivités territoriales, qui ont vu baisser leurs recettes liées aux droits de mutation.

Si cette crise résulte en grande partie de la hausse des taux d'intérêt, un facteur aggrave la crise actuelle, à savoir les nouveaux critères décidés par le Haut Conseil de stabilité financière. Ces critères obligatoires plafonnent le taux d'endettement à 35 % sans tenir compte du reste à vivre des ménages. La durée d'emprunt ne peut, quant à elle, excéder vingt-cinq ans pour l'ancien et vingt-sept ans pour le neuf.

Les principales conséquences de cette nouvelle réglementation sont les refus de plus en plus nombreux de crédits et des allongements de durée non nécessaires et coûteux pour les emprunteurs.

Les règles du Haut Conseil de stabilité financière bloquent des Français pourtant solvables et finançables. Face à la crise actuelle et à ces nouvelles règles contraignantes, c'est tout le marché immobilier qui est fragilisé.

Les acteurs du marché immobilier demandent plus de flexibilité dans l'application des règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière, notamment une meilleure prise en compte du reste à vivre des foyers. Une telle mesure ne coûterait rien aux finances publiques.

Monsieur le ministre, vous paraît-il envisageable de modifier la réglementation en vigueur pour rendre plus flexibles les règles du Haut Conseil de stabilité financière et ainsi relancer le secteur de l'immobilier qui en a tant besoin ?

M. le président. La parole est à M. le ministre.

M. Marc Fesneau, ministre de l'agriculture et de la souveraineté alimentaire. Monsieur le sénateur Cyril Pellevat, comme vous le savez, le ralentissement de la production de crédit est suivi de très près par le Gouvernement.

Votre question est juste, tant il est vrai que ce ralentissement résulte principalement, et en pratique quasi uniquement, du resserrement de la politique monétaire.

La baisse de la demande des ménages est en effet causée par la hausse rapide des taux d'intérêt immobiliers et constitue la raison principale de la baisse de production de crédit. Récemment, les taux d'intérêt tendent toutefois vers une stabilisation qui pourrait ralentir la dégradation des conditions de financement.

Vous mettez en exergue les positions du Haut Conseil de stabilité financière, notamment l'une des mesures qui ciblent l'offre de crédits en encadrant les conditions d'octroi, sur le fondement des bonnes pratiques que constituent en particulier la maîtrise du taux d'effort des emprunteurs et le caractère raisonnable de la maturité maximale du crédit.

Cette décision a été prise par le Haut Conseil de stabilité financière, institution collégiale qui ne dépend pas du Gouvernement et au sein de laquelle siègent des représentants de la Banque de France, de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution ou encore de l'Autorité des marchés financiers.

Dans ce contexte, le Haut Conseil a déjà adapté sa norme au nouveau contexte financier, dans l'objectif - qui est aussi le vôtre, monsieur le sénateur, et que nous partageons - de ne pas freiner l'offre de crédit, tout en respectant les grands principes.

Premièrement, la marge de flexibilité de la mesure a été élargie s'agissant de la partie libre d'utilisation, par exemple pour soutenir l'investissement locatif.

Deuxièmement, le respect de la marge de flexibilité sera désormais apprécié par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution sur trois trimestres glissants, ce qui permet aux banques un ajustement plus souple, notamment pour tenir compte des pics de saisonnalité.

Troisièmement, les prêts-relais sont désormais exclus du calcul du taux d'effort, sous condition de quotités de financement de 80 % au maximum, afin de fluidifier le marché.

Parallèlement, la possibilité d'allonger la maturité des prêts avec un différé d'amortissement est facilitée dans le cas de la construction d'un logement neuf ou dans le cas de travaux dont le montant s'élève à moins de 10 % du coût total de l'opération.

Le Gouvernement soutient enfin la mise en place par la Fédération bancaire française d'un dispositif offrant la possibilité d'un réexamen pour les ménages solvables dont la demande de crédit immobilier aurait été refusée.

M. le président. La parole est à M. Cyril Pellevat, pour la réplique.

M. Cyril Pellevat. Je vous remercie de tous ces éléments, monsieur le ministre.

Si le Haut Conseil de stabilité financière ne dépend pas du Gouvernement, le Gouvernement peut tout de même influencer ses décisions. (M. le ministre en convient.)

Des solutions sont attendues sur le terrain, car, pour les élus locaux, il ne se passe pas un jour sans qu'ils soient sollicités par une entreprise du bâtiment ou un emprunteur potentiel qui se retrouve dans une situation de blocage. De plus, dans les départements qui ont l'habitude d'enregistrer des taux de mutations élevés, comme c'est le cas pour la Haute-Savoie, les budgets des collectivités s'en ressentent.