Question de M. WEBER Michaël (Moselle - SER) publiée le 03/10/2024
M. Michaël Weber attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur la multiplication des logements vacants notamment dans les départements davantage ruraux, non concernés par la taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Selon l'article 232 du code général des impôts, la TLV est applicable dans les zones d'urbanisation continues de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. En outre, est prévue une exception à l'article 1407 bis du code général des impôts, pour les communes autres que celles visées à l'article 232 du code général des impôts, et pour lesquelles il est possible par une délibération, d'assujettir certains biens immeubles à usage d'habitation à la THLV. Or, malgré ce dispositif, les communes situées dans les départements plus ruraux, dont le taux de vacance ne cesse d'augmenter, ne peuvent en faire usage. En effet, est prévue une exonération au paiement de la THLV dans le cas où un bien à usage d'habitation nécessiterait des travaux importants pour être habitable. Or cette hypothèse exonératrice de la THLV est une situation très courante dans de nombreuses communes. Ainsi, selon une étude de l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) réalisée en 2017, les logements anciens datant d'avant 1946 sont les principaux touchés par cette vacance. Mais ils sont aussi présents en grande proportion dans les communes isolées et petits pôles des départements ruraux. Il souhaiterait donc connaître la position du Gouvernement sur ce dossier et ce qu'il entend mettre en place pour aider les élus locaux.
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Transmise au Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement
Réponse du Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement publiée le 29/05/2025
L'article 73 de la loi de finances pour 2023 a revu les critères de définition des communes où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement, dans lesquelles s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Auparavant applicable dans les seules communes appartenant à une zone d'urbanisation continue et tendue de plus de 50 000 habitants, ce zonage a ainsi été étendu aux communes présentant également une forte tension immobilière en raison notamment du niveau élevé des loyers et des prix d'acquisition des logements anciens et de la proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale. Cette réforme est importante afin d'accroître l'offre de logements disponibles et de limiter la hausse des prix et des loyers, tel est l'objectif de ce dispositif en tenant compte des spécificités des territoires. Elle permet de donner un levier fiscal incitatif supplémentaire aux communes touristiques qui connaissent ces dernières années un développement important des résidences secondaires sur leurs territoires au détriment de l'offre d'habitations principales. Outre la taxation des logements vacants, l'entrée dans le zonage en question emporte pour les communes concernées la faculté de majorer la cotisation de taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale (THRS). Le décret d'application du 25 août 2023, après concertation avec les associations d'élus, notamment ceux des communes touristiques qu'elles soient communes rurales, littorales ou de montagne, a ainsi actualisé et élargi le zonage de la TLV applicable au 1er janvier 2024. Il a permis à plus de 2 200 nouvelles communes touristiques d'être en mesure de délibérer en prenant les décisions les plus appropriées pour leur territoire pour une application éventuelle de la majoration de la cotisation de THRS à compter de l'année 2024. Symétriquement, les communes qui ne relèvent pas de ce zonage, peuvent néanmoins prévoir d'assujettir à la taxe d'habitation les logements vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition. A la faveur de cette dernière réforme concertée avec les associations d'élus, ce sont plus de 6 400 communes qui appliquent une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) sur leurs territoires contre 4 300 en 2022. La vacance s'apprécie dans les mêmes conditions que celles définies au titre de la TLV, lesquelles ne comprennent pas d'exception visant explicitement les situations où le bien à usage d'habitation nécessiteraient des travaux importants pour être habitable. Aux termes de l'article 232 du CGI, demeurent exclus les logements pour lesquelles la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. À cet égard, le Conseil Constitutionnel a considéré que ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. Afin de favoriser la rénovation des logements et améliorer les possibilités de couverture du reste à charge des ménages, le Gouvernement mobilise de nombreux leviers : MaPrimeRénov'est la principale aide de l'État à la rénovation énergétique pour tous les propriétaires, occupant ou bailleur, ainsi que pour les copropriétés ; l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) a été prorogé jusqu'en décembre 2027 et aménagé, notamment en ce qui concerne le relèvement du plafond de financement des « éco-PTZ PrimeRénov' » couplé à l'octroi d'une demande de prime de 30 000 euros à 50 000 euros ; un crédit d'impôt au titre des prêts avance mutation ne portant pas intérêt pour financer des travaux de rénovation énergétique a été instauré. En zones rurales, ces aides de l'Anah à la rénovation énergétique peuvent être complétées, pour des logements structurellement vacants remis en location à titre de résidence principale, de la prime de sortie de vacance de 5000euros distribuée par l'Anah, sous réserve de respecter les conditions d'éligibilité (localisation au sein d'un périmètre d'OPAH notamment). À cela s'ajoutent l'actualisation des conditions pour bénéficier d'une exonération de taxe foncière au titre des travaux de rénovation énergétique des logements. Le périmètre des travaux pouvant bénéficier d'une TVA au taux réduit de 5,5 % à également été actualisé. De plus, pour les bailleurs qui engagent des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de « passoire énergétique », le déficit foncier imputable sur le revenu global a été doublé. Au-delà de la rénovation énergétique, le taux de 10 % applicable aux autres travaux de rénovation demeure applicable dans les mêmes conditions. Les propriétaires bailleurs peuvent par ailleurs prétendre au bénéfice de la réduction d'impôt « Denormandie dans l'ancien » pour financer leurs acquisitions avec travaux ou encore de la réduction d'impôt « Loc'Avantages » qui peut se combiner avec la réalisation de travaux ouvrant droit aux aides de l'agence nationale de l'habitat (ANAH).
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