Question de Mme HERZOG Christine (Moselle - UC-R) publiée le 20/03/2025
Mme Christine Herzog interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur l'estimation financière d'une unité foncière par France Domaine.
Elle se demande pourquoi une estimation de prix réalisée par France Domaine sur un terrain peut faire état d'un écart très élevé dans le prix, par rapport aux prix du marché. Elle aimerait savoir si France Domaine utilise une grille d'évaluation des prix pour se déterminer et connaître les moyens utilisés pour réaliser ces estimations.
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Transmise au Ministère auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics
Réponse du Ministère auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics publiée le 15/05/2025
L'avis du domaine participe à l'ordre public financier pour assurer la transparence des transactions immobilières et le bon emploi des fonds publics (En 2024, 80 825 évaluations ont été rendues pour un montant 49,2 Mds euros). Conformément aux articles L. 1311-9 et L. 2241-1 du CGCT, préalablement à l'acquisition, à la cession ou à la prise à bail d'un bien immobilier, les collectivités territoriales doivent saisir, pour avis, les services de la direction de l'immobilier de l'État (seuils de 180 000 euros pour une acquisition, 24 000 euros annuels pour une prise à bail et au 1er euros pour une cession). En 2024, 94,55 % des avis ont été produits dans le délai réglementaire d'un mois. L'avis domanial, produit en amont de la transaction, comporte une valeur qui est une probabilité de prix alors que le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une négociation. La valeur donnée par le domaine doit s'entendre pour une cession comme une valeur minimale et pour une acquisition (ou une prise à bail) comme une valeur maximale. En application du principe de libre administration, la valeur du Domaine ne lie pas les collectivités locales (contrairement aux services de l'État et aux établissements publics) qui peuvent s'en écarter, sous le contrôle du juge, sous réserve d'un motif d'intérêt général et de l'existence d'une contrepartie directe pour la collectivité. L'avis domanial a vocation à permettre à la collectivité locale de négocier (une collectivité peut naturellement vendre au-dessus de valeur de l'avis domanial ou bien acheter ou prendre à bail à une valeur inférieure) et participe à l'information de l'organe délibérant qui dispose de la valeur du domaine au moment de la délibération autorisant la transaction. C'est pour améliorer cette information que depuis le 1er janvier 2023, les services d'évaluation du Domaine délivrent des avis plus complets qui précisent l'ensemble des éléments ayant permis à l'évaluateur de fixer sa valeur. Pour déterminer la valeur, les services du Domaine peuvent utiliser un panel de méthodes pour s'adapter aux biens. Un bien peut avoir plusieurs valeurs en fonction de son potentiel de reconversion. Comme l'indique la Charte de l'évaluation du Domaine, la méthode mise en oeuvre est dépendante de la nature du bien en cause et du projet de l'entité qui consulte les Domaines. Par exemple, pour les terrains qui présentent un potentiel de construction, le recours à la méthode du bilan promoteur ou aménageur peut être pertinent. La méthode d'évaluation la plus fréquemment mise en oeuvre est la comparaison. Elle consiste à fixer la valeur du bien en fonction du prix du marché immobilier local. L'évaluateur mène une étude des acquisitions et des cessions récentes de biens comparables au bien à évaluer, dans un secteur géographique proche et soumis à des règles d'urbanisme similaires et identifie les références les plus proches des caractéristiques du bien à évaluer. Les évaluateurs utilisent pour réaliser leurs évaluations des bases de données internes et externes. Selon la méthode d'évaluation employée, les outils diffèrent. Pour la méthode par comparaison, les termes de comparaison sont sélectionnés à partir de l'application PATRIM « Estimer un bien », mise en place au sein de la direction générale des Finances publiques (DGFiP), qui recense les données cadastrales et toutes les ventes immobilières publiées par les services de publicité foncière. Pour obtenir la valeur locative ou le taux de capitalisation d'un bien, les évaluateurs utilisent des données internes telles que les actes de vente, les baux, les données issues de la révision foncière des biens professionnels ou des données externes issues de sites immobiliers spécialisés (vente de bureaux ). Pour la méthode par le compte à rebours, les évaluateurs utilisent les informations contenues dans les bilans prévisionnels fournis par les promoteurs ou les aménageurs et confrontent les différentes composantes avec les données issues d'opérations antérieures déjà analysées par le service ou fournies sur des sites professionnels, ou des ministères du Logement ou de la Cohésion des territoires. Depuis 2020, les services d'évaluation peuvent également recourir à titre de recoupement, à un outil d'intelligence artificielle qui utilise les techniques de la Data Science pour l'évaluation de valeurs vénales de maisons et appartements ainsi que pour les valeurs locatives.
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