II. UNE MAJORATION DES DROITS À CONSTRUIRE SOUMISE À UNE PROCÉDURE COMPLEXE ET INÉDITE
Le projet de loi vise, selon son exposé des motifs, à libérer le potentiel de constructibilité des terrains et bâtiments actuels. Par un assouplissement du droit de sols, le gouvernement souhaite stimuler et faciliter l'offre privée de logements. Ce faisant, il tire les conclusions de ce qu'il considère être une insuffisante mise en oeuvre des outils à la disposition des collectivités territoriales et de leurs groupements pour assurer la densification des espaces urbains.
L'article unique du projet de loi permet une nouvelle majoration des droits à construire en introduisant un nouvel article L. 123-1-11-1 au sein du code de l'urbanisme. Cette mesure permettrait de dépasser de 30 % les règles limitatives d'occupation des sols (coefficient de sols, gabarit, hauteur, emprise au sol) qui sont fixées par le règlement du plan local d'urbanisme (PLU).
Le projet de loi prévoit deux mesures principales qui poursuivent par des moyens différents une même finalité de densification de l'habitat.
En premier lieu, le projet de loi augmenterait de 20 % à 30 % la majoration existante pour les bâtiments à usage d'habitation prévue par l'article L. 123-1-11 du code de l'urbanisme lorsque cette majoration a été adoptée par l'organe délibérant, conseil municipal ou assemblée de l'EPCI, compétente en matière de PLU.
En second lieu, il prévoit de créer une majoration de 30 % des droits à construire pour les bâtiments à usage d'habitation, introduite dans un nouvel article L. 123-1-11-1 du code de l'urbanisme. Cette majoration s'appliquerait, contrairement à l'ensemble des mécanismes existants, sur l'ensemble du territoire national sauf délibération contraire de l'assemblée délibérante compétente en matière de PLU. Pour ces communes, le projet de loi renverse donc le principe d'application de la majoration en l'imposant d'office, obligeant ainsi les communes ou EPCI concernés à écarter, dans un délai maximum de neuf mois, l'application de cette majoration s'ils le souhaitent. Cette obligation ne s'appliquerait toutefois pas aux territoires communaux ou intercommunaux où les organes compétents ont déjà fait application de la majoration prévue à l'article L. 123-1-11 du code de l'urbanisme.
La nouvelle majoration obligatoire serait cependant prise en compte dans le calcul du plafond de l'ensemble des majorations cumulées et utilisables pour un même terrain ou bâtiment.
Pour ce faire, le projet de loi précise la procédure de consultation du public que devront organiser les communes ou les EPCI compétents en matière de PLU, dans le délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, ainsi qu'en cas de suspension de l'application du mécanisme à l'initiative de ces mêmes organes. Il répond ainsi à l'exigence constitutionnelle de participation de la population aux décisions publiques ayant une incidence sur l'environnement, prévue par l'article 7 de la Charte de l'environnement de 2004.
En outre, cette mesure se distingue des majorations préexistantes par trois éléments :
- premièrement, elle a un caractère temporaire , puisque ces dispositions ne s'appliqueront qu'aux demandes d'autorisation d'occupation des sols déposées avant le 1 er janvier 2016. Durant cette période, l'autorité locale compétente peut mettre fin à son application à tout moment, par simple délibération de l'assemblée délibérante, après consultation préalable du public ;
- deuxièmement, en cas de transfert de la compétence du PLU à l'échelon intercommunal, chaque commune reste libre dans son périmètre communal d'adopter une position contraire à celle retenue par l'EPCI , soit en écartant l'application du dispositif, soit en prévoyant son application ;
- troisièmement, le taux de majoration n'est pas modulable par les autorités locales.