La future implantation du tribunal de grande instance (TGI) de Paris : la fin des hésitations

3. Le coût des prises à bail : 19,47 millions d'euros par an

L'« externalisation » de certains services relevant du TGI hors du Palais de justice induit mécaniquement un coût en loyers pesant sur le budget de la mission « Justice ».

Le bâtiment hébergeant principalement le TGI, au 4 boulevard du Palais, est propriété de l'Etat pour ce qui concerne les parties occupées par la Cour de cassation et la Cour d'appel. Les parties occupées par le TGI sont, quant à elles, mises à disposition par le département de Paris . Au total, aucun loyer budgétaire n'est versé ni prélevé sur les crédits de la mission « Justice » pour ce site.

De même, les parties occupées par le BAJ, au 1 quai de Corse, sont également mises à disposition par le département de Paris.

En revanche, les autres annexes ont donné lieu à prises à bail pour les bâtiments occupés. Le cumul de ces loyers se monte à 19,47 millions d'euros par an et se décompose de la manière suivante.

Les loyers des annexes du TGI

Site	Loyer annuel hors charges (en euro)	Surface occupée (en m ^2 )	Loyer au m² (en euro)	Echéance
77 bd St Germain (6 ^ème arrondissement)	5.185.681,40	4.753	1.091	30/09/2011
10-14 rue Charles Fourier (13 ^ème arrondissement)	3.103.432,60	5.358	579	02/08/2019
11 rue de Cambrai (19 ^ème arrondissement)	4.846.072,27	7.829	619	30/04/2012
5-7 rue des Italiens (9 ^ème arrondissement)	6.099.600,00	8.330	732	31/03/2017
6 rue Ferrus Paris (14 ^ème arrondissement)	251.435,04	1.423	177	31/01/2013

Source : Chancellerie

Ces différents loyers se caractérisent notamment par une grande dispersion , tant dans leurs montants que dans leurs coûts au mètre carré.

Ainsi, alors que l'annexe située dans le 14 ^ème arrondissement représente une charge de loyer de 251.435,04 euros , le bâtiment accueillant le pôle économique et financier ainsi que le pôle santé publique dans le 9 ^ème arrondissement donne lieu à une dépense annuelle en loyers de 6.099.600 euros . De même, le coût au mètre carré varie de 177 euros pour le bâtiment loué dans le 14 ^ème arrondissement à 1.091 euros pour celui loué dans le 6 ^ème arrondissement.

4. Une gestion des loyers mal maîtrisée : l'exemple du pôle économique et financier

La dispersion des lieux d'implantation des services dépendants du TGI de Paris induit une certaine complexité dans la gestion du parc immobilier , comme l'illustre le cas du pôle économique et financier du TGI.

Ce pôle est situé dans l'un des quartiers les plus chers de la capitale (le 9 ^ème arrondissement de Paris) et se trouve relativement éloigné du site de l'Ile de la Cité. De ce seul point de vue, sa localisation paraît donc discutable.

Pour autant, ce sont surtout les conditions de location de ces bureaux qui pose problème, comme a eu l'occasion de le souligner votre rapporteur spécial lors de l'audition organisée par votre commission sur les conditions du renouvellement du bail du pôle économique et financier ^{1 ( * )} .

En 2008, le Conseil de l'immobilier de l'Etat (CIE) a ainsi mis en lumière le niveau élevé du loyer des locaux accueillant de ce pôle : 4,46 millions d'euros par an. Le coût au mètre carré se montait par conséquent à 604 euros et celui par agent à 25.248 euros . En outre, les ratios d'occupation de ces locaux se situaient très au dessus des normes cibles : 36,5 m² par agent contre une cible de 12 m².

Au total, dans le classement établi par notre collègue Nicole Bricq, rapporteure spéciale de la mission « Gestion du patrimoine immobilier de l'Etat », en juin 2009, le pôle économique et financier du TGI de Paris figurait au quatrième rang des loyers parisiens de l'Etat les plus onéreux rapportés à la surface occupée.

Le « top 10 » des loyers parisiens de l'Etat les plus onéreux rapportés à la surface occupée (loyers supérieurs à 500.000 euros hors taxes et hors charges, juin 2009) *

Rang	Institutions **	Surface louée (en m ^2 )	Montant du loyer annuel (en euros)	Coût du mètre carré (en euros/m ^2 )
1	Services du Premier ministre : - Mission interministérielle de lutte contre les drogues et la toxicomanie ( MILDT ) - Conseil national consultatif d'éthique - Haut Conseil à l'intégration rue Saint-Georges, Paris IX ^e	2.124	2,1 millions	998,6
2	Ministère de la justice : direction des affaires civiles et du Sceau boulevard de la Madeleine, Paris VIII ^e	3.184	3,1 millions	995
3	Ministère de la justice : Cour de cassation boulevard Saint-Germain, Paris VI ^e	4.904	4,2 millions	865,3
4	Ministère de la justice : TGI de Paris (pôle financier) rue des Italiens, Paris IX ^e	7.384	5,5 millions	751,8
5	Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (HALDE) rue Saint-Georges, Paris IX ^e	2.126	1,5 million	706,3
6	Agence d'évaluation de la recherche et de l'enseignement supérieur (AERES) rue Vivienne, Paris II ^e	3.003	2,1 millions	695,6
7	Ministère de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités locales préfecture de police de Paris : commissariat du III ^e arrondissement rue aux Ours, Paris III ^e	3.513	2,4 millions	686,8
8	Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire (MEEDDAT) : - Institut de formation de l'environnement ( IFORE ) - Commission nationale du débat public rue du général Camou, Paris VII ^e	1.140	770.500	675,8
9	Ministère du budget , des comptes publics, de la fonction publique : direction des personnels et de l'adaptation de l'environnement professionnel (DPAEP) place des Vins-de-France, Paris XII ^e	10.176	6,6 millions	647,8
10	Conseil supérieur de l'audiovisuel (CSA) quai André Citroën, Paris XV ^e	6.882	4,4 millions	643

* Classement hors bail de l'Inspection générale des services judiciaires, résilié au 30 juin 2009.

** Les dénominations des ministères sont celles qui étaient en vigueur à la date du 15 juin 2009.

Source : Sénat, rapport d'information n° 510 (2008-2009), d'après France Domaine et contrôles sur pièces et sur place

Dans le cas du pôle économique et financier, le CIE a par ailleurs observé que le ministère de la justice et des libertés ne s'est préoccupé que tardivement de l'avenir de cette implantation . Alors que le bail initialement signé en 1998 arrivait à échéance en décembre 2007, le ministère n'a en effet disposé au total que de 9 mois pour envisager une relocalisation.

Le même Conseil a également relevé qu'il n'était pas de bonne pratique de maintenir durablement dans un immeuble de statut locatif un service de l'Etat à vocation pérenne .

Certes, pour justifier le maintien du pôle économique et financier rue des Italiens, la Chancellerie a fait valoir les investissements importants (5 millions d'euros) réalisés par l'Etat en matière de sécurité dans ce bâtiment. Elle a par ailleurs argué du coût d'un déménagement éventuel. Enfin, elle a estimé que la logique du grand chantier du déménagement du Palais de justice militait pour un renouvellement du bail avant un transfert définitif ^{2 ( * )} .

Toutefois, le cas du pôle économique et financier du TGI de Paris illustre aussi malheureusement la situation d'un « Etat locataire » relativement dispendieux et supportant des loyers parfois excessifs. Souvent, en position de locataire, l'Etat peut pâtir d'un certain manque d'expérience de ses gestionnaires dans le cadre de la négociation ou de la renégociation d'un bail. L'exercice de négociation d'un bail requière en effet un certain savoir-faire et une expertise que ne possèdent pas nécessairement, ni entièrement, les services gestionnaires de l'administration. Les services du ministère de la justice et des libertés ainsi que ceux du TGI de Paris ne font pas exception à cette règle.

* ¹ Audition organisée par la commission des finances le 9 avril 2008.

* ² Audition organisée par la commission des finances le 9 avril 2008.