Les sources de financement du logement social

LES CONSTATS ET RECOMMANDATIONS
DU RAPPORTEUR SPÉCIAL

Le financement des opérations de logement social repose de manière prédominante sur les prêts de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), accordés à tous les bailleurs et fondés sur le fond d'épargne et l'épargne réglementée (livret A). Or les bailleurs sont aujourd'hui pris en ciseau entre la réduction des loyers dite « de solidarité » (RLS), qui pèse sur leur capacité de remboursement des emprunts à long terme, et la hausse des coûts de construction , notamment du foncier dans les agglomérations denses. Ils peuvent donc être tentés de chercher de nouveaux financements .

? Constat n° 1 : l'universalité des prêts de la Caisse des dépôts est essentielle à l'équilibre économique du modèle et sa remise en cause serait hasardeuse . Ces prêts apportent une péréquation entre les organismes de logement social que ne pourrait assurer un financement réalisé uniquement par des prêts bancaires classiques.

Recommandation n° 1 : préserver le socle de financement du logement social par les prêts de la Caisse des dépôts et explorer les moyens de faire face à une éventuelle persistance sur le long terme de taux courts inférieurs au taux du livret A, qui pourraient fragiliser le modèle.

? Constat n° 2 : les bailleurs sociaux peuvent aujourd'hui trouver auprès des banques traditionnelles des financements à taux bas et même, dans une certaine mesure, à très longue durée , mais pour des volumes limités par rapport aux niveaux de production. Par ailleurs les financements européens disponibles (FEDER, Banque européenne d'investissement) sont encore mal connus.

Recommandation n° 2 : encourager le recours partiel par les bailleurs sociaux à des financements à taux fixe auprès de banques traditionnelles , afin de leur permettre de bénéficier de taux bas et de réduire leur exposition à une hausse à terme du taux du livret A. La Caisse des dépôts doit également, comme elle l'a annoncé, mettre en place des plateformes de mutualisation afin de faciliter l'accès des bailleurs aux financements européens .

? Constat n° 3 : les possibilités de financement annexes sont limitées : ainsi les prêts de haut de bilan (PHBB) allongent la dette mais ne l'allègent pas. Quant à l a vente de logements, elle ne peut pas être une solution suffisante pour assurer le financement de la construction de logements neufs.

Recommandation n° 3 : rétablir l'APL « accession », par cohérence avec les objectifs de vente du Gouvernement, et encourager les organismes de logement social à exercer des activités annexes profitables , dans la mesure où ces revenus contribuent au financement de leurs missions de base.

? Constat n° 4 : les collectivités territoriales subissent le poids des garanties apportées aux opérations de logement social : une remise en cause des piliers du système de financement et de contrôle risquerait, en bout de chaîne, de faire peser un risque important, voire systémique , sur les collectivités territoriales.

Recommandation n° 4 : mieux mesurer et surveiller les risques pesant sur les collectivités, notamment pour leur notation financière conditionnant leur accès au crédit et mieux compenser aux collectivités territoriales le coût des exonérations de taxe foncière décidées par l'État au profit, notamment, des organismes de logement social.