M. le président. Par amendement n° 43, M. Gérard Larcher, au nom de la commission spéciale, propose de rédiger comme suit le premier alinéa du texte présenté par l'article 33 pour l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation.
« Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de deux ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernés : »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Gérard Larcher, rapporteur. Il s'agit d'un amendement de clarification rédactionnelle, qui énonce, en outre, les parties associées au plan de sauvegarde, c'est-à-dire les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Claude Gaudin, ministre de l'aménagement du territoire, de la ville et de l'intégration. Favorable.
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 43.
M. Alain Richard. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Richard.
M. Alain Richard. Je saisis l'occasion de cet amendement pour émettre une appréciation sur l'ensemble des propositions concernant l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation et rebondir un peu par rapport à certains autres points soulevés plus tôt dans la discussion.
Après une première réforme législative, en 1994, qui avait instauré une certaine possibilité de substitution dans le cas de copropriétés en crise, on nous propose ce dispositif de plan de sauvegarde. Certes, il comporte quelques améliorations qui peuvent avoir un effet dans des situations qui ne sont pas les plus dégradées, mais il contourne l'obstacle principal. Cela nous donne une occasion supplémentaire de déplorer que le ministre du logement n'ait pas cru devoir à aucun moment participer à cette discussion, qui pourtant concerne, en grande partie, des dossiers dont il a la charge.
La difficulté principale, nous le savons tous, et le rapporteur vient de rappeler les chiffres, c'est la mise en location, dans des conditions de dégradation sociale de plus en plus critiques, d'une bonne partie de ces logements en copropriété.
Tant que l'on n'aura pas trouvé une solution, le problème restera. Le dispositif du plan de sauvegarde n'apporte aucun début de réponse à ce problème.
Je mesure bien qu'il s'agit d'une question fondamentale de droit civil, mais les situations de crise qui sont constatées aujourd'hui dans les copropriétés appellent une réponse qui s'écarte du droit de la copropriété. Ni la réforme de 1994 ni ce dispositif ne répondent à ce problème.
La proposition qui avait été faite, à l'occasion d'autres amendements, de donner à la commune, pour les locations, la possibilité de se substituer aux organismes d'HLM était sans doute une réponse imparfaite mais, aujourd'hui, il n'y en a aucune autre.
J'attire l'attention des membres du Gouvernement sur ce point : tant que ce problème des mises en location, majoritaires dans les copropriétés dégradées, n'aura pas été réglé, on ne fera pas évoluer la situation.
M. Jean-Claude Gaudin, ministre de l'aménagement du territoire, de la ville et de l'intégration. Je demande la parole.
M. le président. La parole et à M. le ministre.
M. Jean-Claude Gaudin, ministre de l'aménagement du territoire, de la ville et de l'intégration. Je souhaiterais répondre à M. Richard.
Tout d'abord, nous avons déjà eu l'occasion, depuis ce matin, d'évoquer cette situation que nous vivons les uns et les autres au quotidien dans nos communes.
Par ailleurs, le garde des sceaux se préoccupe actuellement de proposer bientôt un texte pour essayer de traiter de manière globale un certain nombre de ces problèmes.
Enfin, le ministre du logement sera très attentif aux remarques que vous avez formulées, monsieur le sénateurs, et dont nous lui ferons part de la même manière.
M. Jean-Pierre Fourcade, président de la commission spéciale. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. le président de la commission spéciale.
M. Jean-Pierre Fourcade, président de la commission spéciale. Le texte proposé pour cet article L. 615-2 est très important. Nous sommes en effet tous confrontés à des problèmes de mixité entre des zones de copropriété et des zones de logement social, ce qui fait tout l'intérêt du plan de sauvegarde.
Il y a cependant un détail qui m'inquiète, messieurs les ministres. Le projet de loi prévoit que ce plan de sauvegarde doit être réalisé dans un délai de deux ans. Autant ce délai est tout à fait souhaitable pour ce qui est de la clarification, de la simplification et de l'adaptation, autant il m'apparaît peu pertinent pour les travaux « de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement ».
Je rappelle en effet que ce genre d'opération peut entraîner, notamment dans nos grandes cités de la région d'Ile-de-France, la modification des systèmes de chauffage, par exemple, car il fut une époque, vous vous en souvenez, où l'on croyait beaucoup à la géothermie ou aux chaudières centrales. En conséquence, les charges locatives sont aujourd'hui considérables dans certaines copropriétés.
Je souhaiterais donc qu'il soit entendu entre nous que le délai de deux ans n'a qu'une valeur indicative. Autant le respect de ce délai est fondamental pour la mise au point du plan de sauvegarde et l'exécution des modalités d'information légales, autant on ne peut exiger qu'il s'applique à la réalisation des travaux.
M. Jean-Claude Gaudin, ministre de l'aménagement du territoire, de la ville et de l'intégration. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. le ministre.
M. Jean-Claude Gaudin, ministre de l'aménagement du territoire, de la ville et de l'intégration. Le Gouvernement approuve la proposition de M. Fourcade.
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 43, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 112, M. Fischer, Mme Fraysse-Cazalis, les membres du groupe communiste républicain et citoyen proposent de compléter in fine le quatrième alinéa du texte présenté par l'article 33 pour l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation par les mots : « notamment par le développement de la gestion bénévole. »
La parole est à M. Fischer.
M. Guy Fischer. La remise à niveau des copropriétés en difficulté impose aujourd'hui une réflexion sur les moyens qu'il est indispensable de mettre en oeuvre pour répondre aux besoins.
Le présent projet de loi semble avoir opté pour une solidarité a minima entre les locataires les moins pauvres et les copropriétaires les plus en difficulté, dans le cadre borné par le découpage et le zonage du pays.
Une autre politique est aussi indispensable pour tenter de résoudre ces questions. Elle impose en particulier de mettre en place des circuits de financement aussi peu coûteux que possible : mobilisation de crédits budgétaires, mise en oeuvre pleine et entière des moyens de l'ANAH, défiscalisation incitative venant compléter ces dispositions, etc.
La nécessité de répondre à cet enjeu est d'ailleurs forte si l'on souhaite éviter, après les PALULOS et la dégradation des quartiers d'habitat locatif social, d'avoir à constater dans quelques années la dégradation des quartiers d'habitat privé, dégradation souvent déjà bien avancée et qui prend aujourd'hui des formes diverses allant de la suroccupation des logements aux dysfonctionnements des copropriétés en passant par le retour de la tuberculose, du saturnisme ou la non-conformité des installations électriques ou sanitaires.
L'émergence de nouvelles copropriétés dans des immeubles jusqu'ici soumis au régime de la loi de 1948 ou la déshérence de celles qui existent dans des immeubles construits dans les années cinquante et soixante ont au moins répondu à quelques attentes : celles des propriétaires des immeubles qui ont pu céder leurs biens et dégager de notables plus-values tout en laissant à quelques locataires ayant accédé à la propriété le « bonheur » de faire face à tous les problèmes.
On connaît d'ailleurs les problèmes générés par la gestion de ces copropriétés et les scandales, notamment dans la région parisienne, impliquant des syndics d'immeubles. On peut dire aussi que les travaux d'amélioration d'immeubles les plus pratiqués ces dernières années ont consisté à remplacer les gardiens d'immeubles soit par des portes à code - portes cache-misère ! - soit par les services d'entreprises de travail temporaire.
Les textes en vigueur, la loi de 1965 en particulier, autorisent les copropriétaires à assumer eux-mêmes, en choisissant à cet effet l'un des membres de l'assemblée générale, la fonction de syndic.
Ces comportements volontaires doivent être favorisés dans les copropriétés comme dans le parc locatif social. Ils ont au moins un mérite, celui de faire l'économie du recours aux services de cabinets privés. Aux Minguettes par exemple, une copropriété s'autogère pratiquement.
D'autres comportements favorisant la responsabilisation des propriétaires quant au maintien en l'état de leur patrimoine doivent être générés. Des expériences ont déjà été menées, notamment dans les années soixante avec la coopérative d'HLM « L'Habitat communautaire », dont l'origine se retrouve dans le mouvement Emmaüs. La gestion de cette coopérative est souple et avisée.
Cela m'amène à dire qu'aujourd'hui, pour assurer la qualité des logements, il faut parvenir à une réelle souplesse de gestion des travaux d'investissement. La constitution régulière d'un fonds de réserve permettrait d'éviter l'appel à des contributions importantes et soudaines des copropriétaires.
L'expérience du volontariat est intéressante puisqu'elle se traduit souvent par la faiblesse des charges de copropriété. Elle donne également la possibilité de maintenir un cadre de vie agréable pour l'ensemble des habitants.
Une telle démarche doit être encouragée, ne serait-ce que pour moraliser la profession de syndic. Nous y avons beaucoup réfléchi : aux Minguettes, par exemple, les 10 000 logements sont répartis entre onze offices d'HLM de l'agglomération lyonnaise et onze copropriétés, et tout un travail a dû être effectué pour aboutir à la responsabilisation des locataires et des copropriétaires.
Certes, ma proposition vous paraîtra utopique, mais, aujourd'hui, il faut en passer par de telles solutions, me semble-t-il.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Gérard Larcher, rapporteur. La précision proposée à l'amendement n° 112 ne paraît pas utile à la commission. En effet, le projet de loi prévoit d'ores et déjà que le plan de sauvegarde pourra concerner « l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations sociales ; ». Par conséquent, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Claude Gaudin, ministre de l'aménagement du territoire, de la ville et de l'intégration. Défavorable aussi.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 112, repoussé par la commission et par le Gouvernement.
(L'amendement n'est pas adopté.)
M. le président. Par amendement n° 44, M. Gérard Larcher, au nom de la commission spéciale, propose de rédiger comme suit l'avant-dernier alinéa du texte présenté par l'article 33 pour l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation :
« Il précise l'échéancier de ces mesures ainsi que les conditions de leur financement. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Gérard Larcher, rapporteur. La commission préfère cette rédaction à la fois plus précise et plus simple. Visant les aides financières, elle ne couvre pas le cas des mesures dont le financement n'appellera pas nécessairement des aides publiques.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Claude Gaudin, ministre de l'aménagement du territoire, de la ville et de l'intégration. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 44, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 45, M. Gérard Larcher, au nom de la commission spéciale, propose de supprimer le dernier alinéa du texte présenté par l'article 33 pour l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Gérard Larcher, rapporteur. Cet amendement tend à supprimer l'énoncé des bénéficiaires d'aides, car il restreint inutilement le champ d'application de ces aides et en complique l'attribution.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Claude Gaudin, ministre de l'aménagement du territoire, de la ville et de l'intégration. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 45, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix, modifié, le texte proposé pour l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation.
(Ce texte est adopté.)
ARTICLE L. 615-3 DU CODE DE LA CONSTRUCTION
ET DE L'HABITATION