SEANCE DU 18 OCTOBRE 2000

SEANCE DU 18 OCTOBRE 2000

M. le président. « Art. 30. - I. - Après l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré trois articles 14-1 à 14-3 ainsi rédigés :
« Art. 14-1 et 14-2 . - Non modifiés.
« Art. 14-3 . - Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à un plan comptable applicable au syndicat des copropriétaires fixé par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
« Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement. »
« II. - Le quatrième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé :
« - d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat. »
« III. - Les dispositions des articles 14-1 et 14-2 insérés dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée entrent en vigueur le 1er janvier 2002.
« Les dispositions de l'article 14-3 inséré dans la même loi et les dispositions du II entrent en vigueur le 1er janvier 2004.
« III bis. - Le dernier alinéa de l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est remplacé par un article 17-1 ainsi rédigé :
« Art. 17-1 . - Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
« Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
« L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1. »
« III ter et IV. - Supprimés . »
Par amendement n° 110, M. Althapé, au nom de la commission, propose de rédiger comme suit la première phrase du premier alinéa du texte présenté par le I de cet article pour l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
« Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. Cet amendement rédactionnel précise que les comptes du syndicat sont établis selon des règles comptables spécifiques, afin d'éviter toute complexité excessive.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 110, accepté par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 111, M. Althapé, au nom de la commission, propose de compléter le texte présenté par le I de l'article 30 pour l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 par un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. S'agissant de la définition des règles comptables applicables aux comptes des syndicats de copropriétaires, l'application de la loi du 6 avril 1998 est écartée, afin d'éviter l'intervention du comité de réglementation comptable et la transposition des règles applicables aux entreprises, ce qui serait trop complexe et inutile.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Il ne nous paraît pas nécessaire d'exclure expressément ces dispositions de la loi, mais je m'en remets à la sagesse du Sénat.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 111, pour lequel le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 287, M. Althapé, au nom de la commission, propose, dans le second alinéa du III de l'article 30, de remplacer le mot : « 2004 » par le mot : « 2003 ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. Cet amendement tend à rectifier une erreur matérielle et à revenir au texte adopté par le Sénat en première lecture.
Le nouvel article 14-3 introduit par le projet de loi dans la loi sur les copropriétés prévoit que les comptes de celles-ci doivent suivre des règles comptables spécifiques. Or j'ai défendu le principe de l'adoption de règles simples, compréhensibles par tous, et ne recopiant pas les règles comptables applicables aux entreprises.
Compte tenu des renseignements obtenus auprès de l'administration, un décret, paraît-il en phase de rédaction finale, pourrait être publié au début de l'année prochaine. Dans ces conditions, tout en laissant le temps aux copropriétés de s'informer et de s'équiper des outils nécessaires, il semble raisonnable de revenir au texte adopté par le Sénat en première lecture.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 287, accepté par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 258, Mme Terrade et les membres du groupe communiste républicain et citoyen proposent de compléter in fine l'article 30 par un paragraphe ainsi rédigé :
« ... Le cinquième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale, la décision de constituer un fonds de prévoyance spécifique pour travaux, en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les six années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale ;
« - cette décision est prise par la majorité mentionnée à l'article 25. Ce fonds de prévoyance est propriété du syndicat. Le vendeur d'un lot ne peut en exiger le remboursement. Toutefois, le cédant pourra demander à l'acquéreur de son lot le paiement de sa participation. »
La parole est à Mme Terrade.
Mme Odette Terrade. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, l'article 30 du présent projet de loi a notamment pour objet de modifier la loi de 1965 relative au fonctionnement des copropriétés.
Le régime de la copropriété a connu, ces dernières années, une certaine évolution, du fait notamment des possibilités de démembrement de patrimoine autorisées et favorisées par la loi « Lilas » de 1986, plus communément appelée loi Méhaignerie.
Force est de constater cependant que cette évolution s'est faite sans garantie de préservation réelle du patrimoine considéré, une grande part des nouveaux copropriétaires étant, de fait, assez peu informés tant de leurs droits que de leurs nouvelles obligations.
On notera que cela a motivé l'inscription - heureuse - dans le présent texte de dispositions relatives au logement insalubre placé sous le régime de la copropriété en prévoyant des possibilités de requalification.
Pour autant, ces dispositions tout à fait indispensables pour pallier certaines dérives que nous avons pu observer d'ores et déjà dans certaines grandes copropriétés, notamment en région parisienne, ne peuvent et ne doivent nous faire oublier que c'est le cadre général même de la copropriété qui doit prévoir les dispositions les plus susceptibles de prévenir ces dérives.
Cet amendement, préconisé par les principales associations de la copropriété coopérative, vise, en fait, à distinguer du lot de copropriété la réserve spéciale constituée pour faire face aux investissements rendus nécessaires par les travaux importants ou les grosses réparations de la copropriété.
L'expérience de la copropriété coopérative montre d'ailleurs à l'envi que cette formule a permis, dans de nombreux cas, d'éviter que les réserves constituées en vue de faire face à ces investissements ne soient insuffisantes.
Dans les faits, les copropriétaires ont donc pu, dans ce cadre, éviter de passer par le douloureux exercice de l'appel supplémentaire de fonds ou de charges, toujours susceptible, en d'autres cas, de retarder la mise en oeuvre effective des travaux concernés, et donc de favoriser la dégradation du bâti et la dévalorisation du bien.
Même si la disposition préconisée peut apparaître comme dérogatoire aux principes jusqu'ici mis en oeuvre, elle nous apparaît comme la plus satisfaisante au regard des nécessités mêmes de la remise à niveau du bâti dans de nombreuses situations.
Elle implique, évidemment, que le syndic de copropriété ait le souci de la lisibilité et de la clarté dans ses comptes par rapport à ce chapitre spécifique, ce que le caractère bénévole de la syndication de la copropriété dans le cas des copropriétés coopératives a évidemment favorisé.
Nous sommes donc, avec cet amendement, favorables à la généralisation d'une expérience positive menée dans le cadre de la loi de 1965, expérience qui doit trouver ainsi une issue législative.
Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons donc à l'adopter.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Une telle disposition, introduite par l'Assemblée nationale à l'article 75 du projet de loi, avait été supprimée par le Sénat sur proposition de la commission des affaires sociales et avec l'avis favorable de la commission des affaires économiques et du Plan.
Il s'agit là d'une forme d'épargne forcée pour la minorité des copropriétaires qui, de plus, ne seront pas remboursés en cas de mutation de leur lot avant la réalisation des travaux.
La commission est donc défavorable à cet amendement.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. D'ores et déjà, le cinquième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale des copropriétaires de voter des provisions spéciales à la majorité de l'article 25 en vue de faire face aux travaux susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans.
La durée visée serait portée à six ans.
La mesure existante, introduite par la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, n'a pas eu le succès escompté. Les copropriétaires ont montré qu'ils préféraient placer leurs disponibilités comme ils l'entendaient. Accroître cette durée ne me semble donc pas opportun.
En outre, la substitution d'un fonds de prévoyance à des provisions spéciales, accompagnée d'une appropriation des fonds par le syndicat, opère une mutualisation des risques de non-paiement qui va à l'encontre, là encore, de la volonté d'individualisation de toutes les charges collectives.
Pour toutes ces raisons, j'émets un avis défavorable.
M. le président. Madame Terrade, l'amendement est-il maintenu ?
Mme Odette Terrade. Je le maintiens, monsieur le président.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 258, repoussé par la commission et par le Gouvernement.
M. Jacques Bellanger. Le groupe socialiste s'abstient.

(L'amendement n'est pas adopté.)
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'article 30, modifié.

(L'article 30 est adopté.)

Articles 30 bis A et 30 bis B