SEANCE DU 16 OCTOBRE 2001
M. le président.
La parole est à M. Cornu, auteur de la question n° 1082, adressée à Mme le
secrétaire d'Etat au logement.
M. Gérard Cornu.
Madame la secrétaire d'Etat, la loi sur la solidarité et le renouvellement
urbains - dite « loi SRU » - du 13 décembre 2000 a notamment eu pour
conséquence de modifier en profondeur les rapports entre copropriétaires.
Parmi les bouleversements les plus spectaculaires figurent ceux qui concernent
la comptabilité et la gestion. La pratique dite des charges réelles, laquelle
implique des comptes trimestriels, a, en effet, été abandonnée au profit d'une
comptabilité annuelle. L'article 75-1 de la loi fait ainsi obligation aux
syndics d'adopter une reddition des comptes annuelle pour les copropriétés
alors même que les budgets sont financés par des appels provisionnels de
trésorerie trimestriels ou à des périodes fixées par l'assemblée générale des
copropriétaires.
De l'avis de nombreux copropriétaires, une reddition trimestrielle des comptes
rend beaucoup plus lisibles les dépenses de la copropriété, ces dernières
pouvant être suivies par chacun, au fur et à mesure que l'année s'écoule, par
rapport au budget prévisionnel voté. Elle permet également aux propriétaires
bailleurs non gérés par des professionnels de régulariser plus facilement les
charges de leurs locataires.
En outre, la reddition annuelle aura pour conséquence d'entraîner une
restitution des cautions plus d'un an après le départ du locataire dans le cas
où celui-ci viendrait à quitter son logement en début d'exercice de la
copropriété.
Pourquoi, dès lors, ne pas laisser à l'appréciation des syndics, lors de
chaque renouvellement de leurs pouvoirs, le choix de la reddition des comptes,
annuelle ou trimestrielle, pratique la plus courante actuellement ?
Les syndicats qui se prononcent en faveur d'un maintien de cette pratique
proposent de recourir au dispositif inscrit à l'article 25 de la loi du 10
juillet 1965 pour faire adopter en assemblée générale le mode de reddition
souhaité par les copropriétaires.
Madame la secrétaire d'Etat, quelle réponse pouvez-vous leur apporter
aujourd'hui ?
M. le président.
La parole est à Mme le secrétaire d'Etat.
Mme Marie-Noëlle Lienemann,
secrétaire d'Etat au logement.
Monsieur le sénateur, comme vous l'avez
indiqué, la loi SRU fait peser une obligation comptable sur les syndicats de
copropriétaires, ce qui n'était pas le cas auparavant, dans la mesure où elle a
modifié la loi de juillet 1965 concernant le statut des copropriétés en fixant
des règles de gestion budgétaire et comptable.
Ainsi, le principe retenu est la comptabilité annuelle : à la différence de ce
qui se passait auparavant, l'assemblée générale des copropriétaires doit voter
annuellement un budget prévisionnel et approuver les comptes.
Le choix du principe d'une comptabilité annuelle repose essentiellement sur
deux raisons, l'une technique, l'autre financière.
La raison technique est que la mise en oeuvre d'une assemblée générale trois
fois par an pour approuver des comptes est lourde, même si les règles de quorum
ont été relativement allégées.
La raison financière est que l'établissement des comptes et la tenue des
assemblées générales coûtent cher, ce qui suppose des charges à la fois pour
les propriétaires occupants et pour les bailleurs.
C'est la recherche de l'équilibre entre l'exigence technique et financière qui
a fait pencher la balance du côté de l'annualité comptable.
Par ailleurs, la lisibilité des documents comptables est plus grande sur une
année que par trimestre, puisque chacun peut ainsi prévoir ce que seront les
charges annuelles en termes de fluides, d'électricité et d'entretien au sein de
la copropriété. De plus, l'annualité est une règle communément admise en
matière économique et financière, car elle correspond mieux au rythme de vie
des familles dans l'établissement de leur budget.
Transparence, compréhension, prévision, tant pour le propriétaire occupant que
pour le propriétaire bailleur, tels ont été les principes qui nous ont guidés.
Au demeurant, je ne crois pas que cette méthode ait donné lieu à de grands
désaccords lors de la discussion de cette loi.
En revanche, la question que vous posez concernant le délai de restitution des
cautions aux locataires me paraît mériter un examen attentif. Si, à l'issue de
cet examen, il apparaissait que ces problèmes sont effectifs, il conviendrait
de trouver des solutions, lesquelles seraient probablement moins directement
liées au système de comptabilisé qu'au principe même de la caution.
M. Gérard Cornu.
Je demande la parole.
M. le président.
La parole est à M. Cornu.
M. Gérard Cornu.
Madame la secrétaire d'Etat, je suis très satisfait de la réponse que vous
venez de me donner et de vos explications techniques.
S'agissant des cautions, je crois que nous serons tous d'accord pour
considérer qu'il convient de rechercher des solutions qui ne pénalisent pas
l'ensemble des locataires, notamment en matière de délais de restitution.
DESSERTE FERROVIAIRE DE LA VILLE D'AUXERRE