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Question de Mme Dominique Estrosi Sassone (Alpes-Maritimes - Les Républicains) publiée le 23/06/2016
Mme Dominique Estrosi Sassone interroge Mme la ministre du logement et de l'habitat durable sur la pratique du complément de loyer.
À Paris tout d'abord, puis dans les villes qui appliqueront l'encadrement des prix des loyers comme Lille, certains propriétaires ajoutent un complément de loyer qui permet de rehausser le loyer de référence mensuel.
Selon le décret d'application du complément de loyer du 10 juin 2015, le logement doit comporter des « caractéristiques de localisation ou de confort » particulières afin d'être appliqué. Toutefois, le décret n'apporte pas de précision sur la méthode de calcul, ni de plafond.
Ainsi, de nombreux abus ont été constatés par les professionnels de l'immobilier puisque certains propriétaires interprètent le complément de loyer et l'appliquent à la suite de travaux d'amélioration, en raison de l'existence d'une cave ou d'un balcon, d'ornements intérieurs ou même d'une exposition ensoleillée alors que son critère déterminant doit être une singularité « par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».
Alors que le Conseil constitutionnel a censuré la définition trop restreinte des caractéristiques justifiant le complément de loyer en raison d' « une atteinte à l'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle » mais que certains professionnels soulignent que le complément de loyer va générer un contentieux important dans les villes appliquant l'encadrement des loyers, elle lui demande ce qu'elle entend entreprendre pour lutter contre les abus tout en tenant compte des propriétaires de bonne foi.
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Transmise au Ministère du logement et de l'habitat durable
Réponse du Ministère du logement et de l'habitat durable publiée le 23/03/2017
L'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit, lorsque l'encadrement du niveau des loyers est mis en oeuvre, la possibilité pour le bailleur d'ajouter un complément de loyer au loyer majoré, pour les logements justifiant certaines caractéristiques de confort ou de localisation. Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en oeuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R.* 366-5 du code de la construction et de l'habitation vient en préciser les modalités d'application à la lumière de la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC, laquelle a censuré l'exigence du caractère « exceptionnel » des caractéristiques du logement. Ainsi, il n'est pas possible d'instituer un complément de loyer en prenant en compte un critère permettant l'établissement du loyer de référence déterminé par l'arrêté préfectoral d'encadrement des loyers, pris par le préfet de la zone concernée. Il ne doit pas, également, faire l'objet d'un paiement au titre des charges récupérables ou d'une contribution pour le partage des économies d'énergie. Par ailleurs, la ou les caractéristiques du bien pouvant donner lieu à un complément de loyer doivent aussi être déterminantes pour la fixation du loyer notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ce sont donc les caractéristiques intrinsèques de localisation et de confort du logement, appréciées au cas par cas, qui doivent être prises en compte pour déterminer le complément de loyer. Les commissions départementales de conciliation, organismes de règlement amiable des litiges et saisies de manière obligatoire des contestations relatives au complément de loyer n'ont enregistré aucune hausse significative sur cette thématique. Le Gouvernement reste néanmoins attentif aux évolutions en la matière.
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