EXPOSÉ DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs,
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) a habilité le Gouvernement à légiférer par ordonnances :
- pour adapter le régime applicable au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan au cas de la préfabrication (article 65 de la loi) ;
- pour permettre aux organismes d'habitations à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux de mettre en oeuvre à titre expérimental une politique des loyers qui prenne mieux en compte la capacité financière des nouveaux locataires du parc social, pour adapter le mode de calcul du supplément de loyer de solidarité afin de renforcer la prise en compte des capacités financières des locataires et pour différer, en cas de vente d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) à une personne physique, le transfert de la propriété de la quote-part correspondante des parties communes à l'acquéreur, pour au maximum dix années à compter de la vente du premier lot (article 88 de la loi).
Ces ordonnances doivent faire l'objet d'un projet de loi de ratification déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de leur publication.
Aussi, l' article 1 er du projet de loi ratifie l'ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019 relative à l'adaptation du contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan dans le cadre de la préfabrication.
Prise pour l'application de l'article 65 de la loi ELAN, cette ordonnance va permettre un appel de fonds adapté au cas de la préfabrication, dont la valeur ajoutée se situe largement en amont du chantier, évitant ainsi au constructeur une avance de trésorerie importante au moment de la réalisation des éléments préfabriqués en usine. Le Gouvernement soutient ainsi le développement de la construction préfabriquée dont les avantages sont nombreux : mise en oeuvre de chantiers rapides, propres et sécurisés ; massification de la construction de logements dans les secteurs où il s'avère nécessaire de construire plus vite et où la demande est importante ; utilisation de ressources renouvelables et stockage de carbone dans les bâtiments dans le cas de la construction en bois, pour laquelle la préfabrication est particulièrement adaptée.
Un décret en Conseil d'Etat fixera un échéancier de paiement spécifique à la préfabrication et précisera le contour des contrats de construction de maison individuelle mettant en oeuvre la préfabrication.
L' article 2 ratifie l'ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété. Prise pour l'application de l'article 88 (IV) de la loi ELAN, l'ordonnance permet de différer l'entrée d'un immeuble de logement locatif social dans le régime de la copropriété en cas de vente d'une partie des logements à des personnes physiques, pendant dix ans maximum à compter de la vente du premier lot. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne s'applique alors qu'à l'issue de ce délai.
Cette faculté est offerte aux organismes HLM dans le cadre de leur politique de vente de logements sociaux. Elle permet à l'acquéreur de se familiariser avec le régime juridique de la copropriété sans être soumis à certaines de ses contraintes, notamment financières, et à l'organisme HLM de gérer seul les parties communes de l'immeuble, sans avoir à appliquer les règles relatives à la copropriété. Le bailleur social assume seul la charge financière des gros travaux de l'immeuble, mais sa gestion est simplifiée. L'ordonnance définit les obligations de l'organisme HLM, celles de l'acquéreur, ainsi que ses droits et les conditions de sa contribution aux charges de l'immeuble. Ces obligations sont transmises lors des ventes qui ont lieu pendant ce régime transitoire. Le dispositif s'applique à compter du 1 er janvier 2020, conformément à la loi.
L'ordonnance facilite ainsi la vente des logements sociaux, qui est l'un des axes majeurs de la loi ELAN, destiné à redonner des marges de manoeuvre financières aux bailleurs sociaux tout en favorisant l'accession à la propriété et la mixité sociale.
L' article 3 ratifie l'ordonnance n° 2019-453 du 15 mai 2019 relative à l'expérimentation d'une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social.
Prise pour l'application de l'article 88 (III, 1°) de la loi ELAN, l'ordonnance permet, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, aux bailleurs sociaux volontaires de mettre en oeuvre une politique de loyers dont l'objectif est de faciliter l'accès au parc social de ménages très modestes. Il s'agit ainsi de contribuer davantage aux sorties de l'hébergement d'urgence, au plan « Logement d'abord » et aux objectifs de mixité sociale.
Ainsi, les bailleurs sociaux pourront, après déclaration auprès du préfet de département du lieu d'implantation de leur siège ou de leur collectivité de rattachement, sur tout ou partie de leur patrimoine conventionné avant le 1 er janvier 2013, s'affranchir des conditions de financement initiales des immeubles en baissant substantiellement les loyers en faveur de ménages entrants dont les ressources sont inférieures à 80 % du plafond de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI). Ces loyers devront être inférieurs ou égaux aux plafonds de loyer pris en compte pour le calcul de l'aide personnalisée au logement (APL). Cette mesure concerne aussi les locataires qui quittent un logement adapté ou sous-occupé. Le projet de loi modifie l'ordonnance sur ce point : le II de l'article 3 inclut dans le champ de l'expérimentation les locataires qui quittent un logement adapté ou sous-occupé, en application des articles L. 442-3-1 et L. 442-3-2 du code de la construction et de l'habitation, y compris lorsque leurs ressources sont supérieures à 80 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des PLAI. Toutefois, dans ce dernier cas, le plafond de loyer pris en compte pour le calcul de l'aide personnalisée au logement (APL) ne s'applique pas dans le nouveau logement.
Pour financer le dispositif, les bailleurs engagés dans cette expérimentation pourront appliquer à d'autres locataires entrants des loyers plus élevés, supérieurs aux plafonds des conventions APL en cours, dans la limite des loyers maximaux prévus pour les logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS). Les hausses et les baisses de loyers devront s'équilibrer au terme de l'expérimentation.
Un bilan de l'expérimentation sera présenté au conseil d'administration de l'organisme et transmis au préfet de département au plus tard le 31 janvier de l'année suivante. Le préfet pourra mettre un terme à l'expérimentation, si les objectifs du dispositif ne sont pas respectés ou si l'équilibre entre les minorations et majorations de loyer ne peut manifestement plus être atteint.
L' article 4 ratifie l'ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019 portant adaptation du mode de calcul du supplément de loyer de solidarité (SLS). Cette ordonnance est prise pour l'application de l'article 88 (III, 2°) de la loi ELAN.
Les locataires titulaires d'un bail privé au moment de l'acquisition et du conventionnement à l'aide personnalisée au logement (APL) de leur logement par un bailleur social peuvent soit conserver ce bail, soit conclure un bail conforme à la convention APL. Dans ce dernier cas, si leurs revenus sont supérieurs au plafond de ressources applicable, ce nouveau bail fixe un loyer dérogatoire qui est égal ou supérieur, dans la limite de 10 %, au loyer qui était fixé dans leur bail privé et acquitté avant le conventionnement.
L' article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le montant cumulé du loyer et du SLS ne peut excéder 30 % des ressources du ménage. L'ordonnance instaure un deuxième plafonnement, déterminé par mètre carré de surface habitable, afin d'éviter que le montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS puisse dépasser le niveau des loyers du marché privé. Les valeurs maximales, par zone géographique, de ce montant cumulé seront fixées par un décret simple en tenant compte des loyers moyens constatés.