C. UN DISPOSITIF À REBOURS DES DISPOSITIFS ACTUELS QUI PRIVILÉGIENT LA DISCUSSION AVEC LES ÉLUS LOCAUX
Comme l'a souligné en 2015 la Cour des comptes dans son rapport sur le logement en Île-de-France, l'objectif de construction de 70 000 logements n'est pour l'instant pas atteint. Cependant, votre rapporteur estime que la non-atteinte de cet objectif ne peut justifier l'adoption d'une disposition uniformisée, imposée par la loi, à rebours des dispositions actuelles qui privilégient la discussion avec les élus locaux au travers du SDRIF, du SRHH et des contrats de développement territorial.
Elle tient à rappeler que les élus par leur connaissance de leur territoire sont les mieux à même de proposer des aménagements urbains qui permettront de garantir la mixité sociale, comme le montrent les choix opérés par trois communes à propos d'opérations d'aménagement en cours de réalisation autour de ces gares :
- à Créteil, la commune a choisi de ne pas construire de logements sociaux autour de ce périmètre mais des logements en accession, des résidences mixtes étudiante et de tourisme et des bureaux ;
- à Bagneux, la commune a choisi de privilégier l'accession sociale « maîtrisée » à la propriété afin que les habitants de cette ville puissent devenir propriétaires à des coûts maîtrisés, les logements sociaux ne représenteront que 20 % des logements créés ;
- à Issy-les-Moulineaux, c'est une opération mixte de logements comprenant à la fois des opérations en accession à la propriété et des logements sociaux (à hauteur de 25%) qui a été décidée, la commune n'ayant pas atteint son taux de logements sociaux.
D. UNE VIGILANCE À MAINTENIR QUANT À LA CONSTRUCTION DE BUREAUX ET AUX PHÉNOMÈNES DE SPÉCULATION FONCIÈRE
Si votre rapporteur considère que l'adoption d'une nouvelle disposition contraignante ne peut être que contreproductive en ne permettant pas de s'adapter à la réalité du terrain, elle estime cependant nécessaire de demeurer attentif sur deux aspects : la construction de bureaux et les phénomènes de spéculation foncière.
Bien que la mixité sociale et fonctionnelle, c'est-à-dire la création de bureaux et de logements, soit régulièrement appelée de leurs voeux par certains élus, les représentants de la Société du Grand Paris ont indiqué à votre rapporteur être vigilants sur les projets de constructions de bureaux dans les périmètres des gares du Grand Paris Express. Il s'agit en effet d'éviter des effets de vases communicants entre communes d'Ile-de-France qui conduiraient à créer des bureaux sans considération des besoins et par conséquent à créer des phénomènes de vacance sur d'autre site.
Par ailleurs, nos collègues ont mis en avant la question de la spéculation foncière dans les périmètres de ces gares. Cette question, à laquelle il convient d'être attentif, a été soulevée par les membres du comité stratégique de la Société du Grand Paris qui regroupe les maires de toutes les communes desservies par le futur réseau de transport et des représentants du monde économique et social.
Pour répondre à leur demande, un observatoire chargé d'analyser les variations des prix de tous les types de biens fonciers et immobiliers aux abords des gares du Grand Paris a été mis en place. Il permettra que les élus, mais aussi les décideurs et le public puissent bénéficier d'informations régulières sur l'évolution des valeurs foncières et immobilières dans ces périmètres. Les premiers résultats (janvier 2014) des enquêtes menées par l'observatoire révèlent une stabilité des prix, le projet du Grand Paris Express n'ayant pas, pour le moment, de conséquence sur le prix des transactions.
Votre rapporteur tient également à souligner que l'établissement public foncier d'Ile-de-France a engagé une nouvelle stratégie foncière pour la période 2016-2020 par laquelle il s'engage à augmenter de 25% les acquisitions foncières en priorité autour des grands projets d'infrastructures comme le Grand Paris Express et à vendre désormais les terrains acquis à prix coûtant, ce qui devrait en particulier contribuer à maîtriser la spéculation foncière dans les périmètres des gares du Grand Paris Express.