Séance du 10 mai 2000
M. le président. Par amendement n° 140, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose, dans le premier alinéa du texte présenté par le I de cet article pour insérer un article 14-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, après les mots : « faire face aux dépenses », d'insérer le mot : « courantes ».
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement tend à apporter une précision. Le budget prévisionnel a pour objet de permettre à la copropriété de faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs. Les provisions versées à ce titre abonderont un fonds de roulement permettant de régler ces dépenses courantes.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 140, accepté par la commission et par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Je suis maintenant saisi de trois amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 141, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose :
I. - De compléter le premier alinéa du texte présenté par le I de l'article 30 pour insérer un article 14-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juilllet 1965 précitée par une phrase ainsi rédigée : « L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est convoquée dans un délai de quatre mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. »
II. - En conséquence, à la fin de ce même alinéa, de supprimer les mots : « dans les quatre mois maximum à compter de la date d'arrêté des comptes de l'exercice ».
Par amendement n° 529 rectifié, MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent, dans le premier alinéa du texte présenté par le I de l'article 30 pour l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de remplacer les mots : « dans les quatre mois » par les mots : « dans les six mois ».
Par amendement n° 660, MM. Lassourd, André, Bernard, Besse, Braye, Cazalet, Chérioux, Darcos, Demuynck, Descours, Doublet, Dufaut, Eckenspieller, Esneu, Fournier, François, Gélard, Gérard, Gerbaud, Giraud, Haenel, Joyandet, Karoutchi, Lanier, Larcher, Leclerc, Le Grand, Murat, Neuwirth, Ostermann, Peyrat, de Richemont, Schosteck, Souvet, Vasselle et Vial proposent, à la fin du premier alinéa du texte présenté par l'article 30 pour l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de remplacer les mots : « quatre mois maximum à compter de la date d'arrêté des comptes de l'exercice » par les mots : « six mois maximum à compter de la date d'arrêté des comptes de l'exercice précédent ».
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis, pour défendre l'amendement n° 141.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement de précision tend à définir la date butoir à laquelle le budget prévisionnel devra avoir été voté.
Nous assouplissons légèrement le délai imparti pour l'adoption du budget prévisionnel, permettant ainsi de tenir compte des nécessités pratiques sans remettre en cause la cohérence du dispositif.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski, pour présenter l'amendement n° 529 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski. L'article 30 comporte des avancées réelles qui concernent tant la garantie d'une meilleure gestion des copopriétés que l'implication indispensable des conseils syndicaux. Toutefois, réduire le délai de vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale à quatre mois après l'arrêté des comptes des copropriétés semble difficile à réaliser.
Aux termes de la législation actuelle, l'assemblée générale doit être réunie une fois par an, ce qui entraîne un délai de douze mois entre la date de clôture et la tenue de l'assemblée générale.
Le texte proposé prévoit, à juste titre, la prise en compte des travaux engagés. Le travail d'élaboration des comptes, avant mise à disposition du contrôle auprès du conseil syndical, ne peut être inférieur à trois mois, notamment dans les grandes copropriétés.
Le délai de quatre mois conduit donc à supprimer ou à réduire considérablement la possibilité de contrôle des comptes par le conseil syndical, ce qui va à l'encontre du souci permanent affiché par le législateur d'une nécessaire transparence : il faut prévoir de meilleures conditions d'appréciation avant un vote.
M. le président. La parole est à M. Lassourd, pour défendre l'amendement n° 660.
M. Patrick Lassourd. Cet amendement est similaireà celui que vient de présenter notre collègueM. Poniatowski.
Effectivement, dans de grandes copropriétés, il faut prévoir un certain délai entre l'arrêté des comptes et le vote du budget prévisionnel. Je reprends donc à mon compte les excellents arguments qu'a développés notre collègue.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements n°s 141, 529 rectifié et 660 ?
M. Louis Althapé, rapporteur. La commission est défavorable à l'amendement n° 141.
Elle est, en revanche, favorable aux amendements n°s 529 rectifié et 660, car elle préfère un délai de six mois à un délai de quatre mois.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Je souhaiterais entendre M. Jarlier avant de m'exprimer, monsieur le président, car il semble qu'il y ait une différence entre le dispositif proposé par l'amendement n° 141 et celui que prévoient les deux autres amendements.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Il convient de ne pas allonger excessivement le délai légal imparti pour l'adoption du budget prévisionnel. Un délai de quatre mois paraît suffisant, surtout s'il prend effet au moment de la convocation de l'assemblée générale et non pas au moment du vote.
Porter le délai à six mois risque de réduire à néant le mécanisme de recouvrement accéléré des provisions en cas de défaillance d'un copropriétaire, puisque la mise en oeuvre de ce dispositif est subordonnée à l'adoption préalable du budget prévisionnel.
En d'autres termes, porter à six mois le délai légal imparti pour l'adoption du budget prévisionnel reviendrait à limiter le champ de la procédure accélérée de recouvrement des provisions. Cette procédure ne pourrait, en effet, être appliquée qu'à compter du huitième mois de l'année en cas d'acompte mensuel et du dixième mois de l'année en cas d'acompte trimestriel, et ne pourrait donc être appliquée que pendant quatre mois dans le premier cas et pendant deux mois dans le second cas.
M. le président. Quel est, dans ces conditions, l'avis du Gouvernement sur les amendements n°s 141, 529 rectifié et 660 ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. L'amendement n° 141 comporte le terme : « convoquée ». Or, au moment de la convocation, on ne sait pas exactement quand va se tenir l'assemblée générale !
M. Ladislas Poniatowski. En effet !
M. Claude Bartolone, ministre délégué. J'aurais donc tendance à proposer un compromis, en remplaçant les mots : « convoquée dans un délai de quatre mois » par les mots : « réunie dans un délai de six mois ». Une assemblée de copropriétaires peut être convoquée et sa réunion être prévue à un moment indéterminé !
M. Ladislas Poniatowski. Dans ce cas, il faut adopter notre amendement !
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Si la disposition que vient de proposer M. le ministre convient à MM. Poniatowski et Lassourd, je suis tout à fait prêt à retirer l'amendement n° 141 au profit de l'amendement n° 529 rectifié.
M. le président. Monsieur Poniatowski, acceptez-vous les rectifications proposées par M. le ministre ?
M. Ladislas Poniatowski. Monsieur le ministre, ne vous compliquez pas la tâche, acceptez mon amendement : il résout tout ! Il a l'avantage d'être clair, dans la mesure où il modifie le texte actuel du Gouvernement. Le budget prévisionnel sera ainsi voté non plus quatre mois, mais six mois après l'assemblée générale. Alors qu'actuellement, dans toutes les copropriétés de France, il y a seulement un temps fort, l'assemblée générale, il y en aura dorénavant deux, à six mois d'intervalle. C'est, à mon avis, beaucoup plus clair.
Cela étant, monsieur le président, si sous-amendement il devait y avoir, il ne saurait s'agir d'un sous-amendement à l'amendement n° 529 rectifié, mais d'un sous-amendement à l'amendement n° 141, compte tenu des rectifications proposées.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Le sous-amendement du Gouvernement prévoyant la réunion et non la convocation de l'assemblée dans un délai de six mois, devrait donner satisfaction à tout le monde.
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. le ministre.
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Je confirme, monsieur le président, que le sous-amendement que j'entends déposer s'applique bien à l'amendement n° 141 de la commission des lois.
M. le président. Je suis donc saisi d'un sous-amendement n° 1106, présenté par le Gouvernement, et tendant dans le texte proposé par le I de l'amendement n° 141, à remplacer le mot : « convoquée » par le mot « réunie » et le mot : « quatre » par le mot : « six ».
M. Ladislas Poniatowski. Dans ces conditions, je retire l'amendement n° 529 rectifié.
M. Patrick Lassourd. Et moi, je retire l'amendement n° 660, monsieur le président.
M. le président. Les amendements n°s 529 rectifié et 660 sont retirés.
Quel est l'avis de la commission sur le sous-amendement n° 1106 ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix le sous-amendement n° 1106, accepté par la commission.
(Le sous-amendement est adopté.)
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix, ainsi modifié, l'amendement n° 141, accepté par la commission et par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Je suis maintenant saisi de deux amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 503 rectifié, MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent de remplacer les deux derniers alinéas du texte présenté par le I de l'article 30 pour l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 par trois alinéas ainsi rédigés :
« Les copropriétaires versent au syndicat :
« - une avance permanente de trésorerie dont le montant est, nonobstant toutes stipulations contraires du règlement de copropriété, fixé annuellement par l'assemblée générale ;
« - au début de chaque trimestre, soit une provision qui ne peut excéder le quart du budget provisionnel pour l'exercice considéré, soit une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées. »
Par amendement n° 142, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit les deux derniers alinéas du texte présenté par le I de l'article 30 pour insérer un article 14-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée :
« Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
« La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
La parole est à M. Poniatowski, pour présenter l'amendement n° 503 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski. L'article 30 fixe limitativement les provisions que les copropriétaires versent au syndicat de copropriété. Ces provisions ne peuvent consister qu'en un versement trimestriel égal au quart du budget voté.
Comme l'article ne prévoit pas la constitution d'une avance permanente de trésorerie, le syndicat se trouve ne plus disposer d'argent et ne pas pouvoir payer les factures lorsque les dépenses d'un trimestre excèdent le quart du budget voté, ce qui, statistiquement, se produit une fois sur deux.
Cette disposition organise donc la cessation de paiement chronique des syndicats de copropriété.
En outre, elle interdit aux copropriétaires de financer le syndicat par remboursement trimestriel des dépenses effectivement acquittés, alors que de nombreux syndicats fonctionnent de cette façon à la satisfaction des copropriétaires.
L'amendement prévoit la constitution d'une avance permanente de trésorerie dont le montant est décidé annuellement par l'assemblée générale et permet aux copropriétaires de financer le syndicat soit par des provisions trimestrielles égales aux quart du budget annuel, soit par remboursement des dépenses effectuées le trimestre précédent.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 142.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. La possibilité offerte à l'assemblée générale des copropriétaires de décider de modalités différentes pour le paiement des provisions liées au financement du budget prévisionnel doit pouvoir porter sur la périodicité des provisions, mais également sur le montant de chacune d'entre elles.
L'importance du montant des dépenses courantes peut varier d'une période à l'autre, les frais de chauffage, en cas de chauffage collectif, en sont un bon exemple.
Seule la règle d'exigibilité de la provision au premier jour de chaque période est intangible.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements n°s 503 rectifié et 142 ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Sur l'amendement de M. Poniatowski, conformément aux recommandations de notre collègue Pierre Jarlier, qui, par délégation, a étudié cet article au nom de la commission des lois, nous avons donné un avis défavorable, dans la mesure où cet amendement tend à supprimer le principe de la gestion prévisionnelle.
En revanche, nous avons donné un avis favorable sur l'amendement n° 142.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. L'amendement de M. Poniatowski est partiellement satisfait par l'amendement n° 142 de la commission des lois.
La rédaction proposée par l'article 30 du projet de loi pour la fin de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ambiguë. Elle pourrait être interprétée comme fixant de façon intangible au quart du budget prévisionnel, sans modulation possible par l'assemblée générale des copropriétaires, le montant de la provision exigible au début de chaque trimestre. Or le montant des dépenses courantes prises en compte dans le budget prévisionnel peut varier d'un trimestre à l'autre. Aussi le montant de chaque provision doit-il pouvoir être adapté aux besoins en fonction de la période concernée.
L'amendement n° 142 prend en compte cette préoccupation. L'amendement n° 503 rectifié est donc satisfait sur ce point.
En revanche, il ne paraît pas opportun de revenir sur le caractère désormais prévisionnel du financement des dépenses courantes.
Voilà qui justifie l'avis défavorable de la commission des lois.
M. le président. Monsieur Poniatowski, l'amendement n° 503 rectifié est-il maintenu ?
M. Ladislas Poniatowski. L'amendement n° 142 présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois, me satisfait plus que partiellement. Prévoir que l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes me convient tout à fait.
Par conséquent, je retire mon amendement, monsieur le président.
M. le président. L'amendement n° 503 rectifié est retiré.
Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 142 ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 142, accepté par la commission et par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix, modifié, le texte proposé pour l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
(Ce texte est adopté.)
ARTICLE 14-2 DE LA LOI N° 65-557 DU 10 JUILLET 1965