[Sénat - Travaux - [Séance du 10 mai 2000]

Séance du 10 mai 2000

M. le président. Nous abordons maintenant l'examen des paragraphes II à IV de l'article 30.
Par amendement n° 808, MM. Plancade, Vezinhet, Bellanger, Piras et les membres du groupe socialiste et apparentés proposent de compléter in fine le texte présenté par le II de l'article 30 pour le quatrième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 par une phrase ainsi rédigée : « Ce budget prévisionnel comprend obligatoirement une ligne budgétaire pour le fonctionnement du conseil syndical, relevant de la catégorie des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; ».
La parole est à M. Plancade.
M. Jean-Pierre Plancade. Cet amendement tend à rendre obligatoire le vote d'un budget de fonctionnement du conseil syndical, organe pivot du bon fonctionnement des copropriétés.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. La commission, suivant l'avis de la commission des lois, est défavorable à cet amendement.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement rend obligatoire l'inscription dans le budget prévisionnel d'une ligne budgétaire relative au fonctionnement du conseil syndical. Il ne paraît pas opportun d'imposer ce type de dépenses, dont la nécessité doit être laissée à l'appréciation de l'assemblée générale, qui vote le budget.
En outre, dans les copropriétés de petite taille, qui sont nombreuses, le fonctionnement du conseil syndical n'appelle pas un fonctionnement spécifique.
M. Jean-Pierre Plancade. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Plancade.
M. Jean-Pierre Plancade. Monsieur le rapporteur pour avis, accepteriez-vous cet amendement si je le rectifiais de la façon suivante : « Ce budget prévisionnel peut comprendre une ligne budgétaire pour le fonctionnement du conseil syndical,... » ?
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Tout à fait ! Cela permettrait, en tout cas, aux petites copropriétés d'éviter ce dispositif. A titre personnel, j'y suis donc très favorable.
M. Jean-Pierre Plancade. Je le rectifie donc.
M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 808 rectifié, présenté par MM. Plancade, Vezinhet, Bellanger, Piras et les membres du groupe socialiste et apparentés, et tendant à compléter in fine le texte proposé par le II de l'article 30 pour le quatrième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 par une phrase ainsi rédigée : « Ce budget prévisionnel peut comprendre une ligne budgétaire pour le fonctionnement du conseil syndical, relevant de la catégorie des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; ».
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Compte tenu de la modification apportée, j'émets un avis favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 808 rectifié, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 145, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit le III de l'article 30 :
« III. - Les dispositions des articles 14-1 et 14-2 insérés dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée entrent en vigueur le 1er janvier 2001.
« Les dispositions de l'article 14-3 inséré dans la même loi et les dispositions du II du présent article entrent en vigueur le 1er janvier 2003. »
Cet amendement est assorti d'un sous-amendement n° 632, présenté par M. Chérioux, et tendant :
I. - A la fin du premier alinéa du texte proposé par l'amendement n° 145 pour le III de l'article 30, à remplacer les mots : « le 1er janvier 2001 » par les mots : « à la date d'arrêté des comptes du premier exercice comptable qui suit la publication de la présente loi. »
II. - A la fin du deuxième alinéa du texte proposé par l'amendement n° 145 pour le III de cet article, à remplacer les mots : « le 1er janvier 2003 » par les mots : « à la date d'arrêté des comptes du premier exercice comptable qui suit la publication de la présente loi. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 145.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Il semble préférable, pour une meilleure lisibilité du texte, de faire figurer les dispositions insérées par l'Assemblée nationale dans le paragraphe III - inscription dans le règlement de copropriété des modalités de calcul des quotes-parts des parties communes et des quotes-parts de charges - sous un article distinct, dès lors qu'elles ne concernent ni le budget prévisionnel ni le plan comptable.
Réutilisant la « coquille » du paragraphe III, cet amendement vise à différer l'entrée en vigueur des dispositions relatives à la définition du budget prévisionnel et de celles qui sont relatives à la mise en place d'un plan comptable.
M. le président. La parole est à M. Chérioux, pour présenter le sous-amendement n° 632.
M. Jean Chérioux. Monsieur le président, certes, la proposition de différer la date d'entrée en vigueur des dispositions de l'article 30 va dans le bon sens, mais elle ne tient pas compte de deux choses.
Tout d'abord, s'agissant du budget prévisionnel, elle obligera les syndicats de copropriété qui auront tenu leur assemblée générale après le 1er janvier 2000 à en tenir une seconde.
Ensuite et surtout, s'agissant de la mise en place du plan comptable pour le 1er janvier 2003, j'observe que les assemblées générales d'un certain nombre de syndicats de copropriétés se tiennent dans le courant de l'année. Les arrêtés des comptes n'ont donc pas toujours lieu avant le 31 décembre.
Par conséquent, je propose, par ce sous-amendement, de remplacer les dates d'entrée en vigueur de ces dispositions à la date d'arrêté des comptes du premier exercice comptable qui suit la publication de la présente loi, afin de tenir compte de la réalité.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur le sous-amendement n° 632 ?
M. Louis Althapé, rapporteur. La commission des affaires économiques a émis un avis défavorable, partagé par la commission des lois.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Il paraît préférable, car lisible pour tous, de fixer une date précise, d'une part, pour l'entrée en vigueur des budgets prévisionnels, d'autre part, pour les nouvelles exigences comptables.
En outre, concernant l'entrée en application du plan comptable, il s'agit de laisser aux syndics le temps nécessaire à l'adaptation de leurs moyens comptables et à la formation de leurs personnels.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 145 et défavorable au sous-amendement n° 632.
M. le président. Le sous-amendement n° 632 est-il maintenu, monsieur Chérioux ?
M. Jean Chérioux. J'ai bien entendu l'appel de MM. les rapporteurs, mais leur argumentation ne m'a pas totalement convaincu. Il est bon que le projet de loi prévoit une date fixe, mais celle-ci ne tient pas compte de la réalité. En outre, elle posera dans un certain nombre de cas des difficultés aux syndicats de copropriété. Vous choisissez cette voie ; vous en prenez la responsabilité. Je retire donc avec regret mon sous-amendement.
M. le président. Le sous amendement n° 632 est retiré.
Personne ne demande la parole ?
Je mets aux voix l'amendement n° 145, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 507 rectifié, MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent d'insérer, après le III de l'article 30, un paragraphe additionnel ainsi rédigé :
« ... - L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les copropriétaires qui aggraveraient par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, les charges communes, auront à supporter seuls les frais ou dépenses qui seraient ainsi occasionnés et notamment les frais de recouvrement des charges de copropriété. »
La parole est à M. Poniatowski.
M. Ladislas Poniatowski. Cet amendement va peut-être soulever un problème de droit, mais il répond réellement aux difficultés auxquelles se heurtent de très nombreuses copropriétés.
Les immeubles en copropriété ne peuvent fonctionner que si tous les copropriétaires paient régulièrement les charges. Pour se protéger contre les copropriétaires récalcitrants, la pratique a inventé les clauses « d'aggravation des charges ». Ces clauses, qui figurent notamment dans les règlements de copropriété, prévoient que celui qui aggrave les charges communes doit en supporter seul le coût. Tel est l'objet de cet amendement.
A l'occasion de la réforme des procédures d'exécution, le législateur, voulant essentiellement s'opposer aux pratiques douteuses, a abouti en fait à priver d'effet les clauses « d'aggravation des charges », dont le recours était incontesté, sinon par les mauvais payeurs.
Je sais bien qu'on trouve de tout parmi ces mauvais payeurs, ceux qui ne veulent pas payer et ceux qui ne peuvent pas payer. Ces mauvais payeurs, que l'on rencontre dans les petites comme dans les grandes copropriétés, sont toujours les mêmes. Parfois, les retards de paiement de charges se cumulent sur plusieurs années au point que certaines petites copropriétés peuvent, de ce fait, se trouver en grande difficulté.
C'est pourquoi nous avons proposé cet amendement, bien que nous sachions qu'il soulève un problème de droit.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Je souhaite entendre l'avis de la commission des lois.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement, d'une part, est contraire à l'amendement n° 152, à l'article 31, déposé par la commission des lois et, d'autre part, pose un problème de fond, un problème de droit, même si l'on peut comprendre la préoccupation de ses auteurs. Certes, il faut pouvoir recouvrer les sommes non acquittées par certains copropriétaires, mais, pour autant, le syndic ne doit pas avoir pouvoir, de son propre chef, d'imputer à un copropriétaire les frais qu'il aurait occasionnés, ainsi que les frais de recouvrement des charges.
En l'absence d'accord entre le copropriétaire fautif ou défaillant pour le dédommagement de la copropriété, il revient au juge de trancher le litige. Le syndic ne peut être, en quelque sorte, juge et partie, et décider seul du montant du préjudice. En outre, sa rémunération n'étant pas établie en fonction d'un tarif, ce dispositif pourrait se révéler dangereux pour le copropriétaire.
J'ajoute que pareil dispositif constituerait une dérogation au droit commun en vertu duquel toute personne subissant un dommage peut en demander réparation au juge.
M. le président. Monsieur le rapporteur, quel est maintenant l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Je demande à l'auteur de cet amendement de bien vouloir le retirer. Nous traiterons de ce problème lors de l'examen de l'article 31.
M. le président. Monsieur Poniatowski, votre amendement est-il maintenu ?
M. Ladislas Poniatowski. Je le maintiens. Certes, il donne pouvoir au syndic de copropriété de faire payer le copropriétaire récalcitrant, mais le recours au juge reste toujours possible si le copropriétaire récalcitrant trouve que ce qui lui est demandé est abusif.
Nous proposons de donner force de loi à une clause qui figure dans presque tous les règlements de copropriété. Vous savez très bien, les uns et les autres, combien l'application des règlements de copropriété en la matière est difficile : le différend est soumis au juge qui prend le temps de se prononcer.
Sans doute l'article 31 prévoit-il la possibilité de recourir à une procédure d'urgence, mais je ne crois pas que la rédaction de l'article 31, telle qu'elle est proposée par M. le rapporteur, apporte une réponse à ce véritable problème.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 507 rectifié ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Je perçois une certaine distorsion entre l'esprit qui anime M. Poniatowski et les effets qui résulteraient de l'adoption de son amendement.
Je reviendrai donc en quelques mots sur sa proposition et les problèmes qui pourraient apparaître si elle devait être appliquée.
M. Ladislas Poniatowski. Je les vois aussi !
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Au paragraphe III de l'article 30, l'amendement que vous présentez, monsieur Poniatowski, vise à insérer un article 10-1 dans la loi du 10 juillet 1965 pour mettre à la charge des copropriétaires l'aggravation des dépenses du syndicat provenant de leur part.
La clause d'aggravation des charges qu'il est proposé de légaliser vise essentiellement les copropriétaires récalcitrants ou mauvais payeurs de leurs charges, pour reprendre cette expression.
L'objectif est de déroger, dans la loi du 10 juillet 1965, au principe d'ordre public posé dans l'article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution qui met à la charge du créancier et non pas à la charge des débiteurs défaillants les frais de recouvrement des impayés de charges.
En 1991, le législateur a eu pour objectif de ne pas accabler les débiteurs et la loi invite d'ailleurs les huissiers à utiliser les procédures strictement nécessaires et les moins coûteuses pour essayer de tenir compte de la situation qui amène un certain nombre de copropriétaires à ne pas payer.
La procédure simplifiée et accélérée du recouvrement des charges, prévue par le projet de loi à l'article 31, répond à l'objectif d'imputer au débiteur de mauvaise foi les frais de recouvrement des charges.
Toute mesure allant au-delà, comme celle qui nous est proposée ici, ne peut être qu'être source d'exclusion si elle n'est pas bien mesurée. C'est pour cette raison que le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 507 rectifié.
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 507 rectifié.
M. Jean Chérioux. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Chérioux.
M. Jean Chérioux. Effectivement, un problème se pose. Un problème de droit ? Je ne le crois pas car, par définition, le législateur est souverain : ce qu'a fait une loi, une autre loi peut le défaire ; et même si un principe a été fixé dans une loi précédente, on peut toujours prévoir des exceptions.
Pour ma part, je pense qu'il faut surtout être pragmatique. Il suffit de voir comment cela se passe dans les copropriétés : ce sont toujours les mêmes qui ne paient pas, ce sont toujours de mauvais débiteurs et ce ne sont pas toujours les plus pauvres, loin de là !
Je sais bien qu'il est possible de recourir au juge. Mais s'il faut que, systématiquement, une copropriété saisisse la justice chaque fois qu'elle veut imputer les frais de recouvrement à un débiteur qui n'est pas de bonne foi, c'est impraticable.
Vous avez rappelé, monsieur le ministre, que la loi de 1991 avait interdit la clause en question pour éviter que certaines personnes ne se retrouvent en situation d'exclusion. Je partage cette analyse, mais nous traitons ici d'un cas particulier ; ce sont des copropriétaires, ils ne sont donc pas démunis. Je sais bien qu'il y a des petits copropriétaires : ce ne sont pas ceux-là qui ne paient pas les charges de copropriété, ce sont bien souvent ceux qui louent leur propre logement.
Dans cette affaire, j'aurais tendance à suivre M. Poniatowski, peut-être au grand dam d'éminents juristes, mais à la lueur de la simple constatation que ce système offre la possiblité de ne pas léser les copropriétaires de bonne foi, alors que le système que vous voulez mettre en place aboutira au résultat inverse puisque les bénéficiaires seront les débiteurs de mauvaise foi.
Voilà les raisons pour lesquelles je voterai l'amendement n° 507 de M. Poniatowski.
M. Patrick Lassourd. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Lassourd.
M. Patrick Lassourd. La question qui est posée dans cet amendement est effectivement une vraie question et les arguments qui ont été développés, certes incontestables du point de vue du droit, ne donnent en tout cas pas satisfaction d'un point de vue pragmatique. En effet, s'il faut recourir d'une façon systématique au juge pour pouvoir encaisser des charges qui n'ont pas été honorées, on va d'abord extrêmement complexifier la chose. A cet égard, j'en reviens aux propos que nous avons entendus tout à l'heure, tant du président de la commission des finances que de M. Vasselle, qui nous mettaient en garde contre le risque de complications excessives et militaient pour qu'une place soit laissée à la discussion, à la concertation et à la négociation.
Cet amendement n'aurait-il pas été plus acceptable si nous avions limité la possibilité de recouvrer des charges, sans aller vers une action en justice, en dessous d'un certain plafond de dépenses ?
Le texte a une portée extrêmement générale : toute petite dégradation, qu'elle soit de l'ordre de 1 000, 1 500 ou 2 000 francs, sera visée au même titre qu'une dégradation de plusieurs dizaines de milliers de francs ou qu'un non-paiement de charges à due concurrence.
Je me demande si la solution n'aurait pas été de dire qu'en dessous d'un certain plafond il y a négociation avec le syndic, qui procédera au recouvrement des charges, et, au-delà, recours à la voie judiciaire.
M. Ladislas Poniatowski. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski.
M. Ladislas Poniatowski. Nous pourrions effectivement repousser la discussion de cet amendement à l'article 31 du projet de loi, mais cela ne changerait rien sur le fond.
J'avoue par ailleurs que je retiens la suggestion tendant à renvoyer à un décret en Conseil d'Etat la fixation des frais de recouvrement de charges.
Monsieur le ministre, j'ai dit d'emblée que je savais que le dispositif proposé poserait un problème de droit. Je connais en effet la loi du 9 juillet 1991.
Des copropriétaires ne peuvent pas ou ne veulent pas payer. Or la loi de 1991 protège tous les vrais mauvais payeurs, ceux qui peuvent parfaitement payer et qui alourdissent les charges des copropriétés, ce qui est regrettable. A l'inverse, le texte qui nous est proposé s'impose à tous, tant à ceux qui ne veulent pas payer que, malheureusement, à ceux qui ne peuvent pas.
Ne conviendrait-il pas, de ce fait, de modifier cet amendement en ajoutant que le montant des frais de recouvrement des charges pourrait être fixé par décret en Conseil d'Etat ? Cette précision ne permettrait-elle pas d'apporter sinon une solution, tout au moins une réponse à de vrais problèmes qui se posent dans de très nombreuses copropriétés ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. Je veux rappeler à M. Poniatowski que l'amendement qu'il a déposé a exactement le même objet que le texte proposé pour l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 par l'article 31. Son adoption ne tendrait qu'à le déplacer à l'article 30. Il vaut donc mieux attendre l'examen de l'article 31 pour l'aborder réellement.
M. le président. L'amendement n° 507 rectifié est-il maintenu ?
M. Ladislas Poniatowski. Monsieur le président, je le modifie afin qu'il s'applique, désormais, à l'article 31.
M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 507 rectifié bis, que nous examinerons à l'article 31.
Par amendement n° 506 rectifié bis , MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent après le III de l'article 30 d'insérer deux paragraphes ainsi rédigés :
« ... - Le dernier alinéa de l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. »
« ... - L'article 17 précité est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. »
La parole est à M. Poniatowski.
M. Ladislas Poniatowski. Le Parlement a institué, en 1965, un cadre pour la gestion des copropriétés par des copropriétaires élus par l'assemblée générale. Cette modalité de gestion a été dénommée « syndicat coopératif ». En 1985, le Parlement a décidé que ce mode de gestion devrait être mentionné dans les règlements nouveaux de copropriété. Cependant, le décret du 17 mars 1967 modifié en 1986 continue à imposer pour l'adoption de ce mode de gestion la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la désignation d'un syndic professionnel ou bénévole ne nécessite que la majorité absolue de l'article 25.
Le décret a ainsi créé une inégalité que n'avait pas voulue le législateur. Cette disposition n'est, de plus, pas conforme à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ».
Alors que le mode de gestion du « syndicat coopératif » intéresse surtout les moyennes et grandes copropriétés, celles-ci ne peuvent l'adopter en raison des difficultés qu'elles rencontrent désormais pour obtenir la double majorité de l'article 26. Or la gestion coopérative, parce que collégiale, offre plus de garantie que la gestion par un syndic bénévole.
Lors des travaux préparatoires au vote par le Sénat de la loi du 31 décembre 1985, il avait été précisé que ce mode de gestion devait pouvoir être adopté ou abandonné par décision de l'assemblée générale sans que cela entraîne à chaque fois une modification du règlement de copropriété.
Afin de remédier à cette inégalité que rien ne justifie, il est proposé de mentionner dans les règlements de copropriété les modalités de fonctionnement du syndicat coopératif.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 506 rectifié bis , accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Je suis maintenant saisi de deux amendements identiques.
L'amendement n° 146 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
L'amendement n° 530 rectifié est déposé par MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants.
Tous deux tendent à supprimer le IV de l'article 30.
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis, pour défendre l'amendement n° 146.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Le paragraphe IV ajouté par l'Assemblée nationale concerne l'obligation faite au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de chaque syndicat qui lui en a donné mandat. Il paraît préférable de supprimer cette disposition.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski, pour défendre l'amendement n° 530 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski. Ce paragraphe IV introduit par l'Assemblée nationale a pour objet « d'inciter très fortement » ou tout du moins « de recommander a priori » d'ouvrir un compte séparé par copropriété. Une telle mesure « autoritaire », qui peut induire des coûts élevés et de nouvelles difficultés techniques de mise en oeuvre, semble inutile dans les situations les plus modestes, mais aussi dans les grosses copropriétés.
Le texte en vigueur autorise tout à fait un conseil syndical et une assemblée générale de copropriétaires, si elle le souhaite, à ouvrir un compte séparé. Il est dangereux, et donc inutile, de transformer cette autorisation en obligation.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements identiques n°s 146 et 530 rectifié ?
M. Louis Althapé, rapporteur. La commission émet un avis favorable sur ces deux amendements.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement.
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Le Gouvernement émet également un avis favorable sur les deux amendements.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix les amendements identiques n°s 146 et 530 rectifié, acceptés par la commission et par le Gouvernement.

(Les amendements sont adoptés.)
M. le président. Je suis maintenant saisi de deux amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 809, MM. Plancade, Vézinhet, Bellanger, Piras, Lagauche, Picheral et les membres du groupe socialiste et apparentés proposent de compléter in fine l'article 30 par un paragraphe ainsi rédigé :
« ... Le cinquième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé :
« - de soumettre, lors de la première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer un fonds de prévoyance pour travaux en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les six années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25. Ce fonds de prévoyance est propriété du syndicat. Le vendeur d'un lot ne peut exiger le remboursement. Toutefois, le cédant peut demander à l'acquéreur de son lot le paiement de sa participation ; ».
Par amendement n° 965 rectifié, Mme Terrade, MM. Ralite, Lefebvre, Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen proposent de compléter in fine l'article 30 par un paragraphe ainsi rédigé :
« ... Le cinquième alinéa de l'article 18 est remplacé par deux alinéas ansi rédigés :
« - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'Assemblée générale, la décision de constituer un fonds de prévoyance pour travaux, en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les six années à échoir et non encore décidés par l'Assemblée générale ;
« - cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25. Ce fonds de prévoyance est propriété du syndicat. Le vendeur d'un lot ne peut en exiger le remboursement. Toutefois, le cédant pourra demander à l'acquéreur de son lot le paiement de sa participation. »
La parole est à M. Plancade, pour défendre l'amendement n° 809.
M. Jean-Pierre Plancade. La loi du 21 juillet 1994 a institué la possibilité pour l'assemblée générale de créer des provisions pour travaux futurs afin de faciliter le financement de gros travaux, leur constitution facilitant l'octroi de prêts bancaires.
L'amendement modifie le droit actuel sur deux points. D'une part, il étend de trois à six ans la durée pendant laquelle ces provisions peuvent être requises, un étalement de la dépense sur trois ans étant insuffisant pour de lourds travaux. D'autre part, il crée un fonds spécifique, le fonds de prévoyance pour travaux, distinct du fonds de roulement et affirme son caractère d'indivisibilité.
M. le président. La parole est à Mme Bidard-Reydet, pour défendre l'amendement n° 965 rectifié.
Mme Danielle Bidard-Reydet. Cet amendement vise à déplacer un article qui a été adopté à l'Assemblée nationale dans le chapitre du logement insalubre, alors qu'il vient, très justement, modifier la loi de 1965 relative aux copropriétés.
Le rattachement de cette disposition aux articles 72 et suivants de la présente loi n'est, cependant, pas dénué de sens dans la mesure où cette proposition de modification de l'article 18 de la loi de 1965 vise à faciliter la réalisation de gros travaux de ravalement ou de réhabilitation au sein des copropriétés et que, sans aucun doute, l'habitat insalubre est en premier lieu le fait de copropriétés dégradées en raison du manque de moyens des copropriétaires qui ne peuvent faire face aux charges.
Une solution existe. Elle a été expérimentée au sein de certaines copropriétés, notamment celles qui sont gérées sous forme coopérative.
Le difficile problème de l'entretien du bâti a pu être surmonté par la constitution d'un fonds de réserve pour gros travaux, alimenté par des versements limités, mais réguliers. En cas de vente d'un lot, ce fonds est réputé attaché au lot, avec, toutefois, la possibilité pour le vendeur de demander à l'acheteur le paiement de sa participation.
Cette expérience se révèle concluante. De fait, elle permet de réaliser des travaux d'importance sans avoir recouru à des appels exceptionnels de fonds, solution qui aboutit fréquemment à bloquer les gros travaux eu égard au coût qu'ils représentent.
Cette solution est préconisée par de nombreuses associations de copropriétaires, telles l'association des responsables de copropriétés, l'ARC, ou l'association nationale de la copropriété coopérative, l'ANCC.
Aussi, je vous propose de donner une assise législative à cette pratique, qui semble de nature à lutter contre les copropriétés dégradées, et, par voie de conséquence, de voter cet amendement.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements n°s 809 et 965 rectifié ?
M. Louis Althapé, rapporteur. L'amendement n° 809 est contraire à un amendement de la commission des affaires sociales à l'article 75 et sur lequel nous avons émis un avis favorable. Donc, avis défavorable.
La commission émet un avis défavorable également sur l'amendement n° 965 rectifié.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement sur les deux amendements ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. La mesure proposée est d'ores et déjà prévue à l'article 75 du projet de loi tel qu'amendé par l'Assemblée nationale, comme cela vient d'être rappelé. Il convient de souligner qu'il s'agit d'étendre la possibilité de réaliser des provisions spéciales pour les travaux non encore décidés par l'assemblée générale sur une durée de six ans au lieu de trois ans aujourd'hui.
La règle de majorité pour les décider est toujours celle qui est prévue à l'article 25 de la loi de 1965, l'innovation résidant dans le sort de ces provisions spéciales en cas de mutation d'un lot de copropriété. Il est en effet prévu qu'elles soient la propriété du syndicat des copropriétaires. Tel n'est pas le voeu de la majorité des copropriétaires même si cela peut apparaître contraire à l'intérêt de la copropriété dans son ensemble.
C'est là un point délicat. Prévoir que les provisions seront acquises à la copropriété risque d'aller à l'encontre de l'objectif visé par ces deux amendements. C'est pourquoi le Gouvernement y est défavorable.
M. Jean-Pierre Plancade. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Plancade.
M. Jean-Pierre Plancade. Sensibles aux arguments développés par M. le ministre, nous retirons notre amendement.
M. le président. L'amendement n° 809 est retiré.
Madame Terrade, maintenez-vous l'amendement n° 965 rectifié ?
Mme Odette Terrade. Oui, monsieur le président.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 965 rectifié, repoussé par la commission et par le Gouvernement.
M. Jean-Pierre Plancade. Le groupe socialiste s'abstient.

(L'amendement n'est pas adopté.)
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix, modifié, l'ensemble de l'article 30.

(L'article 30 est adopté.)

Articles additionnels après l'article 30