[Sénat - Travaux - [Séance du 10 mai 2000]

Séance du 10 mai 2000

M. le président. « Art. 31. - La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
« 1° A. - Il est inséré, après l'article 10, un article 10-1 ainsi rédigé :
« Art. 10-1 . - Les copropriétaires qui aggraveraient par leur fait ou celui de leurs locataires les charges communes auront à supporter seuls les frais et toutes dépenses qui seraient ainsi occasionnées, et notamment les frais de recouvrement des charges de copropriété. » ;
« 1° Après l'article 19-1, il est inséré un article 19-2 ainsi rédigé :
« Art. 19-2 . - A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
« Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
« Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. » ;
« 1° bis La première phrase de l'article 20 est ainsi rédigée :
« Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. » ;
« 1° ter Le e de l'article 25 est complété par les mots : ", à l'exception des travaux prescrits par un arrêté d'insalubrité pris en application des articles L. 26 et suivants du code de la santé publique, ou par un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qui relèvent de la majorité de l'article 24." ;
« 1° quater Avant le dernier alinéa de l'article 25, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ; »
« 2° L'article 28 est ainsi rédigé :
« Art. 28 . - I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
« a) Le propriétaire du ou des lots composant exclusivement un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces lots, ce ou ces bâtiments, selon le cas, soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
« b) Les propriétaires dont les lots composent un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
« II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
« Par dérogation aux dispositions du b de l'article 26, l'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
« Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
« Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat dans le cas du a ci-dessus, ou de chacun des syndicats dans le cas du b ci-dessus.
« La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. » ;
« 3° Le deuxième alinéa de l'article 29-1 est ainsi rédigé :
« Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. » ;
« 4° La dernière phrase du dernier alinéa de l'article 29-1 est complétée par les mots : "à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou d'office." ;
« 5° L'article 29-4 est ainsi rédigé :
« Art. 29-4 . - Sur prérapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de la division en application des I et II de l'article 28, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé charge celui-ci de prendre les mesures nécessaires au retrait d'un ou de plusieurs bâtiments de la copropriété initiale pour constituer une propriété ou copropriété séparée. A cette fin, il lui confie tout ou partie des pouvoirs des assemblées prévus à l'article 28. Sur le rapport de l'administrateur provisoire, il prononce le retrait et la constitution d'une propriété ou d'une copropriété séparée.
« Pour chaque syndicat des copropriétaires né de la scission, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé charge l'administrateur provisoire de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic. » ;
« 6° Après l'article 29-4, il est inséré un article 29-5 ainsi rédigé :
« Art. 29-5 . - L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que les prérapports et rapports établis par celui-ci sont portés à la connaissance du procureur de la République et des copropriétaires selon les formalités fixées par un décret en Conseil d'Etat. Le procureur de la République transmet copie de ladite nomination au préfet et au maire de la commune dans laquelle sont situés les immeubles ou ensembles immobiliers concernés et il leur transmet, à leur demande, copie desdits rapports et prérapports. » ;
« 7° L'article 29-4, dans sa rédaction issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, devient l'article 29-6 ;
« 8° Avant le dernier alinéa de l'article 25, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« n) L'adoption ou l'abandon du mode de gestion du syndicat coopératif tel que défini à l'article 14-1. » ;
« 9° L'article 29 est complété par six alinéas ainsi rédigés :
« Les unions de syndicats de copropriétaires visées au premier alinéa sont des groupements dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'équipements communs à plusieurs syndicats, ainsi que la satisfaction d'intérêts communs auxdits syndicats. Elles peuvent recevoir l'adhésion de sociétés immobilières et de tous copropriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
« Les unions de syndicats visées aux premier et deuxième alinéas peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions du présent article.
« L'adhésion à une union du premier alinéa est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l'article 26. Toutefois, lorsqu'une union est créée en conséquence de l'application de l'article 28, la décision est prise à la majorité de l'article 24.
« L'adhésion ou la démission à une union du deuxième alinéa est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l'article 24.
« L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, les représentants légaux des sociétés ou ceux des copropriétaires qui ont adhéré à l'union. Dans les unions du premier alinéa, il est institué un conseil de gestion chargé d'assister le président de l'union et de contrôler sa gestion. Ce conseil de gestion est composé du président du conseil syndical de chaque syndicat ou de son représentant.
« L'exécution des décisions de l'assemblée générale est confiée au président de l'union. »
Je suis saisi de deux amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 152, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de supprimer le 1° A de cet article.
Par amendement n° 507 rectifié bis , MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin et Mme Bardou proposent de rédiger ainsi le texte présenté par le 1° A de l'article 31 pour insérer un article 10-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
« Art. 10-1. - Les copropriétaires qui aggraveraient par leur fait celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, les charges communes auront à supporter seuls les frais ou dépenses qui seraient ainsi occasionnés et notamment les frais de recouvrement des charges de copropriété.
« Les modalités de détermination de ces frais sont fixées par décret en Conseil d'Etat. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis, pour défendre l'amendement n° 152.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement a pour objet de supprimer le paragraphe additionnel introduit par l'Assemblée nationale et tendant à autoriser le syndic à faire supporter directement, sans intervention du juge, aux copropriétaires qui auraient, de leur fait ou du fait de leurs locataires, aggravé le montant des charges communes les frais correspondants, en particulier les frais de recouvrement.
Un tel dispositif constituerait une dérogation au droit commun, en vertu duquel toute personne subissant un dommage, en l'occurrence le syndicat des copropriétaires, peut en demander réparation au juge, et pourrait se révéler dangereux dans la mesure où, en l'absence de tarification des prestations du syndic, celui-ci serait admis à apprécier librement, sans contrôle du juge, le montant du préjudice et celui des frais liés aux procédures de recouvrement.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski, pour défendre l'amendement n° 507 rectifié bis .
M. Ladislas Poniatowski. Il s'agit simplement de la reprise de l'amendement n° 507, auquel j'ai ajouté la phrase : « Les modalités de détermination de ces frais sont fixées par décret en Conseil d'Etat. »
L'objet de cet amendement est bien de plafonner, comme le suggérait mon collègue M. Lassourd tout à l'heure, mais de ne pas occulter ces charges, parfois importantes, que doivent supporter les copropriétés.
M. Jean Chérioux. Très bien !
M. le président. Je tiens à vous faire observer, monsieur Poniatowski, que si l'amendement n° 152 était adopté, votre amendement n'aurait plus d'objet.
M. Ladislas Poniatowski. S'agit-il d'une règle de préséance ?
M. le président. Non, j'attire simplement votre attention.
M. Ladislas Poniatowski. Alors je demande à ceux qui sont favorables à la nouvelle rédaction de l'amendement n° 507 rectifié bis de ne pas voter l'amendement n° 152 de la commission des lois, afin que le mien puisse être adopté ! (Sourires.)
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements n°s 152 et 507 rectifié bis ?
M. Louis Althapé, rapporteur. La commission est défavorable à l'amendement n° 152. Nous avons en effet considéré qu'il fallait renforcer les moyens existants pour contraindre les propriétaires récalcitrants à payer. Nous en sommes tous conscients et nous pouvons tous, je crois, aller dans ce sens.
M. Jean Chérioux. Absolument !
M. Louis Althapé, rapporteur. Par ailleurs, la commission serait favorable à l'amendement n° 507 rectifié bis si M. Poniatowski acceptait d'ajouter, après le verbe « aggraveraient », les mots « dans les limites d'un plafond fixé par un décret en Conseil d'Etat. »
M. le président. Monsieur Poniatowski, accédez-vous à la suggestion de M. le rapporteur ?
M. Ladislas Poniatowski. Elle me convient tout à fait, monsieur le président.
M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 507 rectifié ter, présenté par MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin et Mme Bardou tendant à rédiger ainsi le texte proposé par le 1° A de l'article 31 pour insérer un article 10-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
« Art. 10-1. - Les copropriétaires qui aggraveraient par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, les charges communes auront à supporter seuls, dans la limite d'un plafond fixé par un décret en Conseil d'Etat, les frais ou dépenses qui seraient ainsi occasionnés et notamment les frais de recouvrement des charges de copropriété.
« Les modalités de détermination de ces frais sont fixées par décret en Conseil d'Etat. »
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. la parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je voudrais me faire l'avocat de l'amendement n° 152, que je souhaite voir adopté, contrairement à l'appel de M. Poniatowski !
En effet, nous ne pouvons pas, avec l'amendement n° 507 rectifié ter, ériger les syndics en justiciers, car ils ne peuvent pas être juges et parties ! Ce serait une dérogation au droit commun tout à fait préjudiciable.
Même s'il est légitime de déposer un amendement de ce type pour inciter fortement les mauvais payeurs, qui existent, à payer, le syndic ne sera jamais en mesure d'exiger les sommes dues et il faudra aller devant le juge. Mieux vaut alors, me semble-t-il, donner l'exemple avec une réglementation simple et faire appel à une personne objective : le juge. Nous aurons ainsi l'assurance que les sommes seront réellement recouvrées. Cet exemple fera tache d'huile et incitera les mauvais payeurs à changer d'attitude.
Par ailleurs, je ne vois pas qui, en dehors du juge, aurait une compétence objective pour chiffrer les charges supplémentaires. Lui seul peut le faire, et donc régler ce type de problème.
M. Jean Chérioux. Ne surchargeons pas les juges ! M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement sur les amendements n°s 152 et 507 rectifié ter ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat au logement. Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 152 et, pour les raisons qu'il a déjà exposées, défavorable à l'amendement n° 507 rectifié ter dans la mesure où, je le rappelle très succinctement, un principe d'ordre public fixé par l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution met à la charge du créancier, et non des débiteurs défaillants, les frais de recouvrement des impayés de charges.
La procédure simplifiée et accélérée de recouvrement des charges mise en place par le projet de loi à l'article 31 dont nous débattons répond à l'objectif d'imputer au débiteur de mauvaise foi les frais de recouvrement des charges. Il ne semble pas possible au Gouvernement d'aller au-delà.
M. Louis Althapé, rapporteur. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. C'est une question d'appréciation, mais cela signifie qu'il faudra faire intervenir le juge à chaque fois, ce qui me paraît quelque peu abusif.
Si le montant est fixé par décret, cela permettra au syndic de recouvrer les sommes. C'est une question de bon sens, d'autant que ce n'est pas rendre service à la copropriété que de faire intervenir le juge à chaque fois quand on connaît les délais qui seront nécessaires !
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 152.
M. Ladislas Poniatowski. Je demande la parole contre l'amendement.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski.
M. Ladislas Poniatowski. Je suis bien sûr contre l'amendement n° 152, car, s'il est adopté, mon amendement n'aura plus d'objet.
M. le rapporteur a raison, il faudra faire appel au juge chaque fois qu'il y aura litige et, surtout, ce sont les bons copropriétaires, si je puis dire, ceux qui paient leurs charges qui devront payer la procédure. Il y a donc là une véritable anomalie.
Je vous rappellerai, monsieur le ministre, que ce sont les députés de la majorité plurielle qui ont introduit ces quatre lignes à l'article 31. Il se trouve que nous cherchons à en atténuer la portée puisque nous proposons qu'un plafond soit fixé par un décret en Conseil d'Etat.
Comme nous, les députés de la majorité plurielle ont donc été sensibles à ce difficile problème de copropriété. Nous jouons en l'occurrence le rôle de sage qui est fréquemment le nôtre dans les navettes entre le Sénat et l'Assemblée nationale.
Bien évidemment, je suis contre l'amendement n° 152 sous réserve de l'adoption de l'amendement n° 507 rectifié ter , car je ne voudrais pas laisser les choses en l'état.
M. Jean Chérioux. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Chérioux.
M. Jean Chérioux. Je suis tout à fait d'accord avec M. Poniatowski.
Je sais bien qu'on peut recourir au juge, mais cela demande du temps et de l'argent sans pour autant régler forcément les problèmes, comme l'a très justement dit M. le rapporteur tout à l'heure.
En fait, de quoi s'agit-il ? Il s'agit d'une clause d'aggravation de charges. Or, une telle clause figurant dans les règlements de copropriété, par définition, aura été acceptée par le copropriétaire au moment de son acquisition. Il n'y a là rien d'arbitraire. Le contrat fait la loi des parties, il ne faut pas l'oublier. Je ne vois pas ce qu'il y a d'exorbitant à faire supporter à un copropriétaire les conséquences d'une clause qu'il a lui-même acceptée !
M. Patrick Lassourd. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Lassourd.
M. Patrick Lassourd. Moi aussi, je voterai contre l'amendement n° 152.
Le problème de droit que l'on soulève est réel et il ne faut pas en méconnaître la portée. Je tiens à vous sensibiliser, mes chers collègues, au fait que, si nous n'adoptons pas l'amendement n° 507 rectifié ter , tout impayé, quels que soient sa nature, son origine, son montant, si faible soit-il, ne pourra être recouvré qu'à la condition de recourir au juge. Or cette pratique est contraire à l'exercice quotidien de la gestion des copropriétés.
Monsieur Jarlier, ce n'est pas parce que le syndic va être en quelque sorte juge et partie qu'il ne va pas pouvoir juger en son âme et conscience, surtout lorsqu'il s'agit de débours d'un faible montant ! Il y a des évidences à ne pas méconnaître !
Je me souviens que, lorsque quand je suis arrivé dans l'immeuble que j'habite, mon prédécesseur, en déménageant, avait endommagé la tapisserie des parties communes, causant des dégâts dont la réparation fut évaluée entre trois mille et quatre mille francs. Et il faudrait, dans un tel cas, saisir le juge ! Cela me paraît extrêmement difficile.
La suggestion de M. Althapé est donc opportune : en dessous d'un certain plafond, on laisse au syndic et au débiteur le soin de s'entendre, sachant que, dans tous les cas de figure, si le débiteur est de mauvaise foi, on pourra toujours avoir recours à la justice.
J'avancerai un dernier argument : si nous rendons systématique et obligatoire l'action en justice, nous risquons d'inciter des débiteurs de bonne foi à rallonger les délais. Ils diront au syndic : « Ce n'est pas comme cela qu'il faut procéder ; je ne vous dois pas grand-chose, certes, mais respectez la procédure : allez en justice, et on verra plus tard ! ».
M. Ladislas Poniatowski. Ce sont des situations que l'on voit très souvent !
M. Jean-Pierre Plancade. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Plancade.
M. Jean-Pierre Plancade. Certes, l'amendement de M. Poniatowski, reprend exactement les termes adoptés par l'Assemblée nationale.
M. Ladislas Poniatowski. Atténués !
M. Jean-Pierre Plancade. Légèrement atténués, c'est vrai !
Il traduit une bonne volonté, mais il ne peut s'appliquer dans un Etat de droit. Dans un Etat de droit, ce n'est pas au syndic à fixer le montant d'un préjudice, si réel soit-il. Nous mettons le doigt dans un engrenage qui me semble inopportun.
M. Patrick Lassourd. Tout à fait !
M. Jean-Pierre Plancade. C'est pourquoi nous voterons l'amendement n° 152.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je vais tenter une dernière fois de convaincre mes collègues de l'intérêt de l'amendement proposé par la commission des lois.
M. Patrick Lassourd. Il est tenace !
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Comme tous les montagnards !
Votre intention est bonne, mes chers collègues, mais vous laissez au syndic de la copropriété le soin de recouvrer les sommes, sans lui donner les moyens juridiques de le faire. Pour assurer le recouvrement, il faudra de toute façon aller devant le juge. On ne résout donc pas le problème, c'est un premier argument.
Deuxième argument, qui est extrêmement important : on ne peut accepter que le syndic soit juge et partie. C'est une règle de droit à laquelle nous ne saurions déroger.
Troisième argument, qui me semble tout aussi important : imputer une aggravation des charges à un copropriétaire implique un chiffrage de cette aggravation. On va laisser au syndic le soin de faire ce chiffrage. Qui le fera ? Un expert ? Mandaté par qui et aux frais de qui ? En définitive, aux frais de la copropriété ou, éventuellement, aux frais du copropriétaire qui aura occasionné les charges supplémentaires.
Il vaut mieux aller devant le juge : il établira lui-même de façon objective les montants à recouvrer et assurera leur recouvrement.
L'amendement n° 507 rectifié ter ne permettra pas de régler le problème. C'est pourquoi je demande à mes collègues de voter l'amendement de la commission des lois.
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?..
Je mets aux voix l'amendement n° 152, repoussé par la commission et accepté par le Gouvernement.

(L'amendement n'est pas adopté.)
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 507 rectifié ter.
M. Patrick Lassourd. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Lassourd.
M. Patrick Lassourd. Je souhaite simplement répondre aux derniers arguments qui ont été avancés par M. le rapporteur pour avis.
Certes, lorsqu'on raisonne en droit, on peut considérer que le syndic n'aura pas les moyens juridiques de procéder au recouvrement. Toutefois, compte tenu de la modification proposée par M. le rapporteur, l'amendement n° 507 rectifié ter incitera à la négociation le syndic et le copropriétaire défaillant de façon qu'ils s'entendent sur le chiffrage du bien, sur le montant des frais et sur la méthode de recours. S'ils ne parviennent pas à un accord, bien évidemment, une action pourra être intentée.
Par conséquent, laissons la place à la discussion, laissons la place à la négociation ! Il y a tout de même plus de gens sérieux que de gens animés de mauvaises intentions dans ce pays !
M. Dominique Braye. Un mauvais accord vaut mieux qu'un bon procès !
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?..
Je mets aux voix l'amendement n° 507 rectifié ter, accepté par la commission et repoussé par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 810, MM. Plancade, Vezinhet, Bellanger, Piras, Lagauche, Picherale et les membres du groupe socialiste et apparentés proposent d'insérer, après le 1° A de l'article 31, deux alinéas ainsi rédigés :
« ... ° L'article 17 est complété in fine par un alinéa ainsi rédigé :
« Le nom, l'adresse et le numéro de téléphone du syndic sont affichés dans chaque entrée des immeubles dont il a la gestion ; ».
La parole est à M. Plancade.
M. Jean-Pierre Plancade. Il s'agit de rendre obligatoire l'affichage permanent des coordonnées du syndic dans l'entrée des immeubles. Cet élément d'information est souvent requis lors de la vente de lots.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Défavorable, monsieur le président.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 810, repoussé par la commission et accepté par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 153, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de compléter le premier alinéa du texte présenté par le 1° de l'article 31 pour insérer un article 19-2 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée par les mots : « à compter de la date de première présentation de ladite lettre à son destinataire. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Il s'agit d'un amendement de précision.
L'alinéa en question prévoit que, à défaut d'avoir effectué le versement d'une provision à la date d'exigibilité, les autres provisions non encore échues de l'exercie deviennent immédiatement exigibles, après une mise en demeure adressée par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
L'amendement n° 153 tend à préciser le point de départ permettant de calculer le délai : il s'agit de la date de première présentation de la lettre recommandée au copropriétaire défaillant.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 153, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Je suis maintenant saisi de trois amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 154, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de supprimer le 1° bis de l'article 31.
Par amendement n° 633, M. Chérioux propose, dans le deuxième alinéa du 1° bis de l'article 31, de remplacer les mots : « quinze jours » par les mots : « deux jours ».
Par amendement n° 634, M. Chérioux propose :
I. - De compléter in fine le 1° bis de l'article 31 par un alinéa rédigé comme suit :
« Avis de la mutation devra également être donné dans les mêmes conditions à la diligence de l'avocat de l'adjudicataire, lorsque la mutation intervient par adjudication sur saisie, le délai de quinze jours ci-dessus énoncé ne commençant toutefois à courir qu'à l'expiration des délais édictés sous les articles 715 et 716 de l'ancien code de procédure civile » ;
II. - En conséquence, dans le premier alinéa du même texte, de remplacer les mots : « est ainsi rédigée : » par les mots : « est remplacée par deux alinéas ainsi rédigés : ».
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 154.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement vise à supprimer un paragraphe introduit par l'Assemblée nationale précisant le délai dans lequel, dans le cas de mutation à titre onéreux d'un lot, l'avis de mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, à savoir quinze jours à compter de la date de transfert de propriété. Cette précision paraît inutile et de nature à introduire plus de confusion que de clarté.
En effet, la date de transfert de propriété est parfois différée à la date d'entrée en possession du bien, si bien que l'information du syndic de l'immeuble serait, dans ce cas, considérablement retardée.
En outre, il est de la responsabilité du notaire d'aviser le syndic dans les meilleurs délais. Prévoir un délai de quinze jours ne serait pas de nature à l'inciter à faire diligence.
M. le président. La parole est à M. Chérioux, pour défendre les amendements n°s 633 et 634.
M. Jean Chérioux. L'objet de l'amendement n° 633 est proche de celui qui vient d'être présenté par M. Jarlier. Toutefois, ma position s'écarte de la sienne sur un point. En effet, alors que M. Jarlier considère qu'un délai n'est pas nécessaire, je pense qu'il convient d'en prévoir un. Simplement, le délai de quinze jours me paraîssant également trop long, je propose de le ramener à deux jours.
J'en viens à l'amendement n° 634.
L'information sur la mutation adressée au syndic est une excellente mesure, mais elle est incomplète parce qu'elle ne s'applique pas aux ventes judiciaires par adjudication ou sur saisie.
Il est en effet regrettable que cette information du syndic et du syndicat soit mal assurée, voire ne le soit pas du tout dans l'hypothèse d'une vente intervenant sous l'autorité de la justice. C'est pourquoi je propose d'étendre l'obligation d'information aux ventes judiciaires.
Bien entendu, le délai attaché à cette obligation doit être aménagé en fonction des délais spécifiques à la procédure des saisies immobilières.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements n°s 154, 633 et 634 ?
M. Louis Althapé, rapporteur. La commission émet un avis favorable sur l'amendement n° 154.
Elle est, par conséquent, défavorable à l'amendement n° 633. Elle l'est également à l'amendement n° 634.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement sur ces amendements ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 154 et défavorable à l'amendement n° 633.
En ce qui concerne l'amendement n° 634, monsieur Chérioux, la mesure que vous proposez relève du domaine réglementaire et elle est d'ores et déjà prévue au dernier alinéa de l'article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui vise toutes les ventes à titre onéreux. Je vous demande donc de bien vouloir retirer cet amendement.
M. le président. Monsieur Chérioux, les amendements n°s 633 et 634 sont-ils maintenus ?
M. Jean Chérioux. Je maintiens l'amendement n° 633.
En revanche, compte tenu de ce que vient de m'indiquer M. le ministre, je retire l'amendement n° 634.
M. le président. L'amendement n° 634 est retiré.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 154, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. En conséquence, l'amendement n° 633 n'a plus d'objet.
Par amendement n° 811 rectifié, MM. Plancade, Vezinhet, Bellanger, Piras, Lagauche, Picheral et les membres du groupe socialiste et apparentés proposent, après le 1° bis de l'article 31, d'insérer deux alinéas ainsi rédigés :
« ... ° La dernière phrase du deuxième alinéa de l'article 21 est remplacée par quatre phrases ainsi rédigées :
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel un appel d'offres est rendu obligatoire. Le cahier des charges de chaque appel d'offres est établi en concertation avec le conseil syndical. Le conseil syndical ou une délégation de celui-ci assiste au dépouillement des réponses et retient avec le syndic parmi les offres celles qui répondent au cahier des charges. Le conseil syndical donne un avis sur ces offres. »
La parole est à M. Plancade.
M. Jean-Pierre Plancade. Cet amendement, qui revient de loin (Sourires) , vise à renforcer la transparence des marchés de travaux décidés au sein des copropriétés en prévoyant que l'assemblée générale des copropriétaires arrête le montant des marchés et contrats à partir duquel un appel d'offres est rendu obligatoire et en renforçant le rôle du conseil syndical, qu'il s'agisse de l'établissement du cahier des charges ou du choix de l'entreprise retenue.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 811 rectifié.
M. Dominique Braye. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Braye.
M. Dominique Braye. Manifestement, M. Plancade a su faire preuve d'une grande persuasion auprès de ses collègues pour que cet amendement puisse être effectivement présenté ! (Nouveaux sourires.)
Toutefois, il n'est peut-être pas allé assez loin. Bien sûr, cette disposition a pour objet de protéger les copropriétaires contre certains syndics qui, disons-le, pourraient se révéler indélicats. Mais il peut aussi y avoir collusion entre la présidence du conseil syndical et le syndic, si bien que le montant minimal est fixé suffisamment haut pour que le syndic indélicat puisse continuer à agir, hélas ! comme il avait l'habitude de le faire... (Rires.) Peut-être, dès lors, aurions-nous dû fixer un montant. Quoi qu'il en soit, je voterai cet amendement qui, s'il n'est pas parfait, est mieux que rien.
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 811 rectifié, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 155, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit le 1° ter de l'article 31 :
« Le dernier alinéa de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue au présent article mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque cette procédure n'a pu être mise en oeuvre, une nouvelle assemblée générale, convoquée dans un délai de trois mois, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24.
« Toutefois, dans les cas visés aux c, d et h , si l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue au présent article, une nouvelle assemblée générale, convoquée dans un délai de trois mois, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Le paragraphe 1° ter , introduit par l'Assemblée nationale, tend à prévoir que, parmi les travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires, dont la réalisation doit aujourd'hui être décidée par un vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, certains, prescrits par un arrêté d'insalubrité ou un arrêté de péril, seraient désormais décidés à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Retenant l'idée selon laquelle il convient de faciliter la prise de décision tendant à la réalisation de travaux urgents, mais prenant en considération le fait que de tels travaux nécessitent souvent d'engager des dépenses importantes, qui requièrent un minimum de consensus au sein de la copropriété, le présent amendement permettrait de procéder en deux temps : dans un premier temps, c'est la majorité de l'article 25 qui serait exigée ; dans un second temps, au cours de la même réunion d'assemblée générale, et à condition que lors du premier vote le projet ait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la décision pourrait être prise à la majorité de l'article 24. Cette procédure accélérée vaudrait non seulement pour les travaux liés aux prescriptions d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, mais également pour d'autres travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires.
Enfin, le texte proposé permettrait de lever les ambiguïtés résultant aujourd'hui de l'interprétation du dernier alinéa de l'article 25 en indiquant clairement les décisions sur lesquelles, à défaut d'avoir pu recueillir la majorité de l'article 25, il pourrait être statué à la majorité de l'article 24 à l'occasion d'une nouvelle réunion d'assemblée générale convoquée dans un délai de trois mois : désignation ou révocation du syndic, actes de disposition sur les parties communes résultant d'obligations légales ou réglementaires, travaux de mise aux normes des logements impliquant des travaux sur les parties communes.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 155, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 812, M. Allouche et les membres du groupe socialiste et apparentés proposent d'insérer, après le 1° quater de l'article 31, deux alinéas ainsi rédigés :
« ... Le premier alinéa de l'article 24 est complété in fine par une phrase ainsi rédigée :
« Les abstentions n'entrent pas en compte dans le dénombrement des voix exprimées. »
La parole est à M. Plancade.
M. Jean-Pierre Plancade. Les articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 établissent les majorités légales qui doivent s'appliquer dans les assemblées générales de copropriétaires au regard de la nature des décisions à prendre.
Les articles 25 et 26 déterminent des règles de majorité plus exigeantes. L'unanimité des copropriétaires peut même être requise.
Dans ces trois derniers cas, le calcul de la majorité ne pose aucun problème d'application.
L'article 24, quant à lui, précise que les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Cette règle de la majorité simple a donc vocation à s'appliquer le plus généralement. Si la portée pratique de cet article paraît évidente, sa stricte application soulève de nombreuses difficultés. En effet, aux termes de l'article 24, les copropriétaires qui s'abstiennent sont considérés comme opposants.
Selon une jurisprudence constante, pour qu'une décision soit adoptée à la majorité de l'article 24, il faut que le nombre de voix « pour » soit supérieur au total des voix « contre » et des abstentions, ce qui transforme de fait la condition de majorité simple en majorité absolue.
Le présent amendement a précisément pour objet de signifier que les abstentions ne sont pas prises en compte dans le dénombrement des voix exprimées.
Il est motivé par une triple volonté : clarifier une disposition de la loi du 10 juillet 1965, assurer la pérennité des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires en réduisant le nombre important de contentieux et, enfin, promouvoir l'intérêt général de la copropriété.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. La commission a émis un avis favorable. Néanmoins, elle souhaite que la commission des lois fasse connaître également son avis.
M. le président. Quel est, donc, l'avis de la commission des lois ?
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions prises en assemblée générale le sont à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ainsi les abstentions sont-elles comptabilisées comme des votes contre.
S'agissant de délibérations qui ne nécessitent pas une majorité qualifiée, cette interprétation de l'article 24 peut paraître contestable.
Le présent amendement est de nature à remédier à cette situation en incitant les copropriétaires à prendre clairement position et à s'impliquer davantage dans la gestion de leur copropriété.
La commission des lois est donc favorable à cet amendement.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 812, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.) M. le président. Par amendement n° 156, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose d'insérer, après le 1° quater de l'article 31, un paragraphe additionnel ainsi rédigé :
« 1°... - Dans le quatrième alinéa (c) de l'article 26, les références : " i et j " sont remplacés par les références : " i, j et m ". »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement procède à une coordination, oubliée par l'Assemblée nationale, avec l'ajout de la rubrique relative aux travaux d'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires opéré par le paragraphe 1° quater . Si, comme il est proposé par le paragraphe 1° quater , les travaux d'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires doivent désormais être décidés à la majorité de l'article 25, il convient de compléter la liste des exceptions figurant au c de l'article 26.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 156, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.) M. le président. Par amendement n° 813, MM. Lagauche, Piras, Bellanger et les membres du groupe socialiste et aparentés proposent, après le 1° quater de l'article 31, d'insérer deux alinéas ainsi rédigés :
« ... ° Après l'article 26-2, il est inséré un nouvel article ainsi rédigé :
« Art. ... - Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville. »
La parole est à M. Lagauche.
M. Serge Lagauche. Lorsque, en 1965, le législateur a considéré que certaines décisions devaient être votées à des majorités renforcées, voire à l'unanimité, c'était avec l'idée que les propriétaires s'intéresseraient de très près à leur patrimoine immobilier et exerceraient leur droit de vote en assemblée générale. Force est de constater que ce droit de vote est exercé avec de plus en plus de parcimonie.
Cette désaffection rend l'unanimité pratiquement impossible à obtenir. Dans le cas des copropriétés comportant, en tout ou partie, des lots consacrés à l'activité économique, ce blocage est encore plus marqué, le propriétaire des murs n'étant pas nécessairement l'exploitant de l'activité en question.
La mission de l'EPARECA, établissement public d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux, créé par la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996, consiste à aménager et restructurer des espaces commerciaux et artisanaux dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, après accord des collectivités locales concernées.
Ces locaux d'activité sont, dans 90 % des cas, en copropriété. L'action de l'EPARECA est ainsi considérablement entravée par la nécessité de l'unanimité prévue par l'avant-dernier alinéa de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour modifier, par exemple, l'affectation des parties communes, comme cela se produit très fréquemment dans les actions de restructuration, actions indispensables à la revitalisation économique des quartiers en difficulté et au maintien des services de proximité pour les habitants.
L'EPARECA, bien qu'ayant la capacité légale d'expropriation, privilégie la négociation amiable avec les exploitants et les copropriétaires afin d'obtenir la maîtrise foncière préalable à l'opération de requalification, qu'il soumet systématiquement à la discussion et au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le présent amendement a, en conséquence, pour objet d'assouplir la règle de l'unanimité pour permettre le vote des décisions indispensables à la réalisation de travaux portant sur des parties communes et d'éviter d'avoir recours, en cas de blocage, à l'expropriation. Il vise exclusivement les actions mises en oeuvre par l'EPARECA.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. L'intention nous semble bonne. Nous souhaitons connaître l'avis de la commission des lois et du Gouvernement.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur. Il s'agit de faciliter les prises de décisions pour l'aménagement et la restructuration des espaces commerciaux et artisanaux dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Cela étant, je souhaiterais, à mon tour, connaître la position du Gouvernement.
M. le président. Quel est donc l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Monsieur le sénateur, l'unanimité, vous avez raison, est contraire à toute organisation collective en ce qu'elle génère conflits et impasses et bloque toute décision.
Pensée comme exceptionnelle en matière de copropriété, elle est pourtant systématiquement utilisée dès qu'une intervention est un peu complexe pour prévenir tout recours contentieux. Ainsi, l'EPARECA voit sa mission de restructuration commerciale entravée par l'impossibilité d'obtenir l'unanimité requise pour mener ses opérations.
L'objectif est ici de faciliter la prise de décision indispensable à la réalisation de sa mission d'intérêt général en privilégiant une action menée en concertation avec les copropriétaires et les exploitants sans avoir recours à l'expropriation : c'est une excellente proposition à laquelle le Gouvernement ne peut qu'être favorable.
M. le président. Quel est maintenant l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Compte tenu des explications de M. le ministre, la commission des lois est favorable à cet amendement.
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 813.
M. Gérard Larcher. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Gérard Larcher.
M. Gérard Larcher. Cet amendement nous fournit l'occasion de mesurer à quel point l'EPARECA, souhaité par le Sénat et sur lequel nous avions travaillé avec M. Fourcade, alors président de la commission qui avait préparé le texte de 1996 relatif au pacte de relance pour la ville, avait été long à mettre sur les rails. Il a fallu en effet près de trois ans pour obtenir les premières décisions significatives en matière de restructuration d'espaces commerciaux la plupart du temps abandonnés et délaissés.
Si nous apportons notre soutien à cet amendement, c'est qu'il existe tellement de difficultés pour restructurer les espaces commerciaux en question qu'il faut lever le plus grand nombre des multiples entraves qui contrarient les restructurations.
Cet amendement, qui est en fait le fruit d'une expérience maintenant de plusieurs années de restructuration, m'apparaît tout à fait nécessaire.
Mais je m'adresse à M. le ministre en charge de la ville pour souhaiter que cette action de l'EPARECA soit accélérée, car la restructuration de ces espaces commerciaux peut redonner espoir à un certain nombre de quartiers. (M. Fourcade applaudit.)
M. Jean-Pierre Plancade. Absolument !
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 813, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.) M. le président. Par amendement n° 157, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit la première phrase du a du I du texte présenté par le 2° de l'article 31 pour l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée : « Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Il s'agit d'un amendement de clarification rédactionnelle.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Egalement favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 157, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 158, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose, dans la première phrase du b du I du texte présenté par le 2° de l'article 31 pour l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité, de remplacer le mot : « composent » par les mots : « correspondent à ».
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Il s'agit d'un amendement de coordination rédactionnelle avec l'amendement précédent.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 158, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 159, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose, au début du deuxième alinéa du II du texte présenté par le 2° de l'article 31 pour l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, de supprimer les mots : « Par dérogation aux dispositions du b de l'article 26, ».
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. C'est un amendement de clarification. La référence au b de l'article 26 est inutile dès lors précisément que le dispositif proposé a pour objet de prévoir que les adaptations du règlement initial de copropriété, rendues nécessaires par la division, seront décidées à la majorité de l'article 24.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 159, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 160, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose, à la fin de l'avant-dernier alinéa du II du texte présenté par le 2° de l'article 31 pour l'article 28 de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, de remplacer les mots : « dans le cas du a ci-dessus, ou de chacun des syndicats dans le cas du b ci-dessus » par les mots : « ou de chacun des syndicats selon le cas ».
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. C'est un amendement rédactionnel.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, minsitre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 160, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 814, MM. Plancade, Vezinhet, Bellanger, Piras, Lagauche, Picherale, et les membres du groupe socialiste et apparentés proposent, après le 2° de l'article 31, d'insérer deux alinéas ainsi rédigés :
« ... ° Après la première phrase du premier alinéa de l'article 29-1, il est inséré une phrase ainsi rédigée :
« Cet administrateur provisoire ne peut en aucun cas être le syndic existant. »
La parole est à M. Plancade.
M. Jean-Pierre Plancade. Cet amendement tend à interdire de nommer comme administrateur provisoire d'une copropriété en difficulté le syndic existant. L'objet de cet amendement semble aller de soi, mais il semblerait que, dans certains cas, les magistrats ne suivent pas cette règle. C'est la raison pour laquelle nous pensons qu'il vaut mieux l'insérer dans la loi.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. La commission émet un avis favorable sur cet amendement, mais elle aimerait connaître l'avis de M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement tend à interdire que, lors de la mise sous administration provisoire d'une copropriété, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic qui était chargé de gérer ladite copropriété comme administrateur provisoire.
Il paraît en effet préférable de désigner une personne extérieure, quitte à autoriser l'ancien syndic à conclure une convention avec la copropriété pour continuer à assumer certaines tâches matérielles.
La commission des lois est donc favorable à l'amendement n° 814.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Le Gouvernement serait favorable à cet amendement sous réserve d'une légère rectification que je me permets de suggérer à ses auteurs. Les mots « en aucun cas » pourraient, en effet, être supprimés, car ils n'apportent aucune précision indispensable.
M. le président. Monsieur Plancade, acceptez-vous cette rectification ?
M. Jean-Pierre Plancade. Bien volontiers, monsieur le président.
M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 814 rectifié présenté par MM. Plancade, Vezinhet, Bellanger, Piras, Lagauche, Picheral et les membres du groupe socialiste et apparentés et tendant, après le 2° de l'article 31, à insérer deux alinéas ainsi rédigés :
« ...° Après la première phrase du premier alinéa de l'article 29-1, il est inséré une phrase ainsi rédigée : "Cet administrateur provisoire ne peut être le syndic existant." »
Quel est l'avis de la commission sur l'amendement n° 814 rectifié ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 814 rectifié, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 661, MM. Lassourd, André, Bernard, Besse, Braye, Cazalet, Chérioux, Darcos, Demuynck, Descours, Doublet, Dufaut, Eckenspieller, Esneu, Fournier, François, Gélard, Gérard, Gerbaud, Giraud, Haenel, Joyandet, Karoutchi, Lanier, Larcher, Leclerc, Le Grand, Murat, Neuwirth, Ostermann, Peyrat, de Richemont, Schosteck, Souvet, Vasselle et Vial proposent de rédiger comme suit le début de la deuxième phrase du texte présenté par le 3° de l'article 31 pour le deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « A cette fin, il peut lui confier ».
La parole est à M. Lassourd.
M. Patrick Lassourd. Cet amendement ne va pas tout à fait dans le sens de celui qui vient d'être adopté.
Je propose en effet que le transfert des pouvoirs du syndic à l'administrateur provisoire soit possible, mais en aucune manière obligatoire.
Si le syndic fait preuve de négligence ou commet une faute, il est évident que le juge transmettra tous les pouvoirs du syndic à l'administrateur provisoire. Cependant, dans certaines copropriétés en difficulté, le syndic peut, loin d'avoir eu un rôle négatif, avoir fait preuve d'un engagement très positif sans pour autant que les difficultés disparaissent.
Cela étant, je ne sais quel sort sera fait à mon amendement, compte tenu du vote qui vient d'intervenir !
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. A priori, l'amendement n'a plus d'objet.
M. Patrick Lassourd. Il aurait fallu l'appeler en discussion commune, monsieur le président !
M. le président. Compte tenu de l'adoption de l'amendement n° 814 rectifié, l'amendement n° 661 n'a effectivement plus d'objet.
M. Patrick Lassourd. Vous m'en voyez navré !
M. le président. Par amendement n° 161, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de compléter le texte présenté par le 3° de l'article 31 pour le deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée par deux phrases ainsi rédigées : « La cessation du mandat du syndic ne fait pas obstacle à ce que celui-ci accepte, par une convention conclue avec le syndicat des copropriétaires sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 24 ou avec l'administrateur provisoire si les pouvoirs de cette assemblée lui ont été confiés, de continuer à accomplir certaines tâches définies par ladite convention. Cette convention fixe les conditions de la rémunération du syndic et sa durée ne peut excéder celle de la mission confiée à l'administrateur provisoire. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement prévoit la possibilité pour le syndic, dont le mandat cesse de plein droit avec la mise sous administration provisoire de la copropriété, de conclure une convention lui permettant de continuer à assumer certaines tâches matérielles, ce qui allégera d'autant la tâche de l'administrateur provisoire, qui doit se concentrer sur sa mission, chargé qu'il est du redressement de la copropriété en difficulté.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 161, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 162, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de supprimer le 4° de l'article 31.
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Le 4° de l'article 31 ouvre à l'administrateur provisoire, à un ou plusieurs copropriétaires et au procureur de la République, la faculté de demander au président du tribunal de grande instance, à tout moment, de modifier la mission de l'administrateur provisoire, de la prolonger ou d'y mettre fin. A ce jour, seul le président du tribunal de grande instance, qui définit la mission de l'administrateur provisoire, peut prendre l'initiative de la modifier, de la prolonger ou de l'abréger.
Par le présent amendement, il est proposé de ne pas élargir ce droit d'initiative, car le président du tribunal de grande instance pourrait se voir confronté à un afflux de demandes, éventuellement contradictoires.
Le refus d'accéder à une demande pourrait en outre faire l'objet d'un recours en appel, ce qui viendrait compliquer la procédure tendant à dégager les solutions de nature à remédier aux difficultés de la copropriété.
Il paraît plus pertinent de laisser au seul juge le soin de décider d'adapter, le cas échéant, le contenu et la durée de la mission qu'il a confiée à l'administrateur provisoire.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 162, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 163, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit le texte présenté par le 5° de l'article 31 pour l'article 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée :
« Art. 29-4. - Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
« Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement de clarification tend à conférer au seul président du tribunal de grande instance, sur rapport de l'administrateur provisoire et après avis des copropriétaires, le pouvoir de décider la scission de la copropriété en difficulté.
Cette issue doit être réservée aux seuls cas où d'autres mesures ne paraissent pas suffisantes pour remédier aux difficultés rencontrées.
Enfin, dans l'hypothèse de la scission, le président du tribunal de grande instance conserve toute latitude pour désigner la personne qui sera chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic : cette personne ne serait pas nécessairement l'administrateur provisoire mais pourrait être un copropriétaire.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 163, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 164, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit le texte présenté par le 6° de l'article 31 pour insérer un article 29-5 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée :
« Art. 29-5. - L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la République.
« Le procureur de la République informe de cette nomination le représentant de l'Etat dans le département et le maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur provisoire. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement tient compte de la nécessité d'informer le préfet et le maire tout en évitant une diffusion trop large de documents - pré-rapports et rapport établis par l'administrateur provisoire - susceptibles de contenir des mentions relatives à la vie privée des copropriétaires. Seules les conclusions du rapport seraient rendues communicables à ces autorités, ce qui semble suffisant pour les alerter et leur permettre, le cas échéant, d'élaborer un plan de sauvegarde.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 164, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 165, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit le texte présenté par le 8° de l'article 31 pour insérer un alinéa avant le dernier alinéa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée :
« n) L'adoption ou l'abandon par le syndicat de la forme coopérative prévue à l'article 14. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Il s'agit d'un amendement rédactionnel qui tend à corriger une erreur de référence.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 165, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 166, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit le 9° de l'article 31 :
« 9° - L'article 29 est ainsi rédigé :
« Art. 29. - Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
« Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
« Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.
« L'adhésion à une union constituée ou à constituer, ou le retrait de cette union, est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.
« L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
« L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.
« Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union. »
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement prévoit, comme l'a souhaité l'Assemblée nationale, de définir dans la loi du 10 juillet 1965 un véritable statut légal des unions, alors qu'il n'y figure aujourd'hui qu'à l'état embryonnaire.
Contrairement au texte adopté par l'Assemblée nationale et afin de garantir une certaine stabilité aux unions constituées pour la création, la gestion et l'entretien d'équipements d'intérêt commun aux différents membres, l'amendement prévoit que la décision d'adhérer ou de se retirer de l'union soit adoptée par chaque syndicat de copropriétaires à la majorité qualifiée de l'article 26, à savoir à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 166, accepté par la commission et par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. Je suis maintenant saisi de deux amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 508 rectifié, MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent de compléter l'article 31 par deux alinéas ainsi rédigés :
« ° ... Après l'article 48, il est ajouté un article ainsi rédigé :
« Art. ... - L'harmonisation des règlements de copropriété existants avec les lois du 31 décembre 1985, du 21 juillet 1994 et du 2000 pourra être décidée par l'assemblée générale du syndicat à la majorité de l'article 24. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »
Par amendement n° 815, MM. Plancade, Vezinhet, Bellanger, Piras, Lagauche, Pecheral et les membres du groupe socialiste et apparentés proposent de compléter in fine l'article 31 par deux alinéas ainsi rédigés :
« ... Après l'article 48, il est ajouté un article additionnel ainsi rédigé :
« Art. ... - La mise en conformité des règlements existants avec la législation en vigueur peut être décidée par l'assemblée générale du syndicat à la majorité définie à l'article 24. »
La parole est à M. Poniatowski, pour défendre l'amendement n° 508 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski. De nombreux règlements de copropriété anciens ne tiennent pas compte des lois de 1985, 1994 et 1996 concernant la gestion des copropriétés, ce qui constitue des sources de litiges. Afin de mieux informer les accédants à la copropriété, il serait souhaitable que la mise en harmonie des règlements avec la législation puisse être effectuée à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour inciter les syndicats de copropriétaires à procéder à cette harmonisation, il est suggéré de réduire les frais de publication. Tel est l'objet de cet amendement.
M. le président. La parole est à M. Plancade, pour défendre l'amendement n° 815.
M. Jean-Pierre Plancade. En effet, de nombreux règlements de copropriété ne tiennent pas compte des lois et décrets qui, depuis 1965, ont réglementé leur fonctionnement. Afin de mieux informer les accédants et les copropriétaires, il paraît souhaitable de faciliter, sans l'imposer, la mise à jour des règlements de copropriété.
Cet amendement reprend un amendement similaire adopté par la commission de la production de l'Assemblée nationale, mais retiré en séance publique à la demande du Gouvernement, celui-ci s'engageant à proposer une solution avant la fin des débats parlementaires. Il tient compte de sa demande en supprimant la partie de l'amendement des députés aux termes de laquelle la publication de ces modifications du règlement de copropriété s'effectuait au droit fixe.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements n°s 508 rectifié et 815 ?
M. Louis Althapé, rapporteur. En ce qui concerne l'amendement n° 508 rectifié, la commission s'en remet à la sagesse du Sénat. Je souhaiterais que M. Jarlier nous donne la position de la commission des lois sur cet amendement.
Quant à l'amendement n° 815, la commission s'en remet également à la sagesse du Sénat. En tout état de cause, il est satisfait par l'amendement n° 508 rectifié.
M. Jean-Pierre Plancade. Mais il est plus large !
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. L'amendement n° 508 rectifié ne semble pas vraiment indispensable. En effet, en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de cette loi telles que modifiées par les lois de 1985, de 1994 et de 1996 visées par le présent amendement sont d'ordre public. Ces dispositions ont donc vocation à s'appliquer en l'absence même d'harmonisation des règlements de copropriété. Cela étant, la commission des lois s'en remet à la sagesse du Sénat.
L'amendement n° 815 est, quant à lui, satisfait par l'amendement n° 508 rectifié.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement sur les amendements n°s 508 rectifié et 815 ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué. Ces deux amendements présentent tout de même une légère différence, puisque l'amendement n° 508 rectifié prévoit la défiscalisation de la publication. En conséquence, le Gouvernement y est défavorable et il émet un avis favorable sur l'amendement n° 815.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 508 rectifié, repoussé par le Gouvernement et pour lequel la commission s'en remet à la sagesse du Sénat.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. En conséquence, l'amendement n° 815 n'a plus d'objet.
Personne ne demande la parole ?..
Je mets aux voix l'article 31, modifié.

(L'article 31 est adopté.)

Article 32