Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Cet amendement vise à reprendre une disposition adoptée dans le cadre de la loi ÉLAN, qui n’avait malheureusement pas survécu à la commission mixte paritaire.
Par conséquent, par souci de cohérence avec la position du Sénat lors de l’examen de ce texte, la commission émet un avis favorable sur cet amendement.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Julien Denormandie, ministre. Le Gouvernement demande le retrait sur cet amendement, qu’il considère comme satisfait. Je conçois que nous n’ayons pas la même analyse.
Mme la rapporteur l’a souligné, nous avons beaucoup travaillé sur ce sujet dans le cadre de la loi ÉLAN et je vous remercie, madame la sénatrice, d’avoir mentionné un certain nombre de possibilités offertes par la loi ÉLAN qui ont été mises en œuvre, notamment l’ordonnance sur la propriété différée des parties communes, que j’ai présentée en conseil des ministres voilà quelques semaines.
La loi ÉLAN a également prévu un certain nombre de gages. Ma responsabilité, c’est de lutter contre les copropriétés dégradées existantes, mais, surtout, d’empêcher que de nouvelles ne se créent ! J’y suis extrêmement vigilant.
Ainsi, le propriétaire peut, pendant une période de dix ans, rétrocéder son bien aux bailleurs sociaux. Par ailleurs, la CUS décrit l’état du bien et de l’ensemble d’immeubles, au moment où la vente est opérée. Les plans de vente figurant dans la CUS comprennent les documents relatifs aux normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique. Tout cela a été renforcé et inclus.
In fine, le travail d’information du futur accédant à la propriété est l’une des mesures les plus importantes mises en place dans le cadre de l’opération de vente.
Parler d’habitabilité, c’est parler de tout ce qui est gros œuvre, des documents relatifs aux derniers travaux effectués et aux travaux à prévoir.
Je partage votre objectif, madame la sénatrice, mais je veux être sûr que le texte adopté ne soit pas trop compliqué à mettre en œuvre par les bailleurs sociaux.
Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans la proposition de loi, après l’article 1er A.
L’amendement n° 31 rectifié bis, présenté par Mme Létard, M. Marseille, Mme C. Fournier, M. Kern, Mme Guidez, M. Bonnecarrère, Mme Vullien, MM. Laugier, Louault et Moga, Mme Férat, M. Canevet, Mme Vermeillet, MM. Janssens, Longeot et Détraigne, Mmes Saint-Pé, Perrot et les membres du groupe Union Centriste, est ainsi libellé :
Après l’article 1er A
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après le quatrième alinéa de l’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« La convention d’utilité sociale mentionnée à l’article L. 445-1 contient un plan de prévention des risques de dégradation des copropriétés issues de la vente des logements sociaux qu’elle prévoit. »
La parole est à Mme Valérie Létard.
Mme Valérie Létard. Je n’ai pas eu l’occasion de saluer non seulement l’initiative à l’origine de cette proposition de loi, mais aussi l’énorme travail accompli par la rapporteur et la commission dans son entier. Ce travail de fond était vraiment nécessaire.
L’amendement n° 31 rectifié bis a un objet très proche de celui qui vient d’être présenté. Il vise à prévoir qu’un plan de prévention des risques de dégradation des copropriétés soit directement intégré à la convention d’utilité sociale que chaque office HLM doit conclure pour faire part de sa stratégie patrimoniale.
On le sait bien et cela a été rappelé, pour combattre l’habitat indigne, plus on agit en amont, plus on a de chances d’éviter de se retrouver dans les situations que nous connaissons. Annie Guillemot a rappelé la situation de Bron ; de nombreux cas similaires peuvent être cités.
Dans le cadre de la loi ÉLAN, les moyens ont été déployés pour permettre d’atteindre l’objectif de 40 000 ventes de logements sociaux par an. Des exemples existent déjà. Ainsi, dans mon arrondissement, le sous-préfet est intervenu pour arrêter un programme de ventes, car il s’agissait de la vente d’un patrimoine mal entretenu à destination de locataires et que l’on se dirigeait vers une future copropriété dégradée.
Nous en sommes au démarrage et aux prémices, mais nous le voyons bien : si, dans le cadre d’une vente de patrimoine, nous ne prenons pas dès le départ toutes les assurances que les logements vendus ne sont pas dégradés ou que les ménages qui les acquièrent auront la capacité de réaliser les travaux, c’est-à-dire l’ensemble des dispositions en amont pour éviter tout risque d’aboutir à des copropriétés dégradées, nous ne faisons pas notre job !
Nous sommes en train de travailler sur les conséquences. Essayons de travailler sur les causes. Il ne s’agit pas de remettre en cause la loi ÉLAN ni ses objectifs. Si, en lien avec les élus locaux et les bailleurs, on ne s’assure pas que l’on a pris toutes les dispositions pour que ces ventes ne conduisent pas à des situations dramatiques, ni l’État ni nous, les élus, nous ne ferions notre travail. Il s’agit de se prémunir et d’accompagner les élus dans une stratégie qui doit avancer dans le bon sens.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Nous comprenons les inquiétudes légitimes sur la dégradation des copropriétés.
Au regard des dispositions prises dans le cadre de la loi ÉLAN et par souci de cohérence, j’ai invité la commission à émettre un avis favorable sur l’amendement d’Annie Guillemot, dont l’objet va dans le sens de la prévention de la dégradation des copropriétés nées de la vente de logements sociaux. La CUS devra en effet indiquer l’état descriptif du bâti et des équipements ainsi que les travaux réalisés au cours des cinq dernières années et les travaux d’amélioration que le bailleur social prévoit d’engager.
Il me semble préférable d’en rester à ces dispositions, qui sont plus précises – les bailleurs sociaux s’engagent sur les travaux qu’ils envisagent de réaliser –, plutôt que de prévoir un plan de prévention qui comprendra des dispositions très générales et sans véritable portée.
La commission demande donc le retrait de cet amendement ; à défaut, elle émettra un avis défavorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Julien Denormandie, ministre. Le Gouvernement demande également le retrait de cet amendement ; à défaut, il émettra un avis défavorable.
Le code de la construction et de l’habitation, qui a été renforcé dans le cadre de la loi ÉLAN, prévoit déjà le respect des normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique pour qu’un appartement social puisse être vendu. Il s’agit là d’une obligation. Si ces normes ne sont pas respectées, la vente ne peut avoir lieu.
Lorsqu’un sous-préfet interdit une opération, sa démarche s’inscrit dans la stricte application de la loi – il est très important de le rappeler. Il ne s’agit pas de faire croire que ce représentant de l’État fait montre d’une volonté et d’une attention plus fortes qu’un autre. C’est la loi : elle doit être appliquée partout. Nous sommes extrêmement vigilants sur ce point.
Madame Guillemot, l’article 88 de la loi ÉLAN prévoit déjà l’obligation pour l’organisme vendeur d’informer l’acquéreur préalablement à la vente du montant des charges de copropriété. Il s’agit d’une information cruciale qui, très souvent, n’est pas suffisamment mise en avant.
Par ailleurs, le montant des travaux et des charges de copropriété, non pas des cinq dernières années comme vous le proposez, mais des deux dernières années, doit être communiqué.
Enfin, comme vous le proposez, la liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun à entreprendre ainsi qu’une évaluation du montant global des travaux et des quotes-parts qui seraient imputables doivent être fournies.
Toutes ces informations doivent être communiquées, en plus de tous les éléments que j’ai indiqués, à savoir la copropriété différée, la clause de rétrocession de dix ans, etc.
Ne voyez pas dans ma demande de retrait de votre amendement, parce que je le considérais comme satisfait, une quelconque velléité de ne pas aller dans votre sens. Nous avons déjà eu ce débat dans le cadre de la loi ÉLAN et y avons apporté une réponse.
L’amendement n° 31 rectifié bis vise à mettre en place un plan pluriannuel. L’ordonnance relative aux copropriétés autorisée par la loi ÉLAN entend introduire au sein de ces copropriétés, sur la base d’un diagnostic réalisé à intervalles réguliers – nous sommes en train d’en fixer la durée dans le cadre de la concertation –, un plan pluriannuel de travaux à entreprendre.
Notre objectif est donc que, au moment de la vente, d’une part, l’habitabilité minimale et la performance énergétique soient assurées, d’autre part, l’information communiquée, afin que, tout au long de la vie de l’immeuble, à intervalles réguliers, un plan des travaux à entreprendre au sein de la copropriété soit prévu. Tout cela figurera dans l’ordonnance relative aux copropriétés.
Madame Létard, je propose de vous transmettre l’état des discussions en cours pour que vous ayez la certitude que cela répond bien à vos attentes.
Mme la présidente. Madame Létard, l’amendement n° 31 rectifié bis est-il maintenu ?
Mme Valérie Létard. Je vais retirer cet amendement, madame la présidente, ne serait-ce que parce que nous avons adopté l’amendement n° 10 rectifié quater, qui s’inscrit dans le même esprit, mais qui a l’avantage de mieux cadrer les choses.
Monsieur le ministre, si le sous-préfet est intervenu et a fait son travail très correctement, c’est à la suite d’une alerte de la population ! Certains locataires avaient envie de rester locataires ; en outre, certains des logements mis en vente n’étaient pas en très bon état, sans qu’un programme de travaux ait été engagé. On voit bien que le dispositif en est à ses débuts.
J’appelle votre attention, parce que je pense que le démarrage sera compliqué. De nombreux plans de vente sont déjà lancés : les organismes se sont engagés dans des ventes partielles de patrimoines constitués par des barres d’immeubles – des ventes à la découpe, en quelque sorte. Pour de telles ventes, il faut vérifier non seulement quel type de logement sera vendu, mais surtout à qui.
C’est d’autant plus important que, aujourd’hui, la loi ne permet pas à un acquéreur d’utiliser pendant cinq ans les financements de l’ANAH pour remettre son logement en état.
Mme Annie Guillemot. Oui !
Mme Valérie Létard. J’espère, monsieur le ministre, que vous reviendrez sur cette disposition.
Lorsque des familles ont juste les moyens d’acquérir leur logement, mais n’ont pas accès aux aides de l’ANAH pour réaliser les travaux, alors que des programmes de travaux sont prévus, cela crée un double risque.
La situation est très fragile. Lorsque les bâtiments ne sont pas vendus en bloc, tous les problèmes peuvent se cumuler.
Je retire mon amendement, mais je suis convaincue que, sans un suivi très précis, si les dispositifs réglementaires que vous allez mettre en place ne prévoient pas de telles dispositions, organisme après organisme, territoire après territoire, on s’expose à des difficultés que l’on pourrait éviter.
Mme la présidente. L’amendement n° 31 rectifié bis est retiré.
Article 1er B (nouveau)
À la dernière phrase de l’article 4-3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, après le mot : « logement », sont insérés les mots : « , d’un bien immeuble tel que défini aux articles L. 511-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation ou d’un logement ne répondant pas aux caractéristiques du logement décent défini à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ». – (Adopté.)
Articles additionnels après l’article 1er B
Mme la présidente. L’amendement n° 27 rectifié, présenté par MM. Gold, Arnell et Cabanel, Mme M. Carrère, MM. Castelli, Collin et Corbisez, Mme Costes, M. Dantec, Mme N. Delattre, MM. Gabouty, Guérini et Jeansannetas, Mme Jouve, M. Labbé, Mme Laborde et MM. Léonhardt, Requier et Roux, est ainsi libellé :
Après l’article 1er B
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après la première phrase de l’avant-dernier alinéa de l’article L. 835-2 du code de la sécurité sociale, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Le bénéfice du tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production d’un contrat de location. »
La parole est à M. Éric Gold.
M. Éric Gold. Cet amendement vise à améliorer la détection de logements potentiellement indignes.
D’après le code de la sécurité sociale, le logement doit réunir les caractéristiques de décence pour ouvrir droit aux aides au logement. Dans les faits, ces critères ne sont vérifiés que si les occupants font l’objet d’un contrôle, ce qui reste très peu probable.
Ainsi, pour faire respecter le droit, les caisses d’allocations familiales, les CAF, ne peuvent se reposer que sur l’attestation de loyer, seule pièce justificative requise concernant le logement. Elles ont mis en place une grille d’auto-évaluation pour inciter les locataires à déclarer un logement potentiellement indécent. Or ces derniers n’ont pas intérêt à dénoncer leurs conditions de logement s’ils veulent obtenir les aides.
Le seul moyen qui permettrait aux CAF de détecter un logement non décent serait d’être destinataires du contrat de location, qui contient un dossier de diagnostic technique et un état des lieux.
Il s’agit donc de subordonner le bénéfice du tiers payant des aides au logement à la production par le bailleur du contrat de location.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Il s’agit de mettre à disposition des CAF les éléments permettant de détecter les logements indécents ou indignes. En pratique, les CAF auront-elles le temps d’examiner les contrats de location ? Est-ce d’ailleurs leur travail ?
Sur cet amendement, la commission s’en remet à la sagesse de la Haute Assemblée.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Julien Denormandie, ministre. Le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement.
Monsieur le sénateur, le sujet que vous abordez est essentiel, il est même crucial. Pour ma part, j’ai fait le choix de porter tous nos efforts sur l’arrêt du tiers payant lorsqu’il est établi que le logement n’était pas dans l’état de décence nécessaire. Les CAF ne sont pas en mesure de statuer, ab initio, si le logement est pertinent ou non. Cela n’entre d’ailleurs pas dans leurs compétences.
En revanche, j’ai demandé à la CAF, comme cela se pratiquait auparavant – cela figure dans le dernier contrat d’objectifs et de gestion –, lorsqu’elle reçoit un signalement, de cesser immédiatement de verser tout financement directement au propriétaire tant qu’il n’a pas effectué de travaux.
Aujourd’hui, on observe que près de 300 saisines conservatoires sont effectuées par mois, mais que dans 95 % des cas, les sommes conservées sont ensuite restituées aux propriétaires. Cela prouve que, par ce biais, les propriétaires réalisent les travaux et remettent en état leur bien.
Je comprends le problème que vous soulevez, mais la solution que nous sommes en train de mettre en œuvre me paraît plus appropriée.
Mme la présidente. Monsieur Gold, l’amendement n° 27 rectifié est-il maintenu ?
M. Éric Gold. Non, je le retire, madame la présidente.
Mme la présidente. L’amendement n° 27 rectifié est retiré.
L’amendement n° 17 rectifié, présenté par Mme Ghali, est ainsi libellé :
Après l’article 1er B
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le Gouvernement remet au Parlement, dans un délai de deux mois à compter de la promulgation de loi, un rapport sur la sous-utilisation de la procédure de suspension du versement des aides financières pour un logement considéré comme insalubre ou indécent.
La parole est à Mme Samia Ghali.
Mme Samia Ghali. Nombreux sont les marchands de sommeil qui s’assurent un niveau élevé de rentabilité de leur logement grâce aux aides financières de la caisse d’allocations familiales.
Depuis 2014, la loi ALUR donne le droit à la caisse d’allocations familiales de suspendre jusqu’à dix-huit mois toutes aides financières au logement si un logement est considéré comme insalubre ou indécent afin d’obliger les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires.
Malheureusement, les moyens alloués à la CAF pour contrôler ces logements ne sont pas assez importants. Par conséquent, les cas de procédures de suspension allant à leur terme se font rares. Il s’agit d’un problème majeur pour les victimes des marchands de sommeil. Lorsque leur plainte à la CAF n’aboutit pas à une suspension des aides, les occupants font malheureusement souvent l’objet de pressions et de menaces de la part de leur propriétaire.
Il est donc important qu’un état des lieux soit réalisé et que le recours à cette disposition soit plus largement étendu.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Le Sénat, vous le savez – et je ne dérogerai pas à cette règle –, n’est pas favorable aux demandes de rapports. Toutefois, en l’occurrence, la question que vous soulevez nous interpelle. En conséquence, je m’en remettrai à la sagesse de notre assemblée. Peut-être le Gouvernement pourra-t-il nous apporter une réponse plus précise ?
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Julien Denormandie, ministre. Je ne suis pas moi non plus un adepte des rapports, mais au regard de l’importance du sujet que vous évoquez, et compte tenu du fait que je ne suis pas en mesure de vous apporter les précisions à même de vous rassurer au moment où je vous parle, je m’en remettrai également à la sagesse du Sénat sur votre amendement.
Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans la proposition de loi, après l’article 1er B.
Chapitre Ier B
Clarifier, simplifier et accélérer les procédures en matière de lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux
(Division et intitulé nouveaux)
Article 1er C (nouveau)
I. – L’article 198 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, le mot : « dix-huit » est remplacé par le mot : « douze » et l’année : « 2021 » est remplacée par l’année : « 2020 » ;
2° Le 1° est abrogé.
II. – Les articles L. 1331-22 à L. 1331-30 et L. 1337-4 du code de la santé publique sont abrogés.
III. – Le livre V du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° L’intitulé du titre Ier est ainsi rédigé : « Police du logement et des autres bâtiments » ;
2° Le chapitre unique du même titre Ier devient le chapitre Ier A et est ainsi rédigé :
« CHAPITRE IER A
« Bâtiments menaçant ruine et bâtiments insalubres
« Section 1
« Définition
« Art. L. 511-1. – Tout bien immeuble qui menace ruine et qui pourrait par son effondrement compromettre la sécurité ou qui, d’une façon générale, n’offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique est en péril.
« Les pouvoirs de police spéciale en cas de bien immeuble en péril sont exercés par le président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou le maire conformément à l’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales. Ces pouvoirs sont définis au présent titre.
« Les pouvoirs de police spéciale dévolus au maire sont exercés à Paris par le préfet de police, sous les réserves suivantes. Sous réserve des compétences dévolues au préfet de police en application du dernier alinéa du I de l’article L. 123-3 et du dernier alinéa de l’article L. 123-4, le maire de Paris exerce les pouvoirs prévus au présent chapitre lorsque le bien immeuble menaçant ruine est un bâtiment à usage principal d’habitation, un bâtiment à usage total ou partiel d’hébergement ou un édifice ou monument funéraire. Pour l’application du présent chapitre, le pouvoir de substitution conféré au représentant de l’État dans le département par l’article L. 2215-1 du code général des collectivités territoriales est exercé par le préfet de police.
« Art. L. 511-2. – Tout bien immeuble, vacant ou non, dès lors qu’il constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger pour la santé ou la sécurité des personnes, est insalubre.
« Présentent notamment un danger pour la santé ou la sécurité :
« 1° L’utilisation à des fins d’habitation des caves, sous-sols, combles, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ;
« 2° La sur-occupation des logements, conformément à l’article L. 542-2 du code de la sécurité sociale.
« Les pouvoirs de police spéciale en cas de bien immeuble insalubre sont exercés par le représentant de l’État dans le département selon les modalités prévues à l’article L. 301-5-1-1 du présent code. Ces pouvoirs sont définis au présent titre.
« Art. L. 511-3. – Les biens immeubles mentionnés aux articles L. 511-1 et L. 511-2 ne peuvent pas être mis à disposition à des fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux.
« Section 2
« Signalement et visite
« Art. L. 511-4. – Lorsqu’une demande d’une personne auprès de l’administration relève des prérogatives du maire au titre du présent titre ou des prérogatives du représentant de l’État dans le département au titre du présent titre, le déplacement d’un agent pour établir un constat et le transmettre à l’autorité publique compétente ainsi qu’aux intéressés doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la demande.
« Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insécurité ou l’insalubrité d’un bien immeuble est tenue de signaler ces faits à l’autorité publique compétente. S’il apparaît que les faits ne relèvent pas de sa compétence, l’autorité saisie doit en informer la personne à l’origine du signalement et transmettre sans délai le signalement à l’autorité compétente.
« Art. L. 511-5. – En cas de refus d’accès aux locaux par l’occupant, le locataire ou le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l’exploitant du local d’hébergement, l’autorité publique compétente saisit le président du tribunal de grande instance qui, statuant en la forme des référés, fixe les modalités d’entrée dans les lieux des personnes chargées de procéder à l’enquête, au diagnostic, au contrôle ou à la réalisation des travaux.
« Section 3
« Mesures en cas d’urgence
« Art. L. 511-6. – I. – Après avertissement adressé au propriétaire, en cas de péril imminent, l’expert nommé à la demande du maire par la juridiction administrative compétente ou, en cas de danger imminent pour la santé ou la sécurité des personnes lié à l’insalubrité du bien immeuble, le directeur général de l’agence régionale de santé ou, en application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, le directeur du service communal d’hygiène et de santé, examine dans les vingt-quatre heures les bâtiments et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril ou du danger s’il la constate.
« La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, dans le logement ou les parties communes de l’immeuble, constitue un danger imminent pour la santé des enfants mineurs et des femmes enceintes.
« II. – Si le rapport mentionné au I conclut à l’existence d’un péril grave et imminent ou d’un danger imminent pour la santé ou la sécurité des personnes lié à l’insalubrité du bien immeuble, l’autorité publique compétente ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment l’évacuation de l’immeuble.
« En cas d’évacuation de l’immeuble ou si l’exécution des mesures prescrites rend les locaux temporairement inhabitables, les dispositions des articles L. 521-1 et suivants sont applicables.
« Art. L. 511-7. – Dans le cas où les mesures et travaux prévus à l’article L. 511-6 n’auraient pas été exécutés dans le délai imparti, l’autorité publique les fait exécuter d’office. En ce cas, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais.
« Si les mesures et travaux ont à la fois conjuré l’imminence du danger et mis fin durablement au péril ou à l’insalubrité du bien, l’autorité publique compétente prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. S’ils n’ont pas mis fin durablement au péril ou à l’insalubrité, l’autorité publique compétente poursuit la procédure dans les conditions prévues à l’article L. 511-8.
« Section 4
« Mesures en l’absence d’urgence
« Art. L. 511-8. – I. – Lorsque le péril d’un bien immeuble est supposé, le maire établit un rapport motivé sur la réalité et les causes du péril du bien concerné et indique, le cas échéant, les mesures et travaux propres à y remédier.
« Lorsque l’insalubrité d’un bien immeuble est supposée, le directeur général de l’agence régionale de santé ou, en application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, le directeur du service communal d’hygiène et de santé, établit un rapport motivé sur la réalité et les causes de l’insalubrité du bien concerné, et indique le cas échéant les mesures et travaux propres à y remédier. Le rapport est transmis au représentant de l’État dans le département.
« II. – Dans des conditions fixées par voie règlementaire, l’autorité publique compétente transmet le rapport mentionné au I du présent article au propriétaire et, le cas échéant, à la personne ayant mis les locaux à disposition ou à l’exploitant du bien immeuble. Elle les invite, conformément aux dispositions de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration, à présenter leurs observations écrites sur la réalité et les causes du péril ou de l’insalubrité selon le cas et les informe qu’il leur sera demandé de faire cesser ce péril ou cette insalubrité. Le rapport motivé est tenu à la disposition des intéressés qui peuvent présenter des observations écrites dans des conditions définies par décret en Conseil d’État.
« III. – Si, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la transmission du rapport, la personne concernée n’a pas établi l’absence de péril ou d’insalubrité selon le cas, le bien immeuble concerné est déclaré en péril ou insalubre selon le cas par arrêté de l’autorité publique compétente.
« L’arrêté de péril ou d’insalubrité est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, aux titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, en cas de local d’hébergement, à l’exploitant. Il est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend l’immeuble aux frais du propriétaire. Lorsque les mesures prescrites ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification de l’arrêté aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété.
« À défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent III ou de pouvoir les identifier, la notification de l’arrêté les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé le bien immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.
« L’arrêté de péril ou d’insalubrité vaut mise en demeure du propriétaire ou, le cas échéant, de la personne ayant mis les locaux à disposition, de mettre en œuvre les mesures et travaux nécessaires pour faire cesser selon le cas le péril ou l’insalubrité dans un délai fixé. L’autorité publique compétente peut ordonner la démolition de l’immeuble. Dans ce cas, elle y fait procéder sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés rendue à sa demande.
« L’arrêté de péril ou d’insalubrité mentionne qu’en cas de non-respect des prescriptions à l’expiration du délai fixé :
« 1° Le propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte selon les modalités prévues à l’article L. 511-10 du présent code ;
« 2° Les mesures et travaux pourront être exécutés d’office aux frais et pour le compte du propriétaire.
« IV. – L’autorité publique compétente peut prononcer une interdiction temporaire ou définitive d’habiter ou d’utiliser les locaux. Dans ce cas, ou lorsque les travaux rendent les locaux temporairement inhabitables, la personne ayant mis à disposition ces locaux est tenue d’assurer l’hébergement ou le relogement des occupants dans les conditions prévues aux articles L. 521-1 à L. 521-4.
« La décision de l’autorité publique compétente mentionnée au premier alinéa du présent IV précise :
« 1° La date d’effet de l’interdiction d’habiter ou d’utiliser les locaux. Si l’interdiction est définitive, cette date ne peut être fixée au-delà de six mois dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant ou au-delà de trois mois dans les autres zones ;
« 2° La date à laquelle le propriétaire ou l’exploitant des locaux d’hébergement doit avoir informé l’autorité publique compétente de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants en application de l’article L. 521-3-1.
« La décision précise, le cas échéant, les mesures nécessaires pour empêcher tout accès ou toute occupation des lieux aux fins d’habitation. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office aux frais et pour le compte de la personne.
« La décision suspend le paiement des loyers jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de péril ou d’insalubrité. Les contrats à usage d’habitation en cours à la date de l’arrêté de péril ou d’insalubrité sont soumis aux règles définies à l’article L. 521-2. À compter de la notification de la décision d’interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de péril ou d’insalubrité.
« Si, à l’expiration du délai imparti par la décision mentionnée au premier alinéa du présent IV pour le départ des occupants, les locaux ne sont pas libérés, faute pour le propriétaire ou l’exploitant qui a satisfait à l’obligation de présenter l’offre de relogement prévue au II de l’article L. 521-3-1 d’avoir engagé une action aux fins d’expulsion, le représentant de l’État dans le département peut exercer cette action aux frais du propriétaire.
« Art. L. 511-9. – L’exécution des mesures et travaux conformément à l’arrêté de péril ou d’insalubrité est constatée par l’autorité publique compétente qui prononce la mainlevée de l’arrêté et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux.
« La décision de mainlevée est publiée au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend l’immeuble pour chacun des locaux, à la diligence du propriétaire et à ses frais.
« Art. L. 511-10. – I. – En cas de non-respect des prescriptions mentionnées dans l’arrêté de péril ou d’insalubrité à l’expiration du délai fixé dans ledit arrêté, le propriétaire défaillant est redevable d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard.
« L’autorité publique compétente prononce l’astreinte. Son montant est modulé en tenant compte de l’ampleur des mesures prescrites et des conséquences de la non-exécution.
« Lorsque l’arrêté de péril ou d’insalubrité concerne un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, l’arrêté prononçant l’astreinte est notifié au propriétaire de l’immeuble et à l’exploitant, lesquels sont solidairement tenus au paiement de l’astreinte.
« Lorsque l’arrêté de péril ou d’insalubrité concerne tout ou partie des parties communes d’un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l’article L. 543-1 du présent code.
« Lorsque l’arrêté de péril ou d’insalubrité concerne un immeuble en indivision, l’astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l’article L. 541-2-1.
« L’astreinte court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures et travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.
« L’autorité publique compétente peut, lors de la liquidation trimestrielle de l’astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l’intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait.
« Le montant total des sommes demandées ne peut être supérieur à 50 000 €.
« L’application de l’astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l’exécution d’office par l’autorité publique compétente des mesures et travaux prescrits par l’arrêté de péril ou d’insalubrité. L’astreinte prend fin à la date de la notification au propriétaire de l’exécution d’office des mesures et travaux prescrits. Dans ce cas, le montant de l’astreinte s’ajoute à celui du coût des mesures et travaux exécutés d’office. Il est recouvré comme en matière de contributions directes et garanti par les dispositions prévues au 8° de l’article 2374 du code civil et aux articles L. 541-1 à L. 541-6 du présent code.
« II. – En cas d’arrêté de péril, l’astreinte est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté le bien immeuble ayant fait l’objet de l’arrêté. Dans le cas où l’arrêté a été pris par le président d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre en application de l’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, l’astreinte est recouvrée au bénéfice de l’établissement public concerné.
« À défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de liquider le produit de l’astreinte, de dresser l’état nécessaire à son recouvrement et de la faire parvenir au représentant de l’État dans le département dans le mois qui suit la demande émanant de ce dernier, la créance est liquidée et recouvrée par l’État. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement, les sommes perçues sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat.
« III. – En cas d’arrêté d’insalubrité, l’astreinte est liquidée et recouvrée par l’État. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement, les sommes perçues sont versées au budget de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière d’habitat sur le territoire duquel est implanté le bien immeuble ou l’établissement ayant fait l’objet de l’arrêté, dont le président s’est vu transférer les pouvoirs de police spéciale de lutte contre l’habitat indigne en application de l’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, ou, à défaut, au budget de l’Agence nationale de l’habitat.
« Art. L. 511-11. – L’application de l’astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à ce que, si les mesures et travaux n’ont pas été exécutés ou ne sont pas conformes à l’arrêté de péril ou d’insalubrité, l’autorité publique compétente procède à leur exécution d’office, aux frais et pour le compte de la personne concernée. Elle peut également faire procéder à la démolition prescrite sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande.
« Si l’inexécution des mesures et travaux prescrits portant sur les parties communes d’un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l’autorité publique compétente peut sur décision motivée se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l’assemblée générale des copropriétaires ; elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes qu’elle a versées.
« Les dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 1334-4 du code de la santé publique sont applicables.
« Art. L. 511-12. – Lorsque le bien immeuble insalubre devient inoccupé et libre de location après la date d’entrée en vigueur de l’arrêté d’insalubrité, dès lors qu’il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des personnes, le propriétaire n’est plus tenu de réaliser les mesures et travaux prescrits dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité publique compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès ou l’usage du bien immeuble, faute pour le propriétaire d’y avoir procédé.
« Lorsqu’un immeuble ou un logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté prononçant une astreinte et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des voisins, il est mis fin à l’astreinte à la date à laquelle le bail a effectivement été résilié et les occupants ont effectivement quitté les lieux. Le propriétaire reste toutefois redevable de l’astreinte tant que les mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du logement, qui ont été, le cas échéant, prescrites, n’ont pas été réalisées.
« Art. L. 511-13. – La personne tenue d’exécuter les mesures et travaux prescrits par l’arrêté de péril ou d’insalubrité peut se libérer de son obligation par la conclusion d’un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d’une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d’exécuter les travaux prescrits et d’assurer, le cas échéant, l’hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l’occupant restera dans les lieux lorsqu’il les occupait à la date de l’arrêté de péril ou d’insalubrité.
« Art. L. 511-14. – Les frais de toute nature avancés par l’autorité publique compétente lorsqu’elle s’est substituée aux propriétaires ou copropriétaires défaillants, en application du présent titre sont recouvrés comme en matière de contributions directes.
« Si le bien immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est adressé à chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable.
« Lorsque la commune s’est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d’intérêt légal, à compter de la date de notification par l’autorité publique compétente de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants.
« Section 5
« Sanctions
« Art. L. 511-15. – I. – Est puni d’un emprisonnement de trois ans et d’une amende de 100 000 € :
« 1° Le fait de refuser délibérément et sans motif légitime d’exécuter les mesures et travaux prescrits en application des articles L. 511-6 et L. 511-8 ;
« 2° Le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ou d’insalubrité ;
« 3° Le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d’habiter et, le cas échéant, d’utiliser des locaux prise en application des mêmes articles L. 511-6 et L. 511-8 ;
« 4° Le fait, de mauvaise foi, de remettre à disposition des locaux vacants faisant l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité.
« II. – Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :
« 1° La confiscation du fonds de commerce ou de l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction. Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l’infraction ont fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l’article 131-21 du code pénal est égal à celui de l’indemnité d’expropriation ;
« 2° L’interdiction pour une durée de cinq ans au plus d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales ;
« 3° L’interdiction pour une durée de dix ans au plus d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou d’être usufruitier d’un tel bien ou fonds de commerce. Cette interdiction porte sur l’acquisition ou l’usufruit d’un bien ou d’un fonds de commerce soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de parts immobilières ; cette interdiction ne porte toutefois pas sur l’acquisition ou l’usufruit d’un bien immobilier à usage d’habitation à des fins d’occupation à titre personnel.
« Le prononcé des peines complémentaires mentionnées aux 1° et 3° du présent II est obligatoire à l’encontre de toute personne coupable d’une infraction prévue au présent article. Toutefois, la juridiction peut, par une décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances de l’infraction et de la personnalité de son auteur.
« III. – Les personnes morales déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues à l’article 121-2 du code pénal, des infractions définies au présent article encourent, outre l’amende suivant les modalités prévues à l’article 131-38 du code pénal, les peines prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l’article 131-39 du même code.
« Elles encourent également la peine complémentaire d’interdiction, pour une durée de dix ans au plus, d’acheter ou d’être usufruitier d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement.
« La confiscation mentionnée au 8° du même article 131-39 porte sur le fonds de commerce ou l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction.
« Le prononcé de la peine de confiscation mentionnée au même 8° et de la peine d’interdiction d’acheter ou d’être usufruitier mentionnée au deuxième alinéa du présent III est obligatoire à l’encontre de toute personne coupable d’une infraction prévue au présent article. Toutefois, la juridiction peut, par une décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances de l’infraction et de la personnalité de son auteur.
« Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l’infraction ont fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l’article 131-21 du code pénal est égal à celui de l’indemnité d’expropriation.
« IV. – Lorsque les poursuites sont engagées à l’encontre d’exploitants de fonds de commerce aux fins d’hébergement, il est fait application de l’article L. 651-10 du code de la construction et de l’habitation.
« Section 6
« Mesures règlementaires
« Art. L. 511-16. – Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application des dispositions du présent chapitre. » ;
3° Le même titre Ier est complété par un chapitre Ier B ainsi rédigé :
« CHAPITRE IER B
« Autres bâtiments et édifices
« Art. L. 511-17. – Lorsque des monuments funéraires menacent ruine et pourraient par leur effondrement compromettre la sécurité ou, d’une façon générale, n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, le maire peut prescrire aux personnes titulaires de la concession de mettre en œuvre toutes mesures nécessaires pour remédier à la situation conformément aux dispositions prévues au chapitre Ier A du présent titre.
« Art. L. 511-18. – À l’intérieur d’un périmètre qu’il définit, le représentant de l’État dans le département peut déclarer l’insalubrité des locaux et installations utilisés aux fins d’habitation, mais impropres à cet objet pour des raisons d’hygiène, de salubrité ou de sécurité.
« L’arrêté du représentant de l’État dans le département est pris après avis du directeur de l’agence régionale de santé et de la commune ou, le cas échéant, de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière d’habitat.
« Cet arrêté vaut interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les locaux et installations qu’il désigne. Il peut également ordonner la démolition totale ou partielle des locaux et installations, et y faire procéder, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés rendue à sa demande. » ;
4° La division et l’intitulé du titre II sont supprimés et les chapitres Ier et II du même titre II deviennent respectivement les chapitres Ier et II du titre Ier.
IV. – L’article 25-1 A de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les références : « et L. 511-1 à L. 511-6 » sont remplacées par les références : « , L. 511-1 et L. 511-3 à L. 511-17 » et les références : « L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique » sont remplacées par les références : « L. 511-2 à L. 511-16 et L. 511-18 du même code » ;
2° Après le mot : « constat », la fin du premier alinéa est ainsi rédigée : « et le transmettre à l’autorité compétente ainsi qu’aux intéressés doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la demande. » ;
3° Le second alinéa est supprimé.