Séance du 1er décembre 2025

M. Alexandre Basquin. Nous proposons, par cet amendement, de mettre en place une taxe sur les compléments de loyer.

Vous le savez, mes chers collègues, les compléments de loyer ont été instaurés par la loi Alur (loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) et se justifient dans les zones où, comme à Paris, les loyers sont encadrés. Cet outil permet de dépasser l'encadrement des loyers lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, mais, malheureusement, il est trop souvent utilisé pour contourner la loi.

À Paris, par exemple, les compléments de loyer donnent lieu à un certain nombre d'abus. Certains propriétaires les justifient par la présence d'un frigo, d'une machine à laver ou, tout simplement, de la proximité avec le métro ; cela n'est évidemment pas acceptable.

Notre amendement vise ainsi à prévenir ces abus.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Amélie de Montchalin, ministre. Défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° I-2298.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° I-292 rectifié bis, présenté par M. J.B. Blanc, Mmes V. Boyer et Micouleau, M. Cambon, Mme Dumont, MM. Daubresse et H. Leroy, Mmes Lassarade, Estrosi Sassone, Muller-Bronn et Noël, MM. Sido et Brisson, Mme M. Mercier, M. Klinger, Mme Canayer et MM. Bonhomme, Genet, Frassa et Naturel, est ainsi libellé :

Après l'article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Par dérogation au premier alinéa de l'article 1115 du code général des impôts, le délai prévu au même alinéa est automatiquement prolongé de deux ans pour les biens acquis entre le 1^er janvier 2021 et le 31 décembre 2025.

II. – La prolongation prévue au I s'applique aux engagements de revendre dont le délai n'a pas expiré à la date de publication de la présente loi.

III. – Le présent article fait obstacle à toute prorogation sollicitée en application du IV bis du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts.

IV. – La perte de recettes résultant pour l'État du I est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La parole est à M. Max Brisson.

M. Max Brisson. Il est défendu.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Demande de retrait.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Amélie de Montchalin, ministre. Défavorable.

M. Max Brisson. Je le retire, madame la présidente !

Mme la présidente. L'amendement n° I-292 rectifié bis est retiré.

L'amendement n° I-2307 rectifié, présenté par M. Savoldelli, Mme Margaté, MM. Brossat, Barros et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste – Kanaky, est ainsi libellé :

Après l'article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l'article 1529 du code général des impôts, il est inséré un article 1529-0... ainsi rédigé :

« Art. 1529-0 .... – I. Les terrains constructibles situés dans les zones tendues mentionnées à l'article 232 sont soumis à une contribution annuelle lorsque, pendant une durée supérieure à trois ans, aucun permis de construire ou de réhabilitation n'a été déposé par leur propriétaire.

« II. – Le montant de la contribution est fixé à :

« 1° 5 % de la valeur locative cadastrale la quatrième année ;

« 2° 10 % la cinquième année ;

« 3° 15 % la sixième année et les années suivantes.

« III. – La contribution n'est pas due lorsque :

« 1° Le terrain est acquis par un organisme de logement social ;

« 2° Le propriétaire justifie d'un projet réel retardé pour des raisons administratives, archéologiques ou environnementales indépendantes de sa volonté ;

« 3° Le terrain est inclus dans un dispositif de mobilisation foncière défini par la collectivité. »

II. – La perte de recettes pour l'État est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La parole est à M. Pascal Savoldelli.

M. Pascal Savoldelli. Un rapport des députés Stéphane Peu et Mickaël Cosson établit que la valeur du patrimoine foncier en France atteint aujourd'hui 7 000 milliards d'euros, soit plus de trois années de revenu national.

Autrement dit, le foncier est devenu l'un des vecteurs majeurs d'enrichissement patrimonial ; je ne vous apprends rien, mes chers collègues. Problème : cette valorisation est déconnectée des revenus des ménages et elle constitue un obstacle majeur à la production de logements accessibles.

Nous le savons tous, de nombreux terrains parfaitement constructibles sont volontairement laissés inoccupés pendant des années, parfois des décennies, dans l'attente d'une valorisation maximale. Pendant ce temps, 2,8 millions de personnes sont en attente d'un logement.

Cette situation résulte de logiques spéculatives ; une intervention publique est donc nécessaire. C'est précisément ce que nous proposons avec la création d'une contribution progressive sur les terrains constructibles laissés volontairement sans projet.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Amélie de Montchalin, ministre. Monsieur le sénateur, il existe déjà une disposition permettant à une commune de majorer la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines ou à urbaniser, pour le calcul des bases d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

En gros, une commune peut décider qu'une zone vaut très cher et, par conséquent, en augmenter de facto la valeur en relevant le niveau d'imposition si le terrain reste non bâti.

La mesure que vous préconisez, appliquée à l'ensemble du territoire national, aurait des effets massifs. Elle entérinerait le principe selon lequel le propriétaire d'un terrain constructible pour lequel aucun permis de construire n'est déposé doit être surimposé. Or je ne suis pas sûre que tous les terrains constructibles de France aient vocation à être construits : ce n'est pas parce qu'un terrain est constructible qu'il faut nécessairement y construire.

Il me semble qu'il faut laisser la main aux maires, aux acteurs locaux. Ceux-ci disposent déjà de la possibilité de procéder à une majoration via la valeur cadastrale ; en la matière, mieux vaut une action décentralisée.

Votre amendement est intéressant, mais, je le redis, la disposition que j'évoquais permet déjà d'agir localement. Je vous suggère donc de retirer votre amendement ; à défaut, l'avis serait défavorable.

Mme la présidente. La parole est à M. Pascal Savoldelli, pour explication de vote.

M. Pascal Savoldelli. Je vous remercie, madame la ministre, de vos explications, car il arrive qu'il nous soit répondu, sans discussion : « défavorable » ou « demande de retrait ».

Je connais la disposition dont vous venez de parler. Mais l'augmentation de la valeur cadastrale ne règle pas le problème, qui se situe à une autre échelle.

Je ne sais pas si vous serez d'accord avec moi, mais il me semble qu'il faut bien comprendre ce que signifie cette notion de « foncier ». Ce terme est récent ; auparavant, on parlait du « fonds de terre ». Le foncier, c'est un système de droits sur les espaces. Tel est bien le sens de notre amendement : au regard de la bombe sociale que représente la question du logement, il est impératif de réattribuer d'autres fonctions au foncier, pour ouvrir des droits et des espaces, afin de construire, à juste titre, des logements de tous types.

Votre réponse est techniquement fiable, mais, s'agissant de répondre à la crise du logement dans toute son ampleur, elle est un peu courte. Il ne s'agit pas de renvoyer aux communes la responsabilité d'un sujet qui, à mes yeux, relève d'abord de l'État.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° I-2307 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° I-609 rectifié quater, présenté par Mme Havet, M. Canévet, Mme Schillinger, MM. Buis, Rambaud, Fouassin et Patient, Mme Cazebonne et MM. Iacovelli et Mohamed Soilihi, est ainsi libellé :

Après l'article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article 1396 du code général des impôts, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. 1396 -... – I – Une taxe foncière sur les terrains viabilisés non bâtis est établie sur les mêmes critères que la taxe foncière sur les propriétés non bâties telle que définie à l'article 1396 du code général des impôts.

« II. – La taxe n'est pas applicable aux parcelles constructibles non viabilisées.

« III. – Un décret fixe la majoration de la taxe selon la valeur moyenne du terrain selon sa situation géographique. »

La parole est à M. Michel Canévet.

M. Michel Canévet. Défendu.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Amélie de Montchalin, ministre. Même avis.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° I-609 rectifié quater.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° I-1330 rectifié, présenté par MM. Barros, Savoldelli et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste – Kanaky, est ainsi libellé :

Après l'article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Il est institué une taxe sur les transactions immobilières portant sur des biens à usage d'habitation situés sur le territoire national, dont le prix de vente excède 15 000 euros par mètre carré de surface habitable.

II. – Cette taxe est due par le vendeur. Elle est assise sur la fraction du prix de cession excédant le seuil de 15 000 euros par mètre carré. Son taux est fixé à 10 %.

III. – La taxe est déclarée, liquidée et recouvrée selon les mêmes modalités et sous les mêmes garanties et sanctions que les droits d'enregistrement perçus à l'occasion de la mutation à titre onéreux de biens immobiliers.

La parole est à M. Pierre Barros.

M. Pierre Barros. Selon le Barnes City Index 2025, le marché parisien du luxe demeure l'un des plus attractifs au monde. Dans ce segment, on enregistre des ventes atteignant 20 000, 30 000, voire 40 000 euros le mètre carré, à l'image d'un appartement de 110 mètres carrés cédé récemment, en une seule visite, pour plus de 40 000 euros le mètre carré – certains ont visiblement les moyens…

Ces niveaux de prix ne concernent évidemment aucun ménage français ; ils sont l'apanage d'une clientèle internationale bénéficiant d'un avantage de change extraordinairement favorable. Les professionnels du secteur le disent très clairement : les Américains ont gagné de 30 % à 35 % de capacités d'achat supplémentaires en un an et demi.

Les chiffres ne laissent d'ailleurs aucun doute : le marché du luxe est en pleine accélération, et cela ne vaut pas seulement, d'ailleurs, dans l'immobilier. Le nombre d'offres acceptées est en hausse de 86 % depuis 2025 chez Engel & Völkers, une progression du chiffre d'affaires de 60 % est attendue chez Junot Immobilier, et les prix parisiens du luxe affichent une augmentation de 6 % en 2025, selon le bilan mondial du marché premium.

Ce dynamisme est porté par des acheteurs internationaux totalement insensibles à nos dispositifs fiscaux classiques, pour qui Paris reste un actif patrimonial absolument sûr. Le segment de l'ultraluxe représente environ 10 milliards d'euros de transactions par an.

Nous proposons, par cet amendement, d'appliquer une taxe de 10 % sur la seule fraction du prix excédant 15 000 euros le mètre carré, pour un rendement annuel estimé à 200 millions d'euros.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Amélie de Montchalin, ministre. Défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° I-1330 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° I-2489 rectifié bis, présenté par MM. Tissot et Redon-Sarrazy, Mme Bonnefoy, M. Fagnen, Mmes Artigalas et Bélim, M. Bourgi, Mme Briquet, MM. Devinaz, Jomier et Kerrouche, Mme Linkenheld, MM. Marie et Mérillou, Mme Monier et MM. Montaugé, Pla, Roiron, Ros, Stanzione, Uzenat et Ziane, est ainsi libellé :

Après l'article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – La sous-section 1 de la section 2 du chapitre I^er du titre III du livre III du code de l'urbanisme est rétablie dans la rédaction suivante :

« Sous-section 1 : Établissement du seuil minimal de densité et du versement par sous-densité

« Art. L. 331-35. – La densité de la construction est définie par le rapport entre la surface de plancher d'une construction déterminée conformément à l'article L. 112-1 et la surface du terrain de l'unité foncière sur laquelle cette construction est ou doit être implantée.

« N'est pas retenue dans l'unité foncière la partie des terrains rendus inconstructibles pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions ou de servitudes administratives.

« Lorsqu'une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle.

« Art. L. 331-36. – En vue de financer les actions et opérations contribuant à la réalisation des objectifs définis à l'article L. 101-2, il est institué dans les communes visées au I de l'article 232 du code général des impôts, un seuil minimal de densité en deçà duquel un versement pour sous-densité est dû par le dépositaire du permis de construire relatif à une construction d'une densité n'atteignant pas le seuil minimal de densité.

« En dehors des communes visées au premier alinéa, le versement pour sous-densité peut être institué par délibération des communes et établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de plan local d'urbanisme ou de plan d'occupation des sols, ainsi que par la métropole de Lyon.

« Le seuil minimal de densité est déterminé par secteurs du territoire de la commune, de l'établissement public de coopération intercommunale ou de la métropole de Lyon, dans les zones urbaines et à urbaniser, définis sur un document graphique figurant, à titre d'information, dans une annexe au plan local d'urbanisme ou au plan d'occupation des sols.

« Le seuil minimal de densité est fixé pour une durée minimale de trois ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la délibération l'ayant institué.

« Les délibérations sont adressées aux services de l'État chargés de l'urbanisme dans le département au plus tard le premier jour du deuxième mois qui suit la date à laquelle elles ont été adoptées.

« Art. L. 331-37. – Pour chaque secteur, le seuil minimal de densité ne peut être inférieur à la moitié ni supérieur aux trois quarts de la densité maximale autorisée par les règles définies dans le plan local d'urbanisme.

« Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable dans le cadre d'une opération de lotissement, le seuil minimal de densité ne peut être inférieur à la moitié ni supérieur aux trois quarts de la surface de plancher attribuée à chaque lot par le lotisseur. »

II. – Le présent article s'applique à compter du 1^er janvier 2027.

La parole est à Mme Viviane Artigalas.

Mme Viviane Artigalas. Le présent amendement vise à rétablir, à compter du 1^er janvier 2027, le versement pour sous-densité (VSD).

Cette taxe facultative a été supprimée par la loi de finances pour 2021 en raison du trop faible recours des communes à cet outil, et non d'une déficience du dispositif en tant que tel. À l'heure actuelle, ce versement pourrait pourtant être utile.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Amélie de Montchalin, ministre. Même avis.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° I-2489 rectifié bis.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° I-2046 rectifié, présenté par Mme Bélim, MM. Lurel, Uzenat, Omar Oili et M. Weber, Mme Matray, M. Bourgi, Mme Le Houerou, MM. Ros, Ziane et Mérillou et Mme Monier, est ainsi libellé :

Après l'article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° L'article L. 31-10-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour l'application du dispositif prévu au quatrième alinéa de l'article L. 31-10-10 dans les territoires mentionnés au même alinéa, les plafonds de ressources des bénéficiaires, les plafonds de coût de l'opération et de montant du prêt pris en compte pour le calcul du prêt sont identiques à ceux prévus pour l'acquisition d'un logement neuf et revalorisés conformément aux dispositions en vigueur. »

2° Après le troisième alinéa de l'article L. 31-10-10, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux dispositions du présent article, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, le prêt à taux zéro peut être accordé pour l'acquisition d'un logement ancien, sous réserve que l'emprunteur s'engage à réaliser des travaux visant l'amélioration substantielle de la performance énergétique du logement ou la résorption des situations d'habitat indigne au sens de l'article 1^er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ces travaux, leurs caractéristiques techniques minimales et leurs modalités de contrôle sont définis par décret en Conseil d'État. »

II. – Un décret en Conseil d'État précise :

1° Les catégories de travaux éligibles au titre du deuxième alinéa de l'article L. 311010, notamment ceux relatifs à la performance énergétique (isolation, ventilation, production de chaleur ou de froid, remplacement des menuiseries, etc.) et à la lutte contre l'habitat indigne ;

2° Les modalités de justification par l'emprunteur du montant des travaux, de leur réalisation dans un délai de douze mois à compter de l'acquisition ou de l'achèvement du prêt, ainsi que les modalités de contrôle par l'établissement prêteur ;

3° Les éventuelles modulations tenant compte des spécificités climatiques et de construction des outre-mer.

III. – Les offres de prêt émises à compter du 1^er janvier 2026 peuvent bénéficier des dispositions du présent article.

IV. – Le I ne s'applique qu'aux sommes venant en déduction de l'impôt dû.

V. – La perte de recettes résultant pour l'État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La parole est à Mme Audrey Bélim.

Mme Audrey Bélim. Cet amendement vise à étendre, dans les territoires ultramarins où les communes sont situées en zone B1 ou A, l'éligibilité du prêt à taux zéro à l'acquisition de logements anciens améliorant la performance énergétique ou résorbant des situations d'habitat indigne.

Il serait ainsi tenu compte des spécificités du marché ultramarin, où l'offre de logements neufs est limitée et où la rénovation du parc existant constitue un levier majeur pour l'accession à la propriété et pour la transition écologique.

Mme la présidente. Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° I-1869 est présenté par Mmes Bélim et Conconne, MM. Lurel et Omar Oili, Mmes Artigalas et Espagnac, M. Féraud, Mme Linkenheld, MM. Cozic, Kanner, Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et Raynal, Mmes Blatrix Contat et Briquet, MM. Éblé et Jeansannetas, Mme Bonnefoy, M. Bourgi, Mmes Brossel et Canalès, MM. Chaillou et Chantrel, Mme Daniel, MM. Darras, Devinaz, Fagnen, Fichet et Gillé, Mme Harribey, M. Jacquin, Mme G. Jourda, M. Kerrouche, Mme Le Houerou, M. Marie, Mmes Matray, Monier et Narassiguin, M. Ouizille, Mme S. Robert, MM. Roiron, Ros, Temal, Uzenat, M. Vallet, Vayssouze-Faure, M. Weber, Ziane et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

L'amendement n° I-2368 rectifié bis est présenté par Mme Gacquerre, M. Bleunven, Mme Billon, MM. Levi et Anglars, Mmes Devésa et Bourguignon, MM. Fargeot, Courtial, Henno et Chevalier, Mme Sollogoub, M. Daubresse, Mmes de La Provôté, Perrot et Jacquemet et M. Capo-Canellas.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le troisième alinéa de l'article L. 31-10-2 du code de la construction est complété par une phrase ainsi rédigée : « Pour les offres de prêts mentionnés à l'article L. 31-10-1 du code de la construction et de l'habitation émises entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion, cette condition de localisation n'est pas applicable. »

II. – Le I ne s'applique qu'aux sommes venant en déduction de l'impôt dû.

III. – La perte de recettes résultant pour l'État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La parole est à Mme Audrey Bélim, pour présenter l'amendement n° I-1869.

Mme Audrey Bélim. Il s'agit d'un amendement de repli, qui vise à centrer l'éligibilité au dispositif proposé sur les zones tendues des territoires ultramarins.

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Fargeot, pour présenter l'amendement n° I-2368 rectifié bis.

M. Daniel Fargeot. Il est défendu.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Demande de retrait.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Amélie de Montchalin, ministre. Même avis.