II. L'AMORTISSEMENT ROBIEN : UN PREMIER BILAN
Votre rapporteur pour avis s'attachera, dans cette partie, à analyser le bilan des régimes d'amortissement fiscal, plus particulièrement le Robien, en termes de nombre de logements locatifs privés construits, de coût pour les finances publiques et de conséquences sur l'évolution du marché immobilier.
A. LES EFFETS DES DISPOSITIFS D'AMORTISSEMENT FISCAL SUR LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS PRIVÉS
Selon les statistiques fournies par la FNPC, les dispositifs d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs auraient eu des effets non négligeables comme le montre le tableau reproduit ci-dessous.
Évolution des ventes depuis 1995
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VENTES |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 * |
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|
Accession à la propriété |
36 900 |
37 000 |
37 500 |
38 700 |
48 500 |
51 200 |
50 200 |
50 400 |
49 200 |
49 500 |
|
|
Locatif |
Quilès/Méhaignerie |
26 000 |
28 700 |
5 000 |
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Périssol |
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6 900 |
38 100 |
55 000 |
50 000 |
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Besson |
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3 000 |
19 000 |
25 000 |
30 000 |
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de Robien |
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54 000 |
60 500 |
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Sans avantage fiscal |
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5 000 |
5 000 |
5 000 |
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TOTAL |
62 900 |
72 600 |
80 600 |
93 700 |
101 500 |
75 200 |
80 200 |
85 400 |
103 200 |
110 000 |
|
* Estimation
Source : Fédération nationale des promoteurs-constructeurs
Selon ces données, sur les 75.200 ventes dans le neuf en 2000, 19.000 ont bénéficié du dispositif Besson, soit 25 % . En 2001, sur 80.200 ventes réalisées, 25.000 ont bénéficié du « Besson », soit 31 % et en 2002 ce pourcentage s'élevait à 35 %, ce qui démontre clairement que ce mécanisme a connu une montée en force progressive .
La réforme proposée par la loi urbanisme et habitat a eu, quant à elle, un effet de relance indéniable sur la production de logements locatifs privés car le dispositif « Besson » permettait la construction de 30.000 logements par an quand le « Robien » permettait la réalisation de plus de 50.000 logements (50 % des ventes dans le neuf en 2003).
Le dispositif « Besson » était moins développé en Île-de-France (21 % de l'ensemble des ventes) que sur le reste du territoire (34 % de l'ensemble des ventes). Le dispositif « Robien » a amplifié cette tendance puisque, selon les statistiques de la FNPC, seuls 17,4 % des investissements locatifs (9 % des ventes total de logements neufs) ont été réalisés en Île-de-France en 2003, ces pourcentages étant sensiblement les mêmes pour le premier semestre 2004. Ce produit a donc plutôt été utilisé pour construire des logements en province.
Le tableau ci-dessous donne une idée de la répartition régionale des investissements réalisés avec le « Robien ».
Enquête auprès des promoteurs de la FNPC sur les logements réalisés avec le Robien au cours du premier semestre 2004
|
Chambre syndicale régionale |
Investisseurs avec amortissement Robien |
Accédants |
TOTAL |
||
|
|
Nombre |
% |
Nombre |
% |
|
|
ALPES ET DEUX-SAVOIES |
356 |
35 |
671 |
65 |
1 027 |
|
ALSACE ET LORRAINE |
408 |
57 |
309 |
43 |
717 |
|
AQUITAINE-POITOU-CHARENTES |
412 |
71 |
170 |
29 |
582 |
|
AUVERGNE |
126 |
57 |
95 |
43 |
221 |
|
BOURGOGNE |
92 |
57 |
69 |
43 |
161 |
|
BRETAGNE |
498 |
64 |
277 |
36 |
775 |
|
CENTRE |
444 |
62 |
269 |
38 |
713 |
|
COTE D'AZUR ET CORSE |
325 |
35 |
601 |
65 |
926 |
|
LANGUEDOC-ROUSSILLON |
1 219 |
71 |
499 |
29 |
1 718 |
|
LYONNAISE |
1 228 |
51 |
1 203 |
49 |
2 431 |
|
MIDI-PYRENEES |
1 389 |
69 |
631 |
31 |
2 020 |
|
NORD-PAS-DE-CALAIS |
640 |
59 |
451 |
41 |
1 091 |
|
NORMANDIE |
282 |
75 |
94 |
25 |
376 |
|
PAYS DE LA LOIRE |
580 |
53 |
520 |
47 |
1 100 |
|
PROVENCE |
704 |
46 |
835 |
54 |
1 539 |
|
ILE-DE-FRANCE |
5 500 |
45 |
6 600 |
55 |
12 100 |
Source : Fédération nationale des promoteurs-constructeurs
Outre l'Île-de-France , la majorité des investissements locatifs a été réalisée dans la région lyonnaise , en Midi-Pyrénées et dans le Languedoc-Roussillon .
Par ailleurs, le « Robien » a conduit à un rééquilibrage dans les ventes entre les investissements locatifs et les investissements en accession à la propriété : en 2002 (régime « Besson »), 41 % des investissements étaient destinés au secteur locatif, contre 52 % en 2003 (régime « Robien »).
Enfin, selon la FNPC, les investissements réalisés avec le dispositif « Robien » correspondent à un montant moyen d'opération de 152.000 euros pour une surface moyenne de 65 m² en province , et de 168.000 euros pour une surface moyenne de 55 m² en Île-de-France .