3. Le dispositif Robien
L'article 91 de la loi du 2 juillet 2003 22 ( * ) a prévu , pour les investissements réalisés à compter du 3 avril 2003 , une réforme de ce mécanisme de soutien aux investissements locatifs pour les logements neufs . Le nouveau dispositif, dit amortissement « Robien » qui se substitue au « Besson-neuf », consiste également en un régime d'amortissement fiscal pour les investisseurs qui achètent des logements neufs et s'engagent à les mettre en location au moins pendant neuf ans à une personne autre qu'un membre de leur foyer fiscal. L'amortissement est équivalent à 8 % du prix d'acquisition du logement pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes . A l'issue de cette période, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5 % du prix d'acquisition en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou en cas de changement de titulaire du bail.
Deux modifications importantes caractérisent ce nouveau dispositif. Tout d'abord, les conditions de ressources que devaient respecter les locataires bénéficiant des logements ainsi acquis par les investisseurs ont été supprimées .
En outre, le zonage s'appliquant au plafonnement des loyers et le montant des loyers plafonds ont été révisés . Pour l'application du dispositif Besson, le zonage était le suivant :
- la zone I bis : Paris et les communes limitrophes ;
- la zone I : zone agglomérée de l'Île-de-France ;
- la zone II : agglomérations de plus de 100 000 habitants ;
- la zone III : reste du territoire.
Le nouveau découpage du territoire, pour l'application du « Robien », a été simplifié par décret 23 ( * ) . Trois zones ont été définies, en fonction des tensions locatives enregistrées sur les marchés locaux :
- la zone A regroupe l'agglomération parisienne, la Côte-d'Azur et le Genevois français ;
- la zone B regroupe les agglomérations de plus de 50.000 habitants et celles se situant aux franges de l'agglomération parisienne et dans les zones du littoral ;
- la zone C concerne le reste du territoire.
Surtout, les loyers plafonds applicables ont été considérablement augmentés et portés quasiment au niveau des loyers du marché , comme le montrent les tableaux ci-dessous.
Plafonds de loyer au mètre carré en 2004 (en euros) charges non comprises
|
Zones |
« Besson - ancien » |
Robien |
Variation |
|
A |
14,77 |
18,47 |
+25% |
|
B |
9,64 |
12,83 |
+33% |
|
C |
6,98 |
9,23 |
+32% |
Source : Bulletin officiel des impôts n° 60 du 30 mars 2004
Plafonds de loyer au mètre carré en 2004 (en euros) charges non comprises
|
Zones |
Besson-neuf |
Zones |
Robien |
Variation |
|
I bis |
13,24 |
A |
18,47 |
+39,5 |
|
I |
11,70 |
A |
18,47 |
+57,8% |
|
II |
9,03 |
B |
12,83 |
+42% |
|
III |
8,52 |
C |
9,23 |
+8,3% |
Source : Bulletin officiel des impôts n° 60 du 30 mars 2004
Ces hausses des loyers plafonds vont de 8,3 % pour la zone C à 57,8 % pour les logements antérieurement dans la zone I et désormais situés dans la zone A .
Enfin, l'amortissement « Robien » prévoit :
- l'extension du bénéfice de l'amortissement aux acquisitions de logements anciens , à compter du 3 avril 2003, qui ne satisfont pas aux caractéristiques des logements décents et qui font l'objet d'une réhabilitation permettant de rapprocher , après travaux, leurs caractéristiques de celles d'un logement neuf ;
- l'extension aux locations déléguées, pour faciliter les investissements dans les résidences destinées aux étudiants et aux personnes âgées ;
- l'adaptation de la réglementation en faveur des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
* 22 Loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat.
* 23 Décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 pris pour l'application des articles 31 et 31 bis du code général des impôts et relatif à la mise en location de logements ainsi qu'aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier.