Projet de loi portant diverses dispositions relatives à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction

Diverses dispositions relatives à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction

BRAYE (Dominique) ; GUENÉ (Charles)

RAPPORT 270 (2002-2003) - COMMISSION DES AFFAIRES ECONOMIQUES

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Table des matières

N° 270

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2002-2003

Annexe au procès-verbal de la séance du 30 avril 2003

RAPPORT

FAIT

au nom de la commission des Affaires économiques et du Plan (1) sur le projet de loi, ADOPTÉ AVEC MODIFICATIONS PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE, EN DEUXIÈME LECTURE, portant diverses dispositions relatives à l' urbanisme , à l' habitat et à la construction ,

Par MM. Dominique BRAYE et Charles GUENÉ,

Sénateurs.

(1) Cette commission est composée de : M. Gérard Larcher, président ; MM. Jean-Paul Emorine, Marcel Deneux, Gérard César, Pierre Hérisson, Bernard Piras, Mme Odette Terrade, vice-présidents ; MM. Bernard Joly, Jean-Paul Émin, Patrick Lassourd, Jean-Marc Pastor, secrétaires ; MM. Jean-Paul Alduy, Pierre André, Philippe Arnaud, Gérard Bailly, Bernard Barraux, Mme Marie-France Beaufils, MM. Michel Bécot, Jean-Pierre Bel, Jacques Bellanger, Jean Besson, Claude Biwer, Jean Bizet, Jean Boyer, Mme Yolande Boyer, MM. Dominique Braye, Marcel-Pierre Cleach, Yves Coquelle, Gérard Cornu, Roland Courtaud, Philippe Darniche, Gérard Delfau, Rodolphe Désiré, Yves Detraigne, Mme Evelyne Didier, MM. Michel Doublet, Bernard Dussaut, Hilaire Flandre, François Fortassin, Alain Fouché, Christian Gaudin, Mme Gisèle Gautier, MM. Alain Gérard, François Gerbaud, Charles Ginésy, Francis Grignon, Louis Grillot, Georges Gruillot, Charles Guené, Mme Odette Herviaux, MM. Alain Journet, Joseph Kergueris, Gérard Le Cam, Jean-François Le Grand, André Lejeune, Philippe Leroy, Jean-Yves Mano, Max Marest, Jean Louis Masson, Serge Mathieu, René Monory, Paul Natali, Jean Pépin, Daniel Percheron, Ladislas Poniatowski, Daniel Raoul, Paul Raoult, Daniel Reiner, Charles Revet, Henri Revol, Roger Rinchet, Claude Saunier, Bruno Sido, Daniel Soulage, Michel Teston, Pierre-Yvon Trémel, André Trillard, Jean-Pierre Vial.

Voir les numéros :

Assemblée nationale ( 12 ^ème législ.) : Première lecture : 402 , 450 et T.A. 81

Deuxième lecture : 641 , 717 et T.A. 116

Sénat : Première lecture : 160 , 171 , 175 et T.A. 70 (2002-2003)

Deuxième lecture : 245 (2002-2003)

Urbanisme.

INTRODUCTION

Mesdames, Messieurs,

L'Assemblée nationale a adopté, le 3 avril 2003, le projet de loi portant diverses dispositions relatives à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction que le Sénat avait voté le 27 février précédant.

Vous êtes appelés à examiner en deuxième lecture ce texte qui a été assez substantiellement enrichi au cours de sa discussion par l'Assemblée nationale.

En ce qui concerne les dispositions relatives à l'urbanisme contenues dans le titre I, les principales modifications apportées au Palais Bourbon concernent :

- la régularisation d'un schéma directeur annulé pour vice de procédure (article 1 ^er septies nouveau) ;

- le changement de destination des bâtiments agricoles (article 2 bis A) ;

- le renouvellement urbain au voisinage des aéroports (article 5 bis AA) ;

- le régime de construction en montagne (article 5 bis DA) ;

- la réalisation d'équipements culturels dans les zones couvertes par la loi « littoral » (article 5 bis EA) ;

- la procédure d'élaboration du plan de déplacement urbain (article 5 bis GA) ;

- l'annulation de documents d'urbanisme pour défaut de concertation (article 5 quater A) ;

- la réalisation de branchements dans les communes n'ayant pas institué la participation pour voirie et réseau (article 6 bis BA) ;

- la responsabilité pénale des personnes morales du fait des infractions au code de l'urbanisme (article 6 quater A) ;

- la délégation au maire du pouvoir de signer une convention dans les ZAC (article 6 sexies A) ;

- le régime du droit de préemption des départements (article 6 quindecies) ;

- la simplification du régime de la taxe locale d'équipement (article 6 sexdecies) ;

- la définition du nombre de lots constructibles dans un lotissement pour l'application des dispositions relatives à la demande d'autorisation de lotir (article 7 septdecies).

Votre commission souscrit à ces dispositions auxquels elle vous proposera d'adopter, outre plusieurs amendements rédactionnels ou de coordination, trois modifications principales afin de :

- clarifier le régime du droit de construire en zone de montagne (article additionnel avant l'article 5 bis DA, articles 5 bis DA et 5 bis D) ;

- préciser le régime de l'adaptation et du changement de destination (article additionnel après l'article 5 bis D) ;

- procéder à la validation législative de contrats de mandats afin de combler tout vide juridique (article additionnel après l'article septdecies).

S'agissant du titre II relatif à la sécurité des constructions, l'Assemblée nationale a adopté deux amendements de précision à l'article 8 tendant à :

- distinguer les exigences et les dispositifs de sécurité qui seront définis par décret ;

- pour les contrats d'entretien des ascenseurs, fixer les obligations des parties au moment de la conclusion du contrat.

En ce qui concerne le titre III, consacré à la participation des employeurs à l'effort de construction, l'Assemblée nationale a adopté conforme l'article 10.

Dans le titre IV relatif aux organismes d'HLM, aux sociétés d'économie mixte, aux co-propriétés et à l'offre locative, l'Assemblée nationale a adopté quatre articles additionnels tendant à :

- permettre la constitution de sociétés anonymes de coordination entre organismes HLM ;

- réformer l'amortissement fiscal pour les investissements locatifs ;

- autoriser les bailleurs sociaux à percevoir directement, dans le cadre du tiers payant, l'allocation logement même si les logements ne répondent pas aux critères de décence, à condition que le bailleur s'engage par convention avec l'Etat à réaliser les travaux nécessaires ;

- assouplir les règles de majorité dans les copropriétés pour réaliser des travaux d'accessibilité destinés aux personnes handicapées et à mobilité réduite.

Votre commission souscrit également à ces amendements et vous propose un article additionnel tendant à :

- simplifier la procédure administrative pour les maîtres d'ouvrage qui réalisent des opérations financées à l'aide des subventions réglementées dans le code de la construction et de l'habitation.

Enfin, au titre V qui comporte les dispositions relatives aux pays, l'Assemblée nationale a apporté des modifications conformes à la philosophie qui avait inspiré le Sénat.

Aussi, votre commission vous proposera-t-elle de n'y adopter que des amendements de précision qui concernent :

- le régime des pays créés avant l'entrée en vigueur de la loi « Voynet » et dont le périmètre ne respecte pas encore celui des EPCI à fiscalité propre (article 20) ;

- la faculté pour une association d'être signataire du contrat relatif à la constitution d'un pays (article 20).

EXAMEN DES ARTICLES

Article 1er A -
(Article L. 111-3 du code de l'urbanisme) -

Autorisation de restaurer des ruines

A cet article, qui permet la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs, l'Assemblée nationale a, sur la proposition de son rapporteur, adopté un amendement tendant à préciser que cette restauration doit être justifiée par l'intérêt architectural ou patrimonial du bâtiment.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 1er sexies (nouveau) -

Coordination

Votre commission vous propose d'adopter sans modification cet article de coordination voté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale.

Article 1er septies (nouveau) -

Régularisation d'un schéma directeur annulé pour vice de procédure

L'Assemblée nationale a adopté cet article qui tend à ce que lorsqu'un ancien schéma directeur est annulé pour vice de forme ou de procédure, l'établissement public chargé de sa gestion puisse procéder à sa régularisation, après enquête publique, sans attendre l'élaboration d'un schéma de cohérence territoriale. Il s'inspire d'une disposition applicable, en vertu de l'article 4 quater, à la régularisation des anciens plans d'occupation des sols (POS).

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 2 bis A (nouveau)-
(Article L. 123-1 du code de l'urbanisme) -

Changement de destination des bâtiments agricoles

Cet article, adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale, tend à ce que le règlement du PLU puisse désigner, dans les zones agricoles, les bâtiments agricoles qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination si leur qualité architecturale patrimoniale le justifie et si ce changement de destination ne compromet pas l'exploitation agricole.

Votre commission vous présente un amendement rédactionnel à cet article afin d'harmoniser sa terminologie avec celle de l'article 1 ^er A.

Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi amendé.

Article 2 bis B (nouveau) -
(Article L. 123-1 du code de l'urbanisme) -

Dispositions transitoires

A l'initiative du Gouvernement, l'Assemblée nationale a adopté cet article qui institue des dispositions transitoires afin d'éviter que les communes ne soient obligées d'engager une procédure pour adapter leur plan local d'urbanisme (PLU) à la nouvelle loi. Il prévoit que lorsqu'un PLU a été approuvé avant l'entrée en vigueur de la loi :

- les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable (PADD) tiennent lieu et ont les effets du PADD défini par l'article L. 123-1 dans la rédaction qui résulte du projet de loi ;

- les orientations et prescriptions particulières du PADD tiennent lieu et ont les effets des orientations d'aménagement prévues par le 3 ^e alinéa du même article L. 123-1.

Il dispose enfin que le maire ou le président de l'EPCI compétent peut mettre à jour le plan pour présenter ces deux éléments sous forme séparée.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 2 bis -
(Article L. 123-1 du code de l'urbanisme) -

Faculté pour le maire de fixer une taille minimale
des terrains constructibles

Cet article rétablit le texte adopté par l'Assemblée nationale, le Gouvernement s'en remettant à la sagesse, et supprime la référence aux « caractéristiques de l'urbanisation traditionnelle » qui avait été ajoutée parmi les facteurs à prendre en compte pour fixer une taille minimale des terrains constructibles.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 4 -
(Article L. 123-13 du code de l'urbanisme) -

Procédures de modification et de révision des PLU

A cet article, l'Assemblée nationale a également modifié le texte du Sénat estimant qu'il ouvrait une possibilité générale de révision du PLU alors que cette procédure n'était justifiée que dans des conditions particulières.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 4 bis -
(Article L. 123-18 du code de l'urbanisme) -

Renforcement du rôle des communes lors de l'élaboration
d'un PLU intercommunal

A cet article, que votre Commission vous propose de voter sans modification, l'Assemblée nationale n'a adopté qu'un amendement de coordination avec l'article 4.

Article 4 ter -
(Article L. 123-18-1 (nouveau) du code de l'urbanisme) -

Validation législative

L'Assemblée nationale ayant supprimé conformément à l'usage, la codification des dispositions portant validation législative visées par cet article, votre Commission vous propose son adoption sans modification.

Article 4 quater -
(Article L. 123-19 du code de l'urbanisme) -

Régularisation des POS annulés pour vice de forme ou de procédure

Deux amendements de coordination ayant été adoptés à cet article par l'Assemblée nationale votre Commission vous propose de le voter sans modification.

Article 5 -
(Article L. 123-19 du code de l'urbanisme) -

Clarification des dispositions transitoires entre les POS et les PLU

L'Assemblée nationale ayant voté une modification rédactionnelle et une modification de coordination à cet article, votre Commission vous propose son adoption sans modification.

Article 5 bis AA (nouveau) -
(Article L. 147-5 du code de l'urbanisme) -

Renouvellement urbain au voisinage des aéroports

L'Assemblée nationale a adopté, avec l'avis favorable du Gouvernement, un amendement de M. François Sellier qui, comme l'a indiqué son auteur, reprend l'essentiel de l'article 5 bis, supprimé en première lecture par le Sénat.

Il tend à faciliter le renouvellement urbain à proximité des aéroports. Il modifie l'article L.147-5 du code de l'urbanisme en disposant que, d'une part, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, l'extension mesurée ou la reconstruction des constructions existantes peuvent être admises lorsqu'elles n'entraînent pas un accroissement de la capacité d'accueil d'habitants d'exposés aux nuisances (2°), rédaction assez voisine de la rédaction en vigueur, qui dispose que les opérations de rénovation des quartiers ou de réhabilitation de l'habitat existant, ainsi que l' amélioration , l' extension mesurée ou la reconstruction des constructions existantes, ne peuvent être admises que lorsqu'elles n'entraînent pas un accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances , elles peuvent, en outre, être admises dans les secteurs déjà urbanisés et desservis par des équipements publics de la zone C lorsqu'elles n'entraînent pas d'accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances.

Postérieurement à la publication des plans d'exposition au bruit, à la demande de la commune ou de l'EPCI compétent en matière de PLU, des secteurs en voie de de réhabilitation et de réaménagement urbain peuvent être délimités par arrêté préfectoral pris après enquête publique (5°).

Il complète le 5° d'une phrase qui prévoit qu'à l'intérieur des zones C, les plans d'exposition au bruit peuvent délimiter des secteurs où, pour permettre le renouvellement urbain des quartiers ou villages existants, des opérations de réhabilitation et de réaménagement urbain peuvent être autorisées, à condition qu'elles n'entraînent pas d'augmentation de la population soumise aux nuisances sonores , et que le contrat de location d'immeuble à usage d'habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 5 bis AB (nouveau) -
(Article L. 147 du code de l'urbanisme) -

Extension de la période d'application anticipée
des plans d'exposition au bruit (PEB)

L'Assemblée nationale a adopté un amendement du Gouvernement tendant à allonger la période d'application anticipée du dispositif des plans d'exposition au bruit dans certains territoires délimités par arrêté préfectoral, en vertu de l'article L.147-7 du code de l'urbanisme.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 5 bis C -
(Article L. 145-3 du code de l'urbanisme) -

Travaux sur les chalets d'alpage et les bâtiments d'estive

L'Assemblée nationale a étendu aux bâtiments faisant l'objet d'une déclaration de travaux le champ d'application de cet article qui ouvre aux communes la possibilité d'instituer une servitude administrative interdisant l'utilisation de chalets d'alpage en période hivernale.

Votre commission vous soumet un amendement rédactionnel à cet article.

Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi amendé.

Article additionnel avant l'article 5 bis DA -
(Article L. 145-3 du code de l'urbanisme)

Construction en zone de montagne

Au cours des travaux devant le Parlement, la question de l'urbanisation en zone de montagne s'est trouvée posée à plusieurs reprises, notamment avec l'adoption des articles 5 bis D, au Sénat, pour résoudre le problème des constructions isolées, et 5 bis DA, à l'Assemblée nationale, pour clarifier la mise en oeuvre des dispositions relatives aux « hameaux », ces deux articles modifiant le III de l'article L. 145-3 du code de l'urbanisme. A l'évidence, la modification proposée par l'Assemblée nationale est susceptible d'entraîner des risques en favorisant une urbanisation incontrôlée. C'est pourquoi votre commission vous propose de résoudre le problème posé par les députés dans un cadre juridiquement mieux défini. Elle souhaite, en outre, conserver les avancées opérées par l'article 5 bis D. Tel est l'objet d'un amendement tendant à insérer un article additionnel avant l'article 5 bis DA qui modifie le III de l'article L. 145-3 du code de l'urbanisme.

Le III de l'article L. 145-3 dispose que « sous réserve de l'adaptation, de la réfection ou de l'extension limitée des constructions existantes et des installations ou équipements d'intérêt public incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, et hameaux existants, sauf si le respect des dispositions prévues au I [terres nécessaires au maintien des activités agricoles, pastorales et forestières] et II [préservation des espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard] ou la protection contre les risques naturels imposent la délimitation de hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ou, à titre exceptionnel, et après accord de la chambre d'agriculture et de la commission des sites, de zones d'urbanisation future de taille et de capacité d'accueil limitées. La capacité d'accueil des espaces destinés à l'urbanisation doit être compatible avec la préservation des espaces naturels et agricoles mentionnés au I et au II ».

Comme l'ont relevé les députés au cours du débat, la définition du concept de « hameaux » a fait l'objet de querelles byzantines, tant il est vrai que la variété des modes d'urbanisation de notre pays rend impossible toute approche globale et indifférenciée. Dès lors, il importe d'assouplir la règle de construction en continuité, sous réserve d'encadrer cette réforme de garde-fous propres à préserver l'apparence de l'espace montagnard. Tel est l'objet du présent article additionnel qui prévoit de substituer à la notion de « hameaux » celle de « groupes d'habitations existants » et institue des dérogations au principe d'urbanisation en continuité de nature à assurer la préservation des terres agricoles et du patrimoine environnemental.

Son premier alinéa dispose que : « Sous réserve de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection, ou de l'extension limitée des constructions existantes et de la réalisation d'installations ou d'équipements d'intérêt public incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages et groupes d'habitations existants. Le plan local d'urbanisme ou la carte communale peut délimiter les groupes d'habitations en continuité desquels il prévoit une extension de l'urbanisation, en prenant en compte les caractéristiques traditionnelles de l'habitat, les constructions implantées et l'existence de voies et de réseaux ».

Par rapport au droit en vigueur, ce libellé met sur un pied d'égalité le régime de l'adaptation et celui du changement de destination des bâtiments. Il propose, en outre, comme l'avait suggéré le Sénat lors de la discussion de la loi SRU, que le document local d'urbanisme, PLU ou carte communale, délimite les groupes d'habitations en fonction des traditions locales, sous réserve d'être précédé d'une étude d'urbanisme justifiant la possibilité d'une urbanisation discontinue, laquelle est soumise à l'avis de la commission départementale des sites, avis qui est joint au dossier de l'enquête publique.

Les trois alinéas suivants fixent les dérogations à ce principe général en distinguant :

- (a) le cas dans lequel un schéma de cohérence territoriale comporte une étude d'urbanisme qui justifie qu'une urbanisation discontinue est compatible avec les principes généraux de la préservation de la montagne prévus au I et au II, et la protection contre les risques naturels ;

- (b) le régime qui s'applique lorsque le PLU lui-même comporte l'étude prévue au a) : dans ce cas, il peut prévoir une urbanisation discontinue, sous réserve des dispositions de cette étude ;

- (c) l'éventualité où, à défaut d'étude justifiant une urbanisation discontinue, en fonction des spécificités locales, que le PLU ou la carte communale peut, dans les conditions prévues par le texte en vigueur , délimiter des hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ou, à titre exceptionnel et après accord de la chambre d'agriculture et de la commission des sites, de zones d'urbanisation future de taille et de capacité d'accueil limitées, sous réserve des dispositions prévues des I et II, et de la protection contre les risques naturels ;

Le cinquième alinéa (d) reprend le contenu de l'article 5 bis D du projet de loi transmis, relatif au régime des constructions isolées et dispose que dans les communes qui ne sont pas couvertes par un PLU et dans les communes ou parties de commune qui ne sont pas couvertes par une carte communale et qui ne subissent pas de pression foncière due au développement démographique ou à la construction de résidences secondaires, des constructions qui ne sont pas situées en continuité avec les bourgs, villages et groupes d'habitations existants, peuvent être autorisées, dans les conditions définies au 4° de l'article L. 111-1-2, si la dérogation envisagée est compatible avec les objectifs de protection des terres agricoles, pastorales et forestières et avec la préservation des paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel prévus aux I et II.

Enfin, le sixième alinéa prévoit que l'étude prévue au a) et b) est soumise, avant l'arrêt du projet de schéma ou de plan, à la commission départementale des sites dont l'avis est joint au dossier de l'enquête publique.

Le système qui vous est proposé est donc :

- souple, parce qu'il permet une adaptation de la règle de construction limitée aux circonstances locales ;

- transparent, puisque toutes les décisions relatives à la délimitation des groupes d'habitations seront soumises à l'enquête publique ;

- protecteur, car il prévoit un avis de la commission des sites et assure le respect des principes fondamentaux de protection de la montagne tels qu'ils résultent des I et II de l'article L. 145-3 du code de l'urbanisme.

Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel.

Article 5 bis DA (nouveau) -
(Article L. 145-3 du code de l'urbanisme) -

Régime des hameaux

Considérant que le concept de « hameau » visé à l'article L.145-3 du code de l'urbanisme faisait l'objet d'une interprétation trop restrictive, l'Assemblée nationale a adopté, contre l'avis du Gouvernement qui préférait renvoyer cette discussion à l'examen du projet de loi sur l'aménagement rural, un amendement tendant à préciser que la règle de construction en continuité des bourgs, villages et hameaux existants s'applique aussi aux « constructions isolées ».

Comme l'a souligné M. le Ministre de l'équipement, cet article pourrait ouvrir la voie à des abus qu'on aurait bien du mal à réparer dans les années à venir. C'est pourquoi il apparaît souhaitable de le supprimer, au bénéfice de l'amendement tendant à insérer un article additionnel avant l'article 5 bis DA.

Votre commission vous propose de supprimer cet article.

Article 5 bis D -
(Article L. 145-3 du code de l'urbanisme)

Constructions en continuité desquelles l'urbanisation peut se réaliser dans les zones de montagne

A cet article, l'Assemblée nationale a supprimé l'adverbe « exceptionnellement » considérant que son emploi était inutile, voire juridiquement dangereux, dans la phrase : « dans les communes qui ne sont pas dotées d'un PLU, d'une carte communale, des constructions isolées peuvent être autorisées ».

Il apparaît souhaitable de le supprimer, au bénéfice de l'amendement tendant à insérer un article additionnel avant l'article 5 bis DA, qui en reprend le contenu.

Votre commission vous propose de supprimer cet article.

Article additionnel après l'article 5 bis D -

Coordination

Par coordination avec l'article additionnel avant l'article 5 bis DA, il vous est proposé de modifier divers articles du code de l'urbanisme afin de préciser que le changement de destination et l'adaptation des bâtiments sont soumis au même régime juridique. En effet, l'assimilation du premier de ces concepts au second a été contestée, alors même que l'intention du Sénat était bien de permettre le changement de destination -sans exclure l'adaptation- lorsqu'il a modifié le III de l'article L. 145-3 du code de l'urbanisme en adoptant l'article 32 de la loi « SRU », et d'y mentionner l'adaptation des bâtiments afin de préciser qu'elle était possible, nonobstant les autres dispositions de cet article.

Cet article additionnel vise, afin de lever toute équivoque sur les intentions du législateur, qui demeurent les mêmes depuis 1999, à bien mentionner les deux concepts à ces divers articles.

Votre commission vous demande d'adopter cet article additionnel.

Article 5 bis EA (nouveau) -
(Article L. 146-7 du code de l'urbanisme) -

Réalisation d'équipements culturels à proximité
des plans d'eau en montagne

L'Assemblée nationale a adopté une disposition tendant à permettre, par dérogation à l'interdiction de construire à proximité des plans d'eaux intérieurs en zone de montagne édictée par l'article L.145-5 du code de l'urbanisme, la réalisation d'un équipement culturel dont l'objet est directement lié au caractère lacustre des lieux, tel qu'un musée à l'emplacement d'un village lacustre.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 5 bis GA (nouveau) -
(Article 28-2-2 de la loi n° 82-1153 du 30 décembre 1982
d'orientation des transports intérieurs) -

Procédure d'élaboration du plan de déplacement urbain

Dans un souci de simplification, le Gouvernement a présenté un amendement tendant à compléter l'article 28-2-2 de la loi n° 82-1153 du 30 décembre 1982 d'orientation des transports intérieurs (LOTI). Il prévoit que le plan de déplacement urbain peut être modifié selon une procédure simplifiée, après enquête publique, s'il n'est pas porté atteinte à son économie générale, pour tenir compte d'une nouvelle délimitation de son périmètre. Cette procédure dite « de modification simplifiée » donne lieu à un examen conjoint par les personnes publiques intéressées, auquel les maires concernés sont invités à participer. Les conclusions de l'examen conjoint sont annexées au dossier d'enquête publique qui peut ne porter que sur le territoire concerné par la modification.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 5 bis G -
(Article 53 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement
et à la protection de la montagne) -

Extension du champ des servitudes instituées aux abords des pistes de ski

Votre commission vous propose d'adopter cet article, auquel l'Assemblée nationale n'a voté qu'une modification de coordination, sans modification.

Article 5 quater A (nouveau) -
(Article L. 311-7 du code de l'urbanisme) -

Cas d'annulation des documents d'urbanisme pour défaut de concertation

Afin d'éviter tout recours abusif, cet article dispose que les documents d'urbanisme ne sont pas illégaux du seul fait des vices susceptibles d'entacher la concertation que les communes ont organisée avant de les édicter, dès lors que les modalités définies par la délibération précisant le contenu cette concertation ont été respectées.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 5 quater -
(Article L. 311-7 du code de l'urbanisme) -

Régime transitoire applicable aux plans d'aménagement de zone (PAZ)

Votre commission vous propose de voter cet article, auquel l'Assemblée nationale a adopté, outre un amendement rédactionnel, un amendement de coordination, sans modification.

Article 5 sexies A (nouveau) -
(Article L. 313-1 du code de l'urbanisme) -

Modification du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Afin d'alléger la procédure de transformation d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, cet article prévoit que s'il n'est pas porté atteinte à son économie générale, le PSMV peut être modifié par l'autorité compétente pour son élaboration, à la demande ou après consultation du conseil municipal, après avis de la commission nationale des secteurs sauvegardés et enquête publique.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 5 sexies -
(Article L. 313-2-1 (nouveau) du code de l'urbanisme) -

Saisine de l'architecte des bâtiments de France
dans les secteurs sauvegardés

L'Assemblée nationale a adopté un amendement de coordination à cet article que votre commission vous propose d'adopter sans modification.

Article 6 bis BA(nouveau) -

Autorisation d'aménager ou de lotir
dans les communes n'ayant pas institué la PVR

Afin d'éviter d'astreindre les communes dans lesquelles très peu de permis de construire sont délivrés à instituer la PVR, cet article prévoit que l'autorisation de construire délivrée en application de l'article L.332-15 du code de l'urbanisme, laquelle peut exiger du bénéficiaire le financement des travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement du terrain, peut également, sous réserve de l'accord du demandeur, prévoir un branchement aux réseaux d'eau et l'électricité empruntant en tout ou partie des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce branchement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions.

Trois amendements vous sont proposés à cet article :

- le premier afin de faire référence au « raccordement individuel » et non au « branchement », afin d'utiliser la terminologie des hommes de l'art ;

- le deuxième de coordination avec le premier ;

- et le troisième afin de préciser que ce régime ne peut être utilisé pour desservir des constructions existantes ou futures, afin d'éviter tout détournement de procédure.

Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi amendé.

Article 6 ter B -
(Article L. 422-2 du code de l'urbanisme) -

Exemption de déclaration de travaux pour les infrastructures
du réseau de radiocommunication ACROPOL

Votre commission vous propose d'adopter sans modification cet article auquel l'Assemblée nationale n'a apporté qu'une transformation rédactionnelle.

Article 6 quater A (nouveau) -

Responsabilité pénale des personnes morales
du fait des infractions au code de l'urbanisme

Afin de sanctionner le non respect des dispositions du code de l'urbanisme par les personnes morales, cet article les rend responsables, dans les conditions prévues par l'article L.121-2 du code pénal, des infractions prévues aux articles suivants du code de l'urbanisme :

- L. 160-1, contravention aux dispositions des projets d'aménagement et des PLU ;

- L. 316-2, vente et locations de terrains bâtis dans un lotissement sans autorisation ;

- L. 316-3, signature d'une promesse de vente ou de location avant l'arrêté d'autorisation de lotissement ;

- L.316-4, obstacles à l'exercice des contrôles en matière de lotissement ;

- L. 430-4-2, violation des dispositions relatives au permis de démolir ;

- L. 480-3, continuation des travaux nonobstant une décision judiciaire ou administrative en ordonnant l'interruption ;

- L. 480-4, exécution des travaux en méconnaissance des obligations imposées par des autorisations de construire ;

- L. 480-12, obstacles à l'exercice du droit de visite prévu aux articles 433-7 et 433-8 du code pénal ;

- L. 510-2, non remise en état de terrains occupés par des locaux construits de façon irrégulière.

Il leur rend applicable les peines instituées par les articles L. 121-38 et 39 du code pénal dont le texte figure dans le tableau ci-dessous.

Code pénal : Article L.131-38

Le taux maximum de l'amende applicable aux personnes morales est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques par la loi qui réprime l'infraction.

Code pénal : Article L.131-39

Lorsque la loi le prévoit à l'encontre d'une personne morale, un crime ou un délit peut être sanctionné d'une ou de plusieurs des peines suivantes :

1° La dissolution , lorsque la personne morale a été créée ou, lorsqu'il s'agit d'un crime ou d'un délit puni en ce qui concerne les personnes physiques d'une peine d'emprisonnement supérieure ou égale à trois ans détournée de son objet pour commettre les faits incriminés ;

2° L' interdiction , à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus, d'exercer directement ou indirectement une ou plusieurs activités professionnelles ou sociales ;

3° Le placement , pour une durée de cinq ans au plus, sous surveillance judiciaire ;

4° La fermeture définitive ou pour une durée de cinq ans au plus des établissements ou de l'un ou de plusieurs des établissements de l'entreprise ayant servi à commettre les faits incriminés ;

5° L' exclusion des marchés publics à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus ;

6° L' interdiction , à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus, de faire appel public à l'épargne ;

7° L' interdiction , pour une durée de cinq ans au plus, d'émettre des chèques autres que ceux qui permettent le retrait de fonds par le tireur auprès du tiré ou ceux qui sont certifiés ou d'utiliser des cartes de paiement ;

8° La confiscation de la chose qui a servi ou était destinée à commettre l'infraction ou de la chose qui en est le produit ;

9° L'affichage de la décision prononcée ou la diffusion de celle-ci soit par la presse écrite, soit par tout moyen de communication audiovisuelle.

Les peines définies aux 1° et 3° ci-dessus ne sont pas applicables aux personnes morales de droit public dont la responsabilité pénale est susceptible d'être engagée. Elles ne sont pas non plus applicables aux partis ou groupements politiques ni aux syndicats professionnels. La peine définie au 1° n'est pas applicable aux institutions représentatives du personnel.

Article 6 quater -

Participation au raccordement aux réseaux électriques

Votre commission vous demande de voter sans modification cet article auquel l'Assemblée nationale a adopté trois amendements de coordination.

Article 6 sexies A (nouveau) -

Délégation au maire du pouvoir de signer une convention dans les ZAC

L'Assemblée nationale a adopté un amendement du Gouvernement modifiant l'article L.2122-22 du code général des collectivités territoriales afin de permettre au conseil municipal de déléguer au maire la compétence pour signer la convention qui fixe la participation des constructeurs qui n'ont pas acheté le terrain à l'aménageur, dans une ZAC.

Votre commission vous demande d'adopter cet article sans modification.

Article 6 sexies -

Retrait d'une commune d'une communauté d'agglomération
en vue d'adhérer à un autre EPCI

Votre commission vous propose d'adopter sans modification cet article auquel l'Assemblée nationale a voté deux amendements rédactionnels.

Article 6 nonies -
(Article L. 300-5 du code de l'urbanisme) -

Financement des conventions publiques d'aménagement

A cet article, l'Assemblée nationale a voté un amendement tendant à ce que le versement de subventions par d'autres collectivités territoriales pour la réalisation d'une opération d'aménagement s'effectue sous réserve de l'accord préalable de la collectivité contractante, et à ce qu'il soit rendu compte de son utilisation à la collectivité ayant accordé cette subvention.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 6 duodecies -
(Article L. 27 bis du code du domaine de l'Etat) -

Transfert de propriété des immeubles déclarés vacants et sans maître

Afin d'élargir la latitude d'action des communes, l'Assemblée nationale a précisé à cet article, qui concerne les biens vacants d'intérêt communal, que le maire peut demander au préfet de mettre en oeuvre la procédure de dévolution dans le cas où le bien présente un intérêt pour la commune. Elle a également réduit le délai du transfert de propriété de six à quatre mois.

Votre commission vous demande d'adopter cet article sans modification.

Article 6 quindecies (nouveau) -

Régime du droit de préemption des départements

L'Assemblée nationale a, par cet article, aligné le régime du droit de préemption des départements sur celui des communes, en autorisant le conseil général à déléguer ce droit à son président qui pourrait lui-même le déléguer à la commission permanente.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 6 sexdecies (nouveau) -

Simplification du régime de la taxe locale d'équipement

Afin de simplifier le régime de la taxe locale d'équipement, cet article prévoit d'instituer un montant réduit pour les constructions de moins de 20 mètres carrés de surface, le taux normal s'appliquant au-delà.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 6 septdecies (nouveau) -

Application de l'article L. 315-1-1 du code de l'urbanisme

Le dernier alinéa de l'article L. 315-1-1 du code de l'urbanisme dispose que la demande d'autorisation de lotir n'est pas demandée pour les projets de lotissement comportant un nombre de lots inférieur à un seuil défini en Conseil d'Etat. L'article 6 sepdecies précise qu'il s'agit d'un nombre de lots constructibles, à l'exclusion de tout autre.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article additionnel après l'article 6 septdecies -

Validation législative du 7° de l'article 3
du nouveau code des marchés publics

L'arrêt du Conseil d'Etat du 5 mars 2003 a annulé le 7° de l'article 3 du nouveau code des marchés publics, qui excluait du champ d'application du code tous les contrats de mandats signés depuis son entrée en vigueur, le 7 mars 2001.

Le motif de cette annulation totale était que cette exclusion était contraire aux objectifs de la directive n° 92/50/CEE portant coordination des procédures de passation des marchés publics de services, modifiée par la directive n° 97/52/CEE. Selon le Conseil d'Etat, « le 7° de l'article 3 ne pouvait, sans méconnaître les objectifs de cette directive, soustraire de façon générale et absolue tous les contrats de mandat à l'application des dispositions du code des marchés publics prises pour assurer la transposition de cette directive, y compris ceux qui, conclus à titre onéreux, sont passés en vue de la réalisation de prestations d'autres services ».

Ont donc été censurés le caractère général de l'exclusion , ainsi que la méconnaissance des objectifs de transparence et de concurrence de la directive de 1992.

La notion de contrat de mandat est assez hétérogène et recouvre plusieurs acceptions. Le régime général du mandat est définie à l'article 1984 du code civil, qui dispose que le mandat est l'acte en vertu duquel le mandataire représente juridiquement le mandant. Sa mission porte sur l'accomplissement d'actes juridiques par opposition à de simples actes matériels.

D'autres types de contrats de mandats sont définis, par dérogation, dans la loi ou le règlement : ainsi, l'article R. 321-20 du code de l'urbanisme prévoit que les collectivités locales peuvent demander à des sociétés d'économie mixte de procéder « en leur nom et pour leur compte à des études, à des acquisitions foncières, à l'exécution des travaux et à la construction d'ouvrages ou de bâtiments ». De même, l'article 3 de la loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique dispose que le mandataire peut être chargé de signer les contrats de maîtrise d'oeuvre ou les contrats de travaux et d'assurer le versement de la rémunération de la mission de maîtrise d'oeuvre et des travaux.

Il convient de noter par ailleurs que la Commission européenne reproche à la France le système de la loi du 12 juillet 1985, dont elle estime qu'elle est contraire à la directive de 1992. Elle critique également le fait que les organismes susceptibles de bénéficier des contrats de mandat sont trop limitativement énumérés.

L'annulation de cette disposition du code des marchés publics, qui se justifie au regard du droit communautaire, va concerner les collectivités locales et l'Etat, qui confient souvent un certain nombre de prestations de services à des sociétés d'économie mixte. En conséquence, les conventions de mandat souscrites par les collectivités publiques seront soumises au droit commun des marchés publics, et, par conséquent, aux procédures de publicité et de mise en concurrence prévues par le code des marchés publics.

Du fait de la décision du Conseil d'Etat, l'exclusion des contrats de mandat de l'application du code est censée n'avoir jamais existé, ce qui pose le problème de la légalité des contrats de mandat passés depuis le 7 mars 2001 et des actes qui y sont rattachés. Entrent notamment dans cette dernière catégorie, les avenants aux contrats de mandat et les marchés passés par délégation. Votre commission vous propose donc de combler le vide juridique consécutif à l'arrêt du Conseil d'Etat en donnant une base légale aux mandats conclus, et, par voie de conséquence, aux actes qui en découlent, avant l'arrêt du Conseil d'Etat.

Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel.

INTITULÉ DU TITRE II -

DISPOSITIONS RELATIVES
À LA SECURITE DES CONSTRUCTIONS

L'Assemblée nationale a adopté un amendement rédactionnel afin de modifier l'intitulé du titre II du projet de loi dans un souci de parallélisme des formes avec les autres titres du projet de loi.

Votre commission vous propose d'adopter cet intitulé sans modification.

Article 8 -
(Articles L. 125-1 et L. 125-2-1 à L. 125-2-4 (nouveaux) du code de la construction et de l'habitation) -

Sécurité des ascenseurs

Article L. 125-2-4 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation -


Fixation des modalités d'application des dispositions
relatives à la sécurité des ascenseurs par décret en Conseil d'Etat

L'Assemblée nationale a, en deuxième lecture, à l'initiative de la commission, adopté deux amendements de clarification à l'article L. 125-2-4 ( nouveau ) du code de la construction et de l'habitation qui précise les dispositions qui devront être contenues dans le décret d'application prévu à l'article 8 du projet de loi.

Le premier amendement distingue, d'une part, les exigences de sécurité mises en oeuvre par les propriétaires et les entreprises chargées de la maintenance de l'ascenseur, et, d'autre part, les dispositifs de sécurité, dont l'installation sera à la charge du propriétaire de l'ascenseur.

Par ailleurs, le Sénat ayant, à l'initiative de votre Commission, adopté un amendement précisant que le décret fixerait les obligations des parties (propriétaires et entreprises chargées de la maintenance) à l'expiration du contrat d'entretien de l'ascenseur, l'Assemblée nationale a précisé, à juste titre, que ces obligations seront définies en début et en fin de contrat.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

INTITULÉ DU TITRE IV -

DISPOSITIONS RELATIVES À L'ACTIVITÉ DES ORGANISMES D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, DES SOCIÉTÉS D'ÉCONOMIE MIXTE, AUX COPROPRIÉTÉS
ET À L'OFFRE LOCATIVE

A l'initiative du Gouvernement, l'Assemblée nationale a, par un amendement rédactionnel modifiant l'intitulé du titre IV, tiré les conséquences des modifications qu'elle a apportées au dispositif fiscal sur l'investissement locatif.

Votre commission vous propose d'adopter cet intitulé sans modification.

Article 19 bis (nouveau) -
(Articles L. 423-1-1 à L. 423-1-3, L. 423-1 A, L. 422-2-1 et L. 481-5
du code de la construction et de l'habitation) -

Création de sociétés anonymes (SA) de coordination des organismes HLM

L'article 150 de la loi « SRU » avait prévu de permettre à deux ou plusieurs organismes HLM de créer une filiale commune afin de coordonner leur action sur un territoire donné et d'améliorer la gestion des logements. Toutefois, du fait d'une rédaction imparfaite et incomplète, il n'avait pu être appliqué, notamment parce que sa rédaction n'était pas conforme aux dispositions du code de commerce. Ce dernier prévoit, en effet, la présence d'actionnaires personnes physiques dans le capital d'une société et un nombre minimum de sept actionnaires. En conséquence, aucune filiale n'avait pu être créée.

Pour rétablir la situation juridique, l'Assemblée nationale a adopté un amendement permettant la constitution effective de ces sociétés communes, dont la rédaction résulte d'un travail de concertation réalisé entre les organismes HLM concernés et le Ministère du logement.

Le paragraphe I rétablit, en premier lieu, trois articles dans le code de la construction et de l'habitation.

Article L. 423-1-1 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation -

Statut et missions des SA de coordination

Cet article précise que les sociétés anonymes de coordination doivent répondre aux conditions fixées par la section 5 du chapitre II du titre II du livre quatrième du code de la construction et de l'habitation. Les dispositions de cette section (articles L. 422-5 à L. 422-11 du code de la construction et de l'habitation) encadrent l'activité des sociétés d'habitation à loyer modéré et de crédit immobilier. En conséquence, la création de ces sociétés anonymes de coordination sera agréée par décision administrative et leurs statuts devront contenir des clauses conformes aux clauses types approuvées par décret. Par ailleurs, ces sociétés anonymes seront administrées par des conseils d'administration ou par des directoires et des conseils de surveillance.

Les autres dispositions de la section 5 sont relatives aux procédures applicables en cas de carence des organes de direction, d'irrégularité ou de faute de gestion ou de liquidation de la société.

Par ailleurs, l'article L. 423-1-1 (nouveau) détaille avec précision les missions des SA de coordination. Elles pourront ainsi :

- assister comme prestataire de service leurs actionnaires (organismes HLM) pour leurs interventions sur les immeubles qui leur appartiennent ou qu'ils gèrent ;

- gérer les immeubles de leurs actionnaires ;

- gérer, dans les périmètres où leurs actionnaires mettent en oeuvre des projets communs, les immeubles appartenant à d'autres organismes HLM, à l'Etat, aux collectivités territoriales ou à leurs groupements, à des sociétés d'économie mixte, à l'Association foncière logement et à ses sociétés civiles immobilières ;

- réaliser, dans le cadre d'une convention passée avec les collectivités locales ou les EPCI et dans les périmètres où sont conduits des projets communs, toutes les interventions foncières et les actions ou opérations d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme et le code de la construction et de l'habitation. En ce cas, les dispositions de l'article L. 443-14 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'aliénation des éléments du patrimoine immobilier des organismes HLM (information du représentant de l'Etat, obligation de proposer la cession du logement au locataire) ne seront pas applicables. Enfin, dans ce cadre, après y avoir été spécialement agréée par l'autorité administrative, les sociétés anonymes pourront exercer certaines des compétences énumérées aux troisième alinéas et suivants de l'article L. 422-2 du code de la construction et de l'habitation, qui sont communes aux organismes publics et aux sociétés anonymes d'HLM.

Article L. 423-1-2 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation -

Détention du capital, élection du président des organes de direction
et nombre d'associés

Le premier alinéa de cet article prévoit que le capital des SA de coordination doit être détenu en totalité par des organismes HLM et que leurs conseils d'administration ou conseils de surveillance sont uniquement composés de représentants permanents de ces organismes.

Le deuxième alinéa dispose que, par dérogation à l'article L. 225-47 du code de commerce, le président du conseil d'administration est élu parmi les représentants permanents des organismes HLM membres du conseil pour une durée qui ne peut excéder celle du mandat d'administrateur de la personne qu'il représente.

Par dérogation à l'article L. 225-81 du code de commerce, le troisième alinéa prévoit que le conseil de surveillance élit un président et un vice-président parmi les représentants permanents des organismes HLM membres du conseil de surveillance, pour une durée qui ne peut excéder celle de leur mandat des personnes qu'ils représentent.

Le quatrième alinéa précise que la perte de la qualité de représentant permanent des organismes HLM du président du conseil d'administration ou du président ou vice-président du conseil de surveillance met fin à leur mandat.

Enfin, le cinquième alinéa dispose que, par dérogation à l'article L. 225-1 du code de commerce qui prévoit un nombre minimum de sept associés pour la constitution d'une société anonyme, ce plancher est ramené à deux pour les sociétés anonymes de coordination.

Article L. 423-1-3 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation -

Représentation des locataires au sein des conseils d'administration
et de surveillance des SA de coordination

Le premier alinéa de cet article pose le principe d'une représentation des locataires au sein des organes de direction des SA de coordination (conseils d'administration et conseils de surveillance). Leurs représentants sont élus selon la procédure traditionnelle prévue pour les organismes publics et les sociétés anonymes d'HLM, définie à l'article L. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation (élection sur des listes de candidats présentés par des associations indépendantes oeuvrant dans le domaine du logement).

En conséquence, le deuxième alinéa dispose que, par dérogation aux articles L. 225-17 et L. 225-69 du code de commerce, le nombre de membres des conseils d'administration ou des conseils de surveillance peut excéder de deux le nombre d'administrateurs ou de membres du conseil de surveillance, fixé à 18 par ces articles du code de commerce.

Le troisième alinéa précise que les représentants des locataires ont les mêmes droits et obligations que les autres membres des conseils et qu'ils sont soumis à toutes les dispositions applicables à ces derniers, à l'exception des articles L. 225-25, L. 225-26, L. 225-72, L. 225-73 du code de commerce qui prévoient que les membres des conseils d'administration ou de surveillance administrateur doivent être propriétaires d'un nombre d'actions de la société déterminé par les statuts et que les commissaires aux comptes doivent surveiller le respect de cette condition. En ce sens, leur statut est semblable à celui des membres des conseils d'administration ou de surveillance représentant les salariés.

Le dernier alinéa prévoit qu'un décret en conseil d'Etat déterminera les conditions d'application de cet article.

Par coordination avec ces dispositions, le paragraphe II abroge l'article L. 423-1 A du code de la construction et de l'habitation résultant de l'article 150 de la loi « SRU ».

Le paragraphe III modifie les deux premiers alinéas de l'article L. 422-2-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif à la représentation des locataires dans les conseils d'administration ou de surveillance des sociétés anonymes d'HLM. Il tire les conséquences des modifications apportées par la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques qui avait ramené le nombre maximum de membres des conseils d'administration et de surveillance de 24 à 18.

Le premier alinéa prévoit que le nombre des membres de ces conseils peut excéder de deux le nombre maximum prévu par le code de commerce.

Le deuxième alinéa est relatif aux droits et obligations de ces membres et aux exceptions par rapport au droit commun. Il reprend la rédaction prévue pour les SA de coordination.

Le paragraphe IV modifie l'article L. 481-5 du code de la construction et de l'habitation, relatif à la représentation des locataires dans les conseils d'administration des sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux et introduit une modification rédactionnelle.

Votre commission approuve l'économie générale de cet article additionnel qui devrait permettre aux organismes HLM de mieux se coordonner dans la réalisation de leurs opérations afin d'assurer une gestion optimale de l'offre locative sociale. La formule retenue devrait remédier à certains problèmes liés à l'existence de multiples organismes HLM, gérant de petits patrimoines, qui n'ont pas toujours la taille critique pour mener des actions efficaces.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 19 ter (nouveau) -
(Article 31 du code général des impôts) -

Réforme de l'amortissement fiscal en cas d'investissement locatif

Le Gouvernement a, au cours de la discussion à l'Assemblée nationale, déposé un amendement réformant l'amortissement fiscal en cas d'investissement locatif (dit « amortissement Besson »). Cet amendement n'avait pas été examiné par la Commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale.

La loi n° 96-314 du 12 avril 1996 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier avait créé un système d'amortissement fiscal pour les investissements locatifs (amortissement dit Périssol) assez large. Cet amortissement avait une durée de vie limitée et expirait le 31 décembre 1998. A la date d'expiration de ce mécanisme, le gouvernement précédent avait, avec la loi de finances pour 1999, créé « l'amortissement Besson ». Ce mécanisme permet aux bailleurs qui s'engagent à louer le logement pendant 9 ans, sous certaines conditions notamment de niveau de loyer et de ressources des locataires, de bénéficier :

- pour un logement neuf, d'un amortissement de l'investissement permettant au bailleur de déduire de ses revenus fonciers 8 % du prix d'acquisition du logement les cinq premières années et 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes. A l'issue des neuf ans, le bailleur avait la possibilité de continuer à déduire 2,5 % de ce prix si les conditions de loyer et de ressources étaient maintenues. Au total, le dispositif permettait à l'investisseur de bénéficier en quinze ans d'un amortissement de 65 % du prix d'achat du logement.

- pour un logement ancien, d'un relèvement de 14 à 25 % du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pendant six ans, puis par période renouvelable de trois ans si les conditions étaient maintenues.

Au total, on estime que cet amortissement fiscal a permis la construction de 3 000 investissements dans le neuf en 1999, 19 000 en 2000, 25 000 en 2001 et 28 000 en 2002.

Ce mécanisme a donc eu une certaine efficacité et a contribué à relancer l'offre locative, dans des proportions néanmoins insuffisantes pour faire face à la demande de logements, notamment dans les zones à marché tendu, du fait de plafonds de loyer trop faibles. Ces plafonds ne garantissent pas une rentabilité suffisante de l'investissement, ce qui décourage les investisseurs.

Le dispositif Besson avait déjà été aménagé avec la loi de finances pour 2003, qui avait supprimé l'interdiction faite à l'investisseur-bailleur de louer à un ascendant ou à un descendant le logement (neuf) pour bénéficier de l'amortissement et qui avait relevé de 25 % à 40 % le taux de la déduction forfaitaire majorée applicable aux revenus tirés de la location de logements anciens.

Le Gouvernement, avec ce nouvel article, modifie en profondeur ce dispositif en assouplissant les conditions que doivent respecter les bailleurs pour en bénéficier.

En premier lieu, les plafonds de ressources à respecter pour que le dispositif ouvre droit au bénéfice de l'amortissement fiscal, sont supprimées. Il s'agit, selon le Gouvernement, de « donner un signal fort aux professionnels et aux investisseurs » pour relancer les investissements locatifs.

Ce nouveau dispositif s'applique de manière rétroactive à compter du 3 avril 2003 pour ne pas bloquer les transactions. Sont concernés les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, les logements que le contribuable fait construire et les locaux affectés à un autre usage que l'habitation et que le contribuable transforme en logements.

Le second volet de la réforme, tout aussi important, est de nature réglementaire. Le Gouvernement prévoit de relever, par décret, les plafonds de loyers. Ces plafonds, définis par décret, sont fonction de la situation du logement au regard de son emplacement dans les différentes zones locatives.

Le zonage est actuellement le suivant :

- la zone I bis : Paris et les communes limitrophes ;

- la zone I : zone agglomérée de l'Ile-de-France ;

- la zone II : agglomérations de plus de 100 000 habitants ;

- la zone III : reste du territoire.

L'article 2 terdecies de l'annexe III du code général des impôts définit les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, comme suit :

- 12,9 euros par mètre carré en zone I bis ;

- 11,4 euros en zone I ;

- 8,8 euros en zone II ;

- 8,3 euros en zone III.

Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier.

Le Gouvernement prévoit de réformer le zonage et de le simplifier afin de mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux. Ce nouveau zonage s'appuierait sur des critères démographiques, alliés à des critères économiques de prix de marché. Il y aurait désormais trois zones :

- la zone A regroupant l'agglomération parisienne, la Côte-d'Azur et le Genevois français ;

- la zone B regrouperait les agglomérations de plus de 50 000 habitants et celles se situant aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales et frontalières, où les loyers sont élevés ;

- la zone C regrouperait l'ensemble du reste du territoire.

Les plafonds de loyers seraient portés à environ 90 % du loyer des logements neufs dans les zones tendues, soit une augmentation d'environ 39 % des loyers plafonds pour la zone I bis, de 57 % pour la zone I, de 42 % pour la zone II et de 8 % pour la zone III. Au total, les loyers plafonds seraient les suivants :

- 18 euros par mètre carré en zone A ;

- 12,5 euros en zone B ;

- 9 euros en zone C.

L'ensemble de ces nouvelles mesures devraient permettre, selon les estimations du Ministère du logement, d'augmenter de 50 % à 100 % le taux de rendement interne des investissements locatifs. Au total, une telle réforme devrait avoir pour conséquence de permettre la réalisation de 10 000 logements supplémentaires, ce qui porterait à 40 000 par an le nombre de logements réalisés grâce à ce nouvel amortissement fiscal.

Il est prévu de finaliser cette réforme avec des mesures complémentaires, dont certaines pourraient se traduire par des amendements qui seraient déposés au cours de la deuxième lecture de ce projet de loi au Sénat.

En premier lieu, le Gouvernement souhaite étendre le bénéfice de l'amortissement fiscal si le bailleur loue à une société d'exploitation, comme c'était le cas avec l'amortissement Périssol. Cette extension des locations déléguées devrait permettre la relance de la construction de résidences pour étudiants.

Par ailleurs, l'application de l'amortissement fiscal aux SCPI serait aménagée pour leur permettre de bénéficier de ce dispositif plus rapidement.

Enfin, sont actuellement en préparation des mesures permettant d'adapter, sous certaines conditions, l'amortissement fiscal à l'acquisition de logements anciens pour permettre leur remise sur le marché.

Votre commission approuve l'équilibre général de cette réforme de l'amortissement fiscal pour les investissements locatifs. Sa philosophie est conforme aux positions défendues par votre Haute assemblée. Le nouveau dispositif devrait relancer la construction de logements locatifs privés, notamment dans les zones où le marché locatif est tendu, et redonner confiance aux investisseurs en leur garantissant un taux de rentabilité suffisamment incitatif. Cette réforme devrait contribuer à répondre à la forte demande de logements locatifs qui existent aujourd'hui en France, notamment dans les grandes agglomérations.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 19 quater (nouveau) -
(Articles L. 553-4 et L. 835-2 du code de la sécurité sociale) -

Conditions du maintien du versement de l'allocation de logement en tiers payant pour les logements non décents

Cet article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale en deuxième lecture, permet à un bailleur social de continuer à percevoir directement, dans le cadre du tiers payant, l'allocation logement, même lorsque le logement ne répond pas aux critères de décence définis par la loi SRU (qui impose des normes portant sur l'entretien du bâti et l'équipement du logement), sous réserve que le bailleur s'engage, par convention avec l'Etat, à rendre le logement décent dans un délai fixé par ladite convention. Il modifie en conséquence les articles L. 553-4 et L. 835-2 du code de la sécurité sociale.

Cet amendement concerne principalement le patrimoine possédé par l'établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais, géré par la SOGINORPA, ce qui représente environ 68 400 logements. Sur la totalité de ces logements, un certain nombre ne répondent pas aux critères de décence et d'autres n'y satisfont que partiellement.

Cette situation est néanmoins en voie d'amélioration constante dans la mesure où une convention signée entre l'Etat, l'ANAH et la SOGINORPA prévoit la réhabilitation d'environ 3000 logements par an. Il est donc fondamental pour cet établissement de pouvoir bénéficier du versement des allocations logement en tiers payant, eu égard à la faible solvabilité des locataires de ces logements, et dans la mesure où le montant mensuel des aides versées dans ces conditions représente 82 % des loyers facturés aux locataires bénéficiaires de ces aides. Par ailleurs, ces sommes sont indispensables pour permettre la réalisation régulière et rapide des travaux de remise à niveau des logements.

Votre Commission approuve cette faculté ouverte aux bailleurs sociaux de continuer à percevoir en tiers payant l'allocation logement. Même si la décence des logements est un objectif qui doit être rapidement atteint, l'impossibilité qui serait faite à ces organismes de percevoir de manière sûre les loyers ne ferait que retarder la remise à niveau du parc locatif.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article 19 quinquies (nouveau) -
(Articles 24, 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Décision d'engagement des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite dans les copropriétés

Cet article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale en deuxième lecture à l'initiative de la Commission, assouplit la règle de majorité dans les copropriétés, définie à l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour permettre de réaliser les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées et à mobilité réduite.

Ces travaux devaient auparavant être décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le paragraphe I prévoit que ces travaux, à condition qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels, seront désormais votés à la majorité des voix exprimées.

De même, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sera adoptée à la même majorité.

Le paragraphe II tire les conséquences de ce changement de procédure. Dans le même temps, cette disposition prévoit que la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène sera votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, alors que cette décision devait être auparavant prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Le paragraphe III est une disposition de coordination.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

Article additionnel après l'article 19 quinquies -
(Article 10 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000) -

Exemption d'établissement d'une convention avec l'Etat pour les opérations financées à l'aide de subventions réglementées

Il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 et du décret n° 2001-495 du 6 juin 2001 que le versement par l'Etat d'une subvention d'un montant annuel supérieur à 23 000 euros à un organisme de droit privé donne lieu à l'établissement d'une convention.

Si l'on se réfère aux travaux préparatoires et aux débats préalables au vote de la loi, il ne semble pas que les organismes de droit privé réalisant des logements locatifs sociaux soient particulièrement visés par ces dispositions, dès lors que des textes précisent les conditions dans lesquelles les subventions sont versées.

Les conditions d'octroi, de versement et de contrôle des subventions de l'Etat accordées aux maîtres d'ouvrage sociaux sont en effet très précisément définies par les dispositions réglementaires prévues dans le code de la construction et de l'habitation, ce qui rend leur emploi complètement transparent au sens de la loi précitée.

Plusieurs articles du code de la construction et de l'habitation (article R. 323-2 pour la PALULOS et article R. 331-6 pour les PLUS et PLA-I) prévoient déjà que l'octroi des subventions est subordonné à la conclusion d'une convention entre l'Etat et le maître d'ouvrage des opérations.

La convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 fait donc double emploi avec les dispositions réglementaires applicables au financement des logements locatifs sociaux.

Votre commission vous propose, à titre de simplification administrative, d'exonérer de cette obligation les maîtres d'ouvrage réalisant des opérations financées à l'aide des subventions réglementées dans le code de la construction et de l'habitation.

Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel.

TITRE V -

DISPOSITIONS RELATIVES AUX PAYS

Au titre V, intitulé « dispositions relatives aux pays », le Sénat a remanié, en première lecture, le texte adopté initialement par les députés. Pour reprendre l'expression utilisée par le rapporteur pour l'Assemblée nationale, il a souhaité « équilibrer les interventions des différents acteurs » en prévoyant notamment la consultation du conseil général qui fait pendant à celle du conseil régional dans la procédure de création du « pays ».

Article 20 -

Simplification de la création et du fonctionnement des « pays »

A l' article 20 , au paragraphe II du texte proposé pour l'article 22 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995, le Sénat a énoncé que le projet commun de développement durable élaboré dans le cadre du « pays » prendrait la forme d'une « charte de développement du pays ». Cette expression remédiait à l'ambiguïté du mot « projet » qui pouvait, en effet, recouvrir deux réalités :

- le projet de constituer un « pays » ;

- le « projet de développement durable » que le « pays », une fois constitué, a vocation à mettre en oeuvre.

L'Assemblée nationale a jugé que la modification du Sénat apportait un « surcroît de rigueur » à la rédaction de l'article et répondait à une « demande des acteurs de terrain impliqués dans la vie des « pays », qui pourraient éprouver quelque découragement face à une remise en cause des « chartes de pays », élaborées avec peine dans le cadre de la loi actuelle ».

Au paragraphe III , le Sénat a précisé que les instances chargées de la « libre organisation » du « pays » sont les EPCI à fiscalité propre ou les communes et énoncé que le conseil de développement serait « associé à l'élaboration de la charte de développement et à son suivi ».

Les députés ont jugé cette rédaction satisfaisante dans la mesure où elle préserve la souplesse.

Au paragraphe IV , le Sénat a ajouté un alinéa pour assurer la coordination technique des dispositions législatives en cas de changement du périmètre d'un EPCI à fiscalité propre pouvant modifier celui du ou des « pays » concernés. Le premier alinéa prévoit que le périmètre du « pays » devra respecter les limites des EPCI à fiscalité propre afin d'assurer le respect de cette obligation lorsqu'une commune quitte ou au contraire rejoint un établissement intercommunal. Le texte précise que la modification du périmètre du « pays » requise dans un tel cas sera effectuée par le préfet de région, tandis que le ou les préfets de département seront chargés, en vertu des articles L. 5711-1 et L. 5721-6-3, d'assurer le respect des règles relatives au fonctionnement des groupements de communes (consultation de la commission départementale de la coopération intercommunale, élection de l'organe délibérant de la structure intercommunale).

Ce dispositif de cohérence a été approuvé par les députés.

S'agissant de l'alinéa relatif aux chevauchements de périmètres entre « pays » et parcs naturels régionaux, le Sénat a précisé que la « mise en compatibilité » de la « charte de développement du pays » avec la charte du parc, ne porterait que sur le territoire commun .

Le Sénat a encore souligné que l'organisme chargé de la gestion du parc assurerait, sur la zone de chevauchement, la cohérence et la coordination des seules actions relevant des missions du parc .

L'Assemblée nationale a approuvé cette logique visant à « limiter l'action coordinatrice des parcs à ce qui relève de leurs missions ».

Votre commission vous présente un amendement pour permettre la reconnaissance de ces pays dits de « première génération » qui ne se sont pas conformés à la loi Voynet, afin qu'ils puissent poursuivre la mise en oeuvre de leur projet jusqu'au terme des contrats de plan 2000/2006. Ils seront toutefois tenus de se mettre en conformité avec la loi dans un délai de trois ans à compter de sa promulgation, en faisant évoluer leur périmètre pour respecter celui des EPCI à fiscalité propre.

Rappelons que 112 pays ont été « constatés » en vertu de la loi « Pasqua » du 4 février 1995, avant le vote de la loi « Voynet » du 25 juin 1999. Parmi ceux-ci, 11 n'ont pas fait l'objet d'une procédure de reconnaissance de périmètre dans le cadre des CRADT. Ces pays fonctionnent donc depuis plusieurs années, sans respecter les périmètres des EPCI à fiscalité propre qui se sont, le plus souvent, constitués ou ont été modifiés postérieurement. Il importe de mettre un terme à cette situation de façon graduelle.

Au paragraphe V , l'Assemblée nationale avait adopté, en première lecture, un texte qui prévoyait une consultation obligatoire de la commission départementale de coopération intercommunale (CDCI) et du conseil régional sur le périmètre du « pays » et sa charte de développement, cette consultation ne donnant lieu qu'à un avis simple. Le Sénat a substitué à la consultation de la CDCI celle du conseil général en faisant valoir que cette modification permettrait une meilleure association des conseillers généraux au processus d'émergence des « pays », les CDCI ne comprenant que 15 % de conseillers généraux.

L'Assemblée nationale a jugé que cette modification ne « revenait pas sur l'objectif de simplification de l'émergence des « pays », dans la mesure où le nombre d'instances consultées n'est pas augmenté ». Elle a, d'autre part, approuvé la symétrie instituée , dans cette procédure, entre l'échelon départemental et l'échelon régional , les éventuelles rivalités ne conduisant pas à la paralysie puisqu'il ne s'agit plus que d'avis simples.

Au paragraphe VII , le Sénat a supprimé, en premier lecture, la notion de « chef de file » afin de lever toute ambiguïté quant à une quelconque dérogation au principe d'interdiction de toute tutelle d'un niveau de collectivités territoriales sur un autre, confirmé par la réforme constitutionnelle sur la décentralisation.

L'Assemblée nationale a approuvé cette suppression.

Au paragraphe VIII , le Sénat a prévu que la mise en oeuvre et la gestion du contrat conclu par les EPCI ou les communes avec l'Etat, la région et le ou les départements pour mettre en oeuvre la charte du développement du « pays », pourraient également être confiées à un « organisme intermédiaire », expression reprenant une terminologie d'origine communautaire. Il s'agirait d'éviter la multiplication des interlocuteurs, source de complexité lorsqu'il s'agit de conclure un contrat.

Après réflexion, le Gouvernement a proposé de remplacer la notion d'organisme intermédiaire par celle, plus conforme aux traditions de notre droit, de « personne publique » en évoquant principalement d'ailleurs, au cours du débat, le « syndicat mixte ».

Le texte adopté par les députés en deuxième lecture pour le paragraphe VIII se lit de la manière suivante :

« Pour mettre en oeuvre la charte de développement du « pays » qu'ils ont approuvée, les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ou, le cas échéant, les personnes publiques qu'ils ont constituées pour mener ensemble des actions en faveur du développement local, peuvent conclure avec l'Etat, les régions et les départements concernés par un contrat. Par ce contrat, l'Etat et les collectivités locales concernées s'engagent à coordonner leurs actions et à faire converger leurs moyens en vue de la réalisation de la charte de développement du « pays ». Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ou les personnes publiques signataires du contrat peuvent confier à l'un d'entre eux l'exécution d'une partie de celui-ci. »

On note que le texte de l'Assemblée nationale permet désormais à cette « personne publique », constituée le cas échéant par les communes ou les EPCI formant le « pays », de « contracter ».

C'est une innovation par rapport au texte du Sénat.

Sans entrer dans une querelle sémantique, il apparaît souhaitable de permettre à toute personne publique ou privée intéressée par la mise en oeuvre du contrat de pouvoir signer celui-ci, afin de permettre, par exemple, qu'une association puisse le faire. Il va de soi que seules des personnes publiques pourront assurer l'exécution de ce document.

Votre commission vous propose trois amendements dans ce sens.

En tout état de cause, c'est la liberté et la souplesse qui devraient prévaloir avec ce cadre législatif souple et ouvert.

Votre commission vous propose d'adopter l'article 22 ainsi modifié.

Article 22 -

Coordination

A l'article 22 , l'Assemblée nationale a apporté deux modifications de conséquence.

L'une concerne, à titre de coordination, la référence au troisième alinéa (et non plus au deuxième ) du paragraphe IV du nouvel article 22 de la loi de 1995, dans l'article 338-4 du code de l'environnement relatif à la compatibilité entre la charte de développement du « pays » et la charte du parc naturel régional en cas de chevauchement.

La seconde ajoute, après le septième alinéa de l'article L. 122-1 du code de l'urbanisme, un texte qui reprend la disposition du dernier alinéa du paragraphe IV susmentionné relatif au fait que le projet d'aménagement et de développement durable du schéma de cohérence territoriale devra tenir compte de la charte de développement du « pays ».

Il vous sera proposé d'adopter l'article 22 sans modification.

Votre commission vous propose d'adopter l'article 22 sans modification.

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Votre commission vous demande d'adopter l'ensemble du projet de loi ainsi amendé.