Proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble

N° 4

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2005-2006

^{Annexe au procès-verbal de la séance du 5 octobre 2005}

RAPPORT

FAIT

au nom de la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale (1) sur :

- la proposition de loi, ADOPTÉE PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble ;

- la proposition de loi de Mmes Michelle DEMESSINE, Nicole BORVO COHEN-SEAT, Eliane ASSASSI, Josiane MATHON, Evelyne DIDIER, MM. Gérard LE CAM, Michel BILLOUT, Yves COQUELLE, François AUTAIN, Mme Marie-France BEAUFILS, MM. Pierre BIARNÈS, Robert BRET, Mme Annie DAVID, MM. Guy FISCHER, Thierry FOUCAUD, Mme Gélita HOARAU, M. Robert HUE, Mme Hélène LUC, MM. Roland MUZEAU, Jack RALITE, Ivan RENAR, Bernard VERA et Jean-François VOGUET tendant à lutter contre la vente à la découpe et la spéculation immobilière et à garantir la mixité sociale ;

- la proposition de loi de MM. Roger MADEC, Jean-Noël GUÉRINI, Jean-Pierre BEL, Jean-Marc PASTOR, Mme Nicole BRICQ, MM. David ASSOULINE, Jean-Pierre CAFFET, Mme Catherine TASCA, M. Bernard CAZEAU, Mme Monique CERISIER-ben GUIGA, MM. Michel DREYFUS-SCHMIDT, Bernard FRIMAT, Yves DAUGE, Jean-Marc TODESCHINI, Bertrand AUBAN, Mmes Dominique VOYNET, Sandrine HUREL, M. Jean-Marie BOCKEL, Mme Josette DURRIEU, M. Didier BOULAUD, Mme Patricia SCHILLINGER, MM. Bernard DUSSAUT, François MARC, Serge LAGAUCHE, Roland RIES, Jean-Pierre GODEFROY, Mmes Gisèle PRINTZ, Michèle ANDRÉ, MM. Marcel VIDAL, Claude DOMEIZEL, Jean DESESSARD, Claude SAUNIER, Yannick BODIN, René-Pierre SIGNÉ, Yves KRATTINGER, Simon SUTOUR, Jacques MAHÉAS, Jean-Pierre PLANCADE, Mme Michèle SAN VICENTE et M. Robert BADINTER renforçant les protections des locataires victimes de ventes à la découpe ;

Par M. Laurent BÉTEILLE,

Sénateur.

(1) Cette commission est composée de : M. Jean-Jacques Hyest, président ; MM. Patrice Gélard, Bernard Saugey, Jean-Claude Peyronnet, François Zocchetto, Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, M. Georges Othily, vice-présidents ; MM. Christian Cointat, Pierre Jarlier, Jacques Mahéas, Simon Sutour, secrétaires ; M. Nicolas Alfonsi, Mme Michèle André, M. Philippe Arnaud, Mme Eliane Assassi, MM. Robert Badinter, José Balarello, Laurent Béteille, Mme Alima Boumediene-Thiery, MM. François-Noël Buffet, Christian Cambon, Marcel-Pierre Cléach, Pierre-Yves Collombat, Raymond Courrière, Jean-Patrick Courtois, Yves Détraigne, Michel Dreyfus-Schmidt, Pierre Fauchon, Gaston Flosse, Bernard Frimat, René Garrec, Jean-Claude Gaudin, Charles Gautier, Philippe Goujon, Mme Jacqueline Gourault, MM. Charles Guené, Jean-René Lecerf, Mme Josiane Mathon, MM. Hugues Portelli, Henri de Richemont, Jean-Pierre-Sueur, Mme Catherine Troendle, MM. Alex Türk, Jean-Paul Virapoullé, Richard Yung.

Voir les numéros :

Assemblée nationale ( 12 ^ème législ.) : 2063 , 2364 , et T.A. 448

Sénat : 238, 353 et 406 (2004-2005)

Logement et habitat.

LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION DES LOIS

Réunie le 5 octobre 2005 sous la présidence de M. Jean-Jacques Hyest, président, la commission a procédé, sur le rapport de M. Laurent Béteille, rapporteur, à l'examen en première lecture de la proposition de loi n° 406 (2004-2005), adoptée par l'Assemblée nationale le 16 juin 2005, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble.

Après avoir examiné, conjointement avec la proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale, les dispositions figurant dans les propositions de loi n° 238 (2004-2005) de Mme Michèle Demessine et des membres du groupe communiste, républicain et citoyen et n° 353 (2004-2005) de M. Roger Madec et plusieurs membres du groupe socialiste, votre commission a souscrit à l'objectif de la proposition de loi qui devrait être de nature à supprimer les comportements les plus abusifs constatés dans la vente d'immeuble par lots, pratiquée de longue date, qui s'inscrivent aujourd'hui dans un contexte de crise du logement.

Souhaitant conserver le cadre très circonscrit de la proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale, elle a cherché à lui apporter des modifications destinées à rendre ses dispositifs plus efficaces sans pour autant remettre en cause l'équilibre résultant de l'application des lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 relative à l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La commission a ainsi souhaité clarifier le champ d'application et les conditions d'exercice du droit de préemption reconnu au locataire :

- en limitant son exercice aux ventes d'immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation de dix logements et plus ;

- en précisant que l'engagement de maintien du statut locatif s'applique non au logement lui-même mais au locataire, dont le contrat de bail en cours au jour de la conclusion de la vente serait prorogé ;

- en étendant l'exercice de ce droit de préemption aux cessions de parts de toute société civile immobilière ;

- en imposant la communication au locataire des résultats d'un diagnostic technique sur l'état du bâti et des équipements communs et de sécurité ;

- en exigeant la communication préalable au maire et, à Paris, Lyon et Marseille, au maire d'arrondissement, du prix et des conditions de la vente de l'immeuble ( article premier ).

Elle a également cherché à maintenir la place de la concertation en matière locative en restaurant un droit d'opposition à l'extension d'un accord collectif conclu dans le cadre de la commission nationale de concertation qui requerrait désormais la majorité des organisations représentatives de bailleurs d'un ou plusieurs secteurs et des organisations représentatives de locataires ( article 2 ).

Elle a enfin voulu rendre effectives les sanctions en cas de violation des obligations prévues dans un accord collectif :

- en prévoyant la nullité de la vente en cas de défaut de transmission du projet de règlement de copropriété et du diagnostic technique au locataire ;

- en supprimant l'amende civile, un tel dispositif paraissant inadapté en l'espèce et le locataire ayant subi un préjudice du fait d'une violation de l'accord collectif pouvant, en tout état de cause, obtenir des dommages et intérêts ;

- en instituant une nullité de plein droit du congé pour vente qui serait délivré par le bailleur en méconnaissance de son engagement de proroger les contrats de bail en cours ( article 3 ).

Votre commission vous propose d'adopter la présente proposition de loi ainsi modifiée.