ARTICLE
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Aménagements du régime de l'hypothèque
rechargeable
Commentaire : le présent article vise à encourager le développement de l'hypothèque rechargeable créée par l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés en exonérant de taxe de publicité foncière et de droit fixe d'enregistrement les transformations par les personnes physiques d'hypothèques en hypothèques rechargeables.
I. LE DROIT EXISTANT
A. LE RÉGIME DE L'HYPOTHÈQUE RECHARGEABLE
A la suite du souhait du Président de la République, à l'occasion du bicentenaire du code civil, de voir intervenir une réforme d'ensemble du droit des sûretés, l'article 24 de la loi n° 2005-842 du 28 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie a habilité le gouvernement à créer un certain nombre d'instruments permettant de développer le recours au crédit et de soutenir ainsi la consommation. Dans ce cadre, l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 36 ( * ) relative aux sûretés a introduit dans le droit des hypothèques, parmi d'autres innovations comme le prêt viager hypothécaire, l'hypothèque rechargeable .
L'hypothèque rechargeable permet l'obtention de nouveaux prêts, garantis par une hypothèque déjà inscrite, lorsqu'une partie du premier prêt, mobilier ou immobilier, a déjà été amorti. Afin de limiter les risques d'amplification des cycles économiques, à la hausse comme à la baisse, en fonction essentiellement de la volatilité du marché immobilier, l'article 2422 du code civil précise que l'emprunteur qui a garanti un premier emprunt d'une hypothèque avec option de rechargement peut réutiliser cette sûreté en gage d'un nouveau prêt, dans la limite de la valeur du bien inscrit dans l'acte constitutif de l'hypothèque .
A mesure que l'emprunteur rembourse son prêt, il libère une marge de garantie de nouveaux prêts, qui peuvent être souscrits auprès d'autres banques .
Il faut souligner que l'article 2422 du code civil fait de l'hypothèque rechargeable une simple faculté : toutes les hypothèques ne sont pas rechargeables. L'acte constitutif de l'hypothèque doit le prévoir expressément.
La convention de rechargement 37 ( * ) passée, soit avec le créancier originaire, soit avec le nouveau créancier, doit revêtir la forme notariée et publiée, pour être opposable aux tiers, à la conservation des hypothèques. Sa publication détermine, entre eux, le rang des créanciers inscrits sur l'hypothèque rechargeable.
B. LES MODALITÉS DE TRANSFORMATION D'UNE HYPOTHÈQUE ANTÉRIEURE À LA DATE DE PUBLICATION DE L'ORDONNANCE DU 23 MARS 2006 EN HYPOTHÈQUE RECHARGEABLE
L'ordonnance du 23 mars 2006 prévoit en son article 59 que la dernière hypothèque inscrite antérieurement à la date de publication de l'ordonnance précitée (le 25 mars 2006) peut devenir rechargeable à condition qu'un avenant, publié à la conservation des hypothèques, le prévoie. Ainsi, tout emprunteur ayant déjà un crédit garanti par une hypothèque avant le 25 mars 2006 peut conclure devant notaire un avenant lui permettant de transformer son hypothèque en hypothèque rechargeable.
Cet avenant a un coût qui, en plus des frais de notaire et du salaire du conservateur des hypothèques (0,05 % du montant du bien garanti), comprend la perception d'un droit fixe d'enregistrement de 125 euros ainsi que l'application d'une taxe proportionnelle de publicité foncière de 0,60 %, majorée de la taxe additionnelle de 0,10 % perçue au profit de l'Etat.
Sur la base d'un avenant portant sur une garantie de 100.000 euros, le coût de la simple transformation de l'hypothèque en hypothèque rechargeable représenterait 1.173 euros, soit un montant significatif et éventuellement dissuasif.
II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE GOUVERNEMENT
Le présent article a un double objet.
D'une part, le I vise à attribuer à une hypothèque légale du Trésor ou à une hypothèque judiciaire un rang de priorité antérieur à celui d'une convention de rechargement publiée postérieurement. Il permet de garantir le recouvrement des créances publiques.
Par coordination avec le I , le II prévoit la même disposition pour les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.
D'autre part, le III exonère de taxe de publicité foncière et de droit fixe d'enregistrement les avenants permettant de transformer une hypothèque en hypothèque rechargeable.
Cette exonération est subordonnée à plusieurs conditions déterminées au deuxième et troisième alinéa du présent article :
- l'avenant doit porter sur une hypothèque consentie par une personne physique ;
- l'avenant doit concerner une hypothèque inscrite par une personne en garantie d'une obligation qu'elle a elle-même contractée, ce qui exclut du champ du dispositif les « cautions hypothécaires » ;
- l'exonération est limitée aux avenants inscrits avant le 1 er janvier 2009, afin de permettre une réelle accélération de la consommation par l'endettement.
Le IV du présent article précise que l'exonération prévue au II s'applique aux avenants dressés à compter du 27 septembre 2006, qui était la date d'adoption du texte en conseil des ministres.
III. LES MODIFICATIONS APPORTÉES PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
L'Assemblée nationale a adopté un amendement rédactionnel présenté par notre collègue député Gilles Carrez, rapporteur général.
IV. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
Sur la base d'un avenant portant sur une garantie de 100.000 euros, le coût de la simple transformation de l'hypothèque en hypothèque rechargeable passerait, en application du présent article, de 1.173 euros à 333 euros, soit un bénéfice significatif pour les particuliers désirant recourir au nouveau dispositif prévu par l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006.
L'impact financier pour le budget de l'Etat n'apparaît pas chiffrable, compte tenu de l'impossibilité d'évaluer le nombre de particuliers qui souhaiteront transformer leur hypothèque en hypothèque rechargeable. En tout état de cause, dans le cadre des garanties données par l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 visant à éviter tout phénomène de surendettement 38 ( * ) , la mesure paraît de nature à créer une dynamique favorable au crédit et à la consommation.
Décision de la commission : sous le bénéfice de ces observations, votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.
* 35 Cotisations progressives de 1 à 1,6 fois le SMIC.
* 36 Le projet de loi de ratification a été déposé au Sénat le 21 juin 2006.
* 37 S'agissant d'une convention de rechargement de 15.000 euros pour une hypothèque portant sur garantie de 100.000 euros, le coût lié aux émoluments du notaire, aux droits d'enregistrement et au salaire du conservateur est estimé à 305 euros (dont 125 euros au titre des droits d'enregistrement).